Auteur/autrice : Anthonyco2

Quels travaux d’entretien et de réparation sont déductibles des impôts fonciers ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Quels travaux d’entretien et de réparation sont déductibles des impôts fonciers ?

Les propriétaires-bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers, le montant de certains types de travaux. C’est le cas des travaux d’entretien et de réparation.

Ainsi, le propriétaire est soutenu dans sa volonté de maintenir en bon état son patrimoine immobilier et de proposer un logement décent à ses locataires. Déduire les travaux d’entretien et réparation de ses revenus fonciers réduit le montant de l’impôt et donc améliore la rentabilité locative.

Attention cependant, ce type d’opération est soumis à des règles légales, car tous les travaux ne sont pas déductibles ; c’est le cas des chantiers d’agrandissement et de (re)construction.

Ici, nous vous détaillons les nuances fiscales des travaux d’entretien et réparation, pour être sûr de ne pas faire d’erreur au moment de votre déclaration.

Les conditions à remplir pour pouvoir déduire les travaux d’entretien et de rénovation

Vous déclarez vos revenus fonciers aux frais réels : foncier réel (logement nu) ou BIC réel (LMNP, logement meublé). Pour rappel, le choix d’un régime fiscal vous engage pour 2 à 3 ans.
Les travaux ont été financés par le propriétaire. Les travaux réalisés ou payés par le locataire ne peuvent bien sûr pas être déduits. Cependant, si, en compensation, vous baissez temporairement le loyer, votre revenu foncier sera réduit (et donc l’impôt également).
Lorsque les travaux entrent dans la catégorie des charges incombant normalement aux locataires, comme le changement d’une tapisserie (voir article 1754 du Code Civil) : ces travaux d’entretien ne sont pas déductibles, même si c’est le propriétaire qui les finance. Les seules exceptions sont : la vétusté, le cas de force majeure ou si une clause a préalablement été insérée dans le bail, montrant que cela facilite la location (exemple : repeindre un mur rose vif en blanc, bien qu’il soit en bon état). Dans ces cas argumentés, le propriétaire peut payer et déduire les travaux.
Les travaux exceptionnels votés par l’Assemblée générale de copropriété peuvent également être déduits, du montant de la quote-part.
Les travaux sont payés l’année d’imposition en question : c’est bien la date de paiement qui compte et non pas l’année des travaux. Ainsi, si vous faites refaire la balustrade d’un balcon en décembre 2019, mais que la facture vous est payée en janvier 2020, ces travaux de réparation seront déductibles en 2020.
Les travaux doivent se dérouler durant un bail ou entre deux baux. Si le propriétaire revient habiter dans son logement après une location, il ne pourra pas déduire les travaux de remise en état, même s’il s’agit de dégradations causées par le dernier locataire.

Cas particulier du démembrement :

Lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont séparés, c’est celui qui supporte le coût des travaux qui peut déduire la somme de ses revenus fonciers, qu’il soit nu-propriétaire ou usufruitier.

Définition des travaux d’entretien et réparation

Définition légale

Les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. [source impots.gouv]

Quelques exemples

Le principe général des travaux d’entretien et d’amélioration est donc de refaire à l’identique. L’entretien d’une chaudière, les réparations courantes d’un ascenseur, la réparation de la couverture du toit, la réfection de la cour à l’identique, le traçage des peintures de parking, le changement du boîtier électrique d’un portail de garage, le changement d’une balustrade de balcon, la peinture de la façade décrépie… Tout cela relève bien des travaux d’entretien et réparation, et sont donc déductibles.

Lorsque les travaux d’entretien et réparation deviennent des travaux d’amélioration

Il est préférable de prévoir de l’électricité pour tester les différents interrupteurs, prises et équipements.

En cas de défaillance à posteriori il est possible dans les 14 jours de signaler l'anomalie et de l'annexer et l’état des lieux fait quelques jours plus tôt.

Nous conseillons de signaler par lettre recommandée avec accusé de réception les anomalies rencontrées une fois que l'appartement est en cours d'utilisation.

Quelques exemples pour comprendre

rénover un toit en améliorant l’isolation
remplacer la chaudière, qui a rendu l’âme, par une plus performante
changer le vieux plan de travail de la cuisine en optant pour une cuisine aménagée récente

changer les radiateurs et les remplacer par des plus performants, à thermostat

Quel impact pour les impôts sur vos revenus fonciers ?

Au même titre que les travaux d’entretien et de réparation, les travaux d’amélioration sont entièrement déductibles des revenus fonciers.

La frontière à ne pas dépasser est celle des travaux de construction, reconstruction et agrandissement.

Lorsque les travaux d’entretien ou réparation se croisent avec des travaux d’agrandissement ou (re)construction

Cas général : les travaux de reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles

Ce type de travaux ne peut pas venir imputer vos revenus fonciers, car ils relèvent de l’investissement patrimonial. Ainsi, si vous rénovez votre toiture et que cela rend les combles habitables, la loi considère que ce sont des travaux d’agrandissement. Ils ne pourront pas être déduits, même si vous décidez de ne pas augmenter le loyer, pour autant.

Cependant, si la vétusté rend inéluctables les travaux pour conserver une habitabilité décente, certains travaux peuvent être déduits, même s’ils modifient l’existant. Généralement, cette catégorie d’intervention représente une somme élevée. Pour ne pas faire d’impair et risquer une révision fiscale, rapprochez-vous d’un comptable ou d’un agent immobilier (si vous êtes en recherche d’un bien) possédant l’expertise sur ce type de questions.

Cas des travaux de changement de destination

Si vous souhaitez aménager des bureaux pour les transformer en logements, les travaux ne seront pas déductibles. Cependant, la même nuance existe que pour le cas précédent. Si les travaux sont inévitables pour la pérennité de l’immeuble, les travaux peuvent devenir déductibles, car ils seront qualifiés de travaux de réparation.

Les dépenses particulières en lien avec la gestion des travaux d’entretien et réparation

Outre celles issues des sociétés de bâtiment et des artisans, certaines autres factures peuvent être liées directement à la gestion des travaux.

architecte, bureau d’études
sécurité, surveillance du chantier
frais de relogement de votre locataire, durant les travaux
indemnité d’éviction, si le propriétaire doit suspendre le bail à cause des travaux

Toutes ces factures viennent s’ajouter à la somme globale des travaux de réparation ou entretien, et pourront être déduites.

On remarque que la loi est sujette à interprétation. Si vous avez le moindre doute, il est judicieux de faire gérer la comptabilité par un professionnel.

Pour aller plus loin

Fiscalité

Quels sont les travaux déductibles de vos revenus fonciers ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Quels sont les travaux déductibles de vos revenus fonciers ?

Un propriétaire-bailleur a régulièrement besoin de réaliser des travaux pour entretenir le ou les biens qu’il détient. Pour soutenir la rénovation du parc immobilier français, la réglementation fiscale permet aux propriétaires-bailleurs de déduire le montant des travaux de leurs revenus fonciers.

Cependant, tous les travaux ne sont pas déductibles. Il existe un cadre réglementaire, qui légifère sur la nature et la destination des travaux, ainsi que sur le régime fiscal du propriétaire.

Qui peut bénéficier de cet avantage fiscal ? Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ? Nous vous répondons ici.

Quel régime fiscal pour déduire les travaux d’un bien locatif ?

Il existe deux façons de déclarer ses revenus locatifs, quand on est particulier :

le régime micro (micro-foncier ou micro-BIC) : vous déclarez seulement vos recettes (la somme des loyers perçus) et le fisc se charge de déduire un abattement forfaitaire avant de calculer votre impôt ;
le régime réel (foncier au réel ou BIC au réel) : vous, ou votre comptable, êtes tenu de déclarer vos bénéfices et non pas vos recettes. Vous déduisez vos frais du montant des loyers perçus.

C’est donc uniquement sur un régime au réel que les travaux sont déductibles de vos revenus fonciers.

Nous reviendrons plus en détails sur la façon de calculer vos bénéfices et remplir votre déclaration, à la fin de cet article.

Quels sont les travaux déductibles des impôts ?

Dans le cadre d’un bien mis en location, le propriétaire peut réaliser différents types de travaux, qui seront déductibles au moment de la déclaration d’impôts. Cela encourage à proposer un logement sain et en bon état à son locataire.

Attention cependant, tous les travaux ne sont pas déductibles.

Les travaux d’amélioration

Les travaux d’amélioration sont définis par le gouvernement par deux critères :

ils apportent un élément ou un équipement de confort nouveau au logement ;
ils ne viennent pas modifier la structure de l’immeuble.

Ces travaux peuvent être de forte envergure, ou simplement des installations plus modestes. Par exemple, vous pouvez déduire les travaux de changement du système de chauffage, le branchement au tout-à-l’égout, l’installation d’une VMC, d’un appareillage de chauffe-eau solaire, de double vitrage, l’installation d’une salle de bain ou d’une cuisine, etc.

Cas spécifique des locations à usage professionnel ou commercial :

Les travaux déductibles ne concernent que deux points pour ce type de local :

les aménagements pour faciliter l’accueil des personnes à mobilité réduite ;
les travaux de traitement de l’amiante.

Les autres travaux d’amélioration ne peuvent donc pas être déduits des revenus fonciers.

Les travaux de réparation et d’entretien

Tout comme pour la catégorie précédente, les travaux de réparation et d’entretien s’entendent selon deux critères :

l’intervention vise à remettre le logement en bon état, permettant un usage normal des lieux ;
la conception de l’habitat, l’aménagement et les équipements ne sont pas modifiés.

Ainsi, sont considérés comme des travaux de réparation et d’entretien la réfection de la toiture, la reprise d’un mur fissuré, les réparations sur l’installation électrique ou sur le réseau d’eau, le changement d’un chauffe-eau, etc.

A savoir : les locataires ont des dépenses d’entretien qui leur incombent, comme le changement d’une tapisserie par exemple. Même si vous, propriétaire, décidez de les prendre à votre charge, vous ne pourrez pas les déduire pour autant. Vous retrouverez la liste des charges du locataire dans l’article 1754 du Code civil.

Les travaux NON déductibles : construction, reconstruction, agrandissement

Les travaux qui impactent la structure du bâtiment, touchent le gros oeuvre et modifient la surface habitable ou changent la destination du bien, ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Ainsi, sont assimilés à des travaux de construction : l’aménagement d’une grange, la création d’un étage, l’agrandissement d’un bâtiment, le réaménagement de l’ensemble des cloisons, la pause d’un chaînage au niveau des fondations, l’aménagement d’un local commercial en appartement, etc.

Attention, on pense à tort que tous les travaux sont déductibles. Mais ce n’est pas le cas. Si vous faites l’erreur involontaire d’ajouter ces frais dans votre comptabilité, vous vous exposez à un redressement fiscal. Si vous êtes à la recherche d’un investissement locatif, gardez bien en tête cette nuance légale, pour ne pas fausser vos projections comptables.

Comment faire sa déclaration au régime réel des revenus fonciers ?

Généralités

Au régime réel, vous devez déclarer vos recettes uniquement.

Vous pouvez réaliser une première estimation, pour vérifier que le montant de vos charges excèdent bien le montant de l’abattement prévu au régime micro. Celui-ci est de 30 % pour un logement nu et 50 % pour une location meublée. Si vos frais sont inférieurs à l’abattement, vous gagnerez du temps à faire une déclaration au régime micro.

Sachez par ailleurs qu’en optant pour une déclaration au réel, vous vous engagez sur une durée de 3 ans (logement nu) ou 2 ans (meublé).

Comment déduire les travaux au niveau comptable ?

Vous pouvez déduire uniquement les travaux ayant été effectués durant l’année d’imposition. Il arrive que le montant des travaux excèdent les revenus locatifs annuels.

Par exemple, vous percevez un loyer de 500 €, soit 6 000 € à l’année. Si vous faites rénover la cuisine de ce bien, pour une somme de 7 000 €, vous aurez un déficit foncier de 1 000 €. Vous n’aurez donc pas à payer d’impôts sur l’année en cours.

Mieux encore, le déficit foncier est reporté l’année suivante. Donc au final, l’argent investi dans les travaux peut avoir un impact sur plusieurs années.

Les travaux doivent-ils être menés par un professionnel ?

Les travaux réalisés par un professionnel sont entièrement déductibles. Cependant, si vous effectuez vous-même vos travaux, vous pourrez déduire les factures de matériaux et celles concernant la location de machines spéciales. La main d’oeuvre ne sera donc pas prise en compte.

Faut-il faire appel à un expert-comptable ?

Un expert-comptable n’est pas obligatoire, même dans le cadre d’une déclaration au régime du réel foncier. Vous pouvez gérer vous-même votre déclaration, en tenant un journal de comptabilité.

Cependant, faire appel à un cabinet d’expert-comptable peut vous faire économiser de l’argent. Le calcul foncier prend en compte de nombreux domaines, avec des barèmes qui diffèrent de l’un à l’autre. Les professionnels savent tout ce qui peut être déduit et pourront vous en faire profiter, dans le strict respect de la loi.

A savoir, les frais de gestion, comptable ou autre, sont également déductibles.

Travaux déductibles et prélèvement à la source

Le prélèvement à la source concerne également les revenus fonciers. Vous pourrez déduire les travaux planifiés d’avance ou ceux effectués par un cas de force majeure. En cas de doute, il est préférable de vous rapprocher de votre comptable ou du service des impôts.

Pour aller plus loin

Investir

Investir dans un monument historique : une fiscalité avantageuse

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Investir dans un bâtiment historique : un achat immobilier valorisé

Savez-vous qu’investir dans un bâtiment historique vous permet de profiter d’une solution fiscale adaptée et attractive ?

En 2020, grâce au dispositif fiscal « Monument historique » l’Etat encourage la réhabilitation et l’entretien des châteaux et des vieilles demeures, en apportant un avantage fiscal conséquent. Ce dispositif offre notamment une possibilité de déduction des dépenses engagées de votre revenu global, et non pas sur vos seuls revenus fonciers, comme c’est le cas des investissements immobiliers classiques.

Cet investissement pas comme les autres est une belle opportunité si vous faites partie des contribuables se trouvant dans une tranche fortement imposée à l’impôt sur le revenu.

Voyons comment vous pouvez tirer profit de l’investissement dans les monuments historiques, aussi bien en matière de défiscalisation que de droits de succession.

Investir dans des bâtiments historiques : pour qui ?

Vous êtes un contribuable fortement imposé et vous vivez en France ?

Vous désirez devenir propriétaire d’un bien immobilier d’exception classé Monument Historique ou assimilé, nécessitant des travaux de restauration ?

Alors l’investissement dans un Monument Historique est fait pour vous. Il offre la possibilité de faire de la défiscalisation immobilière pour les hauts revenus. C’est une solution efficace si vous cherchez à réduire ce que vous donnez aux impôts.

Dans quels bâtiments historiques investir ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux et successoraux offerts par ce type d’investissement, assurez-vous de choisir un bâtiment historique qui respecte le cadre imposé :

les immeubles classés monuments historiques
les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire (ISMH)
les immeubles possédant le label délivré par la Fondation du patrimoine.

Sachez qu’un certain nombre d’immeubles non classés, ouverts au public, bénéficient eux aussi du même dispositif. Il faut qu’ils aient obtenu l’agrément délivré par le ministère du Budget ou le directeur régional des impôts, avant le 1er janvier 2014.

Tout ou partie d’un bâtiment peut être classé. Ce peut être une tour, un plafond, un escalier, etc… Ce qui signifie que l’administration peur restreindre l’imputation des charges uniquement aux travaux qui concernent cette partie.

En revanche, si c’est l’essentiel de l’immeuble qui est concerné par le classement, comme les toitures, façades, bâtiments principaux, etc., il est alors possible d’avoir une exonération de droits de donation et de succession.

Quelles sont les conditions pour bénéficier des avantages induits par l'investissement dans des bâtiments historiques ?

Vous devez respecter des conditions d’éligibilité afin de pouvoir réduire vos impôts. Évoquons ici les principales conditions que vous devez connaître :

Comme nous l’avons dit plus haut, vous devez investir dans un bien classé et éligible à la défiscalisation, conformément à la loi Monument Historique 2020 ; le bien doit disposer de l’agrément du ministère de la Culture et de la Communication.
Vous vous engagez à ne pas détruire le bâtiment, ni à le transformer, le vendre ou le donner sans avoir reçu préalablement l’accord du ministère.
Vous devez impérativement conserver le bien pendant 15 ans.
Le bien ne peut pas être la propriété d’une société, sauf si cette dernière est soumise à l’impôt sur le revenu, comme c’est le cas des SCI familiales ou des sociétés ayant un agrément spécifique.
Le bien ne peut être placé en copropriété, à moins de posséder un agrément pour cela.

De quels avantages fiscaux pouvez-vous bénéficier ?

Les charges foncières que vous allez engager pour l’entretien, l’administration et la gestion de ce monument historique sont déductibles dans des conditions différentes. En effet, il convient de distinguer le bien qui rapporte des recettes et celui qui n’en rapporte pas. Cela varie aussi si le propriétaire occupe le bien ou non.

Cas où le monument historique procure des recettes

Deux raisons pour lesquelles votre bien procure des recettes :

Vous l’avez mis en location
Votre bien est ouvert au public et vous faites payer le droit de visite..

Nous sommes ici dans le cas où vous n’occupez pas votre monument historique. Cela signifie que vous pouvez déduire les charges foncières en totalité sur les revenus fonciers que vous percevez.

Si, suite à la déduction de ces charges, vous subissez un déficit foncier, celui-ci est totalement déductible de votre revenu global.

Bon à savoir : si vous occupez une partie de l’immeuble et que vous louez ou ouvrez au public de manière payante les autres parties non occupées, les charges foncières liées aux parties louées ou ouvertes au public sont déductibles, dans les mêmes conditions que celles évoquées ci-dessus.

Le monument historique ne procure pas de recettes

Si votre bien ne vous rapporte aucune recette, vous pouvez déduire les charges foncières :

En totalité sur votre revenu global lorsque :
le monument historique est ouvert au public gratuitement ou si les travaux réalisés sur le bien classé sont subventionnés par l’État
vous occupez partiellement ou totalement le bâtiment historique : les charges foncières liées aux parties que vous occupez sont déductibles en totalité de votre revenu global.
À hauteur de 50 % de leur montant sur votre revenu global si le monument historique est fermé au public ou que les travaux réalisés ne sont pas subventionnés par l’État.

Exonération des droits de succession ou donation pour les monuments historiques

Conditions qui permettent de bénéficier de l'exonération

Sachez que les monuments historiques sont exonérés de droits de succession ou de donation. Cependant, il faut respecter les conditions suivantes pour profiter de cette exonération :

l’essentiel de votre bien est classé monument historique
vous avez ouvert votre bien au public au moins 100 jours par an (d’avril à octobre ou 80 jours par an de juin à septembre)
les personnes qui vont jouir de votre donation ou vos héritiers, ont signé une convention à durée indéterminée avec le ministre de la Culture et du Budget, dans le cadre d’une succession.

Lorsque cette convention est signée entre les donataires, les héritiers et le Ministre de la Culture et du Budget, cette dernière doit mentionner les conditions d’entretien des biens classés. Il faut aussi préciser le maintien des meubles dans le monument historique et les conditions d’accès au public.

Ce qui remet en cause l’exonération

L’exonération peut être remise en cause si les héritiers ou donataires :

ne respectent pas les dispositions de la convention signée
décident de vendre tout ou une partie des meubles ou des biens classés
cèdent le bâtiment historique à une autre personne (à moins que les nouveaux donataires ou héritiers s’engagent à respecter la convention).

Si jamais l’exonération est remise en cause, la donation ou la succession est taxée sur la base de la valeur des biens au jour de la remise en cause, ou celle fixée le jour de la donation ou de la succession, si elle est supérieure.

Vous l’aurez compris, l’investissement dans un bâtiment historique ne s’adresse pas à tout le monde. Mais si vous faites partie des personnes qui sont imposées dans les tranches les plus hautes, compte tenu de la qualité des avantages fiscaux octroyés par la loi Monuments Historiques, c’est un investissement qui ouvre à de nombreux avantages pour vous et vos héritiers.

Pour aller plus loin

Investir

Investir dans les DOM-TOM : loi Girardin, défiscalisation, conseils

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Investir dans les DOM-TOM : défiscalisation, principes et risques

Investir dans une région attractive, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, c’est ce que vous propose la France d’Outre-mer.

Investir dans les DOM-TOM, c’est allier à la fois l’exotisme et le confort administratif. Vous diversifiez votre patrimoine, sans vous confronter à une langue étrangère ou une législation trop différente.

D’autre part, la loi Girardin propose, encore cette année, des dispositifs de défiscalisation pour soutenir le développement de l’Outremer. Ceux-ci concernent l’investissement immobilier et industriel.

Mais si tout semble simple sous le soleil, la réalité du terrain n’est pas à sous-estimer. Voici nos conseils pour soutenir votre réflexion concernant l’investissement dans les DOM-TOM.

Connaître et comprendre les DOM-TOM avant d'investir

Avant de placer de l’argent, il est essentiel de connaître un peu le contexte. Cela aide à avoir un peu de recul et à investir en connaissance de cause, bien que les dispositifs concernés par la défiscalisation soient peu risqués.

Petit tour d’horizon

Les DOM-TOM sont issus des territoires coloniaux ; ils ont donc un passé qui façonne leur culture et leur rapport à la Métropole. Au cours des dernières décennies, la gestion politique des DOM-TOM a évolué. Certains territoires sont devenus indépendants et les autres ont pris l’appellation de DROM-COM :

Départements et Régions d’Outre-mer (DROM) : Réunion, Mayotte, Guadeloupe, Martinique, Guyane ;
Collectivités d’Outre-mer (COM) : Polynésie Française, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna, Saint-Barthélemy, Saint-Martin ;
La Nouvelle-Calédonie, qui a un régime à part.

Il existe d’autres terres, comme celle de l’Antarctique, avec encore un système différent.

Nous utilisons ici l’ancienne appellation DOM-TOM, qui reste la plus connue des Français.

Dans une volonté de soutien pour la croissance économique de l’Outre-mer, les dispositifs fiscaux de la loi Girardin sont restés inchangés après les réformes fiscales de 2016 et 2018. Il est donc toujours avantageux d’investir dans les DOM-TOM.

Diversité et particularités des DOM-TOM : impact sur l’investissement immobilier

Compte tenu de leur pluralité et de leur histoire, les investissements immobiliers classiques dans les DOM-TOM sont considérés plus à risques, que leur équivalent sur le vieux continent.

D’une part, vous êtes dépendants des entreprises locales, qui ont une stabilité et un fonctionnement différents de la Métropole.

D’autre part, le climat social est, par moments, plus à fleur de peau dans certains DOM-TOM.

Parlons de l’investissement l’immobilier (hors loi Girardin). Le potentiel de rentabilité, locative ou en matière de plus-value à la revente, varie beaucoup d’un DOM-TOM à l’autre. Par exemple, on estime que la Guyane prévoit une forte croissance démographique (donc un besoin de logements à venir), alors que La Réunion connaît déjà une offre de location de tourisme supérieure à la demande.

Investir dans l’immobilier des DOM-TOM pour accroître son patrimoine ou créer un revenu complémentaire est donc à étudier de près. Chacun doit mener une étude du marché de l’immobilier local : démographie, économie, demande locative longue durée et saisonnière, perspectives d’évolution.

La loi Girardin et l'investissement dans les DOM-TOM

La loi Girardin, du 21 juillet 2003, a pour objectif de dynamiser le développement économique des DOM-TOM. L’État valorise les financements privés, grâce à une réduction d’impôt exceptionnelle.

Cette loi porte sur deux investissements principaux, à l’heure actuelle :

l’acquisition de matériel destiné à l’industrie, à l’agriculture et l’artisanat ;
la construction de logements sociaux neufs.

Ce dispositif n’est pas un investissement à proprement parler, car il est à fonds perdu : vous n’êtes pas propriétaire. Son intérêt est avant tout fiscal.

En effet, la Loi Girardin reste une exception en matière de fiscalité : elle offre une réduction d’impôts pouvant atteindre les 60 000 €, faisant fi du plafond que la Loi de Finance de 2016 a abaissé à 10 000 €. Notez que l’on parle bien de réduction d’impôts directe immédiate et non pas de déduction des revenus, ce qui est un avantage considérable.

Investir dans l’immobilier des DOM-TOM : logements sociaux neufs

La loi Girardin logement social, créée en 2009, apporte plus d’avantages en matière de défiscalisation qu’en rentabilité. On parle d’investissement one-shot à fonds perdu : vous investissez une somme d’argent qui vous donnera droit à une forte réduction d’impôts dès l’année suivante. Une rentabilité est calculée et vous est communiquée par l’organisme qui gère le projet. Le taux varie entre 25 et 20 %, en fonction de si vous placez votre argent en début ou en fin d’année.

Mais vous n’êtes pas propriétaire du bien. L’intérêt financier porte donc uniquement sur l’économie d’impôt.

Exemple :

Votre impôt à N+1 est de 18 000 €. Vous financez un programme Girardin à hauteur de 15 000 €, avec une rentabilité de 20 %. Votre réduction d’impôt N+1 sera de 18 000 €.

À savoir : les propositions “Girardin social” sont en forte diminution et le dispositif devrait s’arrêter fin 2020.

Quel investissement ?

La loi Girardin propose le financement de la construction d’immeubles neufs pour les bailleurs sociaux. Un opérateur gère les investisseurs.

Les bailleurs ont des obligations pour prétendre à un financement Girardin :

louer les logements nus 6 mois au plus tard après l’achèvement des travaux ;
louer pendant 5 ans au moins ;
louer en résidence principale ;
loyers et ressources des locataires plafonnés.

Pour qui ?

Ce type d’investissement dans les DOM-TOM est préconisé pour les foyers payant plus de 10 000 € d’impôt sur le revenu.

Risques

Si les bailleurs ne respectent pas leurs engagements, l’avantage fiscal peut être remis en cause.

Investir pour les sociétés des DOM-TOM : matériel industriel

Comme pour le dispositif social, le “Girardin industriel” est une opération one-shot à fonds perdu. Ce type d’opération est encore valable jusqu’à fin 2020 sur les DROM et jusqu’à fin 2025 dans les COM et la Nouvelle-Calédonie.

Quel investissement ?

Il s’agit d’une opération visant à promouvoir l’agriculture, l’industrie ou l’artisanat.

Vous participez au financement d’une société qui investit dans le matériel professionnel prévu pour le projet. Cette société doit remplir ces obligations :

louer le matériel pendant 5 ans à l’exploitant ;
à l’issue des 5 ans, vendre à l’exploitant le matériel pour 1 € symbolique ;
dissoudre ensuite la société transitoire.

Le montage administratif est relativement complexe et doit être mené par un organisme expérimenté, pour éviter les risques.

Pour qui ?

Comme le dispositif social, la version “industrielle” est destinée principalement aux personnes ayant un fort impôt sur le revenu.

Risques

Les risques sont liés au respect des engagements de la société transitoire. Si, au bout de 5 ans, la vente symbolique n’est pas actée, la défiscalisation peut être remise en cause.

Conclusion

Bien qu’investir dans les DOM-TOM soit souvent synonyme de défiscalisation, il ne faut pas oublier l’investissement immobilier en résidence principale (qui ouvre également à des avantages fiscaux sous conditions) ou en logement locatif saisonnier. Le meublé de tourisme est d’ailleurs une solution qui permet d’amortir les frais liés à l’achat d’un pied-à-terre sous les cocotiers.

Pour aller plus loin

Investir

Choix du locataire : législation et bons conseils

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Choisir son locataire : législation et bons conseils

Dans la vie du propriétaire-bailleur, le choix du locataire est certainement le moment le plus chargé en stress. Cela a des répercussions sur la tranquillité d’esprit au quotidien et sur la rentabilité du bien (en cas de défaut de paiement).

Le choix du locataire se fait sur plusieurs critères, qui doivent tous respecter la légalité. En effet, certaines pratiques abusives ont motivé le gouvernement à légiférer sur un certain nombre de points, pour protéger les droits du locataire.

Pour avoir toutes les cartes en main pour choisir le bon locataire, prenez le temps de lire cet article.

Choix du locataire : les enjeux pour le propriétaire

Le premier souci du propriétaire est de réduire le risque d’impayés. Un bon locataire est un locataire qui paie son loyer, en temps et en heure. Rassurez-vous, le taux d’impayé se situe entre 2 et 3 % en France [source INSOR, 2016].
La seconde inquiétude, c’est l’entretien du logement. Si l’occupant ne prend pas soin de son habitation, s’il n’aère pas laissant les moisissures s’installer, si tout est abîmé, vous laissant de nombreux travaux à réaliser à son départ, les frais s’accumulent à long terme et la caution ne suffit pas toujours à vous défrayer.
Un bon locataire est un locataire autonome, qui gère son logement, qui appelle son propriétaire à chaque fois que c’est nécessaire, mais seulement lorsque c’est nécessaire. Si en plus il reste assez longtemps en place, c’est mieux : vous éviterez de vous confronter trop souvent à la recherche d’un nouveau locataire.
Pour finir, la cohabitation avec le voisinage peut, dans certains logements, s’avérer problématique.

Soyons clair, vous ne pouvez pas tout maîtriser. Cependant, vous pouvez exiger certaines garanties pour faire le choix de locataire le plus judicieux possible, objectivement parlant.

Quelques astuces pour avoir vraiment le choix du locataire

Pour pouvoir choisir son locataire, il faut avoir suffisamment de prétendants à la location. Prenez le temps de rédiger une bonne annonce, avec des photos qui donnent envie de se déplacer. Soyez honnête et précis, pour ne pas avoir de visiteurs qui se déplacent pour rien. D’ailleurs, posez-leur quelques questions au premier contact (par message ou par téléphone), pour ne programmer que des visites potentiellement utiles.

Si cela s’y prête, parlez-en autour de vous, au voisinage, pour faire fonctionner le bouche-à-oreille.

Le prix du loyer doit être cohérent avec la qualité de votre bien et le marché de la location dans votre secteur.

Durant la visite, faites en sorte de mettre votre logement en valeur : rangé, propre, volets ouverts, etc. Soyez accueillant, afin que les locataires potentiels aient envie de discuter ; vous parviendrez peut-être à mieux cerner leur personnalité. D’ailleurs, eux aussi ont besoin de découvrir quel type de propriétaire vous êtes.

Au moment de quitter le visiteur, précisez que vous vous laissez le temps de la réflexion. Demandez-lui qu’il vous envoie un message s’il est toujours intéressé par le logement d’ici X jours.

Quelles garanties êtes-vous en droit de demander à votre locataire potentiel ?

La liste des documents que vous pouvez demander au locataire

un justificatif d’identité
un justificatif de domicile
des justificatifs de revenus : 3 derniers bulletins de salaire (le cas échéant), les allocations familiales et logement
le dernier avis d’imposition
le nom, l’adresse et le contact du dernier propriétaire, le cas échéant
un justificatif de paiement de loyer : quittance ou attestation sur l’honneur du propriétaire, concernant les trois derniers mois

Les mêmes documents peuvent être demandés pour la personne qui se porte caution solidaire.

Choisir un locataire qui a les moyens de payer

Vous devez vérifier que votre futur locataire a bien les moyens de payer son loyer. L’intérêt pour vous est clair, mais lui aussi a tout à y gagner.

On considère que les revenus du foyer (allocations comprises) doivent représenter trois fois le loyer. Ainsi, pour un loyer de 600 €, vos locataires doivent gagner au moins 1 800 €.

La plupart du temps, les gens ont réellement à coeur de pouvoir s’assumer et donc de pouvoir payer leur loyer. Il est rare qu’une personne se sente bien dans ses baskets, si elle ne peut pas payer ses dettes.

Par contre, certains locataires ont les yeux plus gros que le ventre, surtout les jeunes. Ils aimeraient sincèrement habiter votre logement, et donc pouvoir se le payer. Mais malheureusement, leur laisser dépenser plus de la moitié de leurs revenus dans la location, ce n’est pas leur rendre service. Ils auront des frais fixes et devront continuer à se nourrir décemment, une fois le loyer payé.

Le saviez-vous : il existe maintenant de très bonnes assurances pour les risques locatifs. Le dispositif gratuit VISALE aide les jeunes, étudiants ou salariés, à se loger. Les assurances privées proposent des assurances loyers impayés pour les autres profils. Renseignez-vous. Cependant, n’en parlez pas avec vos visiteurs, car ils doivent, avant tout, évaluer leurs capacités financières et leur solvabilité.

L’authenticité des documents fournis

A l’heure des documents en ligne et des logiciels de dessin, il est facile de berner un propriétaire avec de faux documents. Heureusement, le service des impôts vous permet de vérifier si un avis d’imposition est vrai.

Conseil : Informez la personne, dès la fin de la visite, que s’il souhaite donner suite, vous lui demanderez tels documents et que vous vérifierez auprès des impôts l’authenticité de l’avis d’imposition. Si la personne n’est pas sincère, elle ne devrait pas donner suite.

Si la personne est salariée, appelez l’employeur, présentez-vous et demandez-lui si le montant indiqué sur la fiche de salaire en votre possession correspond bien à la réalité.

Appelez également le propriétaire actuel, pour échanger un peu. En général, il existe une certaine solidarité entre bailleurs.

Nota : Même si cela vous met mal à l’aise de douter d’une personne, il est important de le faire. En cas de problème de paiement, les services juridiques pourront vous demander quelles garanties vous avez prises au moment du choix du locataire. Exposez simplement cela à votre futur locataire, qui comprendra certainement votre démarche.

Les documents que vous n’avez légalement PAS le droit de demander

Vous n’avez pas le droit d’exiger :

le RIB (qui permettait de vérifier si la personne est interdit bancaire)
un relevé de tenue de compte
un chèque de réservation

La discrimination dans le choix du locataire : ce que dit la loi

Suite à des abus de la part des propriétaires, la Loi de Modernisation Sociale du 17 janvier 2002 a renforcé la loi sur la sécurité des locataires. Une personne peut porter plainte si elle peut prouver qu’un logement lui a été refusé de façon discriminatoire.

La discrimination au logement est large et concerne, entre autres, ces points :

Constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques sur le fondement de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de la particulière vulnérabilité résultant de leur situation économique, apparente ou connue de son auteur, de leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé, de leur perte d’autonomie, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs mœurs, de leur orientation sexuelle, de leur identité de genre, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur capacité à s’exprimer dans une langue autre que le français, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une Nation, une prétendue race ou une religion déterminée.

[source Légifrance LOI n°2016-1547 du 18 novembre 2016 – art. 86]

Si vous avez un bon locataire, sachez que c’est très précieux. N’oubliez pas de le reconnaître et de lui faire savoir, avec des gestes et des petites attentions, qui l’inciteront à rester le plus longtemps possible.

Pour aller plus loin

Investir

Comment faire les bons choix avant d’investir dans l’immobilier ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Les choix incontournables à faire avant d’investir

La pierre est l’investissement préféré des Français. C’est bien connu ! En effet, l’immobilier offre des opportunités inégalables pour se constituer un patrimoine, préparer sa retraite ou encore protéger ses proches.

Vous souhaitez réaliser le grand saut de l’investissement locatif ? Très bon choix. Cependant, c’est un projet complexe à mettre en place. Financement, recherche d’un bien, travaux… Comment se lancer quand on débute ? Nous vous proposons de soutenir votre réflexion, avec des conseils de professionnels de l’immobilier.

Découvrez maintenant les choix nécessaires à fixer avant d’investir concrètement.

Les choix pour bien anticiper votre financement, avant d'investir

Avant de vous lancer tête baissée dans la recherche de votre bien, la question du financement s’impose. Dois-je financer en cash ou par emprunt ? Quelle est ma capacité de financement ? Quel type de taux choisir ? Cette étape conditionne les autres choix de votre investissement. Être au clair sur le financement de votre projet est donc une priorité.

Acheter comptant ou à crédit

Vous disposez d’une épargne importante suite à un héritage ou la vente de votre entreprise ? C’est un bon point pour investir dans l’immobilier. Du coup, vous pensez mobiliser cette somme d’argent pour financer votre prochain achat.

Cependant, utiliser cette épargne pour réaliser votre investissement vous empêche de profiter de certains avantages de l’emprunt :

Déduction des intérêts: ces charges sont déductibles des impôts fonciers. Vous pouvez diminuer le coût du crédit jusqu’à 50 % si vous êtes fortement imposé sur votre revenu.
Effet de levier: avec un prêt, vous disposez d’un budget plus important pour investir. Cela ouvre des portes pour un projet plus ambitieux ou pour multiplier les opérations.
Sécurité: votre épargne est mobilisable pour payer des grosses dépenses imprévues.

Ainsi, même si vous pouvez acheter comptant, le principe du prêt immobilier reste un choix à étudier avant d’investir.

Taux fixe ou variable

Actuellement, les taux d’intérêt sont à des niveaux historiquement bas. Le coût de l’argent est donc bradé. En toute logique, le risque de remontée des taux est plus probable que la baisse sur les vingt prochaines années.

Par conséquent, pour investir, le choix du taux variable manque de pertinence actuellement. Certes, le montant des intérêts est légèrement plus intéressant au départ. Mais sur le long terme, une remontée importante des taux est probable.

De plus, il est rare de contracter un emprunt immobilier pour une durée inférieure à 15 ans. Jouez donc la sécurité et optez pour un taux fixe.

Les choix pour bien définir votre recherche d'investissement

Vous êtes au clair avec votre capacité d’emprunt ? C’est parfait. Il est temps maintenant de réfléchir sérieusement au profil du bien immobilier à rechercher. Faire certains choix par avance vous aidera à mieux comparer les offres et à affiner votre projet.

Neuf ou ancien

C’est l’éternel débat. Le charme de l’ancien est incomparable. Cependant, le confort moderne du neuf est attractif. Plusieurs critères sont utiles pour vous aider à faire le bon choix d’investissement, que nous détaillons tout de suite.

Travaux

Avec l’investissement dans un appartement neuf, il n’y a aucun suivi de votre part. C’est le promoteur qui s’occupe de tout. C’est clé en main. À la livraison, il vous appartient de vérifier la conformité de votre bien.

Vous projetez d’investir sur une maison neuve ? Un architecte ou un maître d’œuvre suivent les travaux des différentes entreprises. Avec un pavillonneur ou un constructeur, un suivi régulier est nécessaire pour éviter des mauvaises surprises à la livraison.

Le neuf vous offre de la visibilité. L’entretien du bien sera bien plus faible pendant les premières années. De plus, la garantie décennale vous protège contre des dommages importants pour une durée de 10 ans.

Concernant l’ancien, les travaux sont de votre responsabilité. Malgré tout, vous pouvez vous décharger du suivi avec des professionnels spécialisés (architecte d’intérieur, maître d’œuvre, entreprise de bâtiment). L’avantage est de pouvoir faire les choses à votre goût ou selon vos valeurs. Vous pourrez également déduire les travaux de vos revenus fonciers. Pour un appartement, soyez attentif sur la copropriété. Jaugez rapidement l’état des parties communes. Par ailleurs, vérifiez si des travaux important sont prévus (ravalement de façade, rénovation de la toiture, chaudière, etc), en lisant les derniers procès verbaux de copropriété.

Fiscalité

La France est en déficit de logement. Le gouvernement accorde donc des avantages fiscaux pour construire de nouveaux logements.

L’immobilier neuf bénéficie donc de frais de notaire réduits à 2 %, contre 8 % en moyenne dans l’ancien. De plus, des carottes fiscales sont régulièrement proposées par l’état pour motiver les investisseurs privés. Les dispositifs Pinel ou Denormandie sont parmi les derniers exemples.

L’ancien n’est pas en reste. Les travaux sont déductibles des revenus avec le mécanisme du déficit foncier. C’est un outil formidable pour réduire votre fiscalité pendant plusieurs années.

Budget

Le neuf est généralement plus cher à l’achat. Le différentiel est en moyenne de 30 % par rapport à l’ancien. Certes, vous louez plus cher sur le marché. Néanmoins, il reste difficile d’amortir cette surcote. Évidemment, vous pouvez compenser cette différence de budget par un avantage fiscal comme le Denormandie. Mais soyez vigilent sur ces offres. Les programmes proposés sont souvent survalorisés.

L’offre est plus large dans l’ancien. De plus, le profil des vendeurs est très hétérogène. Cela ouvre donc la porte à des opportunités. De plus, les acheteurs évitent souvent les biens nécessitant les biens nécessitant des travaux importants. Vous avez donc un levier formidable pour trouver de bonnes affaires.

Centre-ville ou périphérie

Le choix de l’emplacement est un point central lors d’un achat immobilier. Les beaux quartiers en centre-ville sont rassurants pour un investisseur en herbe. C’est la garantie parfaite pour trouver un bon locataire rapidement. Pour sécuriser son investissement, c’est la voie royale. En revanche, la rentabilité peut être plus faible. En effet, les prix au mètre carré s’envolent dans ces quartiers avec des loyers à peine plus chers.

La périphérie urbaine est moins recherchée. Cependant, les rendements locatifs y sont plus attractifs. Les opportunités de trouver une bonne affaire sont également plus fréquentes. Un quartier en mutation, une nouvelle desserte de transport en commun… Votre bien gagne alors de la valeur à la revente ou à la location. Gardez tous ces éléments en tête au moment de faire votre choix d’investissement locatif.

Petites ou grandes surfaces

Au départ, les possibilités dépendent fortement de votre budget au préalable.

Les petites surfaces présentent des loyers plus chers au mètre carré. Néanmoins, les vacances de ces logements sont fréquentes du fait du profil des locataires (étudiant, jeune travailleur).

De plus, la concurrence pour l’achat des studios est la plus forte. En effet, les investisseurs débutants font souvent le choix de la petite surface pour se faire la main. Au final, la rentabilité en souffre.

De nouvelles opportunités se développent fortement avec les grandes surfaces. Avec la colocation et la location saisonnière, de nouvelles perspectives s’ouvrent avec une rentabilité avantageuse.

Les choix pour bien rechercher votre futur achat immobilier

Il est temps maintenant de passer à l’action avec la chasse de votre bien idéal. Penchons-nous sur les moyens et les méthodes pour rechercher votre pépite, celle qui fera de votre achat le choix idéal pour investir.

La volonté de limiter les frais est logique pour réaliser une belle opération. Avec internet, vous avez la possibilité d’entrer en contact facilement et gratuitement avec des milliers de vendeurs en direct. Cela permet d’éviter les commissions des intermédiaires. Pourtant, se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier est avantageux.

Un agent immobilier connaît parfaitement son secteur. Il dispose donc d’une connaissance fine de son marché pour vous conseiller au mieux. De plus, il peut vous faire bénéficier d’offres exclusives ou de nouveaux produits tout juste mis en vente. Enfin, vous accédez au réseau de l’agent pour trouver un artisan ou un financement.

Faire appel à professionnel de l’immobilier représente également une sécurité. Il propose des biens évalués au prix du marché pour effectuer rapidement des ventes. Effectivement, les propriétaires ont tendance à afficher des prix optimistes en direct. De plus, les caractéristiques (surfaces, état, etc) du bien sont vérifiées. Ainsi, vous évitez de faire de mauvais choix d’investissement, avec de mauvaises surprises.

Enfin, le notaire ou l’agent immobilier prennent en charge la rédaction du compromis de vente. L’avant-contrat est alors rédigé dans les règles de l’art. Cela offre une protection appréciable sur le plan juridique.

Le mot de la fin

Vous disposez maintenant des nos conseils pour préparer votre prochain projet immobilier. Avant de fixer vos choix, suivez ce dernier conseil. Éclaircissez complètement votre but concernant votre démarche d’investissement. Vous souhaitez préparer votre succession ? Vous recherchez des revenus complémentaires ? Vos choix d’investissement sont alors très différents selon vos objectifs.

Prêt à vous lancer dans le grand bain ? Contactez nos agents pour échanger à propos de votre investissement en immobilier.

Pour aller plus loin

Emprunter

Négocier son prêt immobilier efficacement : conseils et astuces

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Nos conseils pour bien négocier un prêt immobilier

Depuis plusieurs années, les taux des prêts immobiliers ont évolué à la baisse. C’est donc une bonne période pour faire un achat immobilier à crédit. Cependant, négocier son prêt pour obtenir les meilleures conditions reste très utile : vous pouvez gagner plusieurs milliers d’euros sur le coût total du crédit.

Nous vous livrons donc tous nos conseils pour bien négocier un prêt immobilier. Suivez notre guide.

Les facteurs à prendre en compte dans la négociation du taux

Bien négocier son prêt immobilier, c’est avant tout bien négocier son taux d’emprunt. Vous devez donc connaître les facteurs qui joueront en votre faveur face à votre banquier pour obtenir le taux le plus bas possible.

Le montant de l’apport

Être en mesure de présenter un apport montre à l’établissement prêteur votre capacité d’épargne. C’est un argument important pour obtenir un prêt immobilier dans plusieurs banques et ainsi être en position de négocier.

Les banques ne demandent pas de somme précise, mais la plupart exigent de mettre au moins 10 % d’apport sur la table pour pouvoir emprunter. Cette somme vous permettra de couvrir les divers frais liés au crédit (frais de notaire notamment…). Il est donc primordial d’avoir constitué une épargne solide au cours des années.

Certaines banques acceptent de financer un achat immobilier sans apport. On parle de financement à 110 %, car le prêt couvre les frais de notaire. Pour obtenir un tel crédit, votre dossier doit être solide.

Bon à savoir : les prêts à taux zéro et les prêts d’épargne-logement peuvent également être pris en compte dans le montant de l’apport personnel.

La durée du prêt immobilier

Le calcul du taux varie avec la durée d’emprunt. Dans un même établissement de crédit, le taux sur 10 années est plus bas que le taux sur 25 ans, car cela diminue les risques. Donc, plus la durée de l’emprunt s’allonge plus le taux sera élevé.

Ainsi, le montant de l’apport joue sur la durée du crédit. Plus vous apportez d’argent, moins vous aurez à emprunter, plus la durée sera courte. Vous pourrez donc mieux négocier votre prêt immobilier.

Le niveau d’endettement

Les banques vérifient également la qualité du dossier de l’emprunteur et, surtout, son niveau d’endettement lors de la négociation de l’emprunt. Il est rare qu’elles acceptent un endettement supérieur à 33 % des revenus, sauf dans le cas de clients relativement fortunés. Ceux-ci ont un reste à vivre confortable ; ils ont plus de marge de manoeuvre pour négocier. Les établissements bancaires peuvent d’ailleurs leur proposer des montages patrimoniaux intéressants. Elles sont ainsi prêtes à faire des concessions. Les clients peuvent également leur proposer de leur confier la gestion de leur patrimoine, car cela apporte des revenus à la banque.

Cela fonctionne même pour les patrimoines plus modestes, nous y reviendrons.

Le dossier de l’emprunteur

Pour négocier un meilleur taux d’emprunt, vous devez être en mesure de présenter un bon dossier. Il convient, entre autres, d’avoir une tenue de compte exemplaire et rassurante, car vous devrez présenter votre 3 derniers relevés bancaires. Veillez à ne pas vous retrouver en situation de découvert, même minime, à éviter les dépenses superflues, etc. Cela rassurera le banquier sur votre fiabilité et votre sérieux. Il considérera que vous avez des finances saines.

Nous vous conseillons également de clôturer tous vos crédits à la consommation en cours. Pour cela, vous pouvez demander un remboursement par anticipation.

Les contreparties possibles

Pour négocier avec votre prêteur, vous pouvez lui proposer des contreparties. Par exemple, vous pouvez lui proposer de souscrire à différents produits, tels qu’une assurance habitation, une assurance auto, une épargne automatique ou d’autres produits d’épargne. En effet, un banquier ne gagne presque rien à accepter un prêt immobilier, alors qu’il peut avoir à y consacrer beaucoup de temps. Par contre, ses commissions sont plus importantes sur tous les autres produits financiers qu’il est en capacité de vous faire souscrire. Le savoir vous donne un atout de négociation.

Par ailleurs, veillez à réunir, par avance, tous les documents nécessaires au montage du prêt. S’il constate que vous êtes organisé et qu’il n’aura pas à vous contacter trois fois pour obtenir un papier, il sera plus enclin à vous compter parmi ses clients.

Le TAEG : calcul des frais annexes

Il y a deux taux dans la négociation d’un crédit immobilier. Le premier est le taux d’intérêt, le second est le TAEG (taux annuel effectif global). C’est ce dernier qui est important. Il correspond au taux réel qui comprend l’ensemble des frais applicables (tels que les frais de dossier, les frais fiscaux, les frais d’inscription ou les commissions).

Conseils pour mieux négocier votre prêt immobilier

Faire jouer la concurrence

Pour mieux négocier, il est important de consulter plusieurs établissements. Lorsque vous présentez votre demande de crédit, n’hésitez pas à comparer les conditions qui vous sont proposées avec celles des autres banques que vous avez consultées. Il est primordial de mettre en valeur votre profil financier lors de vos rendez-vous. Cela vous permettra certainement d’obtenir un meilleur taux ou, au moins quelques avantages.

Les avantages à négocier

Négocier des avantages vous permet de réduire le coût global de votre emprunt, sa durée ou les échéances de remboursement. Vous pouvez également négocier le montant des frais de dossier ou le coût de la prime d’assurance. Essayez également d’obtenir l’annulation des pénalités en cas de remboursement par anticipation.

L’assurance emprunteur

Pour avoir les meilleures conditions d’emprunt, vous pouvez faire une demande d’assurance emprunteur dans un autre établissement que celui qui vous fait crédit. Les assurances habituelles ont souvent des conditions plus avantageuses, mais vous pouvez essayer d’obtenir un meilleur tarif auprès de votre banque. Pour que vous souscriviez, la banque améliorera peut-être ses conditions. Vous pouvez encore utiliser l’argument de l’assurance, sur laquelle le banquier gagne une commission, pour négocier d’autres éléments de votre prêt immobilier.

Souscrire à la banque

Pour que la banque soit plus intéressée par votre profil, vous pouvez également lui proposer de domicilier vos revenus et vos comptes chez elle. Cela permet souvent de faire pencher la balance de son côté (toujours grâce aux commissions). De toute façon, rien ne vous empêche de changer d’avis par la suite. En effet, depuis la Loi Pacte, au moment de négocier son prêt, les emprunteurs peuvent choisir librement la domiciliation de leurs comptes. Ils ne s’engagent pas à vie. Donc même après souscription, vous pouvez de nouveau changer de banque pour votre domiciliation bancaire. Gardez en tête, malgré tout, que changer de banque reste une charge administrative, même si le nouvel établissement gère un certain nombre de choses.

Faire appel à un courtier en crédit immobilier

Enfin, un des meilleurs moyens de négocier son prêt immobilier, est de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Son rôle est d’obtenir les meilleures conditions de financement pour ses clients. Il saura mettre en valeur votre profil, comparer les propositions et obtenir les meilleurs avantages, que ce soit en terme de taux d’intérêt ou de frais et d’assurances. Certains frais de dossier peuvent être appliqués. Mais ce sont les établissements bancaires qui rémunèrent les courtiers par commission lorsqu’un prêt est souscrit chez eux, par leur intermédiaire.

Vous connaissez dorénavant les principaux facteurs examinés par la banque pour évaluer votre demande d’emprunt, ainsi que les leviers de négociations à utiliser.

Pour aller plus loin

Emprunter

emprunt immobilier : les règles légales

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Emprunt et prêt immobilier : les règles légales

Vous êtes à l’aube d’acquérir un bien immobilier et pour cela vous devez obtenir un prêt pour le financer. Afin d’éviter les mauvaises surprises, c’est important outre le fait de contacter différents organismes de prêts pour comparer leurs offres, de bien connaître les règles qui régissent le domaine du prêt immobilier. Vous vous engagez à le rembourser, et ce pendant plusieurs années, vos choix actuels sont donc très importants pour l’avenir. Le cadre législatif du crédit immobilier pouvant parfois paraître un peu complexe, nous faisons le point avec vous sur les principaux points à connaître.

Dans quels cas pouvez-vous prétendre à un emprunt immobilier ?

Règles légales du champ d'application de l'emprunt immobilier

Tout d’abord, sachez qu’un crédit immobilier a son propre domaine d’application. Vous pouvez donc faire une demande de prêt immobilier si l’achat du bien concerne :

l’achat d’un bien à usage privé, locatif ou mixte ;
la construction du bien.

Si vous souhaitez emprunter pour changer votre système de chauffage, installer des panneaux solaires, ou entretenir votre toiture, vous devez souscrire à un crédit à la consommation ou crédit travaux.

Le crédit immobilier et le crédit à la consommation

En effet, les règles légales d’emprunt dans le domaine immobilier ont été modifiées depuis le 1er juillet 2016. Depuis, toutes les opérations qui relèvent de la réparation, l’amélioration ou l’entretien ne sont plus accessibles dans le cadre d’un prêt immobilier. Si vous êtes dans l’un de ces cas, vous devez alors étudier auprès de votre banque les différents crédits à la consommation possibles.

Les règles légales du contenu d’une offre de prêt immobilier

Lorsqu’une banque établit une offre de prêt, celle-ci est valable 30 jours. Elle doit alors veiller à vous fournir dans cette offre un certain nombre d’éléments légaux. Dans le cas contraire, elle risque la nullité du contrat, une amende ainsi que la perte des droits aux intérêts.

Les mentions obligatoires d’une offre de prêt

Afin d’avoir toutes les cartes en main pour analyser l’offre de prêt et être certain que celle-ci corresponde à vos besoins et vos capacités de remboursement, vous devez pouvoir avoir accès à :

l’identité des parties (prêteur et emprunteur) ;
la nature du prêt (ici, prêt immobilier) ;
les modalités de remboursement et la mise à disposition des fonds (le montant des échéances, la durée, et la date où les fonds sont disponibles) ;
un tableau d’échéances (il détaillera les montants en distinguant le capital et les intérêts) ;
un rappel des obligations en matière d’assurance de prêt ;
les modalités de transfert de fonds (dans le cas où le capital serait versé à une tierce personne) ;
les frais pouvant être retenus si l’achat ne se concrétise pas.

Des règles légales européennes pour comparer les offres

Un nouveau document doit vous être fourni par votre banque dans le cadre d’une offre de prêt depuis le 1er octobre 2016. Il s’agit de la Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE).

Parmi les 15 domaines d’information que contient la FISE, la partie 4, « taux d’intérêt et autres frais » vous permet de comparer plusieurs offres, en toute connaissance de cause, et ainsi choisir l’emprunt immobilier qui correspondra le mieux à vos besoins.

Le saviez-vous : vous avez un délai obligatoire et légal de réflexion de 10 jours pour toute souscription à un contrat de prêt. Un avenant au contrat présente les mêmes modalités en termes de délais, sauf si vous souscrivez à un crédit à taux variable. Aucun versement ne peut être effectué avant, sous peine de nullité du contrat. Vous pouvez donc prendre le temps d’analyser point par point les offres de crédit, notamment grâce à la FISE.

La publicité des organismes bancaires en matière de crédit

Les supports publicitaires que vous propose votre banque sont également régis par un certain nombre de règles légales, pour sécuriser l’emprunt immobilier.

Tout d’abord, ils doivent vous prévenir de votre délai légal de réflexion de 10 jours. Ensuite, chacune des parties : identité du prêteur, modalités de financement, coût total du crédit, taux annuel effectif global et assurances souscrites, doivent être mentionnées sur les supports publicitaires.

Les modalités de remboursement d’un crédit immobilier

Cas général

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Si pour une raison injustifiée vous étiez dans l’incapacité de rembourser votre crédit, votre banque peut alors vous demander de rembourser le capital restant ainsi que les intérêts de la somme remboursée.

Le remboursement par anticipation

A contrario, si vous souhaitez rembourser votre prêt par anticipation, référez-vous au préalable à votre contrat. En effet, certains crédits ne peuvent être remboursés avant échéance seulement si le capital restant est supérieur à 10 % du montant total emprunté, sauf si vous êtes en mesure de rembourser dans son intégralité la somme restante.

Lorsque vous remboursez un prêt avant son terme, totalement ou partiellement, vous pouvez également être amené à payer des frais. Des règles légales s’appliquent à cette disposition de l’emprunt immobilier : un montant maximum est prévu, équivalant à un semestre d’intérêt et pas plus de 3 % de la somme restant due.

Le saviez-vous : ces différentes modalités de remboursement doivent être inscrites dans votre contrat. Les données ci-dessus sont mentionnées à titre d’exemple. Votre banque peut aussi proposer qu’aucuns frais ne soient demandés pour un remboursement anticipé, ou des modalités inférieures à celles évoquées. Vous pouvez donc négocier ces différents paramètres avec votre conseiller lors la proposition de l’emprunt immobilier.

Les cas particuliers de l'exonération de frais

La loi du 1er juillet 1999 prévoit cependant une exonération de ces frais si vous êtes dans l’un des cas suivants :

✓	la vente du bien fait suite à un changement du lieu de travail (vous-même ou votre conjoint)
✓	un décès
✓	Vente suite à un licenciement ou toute autre cessation forcée de votre activité professionnelle

En cas de litige

Lorsque l’acquisition ou la construction devient problématique, un litige avec l’un des partenaires de la vente par exemple, une action au tribunal est parfois nécessaire. Dans ce cas, la justice peut aménager les règles légales de votre emprunt immobilier et vous accorder un report des versements à la banque. Vous rembourserez alors votre prêt lorsque la situation sera satisfaisante ou à une date fixée par le tribunal.

Vous n’obtenez pas le bien immobilier

Si en revanche l’acquisition de votre bien n’est pas effective dans les 4 mois suivant la co-signature du crédit, l’emprunt immobilier peut être résilié de plein droit. En effet, vous avez effectué un compromis ou une promesse de vente afin d’obtenir votre prêt. Pour différentes raisons, vous pouvez ne pas obtenir le bien pour lequel vous effectuez une demande de crédit. Le prêt est donc résilié et vous devez rembourser les sommes prêtées et leurs intérêts.

Autres cas prévus par les règles légales de l'emprunt immobilier

Si vous n’avez pas obtenu le capital dans le délai prévu par l’avant-contrat (dans le cadre de promesse ou compromis de vente) vous pouvez demander l’intégralité de l’acompte versé. Il est alors disponible après 45 jours en moyenne.

Si en raison de votre profil, votre assureur vous refuse son agrément, et dans la mesure où votre demande est effectuée dans les 30 jours suivants l’acception du crédit, vous pouvez demander l’annulation du prêt.

Règles légales du choix des assurances emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier

Les organismes de prêts vous demanderont de souscrire à une assurance emprunteur. Chaque banque a ses exigences propres. Malgré tout, elles demandent au minimum de prévenir des risques tels que : décès, invalidité totale ou partielle, chômage (dans certains cas).

Le saviez-vous : la banque ne doit en aucun cas vous obliger ni même vous inciter à souscrire un contrat d’assurance au sein de leur organisme bancaire ou leurs partenaires. Elle ne doit pas vous infliger par exemple une hausse du taux de crédit si vous souhaitez passer par un organisme externe à leur établissement.

Vous avez le choix de l’assureur et vous pouvez établir des comparatifs auprès de plusieurs offres d’assurance de prêt. Cependant, vous devez veiller à ce qu’elles répondent aux exigences établies par votre banque dans votre offre de prêt.

Pour aller plus loin

Emprunter

Remboursement d’un prêt par anticipation : tout ce qu’il faut savoir

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
3 commentaires sur Remboursement d’un prêt par anticipation : tout ce qu’il faut savoir

Rembourser son prêt par anticipation : ce qu’il faut savoir

En cours de remboursement d’un prêt immobilier, vous venez d’avoir une rentrée d’argent exceptionnelle. Qu’il s’agisse d’un héritage ou autre, vous songez probablement à demander un remboursement du prêt par anticipation afin de ne plus payer de mensualités ou d’en réduire le nombre. Sachez que le remboursement anticipé est encadré par la loi : il peut entraîner certains frais et pénalités en fonction de votre situation et du montant à rembourser. Faisons le point sur vos droits, les risques financiers et la réglementation entourant les versements anticipés pour rembourser un crédit immobilier.

Remboursement anticipé : principes et avantages

Le remboursement par anticipation est tout simplement le fait de rembourser partiellement ou en totalité votre prêt avant sa date d’échéance. Exemple : vous avez emprunté 100 000 euros sur 25 ans et vous avez remboursé la moitié de votre capital. Il vous reste donc 50 000 euros à rembourser sur les années restantes. Mais, suite à une succession par exemple, vous venez de recevoir les fonds nécessaires pour payer le solde restant avant le terme de votre contrat. Vous pouvez donc demander un remboursement anticipé et vous libérer de votre crédit. Cela vous permettra, d’une part, de ne plus avoir d’intérêts à payer, et d’autre part, d’augmenter votre pouvoir d’achat car votre budget mensuel sera allégé.

Pourquoi peut-il y avoir des frais et dans quel cas ?

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, vous vous engagez à rembourser la somme empruntée avec ses intérêts. Si vous remboursez votre crédit par anticipation, il y a donc un manque à gagner pour l’établissement prêteur qui ne perçoit plus les intérêts. La plupart des contrats prévoient donc des indemnités, aussi appelées frais de remboursement, qui ne s’appliquent que dans certains cas. En effet, la loi encadre le montant des pénalités et réglemente les situations où celles-ci peuvent être exigées.

Y a-t-il un montant minimal pour rembourser son prêt par anticipation ?

Avant de faire une demande de remboursement anticipé, vous devez vous renseigner sur la réglementation et les modalités de votre contrat de prêt. La plupart des établissements prévoient cette éventualité et exigent que le montant du versement soit équivalent à une somme minimum. Cependant, selon l’article L313-47 du Code de la consommation, le seuil exigé ne peut pas dépasser l’équivalent de 10 % du montant initial du prêt immobilier. Le calcul se fait sur la somme initialement empruntée, sans les intérêts.

Bon à savoir : le seuil minimal ne s’applique pas si le montant remboursé avec anticipation vous permet de solder entièrement votre prêt.

Quels frais sont à prévoir lors d’un remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

Certaines banques demandent des indemnités pour un remboursement par anticipation. Ces frais sont présents dans le contrat de prêt. Cependant, les indemnités prévues ne peuvent pas dépasser certains seuils, comme l’indique le Code de la consommation. En effet, elles ne peuvent « excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret. ». Certains cas de figure se prêtent également à une exonération des indemnités de remboursement par anticipation.

Plafond d’indemnité

La loi prévoit un double-plafonnement pour que les pénalités de remboursement n’excèdent pas une certaine part du capital restant à rembourser. Deux éléments sont pris en compte dans le calcul de l’indemnité à verser à la banque :

Le solde restant dû

Le montant des frais ne peuvent pas dépasser 3 % de la somme qu’il vous reste à rembourser. Par exemple, vous avez fait un emprunt de 500 000 euros et il ne reste plus que 60 000 euros à rembourser. L’indemnité s’élèvera donc à 1 800 euros maximum, ce qui équivaut à 3 % de 60 000.

Le taux d’intérêt du prêt

Dans le cadre d’un remboursement par anticipation, l’indemnité doit être calculée au taux moyen du prêt et sur le montant remboursé, sans être supérieur à 6 mois d’intérêt.

Si vous remboursez 60 000 euros et que votre taux d’emprunt est de 3,5 %, les frais d’indemnités équivalent à 60 000 x 3,4/100 x 6/12 = 1020 euros.

Exonérations des frais de remboursement de prêt par anticipation

L’article L. 313-48 du Code de la consommation prévoit des exceptions à l’application des frais et indemnités liés à un versement anticipé, cela pour tout prêt contracté après le 1er juillet 1999.

Ainsi, si le remboursement par anticipation est lié à l’une des situations suivantes, vous serez exonéré :

la vente du bien est dû à un changement du lieu de travail de l’emprunteur ou de son ou sa conjoint(e) ;
en cas de décès du ou des emprunteurs ;
la vente est due à la cessation forcée de l’activité professionnelle, après un licenciement, par exemple.

La plupart des contrats incluent des pénalités

Les frais engendrés par un remboursement anticipé ne sont applicables que s’ils ont été initialement prévus dans le contrat de prêt. Certains contrats n’incluent pas ces indemnités. Des montants inférieurs aux plafonds légaux peuvent également figurer. Quoiqu’il en soit, ces sommes et les plafonds sont sujets à discussion avec votre prêteur, lors de la négociation de votre crédit immobilier. Renseignez-vous bien sur les taux et plafonds légaux applicables dans les différentes situations.

Vous trouverez toutes les informations nécessaires sur le site du gouvernement.

Comment rédiger une lettre de demande de remboursement par anticipation ?

Pour faire votre demande de remboursement par anticipation, vous devez adresser un courrier au prêteur. Ce dernier doit ensuite vous fournir toutes les informations liées au montant et notamment chiffrer les éventuelles pénalités. Pour écrire votre demande, vous pouvez prendre exemple sur le modèle suivant :

Modèle de lettre pour demander un remboursement de son prêt par anticipation

Lieu, date
Nom Prénom expéditeur (vous)
N° Rue
Code Postal Ville

Nom Prénom destinataire
Etablissement de crédit
N° Rue
Code Postal Ville

Objet : demande de remboursement de mon prêt immobilier par anticipation

En vertu de l’article L. 313-47 du Code de la consommation, je souhaite rembourser mon prêt immobilier d’un montant initial de (x euros), contracté auprès de votre établissement le (préciser la date).

Pour ce faire, je vous prie de bien vouloir me communiquer au plus vite le montant exact de la somme dont je devrai m’acquitter, ainsi que celui des pénalités auxquelles m’expose éventuellement cette anticipation de remboursement.

Je vous prie de recevoir mes sincères salutations

Pour aller plus loin

Acquisition

Acheter un bien immobilier sans être mariés : est-on protégé ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
Aucun commentaire sur Acheter un bien immobilier sans être mariés : est-on protégé ?

Acheter sans être mariés : les différents dispositifs à étudier

De plus en plus de couples non-mariés décident d’acheter un bien immobilier ensemble. Juridiquement, les frontières et la réglementation sont plus floues en cas de séparation ou de décès de l’un des conjoints. Que se passe-t-il au niveau de la succession ? Comment protéger le conjoint ? Est-il possible de vendre ? Tout dépend de la formule que vous utilisez pour acheter sans être mariés un bien immobilier. Découvrez les dispositifs existants pour les couples en union libre, pacsés ou non.

L’indivision entre concubins propriétaires

Principes

Le principe de l’indivision permet à plusieurs personnes d’exercer un droit de propriété sur un même bien ou ensemble de biens, sans division matérielle des parts. Lorsqu’un bien est indivis, il n’est pas possible de répartir le bien en lots entre les propriétaires ou bien de vendre le bien sans l’accord des autres.

Lorsque des concubins décident d’acheter sans être mariés un bien immobilier, ces derniers deviennent propriétaires indivis du logement familial. Cela ne veut pas dire qu’ils détiennent une part égale de la propriété.

L’acte d’achat doit se charger de clarifier les proportions dans lesquelles chacun est propriétaire. Si vous choisissez cette solution, il est préférable que les parts correspondent à l’apport de chacun.

Bon à savoir : Si la répartition est trop inégale, le Fisc peut considérer qu’il s’agit d’un don déguisé. Il peut donc réclamer des droits sur la donation, jusqu’à 60 % du capital.

Conditions pour vendre sans être mariés en indivision

En principe, l’indivision permet à chaque propriétaire de vendre sa part, car d’après le Code Civil, « nul n’est tenu de rester dans l’indivision » (article 815). Ainsi, si l’un des conjoints le décide, il peut vendre une partie de ce bien. Cela n’est pas le cas pour les couples mariés, puisqu’il faut un divorce pour pouvoir provoquer la vente s’il s’agit du logement familial. C’est l’inconvénient principal d’acheter sans être mariés en indivision.

Toutefois, les conjoints ont la possibilité de signer une convention d’indivision chez le notaire pour se protéger de ce risque. Elle permet d’interdire la vente durant la période où elle est en vigueur. Elle peut s’étendre jusqu’à 5 ans, et est renouvelable. Elle sert également à protéger la propriété des concubins en cas de décès de l’un d’eux. Cette convention évite que les héritiers du défunt, qui deviendraient alors les nouveaux propriétaires indivis, aient droit de provoquer la vente du bien.

Bon à savoir : La cession de parts dans un couple en union libre ne peut pas bénéficier du taux réduit appliqué aux couples mariés ou pacsés. Le rachat de la part du logement familial à son conjoint sera donc soumis aux droits d’enregistrement (partie des “frais de notaires”) au taux normal.

Créer une SCI pour acheter sans être mariés

Avantages

Créer une société civile immobilière (SCI) peut être une bonne solution si vous souhaitez acheter un bien sans être mariés. Chacun devra apporter un capital équivalent à celui de la transaction. Les concubins détiennent des parts de la SCI, mais c’est cette dernière qui sera propriétaire du bien.

Ce dispositif permet de partager plus facilement le patrimoine même sans être mariés.

Par ailleurs, elle protège le concubin survivant dans le cadre d’une succession. Les héritiers ne peuvent pas vendre le bien aussi facilement que dans l’indivision.

Inconvénients

Créer une SCI n’est pourtant pas aussi simple que cela. Son fonctionnement est complexe et entraîne beaucoup de frais administratifs et comptables.

La transmission de patrimoine entre concubins entraîne des frais fiscaux conséquents, qu’il s’agisse de parts sociales ou d’indivision.

Montage juridique du démembrement croisé

Pour remédier aux problèmes de succession, il est toujours possible de réaliser un montage juridique de démembrement croisé, avec l’aide d’un notaire.

Le principe est de séparer l’usufruit de la nue-propriété. L’usufruit est un droit permettant à l’usufruitier de jouir d’un bien appartenant à une autre personne, le nu-propriétaire.

Le démembrement croisé permet de protéger le conjoint survivant et lui permettre de rester dans le logement jusqu’à son décès ou jusqu’à qu’il décide de vendre. De plus, les frais de succession sont allégés.

Attention, ce montage est complexe, il faut donc faire appel à une personne compétente pour le réaliser correctement, comme un notaire spécialisé.

Bon à savoir : si un défunt possède l’usufruit d’un bien et que son légataire est déjà nu-propriétaire, l’administration peut réintégrer la pleine propriété dans la succession.

Signer un pacte tontinier : une solution séduisante mais limitée

La tontine, une pratique ancienne mais peu connue, peut s’avérer pratique pour acheter un bien entre concubins en dehors du mariage. Il s’agit d’un pacte conclu entre deux acheteurs (dans le cadre d’un achat en couple) convenant que la pleine propriété du bien acheté reviendra au dernier survivant. Ainsi, l’acheteur est considéré comme l’unique propriétaire du bien si l’autre acquéreur venait à décéder.

Les héritiers du défunt n’ont aucun droit sur la propriété car elle n’entre pas dans la succession.

Pour être exonéré de droits de succession, il faut réunir deux conditions :

le bien doit constituer la résidence principale des concubins au moment du décès.
la valeur du bien ne doit pas être supérieure à 76 000 euros lors du décès, pour prétendre à l’exonération de frais. Un plafond assez contraignant pour l’achat d’un logement familial.

Une des autres conditions impliquées par la tontine est qu’il faut l’accord des deux propriétaires pour vendre le bien, ou attendre le trépas de l’un d’eux.

Est-ce qu’être pacsés change quelque chose pour acheter sans être mariés ?

En ce qui concerne l’achat immobilier à proprement parler, pas vraiment. Il s’agit d’un achat en indivision comme vu ci-dessus.

Cependant, cela peut changer la situation des concubins en cas de décès, lors de la succession. La part de la succession revenant au partenaire pacsé survivant est exonéré de droit.

En cas de transmission par donation, le patrimoine est soumis aux droits de mutation, après un abattement, appelé abattement conjoint. Après abattement, un barème progressif est appliqué aux couples mariés ou pacsés pour calculer la part nette taxable.

Pour des partenaires non-pacsés, la transmission du patrimoine est soumise à un taux de 60 % de taxe sans abattement. Une différence qui n’est pas anodine.

Conclusion

Il est donc tout à fait possible d’acheter sans être mariés en choisissant la formule la plus sûre pour protéger votre bien. Néanmoins, le fait ne pas être pacsés ou mariés entraîne des complications en cas de séparation ou de décès, qu’il s’agit d’anticiper.