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5 conseils pour bien vendre

5 conseils pour bien vendre

Vendre un bien immobilier est une étape importante qui annonce souvent des changements constructifs. Mais c’est aussi une source de stress : tracasserie administrative, attente, réactivité, déménagement, changements… 

Notre expérience professionnelle nous montre que plus la vente est rapide et fluide, plus le degré de satisfaction est élevé, chez le vendeur, comme chez l’acquéreur. Chacun peut aller de l’avant et réaliser ses projets.

C’est pour cela que nous vous dévoilons nos meilleurs conseils pour réussir à vendre votre bien immobilier rapidement, au meilleur prix et sans mauvaise surprise.

Conseil n°1 : faire réaliser une estimation par une agence compétente

L’intérêt de vendre au juste prix

La première chose à connaître avant de vendre votre bien immobilier, c’est son prix sur le marché. Tout peut se vendre, à condition que le prix soit juste. Il n’est pas rare que le vendeur accorde plus de valeur à sa maison ou son appartement, parce qu’il l’a investi et l’a embelli. Cependant, pour bien vendre, l’objectivité est de mise.

L’intérêt de mettre votre bien en vente au bon prix est double :

  • vous vendrez rapidement ;
  • vous obtiendrez le plus d’argent possible de votre vente.

Saviez-vous qu’un bien affiché 5 à 10 % au-dessus du prix du marché se vend en 1 an, voire plus ? En plus, à force d’attendre, les vendeurs finissent par accepter une offre au prix du marché. C’est donc uniquement du temps de perdu et de l’argent dépensé pour l’assurance, les mensualités du crédit, la taxe foncière, etc.

Cependant, vendre un peu trop bas, c’est perdre de l’argent.

Obtenir une fourchette de prix en quelques clics

Lorsqu’on commence à réfléchir la possibilité de vendre, on a besoin d’avoir très rapidement une estimation du prix de son bien. Cela permet de valider ou non l’idée de vendre, d’anticiper les projets qui suivront la transaction, de savoir combien il nous restera une fois le prêt soldé, etc.

Vous pouvez faire une première estimation sur Meilleurs Agents pour avoir une fourchette de prix. C’est gratuit et plutôt fiable. Après un questionnaire pour cerner le bien à vendre, ils vous enverront par mail une fourchette de prix. Cela vous donne une première idée approximative de la valeur de votre bien, en fonction de prix pratiqués dans votre secteur.

Attention, c’est un algorithme qui calcule ce chiffre. Cela ne remplace en rien l’estimation d’un agent immobilier. Pour savoir si vous devez vendre plutôt en haut ou en bas de la fourchette annoncée, pour affiner le prix, vous aurez besoin d’une agence immobilière compétente.

Perfia : une stratégie testée et approuvée pour une estimation fiable

Pour vous fournir un prix de vente parfaitement juste, l’agence immobilière Perfia a mis au point une stratégie d’estimation.

Nous visons l’objectivité. Or, un agent immobilier est un être humain, avec ses goûts propres : il va se sentir bien dans certains logements et moins accrocher avec d’autres. Cependant, ses goûts ne sont pas ceux des futurs visiteurs ! Pour éviter le biais de l’émotionnel, nous ne donnons jamais d’estimation à chaud.

Nous procédons en deux étapes.

  • Nous prenons rendez-vous pour une visite sur place : un agent vient visiter et analyser votre bien sous toutes ses coutures, vous pose des questions et vous demande certains documents.
  • Notre agent prend le temps d’analyser les documents et de réunir ses collègues pour présenter le bien : l’estimation est évaluée en équipe ! Ainsi, l’émotion liée à la visite, qu’elle soit positive ou négative, est retombée et l’objectivité prend le dessus. Nous avons remarqué que la prise de recul et la concertation sont un vrai plus pour nos clients.

Conseil n°2 : Stratégie de commercialisation

Vous voulez vendre votre bien immobilier, rapidement et au meilleur prix possible. C’est ce que souhaite tout vendeur. 

Une fois que vous avez obtenu un prix de vente juste, il faut concevoir et donner de la visibilité à votre annonce, pour attirer les acheteurs potentiels. Pour cela, vous avez la possibilité de mettre une belle annonce sur Le bon coin, attendre, répondre au téléphone et aux mails, vous rendre disponible pour enchaîner les visites, répondre aux offres éventuelles et négocier.

Ou alors, vous mettez en place une stratégie de commercialisation avec un professionnel, pour vendre plus vite et au meilleur prix.

Perfia ajuste sa stratégie de commercialisation en fonction du bien, du vendeur et du marché.

Stratégie de l’anticipation de la négociation

Dans certains cas, il est préférable d’anticiper une marge de négociation en gonflant légèrement le prix initial. C’est souvent le cas des maisons avec travaux. Les acheteurs potentiels viendront visiter parce qu’ils sont intéressés par l’emplacement ou la superficie. Mais ils savent déjà, que s’ils achètent, c’est en ayant négocié le prix pour pouvoir faire les travaux.

Il faut savoir que les acquéreurs aiment négocier : ils ont le sentiment de faire une meilleure affaire.

Cette stratégie est à prévoir également pour des biens difficiles à vendre. Une baisse de prix incite à s’engager dans un achat.

Un bon négociateur immobilier sait manier les chiffres pour conclure une vente, dans une stratégie gagnant-gagnant : acheteur comme vendeur est satisfait de la transaction.

Stratégie de publicité

La publicité d’un bien fait partie du nerf de la guerre. L’objectif est que tous les acheteurs potentiels de votre logement puissent être au courant qu’il existe un bien qui pourrait fortement les intéresser. Par contre, il n’est pas utile d’appâter les curieux non solvables, ni d’inonder de publicité superflue les personnes qui ne sont pas intéressées.

La publicité d’un bien immobilier à vendre peut se faire par différents canaux :

  • le panneau à vendre sur la façade ;
  • l’annonce sur la vitrine physique et web de l’agence immobilière ;
  • la publication sur une plateforme d’annonces immobilières ;
  • la publication sur les réseaux sociaux ;
  • l’e-mailing ;
  • le carnet d’adresses et le contact direct.

Tout cela est à adapter en fonction du bien. Par exemple, si la cible principale est une personne âgée, faire de la publicité sur les réseaux sociaux sera du temps de perdu.

En ce qui concerne la publicité web, il faut publier sur le meilleur site du moment : parfois Seloger est devant Le bon coin, quelque temps après, c’est l’inverse. Il faut donc être à l’affût pour optimiser la stratégie commerciale. Et c’est la même chose pour chaque canal de publicité

Stratégie de confidentialité

Certains biens nécessitent une vente en sous-marin, avec une publicité très subtile. C’est le cas des locaux commerciaux occupés : la publicité d’une vente pourrait nuire au commerce en place. Autre exemple : certains propriétaires de beaux immeubles parisiens ne veulent pas être embêtés par les curieux ou déranger plus que nécessaire les occupants.

Dans ce cas,

notre agence active son réseau

, pour trouver

un acheteur en direct

. Nous avons créé une relation de confiance avec des investisseurs de niche. Nous sommes sûrs de leur solvabilité et nous connaissons leur stratégie d’investissement.

Choisir le responsable de la vente

Pour optimiser la stratégie de commercialisation et bien vendre, il faut choisir un seul responsable pour la vente.

C’est pour cela que notre agence vous conseille un mandat d’exclusivité. Nous désignons ensuite l’agent immobilier le plus compétent pour vendre votre bien en fonction du secteur et du type de bien.

L’exclusivité pour un agent, cela signifie que tout le temps et l’argent qu’il investira dans la commercialisation du bien sera bénéfique. Il met donc toutes les chances de son côté, de votre côté !

Le pilotage de la vente est également bien plus efficace. L’agent immobilier sait exactement quels acquéreurs potentiels sont susceptibles de déposer une offre, ce qui permet d’ajuster la marge de négociation en temps réel.

L’agent sait également qu’il a le temps de vérifier la solvabilité d’un acheteur, sans prendre le risque de se faire doubler par une autre agence. Nous y reviendrons en détails plus loin, mais vérifier les capacités de financement de votre acheteur vous évitera bien des déconvenues !

À savoir : un bien visible sous deux annonces sur un site d’annonces immobilières (deux agences, par exemple) perd en crédibilité. Cela donne l’impression que le vendeur n’arrive pas à vendre. Les visiteurs en profitent pour négocier fortement.

La visite virtuelle en 4K : la plus-value Perfia

Avez-vous testé la visite virtuelle d’un bien en vente sur notre site ? Vous serez bluffé par la qualité de l’image. C’est comme si vous y étiez !

Notre agence utilise le Matter Port, une machine qui scanne le logement en 4K. On obtient une image animée de votre logement réel. De plus, le Matter Port effectue les mesures en direct de chaque pièce, pour renseigner efficacement les visiteurs. Il est également possible d’ajouter des étiquettes pour mettre en valeur certains points non visibles, comme le double vitrage, la qualité d’un matériau, l’absence de nuisances sonores dans une pièce, etc.

Voilà pourquoi nous avons investi dans le Matter Port :

  • les visiteurs peuvent se représenter votre bien, plus facilement qu’avec des photos ;
  • ceux qui demandent à voir le bien après avoir visionné la visite virtuelle sont fortement intéressés (pas uniquement curieux) ;
  • nous évitons beaucoup de déplacements et de temps perdu pour l’acheteur, l’occupant des lieux et l’agent ;
  • votre bien se démarque des autres, qui ne dévoilent que quelques photos ;
  • les acheteurs intéressés peuvent prendre le temps de revoir virtuellement le bien, se projeter avec leurs meubles et commencer à l’adopter ;
  • avec la visite virtuelle, nous restons actifs même durant les périodes calmes pour l’immobilier, comme l’été (ou le confinement sanitaire).

Conseils n°3 : réunir les documents de la maison avant la mise en vente

Rassurer les acheteurs potentiels

Avant d’imaginer faire une offre d’achat, les acheteurs ont besoin d’avoir toutes les informations pour se positionner. Les documents relatifs au bien en font partie. Ils apportent des garanties et des informations. Plus vous aurez une documentation étoffée, plus les acheteurs seront en confiance. Cela prouve que vous avez bien entretenu votre logement, que vous avez géré assidûment l’administratif, que vous avez réalisé des travaux dans la légalité. En somme, ils comprennent qu’ils ne risquent pas une mauvaise découverte de dernière minute.

Pour ne rien gâcher, certains documents apportent une certaine plus-value à votre bien ; c’est le cas, par exemple, des garanties décennales encore en vigueur.

Sachez que tous ces documents sont à donner au notaire pour la rédaction du compromis. C’est à faire, autant que cela favorise la vente !

Ne pas manquer une occasion de vendre

On le voit aujourd’hui dans notre activité, les acheteurs sont pressés. Lorsqu’ils sont décidés, il faut faire vite. Si vous prenez trois semaines à trouver et fournir les procès verbaux de copropriété, votre acheteur potentiel a le temps de visiter d’autres biens avec des vendeurs plus réactifs.

Pire encore, il ne vous avertira pas qu’il n’est plus intéressé. Mais vous, de votre côté, vous avez décliné quelques visites et été moins assidu à répondre aux mails – on le comprend, car c’est pesant à la longue -, puisque vous misiez tout sur l’autre acquéreur !

Nous vous conseillons donc vivement de réunir et conserver un dossier papier à portée de main et de le faire scanner par votre agent immobilier, pour renseigner précisément et rapidement les visiteurs.

Les diagnostics immobiliers

Parmi les documents à prévoir, il y a les diagnostics immobiliers : énergie, plomb, amiante, électricité, termites, mesure de surface, contrôle d’assainissement individuel, etc. Ils ne sont pas tous obligatoires ; cela dépend du bien que vous vendez. 

Sachez que

les diagnostics sont désormais obligatoires dès la commercialisation d’un bien

. C’est pourquoi votre agent immobilier devra attendre ces documents pour publier une annonce. Donc anticipez et prenez rendez-vous avec une entreprise de diagnostic immobilier. Ils vous diront lesquels sont obligatoires dans votre cas. Si vous avez un doute, vous pouvez également demander à votre agent immobilier ou votre notaire de vous informer, en toute neutralité

Les documents à prévoir pour la vente d’une maison

  • l’historique papier de la maison, notamment les travaux effectués ;
  • les factures des travaux réalisés ;
  • les garanties décennales le cas échéant ;
  • le dernier avis de taxe foncière ;
  • les différents permis de construire et accords écrits de la Mairie ; 
  • les factures d’énergie et de consommation d’eau.

Les documents pour la vente d’un appartement

  • les règlements relatifs à l’immeuble et à la copropriété ;
  • les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
  • les charges et rappels de charges ;
  • les factures des travaux et les autorisations, si nécessaire ;
  • le dernier avis de taxe foncière ;
  • les factures d’énergie et de consommation d’eau.
  •  

    Sachez que, depuis la loi Alur du 1er août 2014, il est obligatoire pour les Syndics de créer un espace intranet. Vous trouverez alors toute la première partie des documents mentionnés ci-dessus. Munissez-vous de vos identifiants (et notez-les) dès votre décision de mise en vente, pour éviter de perdre du temps lorsqu’un visiteur voudra avoir accès à la documentation !

Conseil n°4 : vérifier la solvabilité de l’acheteur

Trouver un acheteur, c’est bien. Mener la vente à terme, c’est beaucoup mieux.

Saviez-vous qu’une part importante des ventes entre particuliers n’aboutissait pas à cause d’un refus de prêt par la banque ? L’acheteur était trop gourmand et le prix d’achat était bien trop élevé par rapport à ses capacités financières. 

 

Il est vrai qu’il est un peu délicat pour un particulier de demander les avis d’imposition et les fiches de salaire. Par contre, pour un professionnel, c’est normal. Un des rôles de l’agent immobilier est de vérifier un minimum la solvabilité des acheteurs potentiels.

Gagner du temps

Vérifier les capacités de financement de l’acheteur permet à tout le monde de gagner du temps. En effet, si vous signez un compromis avec un acheteur, la banque peut annoncer son refus deux mois plus tard. Tout est alors à recommencer : publicité, visites, négociations, rendez-vous chez le notaire, attente de l’accord de la banque…

Économiser de l’argent

Si vous déménagez parce que vous pensez la vente assurée, vous pouvez vous retrouver dans une situation extrêmement problématique et coûteuse.

Si vous vous engagez dans un autre projet d’achat, une des clauses suspensives sera la vente de votre logement. Votre propre achat sera donc en pause, entrainant dans la cascade infernale votre vendeur. Vous pourriez d’ailleurs être ce deuxième vendeur, si votre acheteur a lui-même signé un compromis pour vendre sa maison. Cela rend vraiment complexe le problème.

Vendre sans clause suspensive d’obtention de crédit

Pour éviter ces problématiques, vous pouvez essayer de demander un contrat de vente sans clause suspensive de crédit. C’est assez rare de trouver un acheteur en accord avec ce principe. 

Si vous le trouvez, en général, il négociera un peu le prix. Par contre, cela signifie qu’il est certain de pouvoir payer, soit parce qu’il a l’argent disponible, soit parce qu’il est certain de ses capacités financières aux yeux d’une banque.

Si, malgré tout, il ne peut pas payer, vous conserverez le montant de la clause pénale, inscrite dans l’acte notarié.

Le contrat Garantie + : l’exclusivité Perfia qui garantit le financement

Après plusieurs mésaventures liées à un refus de prêt, avec les conséquences que vous connaissez maintenant pour le vendeur, Perfia a décidé d’agir.

Nous vous proposons le contrat Garantie +, une exclusivité Perfia.

En signant ce contrat, nous nous engageons à faire en sorte que votre acheteur n’ait pas de refus de crédit. Si cela arrive malgré tout, nous, agence immobilière Perfia, vous verserons une pénalité.

Comment pouvons-nous proposer une telle garantie ?

Nous travaillons en collaboration avec un courtier et une banque. Avant toute visite, les acheteurs rencontrent le courtier pour analyser leurs capacités financières. Il cherche pour eux un moyen de financement. Il existe toujours une solution. Parfois il faut attendre de terminer un crédit à la consommation, parfois il faut revoir le prix d’achat à la baisse. Au final, nos clients visitent uniquement les biens qu’ils sont en capacité d’acheter. Pour finir, nous ne signons une offre d’achat qu’avec les acquéreurs validés par notre banque. Ils sont libres de choisir une autre banque, mais ils ne peuvent pas se rétracter pour non-obtention de prêt.

Ainsi, les vendeurs sont assurés de signer la vente définitive et recevoir leur argent, dans les mois qui suivent !

C’est un confort que nous offrons à nos clients vendeurs en mandat exclusif. Si vous voulez profiter de la Garantie + ou si vous avez des questions, contactez-nous directement.

Conseil n°5 : choisir un seul notaire pour la vente

Des délais plus courts et une vente plus fluide

Pour réaliser une vente immobilière, vous avez le choix de prendre un seul notaire ou un notaire chacun (acheteur et vendeur). Vous paierez le même prix, quelle que soit la solution choisie.

Les frais d’enregistrement, communément appelés frais de notaire, sont composés essentiellement de taxes et frais hypothécaires. Une petite partie seulement est reversée à l’étude notariale. S’il y a deux notaires, cette somme est divisée en deux et répartie équitablement. Or, la masse de travail n’est pas réellement divisée en deux, au contraire : beaucoup d’éléments sont doublement vérifiés. Ils prennent du temps à se mettre d’accord et à vérifier que toutes les informations sont présentes.

Conséquence : la rédaction du compromis est plus longue, ce qui ralentit la vente. 

L’obligation d’impartialité

Un notaire a prêté serment et se doit d’être neutre. 

  • Il a l’interdiction de prendre parti.
  • Il a l’obligation de conseil.

Si vous avez deux notaires, chacun va vérifier les intérêts de son client. Mais si vous n’en avez qu’un seul, il va vérifier les intérêts de chacun et les croiser. C’est son devoir. Il en va de sa réputation et de son titre. Vos intérêts seront donc aussi bien défendus si vous avez un seul ou deux notaires, n’ayez aucune crainte à ce sujet.

Nous vous conseillons donc de prendre un seul notaire, lorsque vendeur et acheteur n’y voient pas d’inconvénient. Toutes les informations seront centralisées, ce qui permet de fluidifier et accélérer la transaction.

 

Vous connaissez maintenant les meilleurs conseils pour vendre vite et au meilleur prix votre bien immobilier. Il ne reste plus qu’à les mettre en application et réaliser bientôt vos futurs projets.

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5 conseils pour bien acheter

5 conseils pour bien acheter

Vous êtes en quête d’un bien immobilier ? Vous souhaitez acheter votre résidence principale, un investissement locatif ou une résidence secondaire ?

 

Voici notre guide de l’achat immobilier : il s’adresse à tous les futurs acquéreurs.

 

Faire une bonne affaire ou même un bon achat, ce n’est pas seulement acheter au prix le plus bas ou négocier 2000 €. C’est surtout éviter les mauvaises surprises qui, elles, peuvent vous coûter bien plus cher !

 

Nos experts immobiliers ont recensé les pièges les plus courants. Évitez les déconvenues en prenant le temps de considérer les 5 points suivants.

1) La qualité de l’isolation : ce qu’on ne sait pas toujours

Pour toutes les constructions antérieures aux années 1980, prenez le soin de vérifier l’isolation.

 

L’isolation impacte directement la performance énergétique et donc les dépenses liées au chauffage. Mais cela, vous le savez déjà. 

Par contre, il y a un problème dont on ne parle pas assez et qui est pourtant bien plus grave : les conséquences liées à l’humidité.

Le vrai problème d’un manque d’isolation

L’isolation a une influence directe sur l’humidité dans la maison et plus particulièrement sur la condensation. À long terme, on observe des conséquences graves sur le bâti lui-même : moisissures, dégradation des revêtements(peintures, crépi, bois, papier peint, etc.).

En hiver, comme les murs sont froids et l’intérieur plus chaud, l’humidité ambiante condense sur les murs. Cette humidité détériore les murs et coule jusqu’au plancher, causant alors les mêmes dégâts.

 

Pour mieux comprendre

Lorsque vous sortez une bouteille de soda du réfrigérateur, vous observez rapidement de la condensation le long de la bouteille. Le liquide, froid, et les parois qui se réchauffent créent une différence de température qu’on appelle “point de rosée”. 

A contrario, avec une bouteille thermos – donc isolée -, il n’y a pas de problème de condensation.

Quelles constructions sont concernées par ce problème ?

Les maisons récentes sont normalement toutes suffisamment isolées pour contrer les problèmes de condensation. Par contre, les maisons et immeubles construits avant les années 1980 ont souvent été conçus sans isolation ni double vitrage.

 

Pourquoi est-ce que ça n’était pas un problème à l’époque ?

Durant la première partie du siècle dernier, Madame passait généralement une grande partie de la journée à la maison et l’aérait régulièrement. Aujourd’hui, les logements restent fermés et chauffés durant toute la journée, créant ces fameux problèmes d’humidité.

Faudrait-il fuir les constructions antérieures à 1980 ?

Bien sûr que NON ! Au contraire, peut-être. Vous pouvez faire d’excellents investissements.

Les constructions anciennes sont particulièrement solides et les matériaux utilisés sont de bonne qualité. 

D’autre part, les immeubles Haussmanniens et les maisons bourgeoises des années 1930 sont plein de cachet, fortement prisés, parfois même classés.

Gardez seulement en tête qu’il faut reprendre l’isolation et l’intégrer à votre budget.

 

Bon à savoir : les logements avec chauffage central ont souvent la tuyauterie qui passe le long des murs. Cela alourdira le devis travaux.

Comment savoir si le logement est isolé ?

Tout d’abord, vérifiez s’il y a du double vitrage. Ensuite, pour installer une isolation, il faut faire un doublage par l’intérieur : soit avec du placoplâtre, soit avec du lambris. Donc si ça sonne creux lorsque vous tapez contre les murs, c’est qu’un doublage a été posé.

 

Une bonne VMC, qui traverse toutes les pièces, aide beaucoup à gérer l’humidité. 

 

En cas de doute sur les travaux à entreprendre, demandez au vendeur de faire réaliser un diagnostic conseil humidité.

2) Savoir lire les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers sont là pour aider les acquéreurs potentiels à connaître un peu mieux le bien qu’ils visitent. Cependant, les défauts indiqués ne doivent pas forcément vous faire renoncer à un bien. Les normes et les grilles d’évaluation évoluent très vite ;  c’est pourquoi il est très rare de trouver des diagnostics sans aucune anomalie.

 

Voyons cela en détail.

Glissement de terrain

Quasiment toute la France est en zone de glissement de terrain. Cela ne doit donc pas vous effrayer outre mesure.

Risque d’inondation

Certains espaces sont maintenant classés en zone inondable. Ce peut être le cas le long de la Seine ou des autres rivières et canaux. Si le risque n’est pas très élevé et que vous restez intéressé par le logement, une décote de prix doit être appliquée.

Électricité

De nombreuses personnes sont effrayées lorsque le diagnostic électrique présente des anomalies. Il est vrai que le terme “anomalie électrique” a de quoi faire peur. Tout de suite, on imagine des travaux aux montants faramineux.

 

Eh bien non, pas de panique !

Vous retrouverez un défaut électrique très commun : absence de différentiel 30 mA ou défaut de mise à la terre. Il s’agit tout simplement d’une sur-sécurité, à toutes celles déjà existantes. Pour y remédier, il faudra seulement ajouter un interrupteur différentiel, un boîtier d’environ 500 €.

 

Important : ce qui doit vous alerter dans un diagnostic électrique

Les installations électriques en porcelaine sont dangereuses. Si vous voyez cela sur le diagnostic, sachez qu’il faut complètement refaire l’installation.

Amiante

L’amiante est un minéral dont les fibres, lorsqu’elles sont libérées, provoquent des dégâts irréversibles dans les poumons. Donc finalement, l’amiante est dangereux si le matériau qui la contient s’altère.

L’amiante a beaucoup été utilisé dans les constructions et les rénovations des années 60-70. On le trouve encore, associé au ciment, dans d’anciennes conduites d’eau ou sur les toitures en fibrociment.

 

2 possibilités :

  • il faut désamianter : il vous faut donc un devis, car les professionnels et les taxes de déchetterie coûtent cher. Cela peut aller de quelques milliers d’euros à plusieurs dizaines de milliers d’euros s’il faut refaire tout le toit ;
  • il vaut mieux ne rien toucher : s’il reste quelques centimètres d’une ancienne conduite, fichée dans le mur, il est préférable de la condamner avec un doublage. Par contre, il faut noter son emplacement dans vos documents de maison, pour le savoir en cas de travaux.

Plomb

On retrouve le plomb dans d’anciennes peintures sur les poutres ou les balustrades de balcon, car elles sont très résistantes. Elles étaient fortement utilisées, à une époque, dans les cabinets de radiologie ou de dentiste. 

 

Il ne faut surtout pas poncer ces peintures sans un équipement spécial, car les particules sont cancérigènes.

Si vous ne pouvez pas condamner les zones contenant du plomb, dans un faux plafond par exemple, il est préférable de faire enlever ces peintures par un professionnel. Une fois encore, un devis vous aidera à savoir si l’habitation que vous convoitez reste dans votre budget.

Concernant les barrières de balcon : pour le moment, les peintures au plomb sont encore utilisées, en attendant de trouver une alternative. Nous vous conseillons fortement de faire réaliser leur entretien par un professionnel.

3) Proximité des transports en commun : atout ou problème ?

La proximité des transports en commun peut avoir un fort impact sur le prix de l’habitation. 

Dans le centre des grandes villes

Si vous cherchez un logement dans le centre de Paris, il y a fort à parier que vous souhaitiez utiliser les transports en commun. En effet, la densité du trafic et la difficulté pour se garer rendent vraiment dissuasifs l’utilisation de la voiture personnelle. 

Un bien qui est à moins de 5 minutes à pied d’une bouche de métro ou d’une gare est très prisé ; cela a un impact direct sur le prix de vente. Vous aurez également une marge de négociation plus faible. 

Gardez cela en tête, surtout si vous pensez revendre ultérieurement votre bien ou si vous investissez pour du locatif.

En banlieue

Si vous décidez d’habiter en banlieue, c’est que vous mettez les priorités sur d’autres aspects que la proximité des transports : espace, prix, proximité de la nature. Une gare accessible à pied devient donc secondaire.

Cependant, pour toutes les communes de la proche banlieue de la capitale ou des grandes villes, pouvoir se déplacer avec les transports en commun pour se rendre au travail reste un plus. 

Les biens dont les prix sont les plus impactés sont ceux qui se situent entre 5 et 15 minutes de la gare.

Pourquoi 5 minutes minimum ?

Parce que les abords d’une gare sont bien souvent mal fréquentés et bruyants. 

En campagne

La proximité des transports n’impacte plus le prix d’un bien. Si vous souhaitez vivre loin des centres urbains, c’est que le temps que vous mettrez pour aller en ville ne vous gêne pas. Le prix sera donc influencé par d’autres critères. 

Ajoutons une nuance cependant, si le logement est situé à proximité immédiate d’une gare routière ou ferroviaire mal famée, le prix baissera à cause de ces nuisances. Ce sera également un bien plus difficile à revendre.

4) Logements sociaux : que faut-il savoir ?

Chaque commune a le devoir de faire construire des logements sociaux – minimum 25 % du parc immobilier – sous peine de payer des taxes. Vous trouverez la part de logements sociaux d’une commune sur Internet.

 

Les logements sociaux peuvent avoir mauvaise presse, mais, selon la façon dont ils ont été pensés et construits, ils ne posent pas forcément de problème.

Comment reconnaître un logement social ?

La plupart du temps, vous trouverez le logo de l’organisme gérant, affiché soit sur la façade, soit dans le hall de l’immeuble. Les organismes courants sont Opievoy, VOH ou encore OPHLM. 

Lorsque vous ferez le tour des abords du bien convoité, vous pourrez ainsi les reconnaître et apprécier l’ambiance qui s’en dégage.

Certains logements sociaux sont calmes…

Les petites copropriétés de logements sociaux peuvent être aussi calmes que les autres immeubles. C’est souvent le cas dans les villages et les petites communes. Le bâtiment est à taille humaine, harmonieux. Les logements récents sont généralement mieux pensés, répartis dans la ville pour favoriser la mixité et limiter les incivilités.

D’autres dégradent fortement la qualité de vie

Dans les villes plus importantes, les logements sociaux sont trop souvent regroupés en quartiers, où il ne fait pas bon flâner le soir. Acheter un bien dans un tel secteur, c’est accepter l’impact au niveau visuel et sérénité. Il sera forcément moins cher, mais, comme dans les cas précédents, plus difficile à revendre.

Si vous ne connaissez pas la ville

Si vous ne connaissez pas bien le secteur de votre futur achat potentiel, nous vous conseillons de faire le tour du quartier et de vérifier où se situent les logements sociaux. En venant la journée, parfois le soir, vous vous rendrez compte de l’impact qu’ils peuvent avoir sur les environs

Il n’y a pas besoin de s’éloigner beaucoup d’un quartier “chaud” pour trouver un confort de vie agréable. La plupart du temps, 500 mètres à un kilomètre suffisent largement.

5) Savoir comparer des biens pour mieux acheter

  • Maison individuelle – maison mitoyenne – maison de ville

Une maison individuelle est une maison dont on peut faire complètement le tour. À prestations équivalentes, elle sera proposée plus cher qu’une maison mitoyenne. Dans ce dernier cas, une des façades est accolée à la maison voisine. Il y aura donc un côté borgne, sans fenêtre.

Une maison de ville n’a pas de terrain attenant. La porte d’entrée donne directement sur le trottoir. Une décote de prix est appliquée, par rapport à la maison individuelle. À surface équivalente, la maison de ville est donc moins chère.

 

  • Sous-sol total – cave

Un sous-sol total est un sous-sol avec un accès direct à l’extérieur, pour y entrer la voiture. Dans les autres cas, on devrait parler de cave. Un sous-sol total apporte de la valeur à la maison. Il est plus pratique et généralement plus sain.

 

  • Loi Carrez – surface au sol

La surface en loi Carrez ne tient pas compte des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres. Il arrive souvent que les étages des maisons présentent une surface au sol plus grande que celle calculée en loi Carrez. Le prix ne varie guère, par contre vous aurez plus de zones de rangement, si vous savez optimiser ces mansardes. Ce sont toujours des mètres carrés supplémentaires, qui ne feront pas augmenter le montant de la taxe foncière.

Comparer des appartements : focus sur les charges de copropriété

Outre la surface (loi Carrez ou non, comme pour les maisons), l’exposition, la présence d’un balcon, l’étage, etc., nous voulons attirer votre attention sur la lecture des charges de copropriété.

Celles-ci peuvent vous apprendre beaucoup de choses et vous faire faire des économies (ou le contraire) sur le long terme.

  • Que comprennent les charges ?

Prenez le temps de vérifier ce qui est inclus dans les charges. Un montant brut ne veut rien dire. Si le chauffage et l’eau sont inclus, c’est complètement différent. Évaluez votre consommation actuelle pour la soustraire et avoir une estimation de ce qu’il vous reste à payer en charges réelles. Certaines copropriétés ne coûtent presque rien et l’appartement devient une belle opportunité. Par exemple, si vous avez 100 € de charges par mois à payer, mais que cela inclut les frais énergétiques, c’est en réalité bien peu !

A contrario, vous trouverez des mensualités de 150 € ou plus, ne comprenant que l’entretien des espaces verts, le ménage, l’électricité des communs et les frais de syndic. C’est confortable de bénéficier de tout cela, mais c’est un coût à bien prendre en compte dans votre budget.

  • Les travaux et les copropriétés à problèmes

Si la copropriété a été mal entretenue ou que les propriétaires ont été récalcitrants à payer des travaux, cela peut vous coûter cher d’ici deux ou trois ans

Comment le savoir ?

En lisant les deux ou trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, vous connaîtrez l’ordre du jour. Ainsi, si le ravalement de façade a été proposé plusieurs fois, c’est qu’il ne va pas tarder à être voté et sera donc à la charge du futur acheteur. Au contraire, s’il a déjà été voté, ce sera le propriétaire actuel qui paiera ces frais (frais qui s’ajoutent aux charges courantes).

Autre indice : si les charges comprennent des frais de contentieux, c’est un signe que propriétaires ont eu des problèmes entre eux ou avec le syndic. Cela ne présage rien de bon.

Dernière chose, vérifiez les régularisations de charges. Si le propriétaire actuel ne paie pas, ce sera au prochain de régler la note…

Pour conclure

Tous ces conseils sont là pour vous guider en toute impartialité et, surtout, à vous éviter les mauvaises surprises. Il est vrai que parfois, chercher le logement idéal durant des mois ou, à l’inverse, avoir un coup de cœur, peut vous faire perdre votre objectivité. Mais vous voilà armé pour faire un bon achat, celui qui vous satisfera pendant longtemps!

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Les diagnostics immobiliers sur Marseille

Dans le domaine du bâtiment, les diagnostics immobiliers sont des études qui évaluent l'état d'un bâtiment sur la base de certains critères. Si certains sont facultatifs, d'autres sont obligatoires depuis 1997. Ainsi, alors qu'autrefois, pour toute transaction immobilière à Marseille, il suffisait au vendeur ou au bailleur d'indiquer la superficie du bien dans l'acte de vente/location, il lui est à présent exigé de fournir divers documents.

Ces derniers garantissent que le bien peut être habité sans que les occupants ne soient exposés à des risques, et/ou indiquent clairement les travaux à effectuer pour que ces risques soient éliminés. À Marseille, comme dans toutes les villes françaises, la réalisation de divers diagnostics immobiliers est donc aujourd'hui un préalable nécessaire à toute conclusion de vente ou de location. Que faut-il alors retenir des diagnostics immobiliers dans la ville de Marseille ?

Le diagnostic immobilier : est-ce obligatoire de le réaliser ?

La vente et la mise en location d'un bien immobilier sont la plupart du temps sujettes à la présentation de certains documents officiels. Au nombre de ces documents, figure le dossier de diagnostic technique (DDT). Il s'agit d'un document qui présente les résultats de diagnostics relatifs à l'état d'un bâtiment et de ses équipements. Afin de réaliser votre diagnostic immobilier, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel, pour vous assurer d'obtenir des mesures correctes.

Prenons l'exemple de la superficie du bien. Quand bien même, en théorie, vous n'aurez pas forcément besoin d'un expert pour mesurer la superficie de votre habitation, certaines considérations pratiques vous y contraignent. En effet, la superficie du logement est assimilée dans les faits au nombre de mètres carrés habitables. Selon la loi Carrez de 1996, la superficie privative n'est constituée que de la surface occupée par les planchers des locaux clos et couverts. Les espaces couverts par les cloisons, murs, les embrasures de fenêtres et de portes et les marches et cages d'escalier ne sont pas comptabilisés. De même, le texte de l'article 4-1 du décret n°67-223 du 17.3.67 précise que les espaces de stationnement et de garage et les lots inférieurs et caves dont la superficie est en deçà de 8 % ne doivent pas être pris en compte.

Par ailleurs, sachez qu'en cas d'erreur sur les diagnostics, les sanctions applicables peuvent être très lourdes. Ainsi, toujours pour l'exemple de la superficie, si la superficie déclarée dans l'acte de vente excède de 5 % la superficie réelle du bien, l'acheteur peut demander une réduction du prix de vente proportionnellement à la superficie manquante.

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Que peut contenir le dossier de diagnostic technique à Marseille

Le métrage Carrez ou diagnostic loi Carrez

Encore dénommé diagnostic loi Carrez, le métrage Carrez est défini par les normes de la loi Carrez. Cette dernière exige du vendeur de donner aux potentiels acheteurs une indication de la superficie privative précise du logement. Ce diagnostic est obligatoire pour un bien immobilier dont la superficie excède 8 m².

L'attestation loi Carrez demeure valide jusqu'à ce que des travaux d'agrandissement ou de modification de surface soient réalisés au sein de l'habitation.

Le métrage Boutin ou diagnostic loi Boutin

Si la loi Carrez ne s'intéresse qu'à la surface privative, la loi Boutin, elle, s'intéresse plus à la surface habitable. Ainsi, le métrage Boutin ne prendra pas en compte les superficies des combles non aménagés, des greniers, réserves et remises. Il reste valable pour une durée indéfinie jusqu'à ce que des travaux importants soient entrepris.

Depuis sa mise en place en 2009, le diagnostic loi Boutin est obligatoire dans le contrat de location. Il impose au bailleur d'indiquer la surface habitable précise du bien immobilier en location. Tout comme dans le cas de la loi Carrez, le locataire peut saisir le tribunal dans un délai d'un an pour réclamer une réduction du prix si la superficie déclarée dans le contrat de location dépasse de 5 % la superficie réelle. Ce métrage ne concerne néanmoins que les logements occupés à titre de résidence principale ainsi que les habitations non meublées.

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Ce diagnostic a une durée de validité de 10 ans. Le diagnostic de performance énergétique renseigne sur le taux d'émission de gaz à effet de serre d'un logement, et sur sa consommation énergétique. Que ce soit pour une mise en location ou pour une vente, l'attestation DPE est obligatoire.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termites, comme son nom l'indique, s'intéresse à la présence ou non de termites dans l'habitation. À Marseille, ce diagnostic est obligatoire si vous désirez vendre un terrain non bâti. De même, dans le cas de la vente d'une maison, le diagnostic est réalisé pour toutes les parties communes et habitables. Par contre, dans le cas de la vente d'un appartement, le diagnostic termites obligatoire pour le vendeur ne concerne que les parties privatives. Les parties communes sont à la charge de la copropriété.

Le diagnostic électrique

Le diagnostic électrique a pour but de prévenir les risques d'incendie et d'électrocution en contrôlant l'état de l'ensemble de l'installation électrique. Ce diagnostic est obligatoire si les installations électriques du bien immobilier datent de plus de 15 ans. Grâce à lui, le nouveau locataire ou le nouvel acquéreur a connaissance des risques relatifs à l'état des installations. Pour être joint au DDT, le diagnostic électrique doit dater de moins de 3 ans.

Le diagnostic gaz

Le diagnostic gaz est rendu obligatoire au sein du DDT depuis le 1er novembre 2007. Sa durée de validité est de 3 ans. Selon l'article L134-6 du Code de la construction et de l'habitation, un bien immobilier dont les installations de gaz datent de plus de 15 ans doit subir un diagnostic gaz avant sa vente.

Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante s'intéresse à la présence ou non d'amiante dans les constructions. Autrefois très utilisée, l'amiante s'est révélée être un matériau pouvant causer de graves maladies. C'est pour cette raison qu'à Marseille, le diagnostic amiante est obligatoire pour tout logement dont la construction est antérieure au 1er juillet 1997.

Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)

Comme l'amiante, le plomb est un matériau qui peut avoir de graves conséquences sur la santé. Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) a pour but de constater les risques liés à la présence de plomb. Si la présence de plomb est diagnostiquée, pour des valeurs supérieures aux seuils (1 mg/cm²), alors la durée de validité de l'attestation est de six ans dans le cas d'une location et d'un an dans le cas d'une vente. Le propriétaire devra en outre mener les travaux pour éliminer le plomb présent. Le CREP a une durée de validité illimitée si la présence de plomb n'est pas constatée.

L'État des Risques et Pollutions des sols (ERP)

Ce diagnostic a pour but de renseigner le client sur les risques auxquels fait face la parcelle sur laquelle se trouve le bien, que ces risques soient d'ordre naturel, technologique, minier ou encore écologique. Le diagnostic d'état des risques et pollutions des sols est valide sur une période de 6 mois. Le contrat de vente ou de location d'un logement à Marseille doit être accompagné des résultats de ce diagnostic.

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Clés perdues, que faire ?

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Qu'il s'agisse d'une perte, d'un oubli ou d'un vol, les clés perdues peuvent vous coûter cher. Cela peut être source de divers désagréments, notamment l'impossibilité d'accéder à votre habitation ou votre bureau, votre voiture, etc. C'est pourquoi il est indispensable de réagir rapidement.

Si vous n'avez pas inscrit votre adresse ou votre nom sur vos clés, vous n'avez rien à craindre. Il y a peu de chance que la personne qui les a trouvées les utilise pour cambrioler votre maison. Alors, que faire quand vous n'arrivez plus à remettre les mains dessus ? Nous vous présentons dans cet article les meilleures démarches à effectuer.

Clés perdues : récupérer le double des clés ou contacter un serrurier

Pour les clés perdues, deux solutions sont à votre disposition, dont la récupération de leur double chez un proche ou le recours à un serrurier professionnel.

Récupérer le double de vos clés

En cas de pertes de vos clés, la première chose à faire est de garder votre calme et d'essayer de vous rappeler votre parcours de la journée. Où les avez-vous utilisées ou vues pour la dernière fois ? Les avez-vous oubliées à la maison ou les avez-vous fait tomber pendant vos déplacements ? Quoi qu'il en soit, vérifiez sous votre bureau, dans vos poches ou encore sur votre porte d'entrée.

Peut-être avez-vous laissé un double chez votre concierge ou chez un proche ? Dans ce cas, il vous suffit d'aller le récupérer. Simple et rapide, cette solution vous évite des frais d'intervention rapide d'un serrurier.

Dans le cas où vous ne disposez pas d'un double de vos clés, nous vous recommandons fortement de faire appel à un serrurier qualifié. Vous pouvez facilement joindre un serrurier sur Tomblaine pour vous aider à accéder de nouveau à votre logement ou bureau.

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Recourir à un serrurier rapidement

Pour sécuriser votre habitation ou votre bureau, il est indispensable de contacter rapidement un serrurier pour changer votre serrure dans les meilleurs délais. En effet, d'éventuels cambriolages peuvent se produire si vous avez étiqueté vos clés avec votre adresse et votre nom.

Si vos clés ne portent pas ces informations, il vous suffit de refaire un jeu de clés, car le risque d'infraction est minime. Cependant, le changement de serrure reste la solution la plus sûre. De même, si votre dispositif de fermeture est doté de serrure de sécurité, vous devez le remplacer entièrement. Par conséquent, toutes les serrures de votre appartement doivent être changées.

Clés perdues : le coût d'intervention d'un serrurier

Concernant le recours à un professionnel en serrure, le tarif diffère en fonction de la prestation requise. Pour bénéficier d'un service rapide et au meilleur prix, nous vous conseillons de demander un devis avant toute intervention. Une estimation en ligne permet à votre dépanneur d'urgence de vous proposer facilement un tarif précis et adapté à votre demande.

Vous pouvez facilement vous informer sur les tarifs moyens proposés par les experts en serrure sur leur site internet. S'agissant des services demandés, le coût de remplacement d'une serrure coûte plus cher par rapport aux autres prestations.

Outre le changement d'une serrure, un serrurier professionnel peut prendre en charge le remplacement de verrou et de cylindre. Il peut également procéder immédiatement à l'ouverture de votre porte en vue de vous permettre d'accéder rapidement à votre local ou logement.

Clés perdues : les dispositions à prendre

L'obligation d'information

Qu'il s'agisse de vos clés d'habitation ou de votre lieu de travail, vous êtes soumis à une obligation d'information. Ainsi, vous devez porter à la connaissance de votre employeur la perte des clés des bureaux de la société. De même, si vous êtes locataire, vous devez impérativement informer votre propriétaire.

Le non-respect de cette obligation d'information peut vous exposer à de graves ennuis, notamment la réparation de tout dommage pouvant être occasionné au local concerné. Notons que même des années plus tard, votre supérieur et votre propriétaire peuvent vous exiger des dommages et intérêts.

L'assurance de responsabilité civile

À l'heure actuelle, de nombreux assureurs contractent avec des serruriers d'urgence pouvant intervenir dans les plus brefs délais en cas de perte ou vol de vos trousseaux. Si vous avez contracté une assurance de responsabilité civile, utilisez-la pour ne pas avoir à payer seul le coût total des frais de changement de serrure.

Toutefois, vérifiez d'abord que votre assurance couvre également la perte et le vol de clés. Si la couverture s'étend sur clés perdues, nous vous recommandons de profiter du service de dépannage de votre assureur. Ce dernier se charge, en principe, de contacter le professionnel en serrure à proximité de chez vous pour prendre en charge l'intervention.

La déclaration de vol

Si vos clés ont été volées, vous devez obligatoirement le déclarer auprès du commissariat de police de votre ville. Vous aurez besoin de cette déclaration pour bénéficier de votre assurance.

D'autre part, ce document vous protège en cas de mauvaises utilisations des clés perdues. Ainsi, si votre local professionnel ou l'appartement que vous louez fait l'objet d'un cambriolage, votre responsabilité pourra être écartée.

Clés perdues : quelques astuces à considérer

Dès lors votre problème de perte de clés résolu, voici quelques éléments à considérer pour éviter que ce désagrément se reproduise.

Premièrement, évitez d'inscrire sur vos clés votre adresse et votre nom. Certes, mentionner vos informations dessus peut être utile dans certaines situations. Elles permettent, par exemple, à une bonne âme de vous retrouver et vous les rendre. Cependant, si la clé tombe entre les mains d'un malfaiteur, vous risquez grandement de vous faire cambrioler.

Deuxièmement, les trousseaux de clés vous préservent de nombreux désagréments. Pensez toujours à laisser un double de vos clés à un de vos proches ou à votre concierge. Confiez-le à une personne de confiance. De cette manière, il vous suffit de le reprendre en cas de perte ou de vol de celles que vous utilisez habituellement.

Troisièmement, offrez-vous des clés protégées à vie. Ces dernières présentent divers avantages considérables, dont l'impossibilité de les reproduire sauf auprès d'un serrurier ou d'un fabricant agréé. De plus, la délivrance d'un double ne peut se faire que sur présentation de vos papiers de propriété. Par conséquent, il y a moins de risque que des cambrioleurs s'introduisent chez vous.

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Logement neuf, défauts et malfaçons : quelles garanties ?

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Logement neuf, défauts et malfaçons : quelles garanties ?

La loi oblige les promoteurs à assurer leur travail. Ainsi, lorsque vous achetez un appartement en VEFA (vente en l’état de futur achèvement), le contrat mentionne différentes clauses : garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale. 

Chacune de ces garanties vous assure contre la plupart des défauts de conformité et des malfaçons.

Ces assurances concernent les appartements neufs en copropriété, mais également les maisons individuelles, en lotissement ou non, réalisées par un promoteur ou un constructeur.

Lorsque vous découvrez un défaut ou une malfaçon dans votre logement neuf, il vous faut suivre une procédure pour faire valoir vos droits. Nous vous informons.

Logement neuf : signaler les défauts de conformité et malfaçon à la remise des clés

Dans le cadre d’une VEFA, le jour de la remise des clés, il vous reste 5 % du prix à payer au promoteur. Accompagné du promoteur ou de la personne qu’il aura désigné, vous ferez le tour de votre nouveau logement pour le comparer avec les documents fournis à la vente.

Les défauts apparents et les malfaçons courantes dans un logement neuf

Le promoteur notera tous les défauts et malfaçons que vous remarquerez. Voici ce que vous pouvez vérifier :

  • le fonctionnement du système électrique : interrupteurs, radiateurs, prises (prenez avec vous votre chargeur de téléphone ou un autre appareil électrique pour effectuer les tests) ;
  • la plomberie dans la cuisine et les sanitaires : l’eau chaude, l’eau froide, la chasse d’eau, les écoulements ;
  • les revêtements de sol, de murs et des plafonds : coulures, traces, carrelage mal posé… ;
  • le fonctionnement des portes et fenêtres : portes intérieures, porte d’entrée (fermeture à clé), portes de placard, baies vitrées, fenêtres ;
  • la présence des équipements mentionnés dans le contrat : évier, baignoire… ;
  • les extérieurs et annexes : faites les mêmes vérifications pour le balcon, la terrasse, le jardin, la cave, le garage, les cours et parkings des communs.

Le document de réserves du procès-verbal de livraison des travaux

À la suite de la visite de votre logement neuf, vous signerez le procès-verbal de livraison des travaux, avec les réserves mentionnées.

Faites inscrire tous les défauts à corriger. S’il manque un élément, comme le portail électrique du sous-sol ou la plantation d’une haie, et qu’on vous précise que ce sera fait prochainement, demandez malgré tout à le noter sur la partie « réserves » du procès-verbal de livraison.

Le promoteur s’engage alors à étudier ces réserves et faire intervenir rapidement les corps de métier concernés. Cette signature débloquera les 5 % restant à payer sur le prix de votre logement neuf.

Vous pourrez alors emménager dans votre appartement et attendre les réparations demandées pour corriger les défauts.

La signature des quitus : levée des réserves de défauts et malfaçons

Lorsque les travaux sont réalisés, vous signerez les quitus, qui lèveront les réserves.

Par contre, bien que les quitus soient signés, les autres garanties continuent de courir, pour vous protéger d’éventuelles mauvaises découvertes. 

Note : Lorsque votre promoteur s’engage par écrit à réaliser les travaux de réserve, vous pouvez les exiger durant 30 ans, en cas de manquement. Ceci est également valable pour le Syndic sur les parties communes.

La lettre à un mois : la garantie des vices et défauts d’un logement neuf

Durant le premier mois d’occupation, vous allez peut-être découvrir d’autres défauts de fonctionnement ou malfaçons que vous n’aviez pas noté sur le document de réserves à la remise des clés.

Pas de panique ! Vous avez un mois pour signaler cela par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Attention, nous vous conseillons de bien vérifier l’état des murs et encadrements de portes à la remise des clés, car le promoteur peut estimer que le défaut a été causé par vous-même ou vos déménageurs.

Les défauts et malfaçons ne sont pas rares dans un logement neuf. Le promoteur aura peut-être anticipé et vous proposera des journées de levée des réserves, en faisant intervenir tous les corps de métier pour tous les co-propriétaires, sur quelques jours.

La garantie de parfait-achèvement

La garantie de parfait-achèvement couvre durant une année les vices cachés que vous découvrirez à l’usage de votre logement neuf. 

Sachez que l’isolation phonique est obligatoire aujourd’hui et doit respecter certaines normes. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez demander un recours via cette garantie.

La biennale de bon fonctionnement : assurance pour les défauts d’équipement d’un logement neuf

Les équipements posés par le promoteur, dans votre appartement ou maison neuve, sont eux aussi garantis. Vous avez deux ans pour signaler le dysfonctionnement d’une hotte aspirante, d’un évier, d’une douche ou d’un élément de cuisine équipée.

Le procédé est le même : vous envoyez un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception.

À noter : certains promoteurs font appel à un service après-vente (SAV) pour gérer les contentieux après la signature des quitus. Pour une meilleure prise en charge, votre lettre devra donc être postée au bon interlocuteur : le promoteur ou le SAV le cas échéant.

La garantie décennale : défauts de la structure d’un logement neuf

Le gros-œuvre est couvert par la garantie décennale et s’étend donc durant 10 ans. Si vous constatez qu’un mur se fissure ou qu’une fenêtre pose des problèmes importants de fermeture, vous pouvez demander une réparation par votre promoteur. 

Une expertise permettra de définir s’il s’agit d’un problème constructif, donc d’une malfaçon, ou si c’est l’usure normale du bien qui est à l’origine du défaut constaté dans votre logement neuf.

Dans le premier cas, le promoteur se chargera de faire effectuer les travaux nécessaires, sans frais de votre part. Dans le deuxième cas, ce sera à vous de régler le problème.

Les copropriétaires ainsi que le Syndic peuvent faire valoir leurs droits à la garantie décennale. Si le défaut constaté concerne une cloison intérieure, le propriétaire enverra lui-même une lettre recommandée avec AR. S’il s’agit d’un mur porteur, la demande sera discutée et votée en assemblée générale de copropriété et le Syndic s’occupera de la partie administrative.

Enfin, pour finir, sachez que l’assurance dommage-ouvrage contractée pour couvrir la garantie décennale est indépendante du promoteur. Ainsi, si celui-ci est en dépôt de bilan, vous pouvez malgré tout faire valoir vos droits directement auprès de l’assureur. Si vous constatez un défaut ou une malfaçon durant les 10 premières années, cherchez le contact de l’assureur sur le contrat de vente.

Pour aller plus loin

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Les obligations de l’acheteur : s’engager en connaissance de cause

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Les obligations de l’acheteur : s’engager en connaissance de cause

Dès que l’acheteur signe l’avant-contrat de vente, il s’engage. Il ne peut pas renoncer à l’achat s’il trouve une autre maison ou parce qu’il change de projet. Honorer l’acte d’achat, dans le respect des clauses du contrat, fait partie des obligations de l’acheteur.

La loi et l’acte notarié réglementent les devoirs du vendeur et de l’acheteur, afin que la transaction se déroule de façon conforme, dans le respect des droits de chacun.

Si vous êtes acheteur, voici les éléments auxquels vous vous engagez, dès la première signature.

Si vous êtes vendeur, nous vous exposons les obligations de l’acheteur et les recours que vous avez en cas de litige.

Les différents documents qui engagent l’acheteur

La plupart des ventes entre particuliers (hors constructeurs) se concluent par la signature du compromis chez le notaire. Cependant, d’autres documents, en apparence moins formels, vous engagent également. 

Attention : dans la frénésie de la transaction, certains acheteurs signent sans se rendre compte des obligations auxquelles ils se soumettent.

L’avant-contrat ou compromis de vente

Appelé encore promesse synallagmatique de vente, ce document authentique est rédigé par le notaire. Sa signature enclenche les obligations de l’acheteur et du vendeur.

Un dépôt de garantie est alors versé par l’acheteur. Il sera conservé en cas de rétractation de ce dernier, au-delà des 10 jours légaux.

La promesse unilatérale de vente ou promesse de vente

Avec une promesse de vente, le vendeur réserve l’exclusivité à un acheteur. Cependant, il faut que ce document soit enregistré auprès de la recette des impôts pour être réellement validé. Un dépôt de 10 % en général officialise cette réservation et sera déduit de la somme totale de la transaction. Si l’acheteur se dédit, il perd cette somme, mais il se libère de ses obligations, contrairement au compromis de vente.

La promesse unilatérale d’achat ou offre de prix

Un acheteur peut faire une proposition de prix écrite, sans versement de réservation. Si le vendeur accepte et signe l’offre, la vente est théoriquement conclue. L’acheteur peut se rétracter en cas de contre-offre de la part du vendeur.

Notre conseil 

Ce document enclenche les obligations de l’acheteur : c’est une injonction à honorer la vente. Ne le signez pas à la légère. Prévoyez un court délai d’acceptation par le vendeur et des clauses suspensives pour vous protéger.

Délai de rétractation légal

Comme pour toute vente, vous avez un droit de rétraction de 10 jours, sans frais ni conditions. Si vous devez revenir sur votre engagement, faites-le valoir par écrit, par envoi en recommandé avec accusé de réception.

La principale obligation de l’acheteur : payer la transaction

La signature de l’avant-contrat, rédigé par le notaire, oblige l’acheteur à effectuer le paiement lié à l’acquisition. 

L’acheteur doit honorer le montant de l’achat en lui-même, mais également les frais d’actes (connus sous la dénomination de frais de notaire) et les montants accessoires, comme la part de taxe foncière par exemple.

Quand l’acheteur a-t-il l’obligation d’effectuer le paiement ?

La plupart du temps, l’acheteur verse un dépôt de 5 à 10 % au moment de la signature de l’avant-contrat. Cette somme est conservée comme garantie et déduite du montant global.

S’il s’agit d’une construction ou d’une VEFA (vente en état de futur achèvement), des appels de fonds sont programmés, à mesure de l’avancement des travaux. Le jour de la remise des clés, le dernier versement est exigé.

Dans le cadre d’un achat dans l’ancien, l’acheteur doit détenir les fonds disponibles pour le jour de la signature de l’acte authentique. Si un prêt immobilier est nécessaire, une clause suspensive d’obtention de crédit est prévue.

Comment s’effectue le paiement ?

La majeure partie du temps, le notaire gère la transaction financière. Il récupère provisoirement l’argent versé par l’acquéreur et solde les éventuelles dettes aux créanciers du vendeur. Il transfère ensuite le solde au vendeur du bien.

Prendre possession des lieux : une obligation de l’acheteur

On ne devrait pas le préciser, mais la prise de possession des lieux fait partie des obligations de l’acheteur. Le jour de la signature de l’acte authentique de vente, le vendeur remet les clés au nouveau propriétaire. 

Celui-ci pourra dès lors vérifier la conformité du bien. En cas de problème, il est en droit de faire réclamation. Cela aura pour effet d’enclencher une procédure de pénalités ou d’annulation de la vente. La prise de possession des lieux n’est donc pas une obligation si anodine.

Cas d’une vente avec locataire en place

Le jour de la signature, l’acquéreur touche le premier loyer. Le prorata du mois en cours est régularisé par le notaire, au même titre que les différentes répartitions de charges (copropriété, taxe foncière, etc.).

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives sont des mentions qui prévoient la nullité du contrat de vente. Certaines sont généralement proposées par le notaire, mais l’acquéreur comme le vendeur peut demander d’inclure des clauses suspensives personnalisées. Si les deux parties signent, c’est qu’ils sont en accord avec ces réserves.

Voici les clauses suspensives les plus courantes.

  • Non-obtention du prêt immobilier (ou de travaux) : des précisions peuvent être apportées, comme la preuve du refus dans trois banques différentes, ou l’obtention d’un financement à 100 %.
  • La clause pénale : le dépôt est conservé si l’acquéreur refuse la signature de la vente.
  • Exécution de certains travaux : la vente peut être annulée si les travaux précisés dans l’acte n’ont pas été réalisés par le vendeur.

Lorsque l’acheteur ne respecte pas ses obligations : les recours du vendeur

Si l’acquéreur ne respecte pas ses obligations de paiement, le vendeur a deux recours possibles.

  • L’exécution forcée de la vente : comme tout créancier, le vendeur peut exiger le paiement de la transaction. Un recours en justice est alors lancé. Le vendeur doit s’attendre à patienter plusieurs mois avant de recevoir son argent.
  • L’annulation de la vente : le vendeur adresse une mise en demeure à l’acheteur. Le juge pourra soit donner un délai supplémentaire pour obtenir le paiement, soit exiger la résolution de la vente.

Vous l’aurez compris, il n’est pas simple de se désengager d’un contrat de vente. Nous vous conseillons donc fortement de prendre le temps de vous renseigner en amont sur vos engagements et de réfléchir aux clauses suspensives que vous devrez demander. Soyez au clair sur vos besoins et apprenez à évaluer un bien. Vous pourrez ainsi être réactif le moment voulu, pour ne pas laisser passer la bonne affaire.

Pour aller plus loin

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Démembrement d’un bien immobilier : quelle fiscalité pour la plus-value ?

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Immobilier : 5 conseils pour bien acheter

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5 conseils pour bien acheter

Vous êtes en quête d’un bien immobilier ? Vous souhaitez acheter votre résidence principale, un investissement locatif ou une résidence secondaire ?

Voici notre guide de l’achat immobilier : il s’adresse à tous les futurs acquéreurs.

Faire une bonne affaire ou même un bon achat, ce n’est pas seulement acheter au prix le plus bas ou négocier 2000 €. C’est surtout éviter les mauvaises surprises qui, elles, peuvent vous coûter bien plus cher !

Nos experts immobiliers ont recensé les pièges les plus courants. Évitez les déconvenues en prenant le temps de considérer les 5 points suivants.

1) La qualité de l’isolation : ce qu’on ne sait pas toujours

Pour toutes les constructions antérieures aux années 1980, prenez le soin de vérifier l’isolation.

L’isolation impacte directement la performance énergétique et donc les dépenses liées au chauffage. Mais cela, vous le savez déjà.
Par contre, il y a un problème dont on ne parle pas assez et qui est pourtant bien plus grave : les conséquences liées à l’humidité.

Le vrai problème d’un manque d’isolation

L’isolation a une influence directe sur l’humidité dans la maison et plus particulièrement sur la condensation. À long terme, on observe des conséquences graves sur le bâti lui-même : moisissures, dégradation des revêtements (peintures, crépi, bois, papier peint, etc.).

En hiver, comme les murs sont froids et l’intérieur plus chaud, l’humidité ambiante condense sur les murs. Cette humidité détériore les murs et coule jusqu’au plancher, causant alors les mêmes dégâts.

Pour mieux comprendre
Lorsque vous sortez une bouteille de soda du réfrigérateur, vous observez rapidement de la condensation le long de la bouteille. Le liquide, froid, et les parois qui se réchauffent créent une différence de température qu’on appelle “point de rosée”. 
A contrario, avec une bouteille thermos – donc isolée -, il n’y a pas de problème de condensation.

Quelles constructions sont concernées par ce problème ?

Les maisons récentes sont normalement toutes suffisamment isolées pour contrer les problèmes de condensation. Par contre, les maisons et immeubles construits avant les années 1980 ont souvent été conçus sans isolation ni double vitrage.

Pourquoi est-ce que ça n’était pas un problème à l’époque ?
Durant la première partie du siècle dernier, Madame passait généralement une grande partie de la journée à la maison et l’aérait régulièrement. Aujourd’hui, les logements restent fermés et chauffés durant toute la journée, créant ces fameux problèmes d’humidité.

Faudrait-il fuir les constructions antérieures à 1980 ?

Bien sûr que NON ! Au contraire, peut-être. Vous pouvez faire d’excellents investissements.
Les constructions anciennes sont particulièrement solides et les matériaux utilisés sont de bonne qualité. 
D’autre part, les immeubles Haussmanniens et les maisons bourgeoises des années 1930 sont plein de cachet, fortement prisés, parfois même classés.
Gardez seulement en tête qu’il faut reprendre l’isolation et l’intégrer à votre budget.

Bon à savoir : les logements avec chauffage central ont souvent la tuyauterie qui passe le long des murs. Cela alourdira le devis travaux.

Comment savoir si le logement est isolé ?

Tout d’abord, vérifiez s’il y a du double vitrage. Ensuite, pour installer une isolation, il faut faire un doublage par l’intérieur : soit avec du placoplâtre, soit avec du lambris. Donc si ça sonne creux lorsque vous tapez contre les murs, c’est qu’un doublage a été posé.

Une bonne VMC, qui traverse toutes les pièces, aide beaucoup à gérer l’humidité.

En cas de doute sur les travaux à entreprendre, demandez au vendeur de faire réaliser un diagnostic conseil humidité.

2) Savoir lire les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers sont là pour aider les acquéreurs potentiels à connaître un peu mieux le bien qu’ils visitent. Cependant, les défauts indiqués ne doivent pas forcément vous faire renoncer à un bien. Les normes et les grilles d’évaluation évoluent très vite ; c’est pourquoi il est très rare de trouver des diagnostics sans aucune anomalie.

Voyons cela en détail.

Glissement de terrain

Quasiment toute la France est en zone de glissement de terrain. Cela ne doit donc pas vous effrayer outre mesure.

Risque d’inondation

Certains espaces sont maintenant classés en zone inondable. Ce peut être le cas le long de la Seine ou des autres rivières et canaux. Si le risque n’est pas très élevé et que vous restez intéressé par le logement, une décote de prix doit être appliquée.

Electricité

De nombreuses personnes sont effrayées lorsque le diagnostic électrique présente des anomalies. Il est vrai que le terme “anomalie électrique” a de quoi faire peur. Tout de suite, on imagine des travaux aux montants faramineux.

Eh bien non, pas de panique !
Vous retrouverez un défaut électrique très commun : absence de différentiel 30 mA ou défaut de mise à la terre. Il s’agit tout simplement d’une sur-sécurité, à toutes celles déjà existantes. Pour y remédier, il faudra seulement ajouter un interrupteur différentiel, un boîtier d’environ 500 €.

Important : ce qui doit vous alerter dans un diagnostic électrique
Les installations électriques en porcelaine sont dangereuses. Si vous voyez cela sur le diagnostic, sachez qu’il faut complètement refaire l’installation.

Amiante

L’amiante est un minéral dont les fibres, lorsqu’elles sont libérées, provoquent des dégâts irréversibles dans les poumons. Donc finalement, l’amiante est dangereux si le matériau qui la contient s’altère.
L’amiante a beaucoup été utilisé dans les constructions et les rénovations des années 60-70. On le trouve encore, associé au ciment, dans d’anciennes conduites d’eau ou sur les toitures en fibrociment.

2 possibilités :

  • il faut désamianter : il vous faut donc un devis, car les professionnels et les taxes de déchetterie coûtent cher. Cela peut aller de quelques milliers d’euros à plusieurs dizaines de milliers d’euros s’il faut refaire tout le toit ;
  • il vaut mieux ne rien toucher : s’il reste quelques centimètres d’une ancienne conduite, fichée dans le mur, il est préférable de la condamner avec un doublage. Par contre, il faut noter son emplacement dans vos documents de maison, pour le savoir en cas de travaux.

Plomb

On retrouve le plomb dans d’anciennes peintures sur les poutres ou les balustrades de balcon, car elles sont très résistantes. Elles étaient fortement utilisées, à une époque, dans les cabinets de radiologie ou de dentiste.

Il ne faut surtout pas poncer ces peintures sans un équipement spécial, car les particules sont cancérigènes.
Si vous ne pouvez pas condamner les zones contenant du plomb, dans un faux plafond par exemple, il est préférable de faire enlever ces peintures par un professionnel. Une fois encore, un devis vous aidera à savoir si l’habitation que vous convoitez reste dans votre budget.
Concernant les barrières de balcon : pour le moment, les peintures au plomb sont encore utilisées, en attendant de trouver une alternative. Nous vous conseillons fortement de faire réaliser leur entretien par un professionnel.

3) Proximité des transports en commun : atout ou problème ?

La proximité des transports en commun peut avoir un fort impact sur le prix de l’habitation.

Dans le centre des grandes villes

Si vous cherchez un logement dans le centre de Paris, il y a fort à parier que vous souhaitiez utiliser les transports en commun. En effet, la densité du trafic et la difficulté pour se garer rendent vraiment dissuasifs l’utilisation de la voiture personnelle.
Un bien qui est à moins de 5 minutes à pied d’une bouche de métro ou d’une gare est très prisé ; cela a un impact direct sur le prix de vente. Vous aurez également une marge de négociation plus faible.
Gardez cela en tête, surtout si vous pensez revendre ultérieurement votre bien ou si vous investissez pour du locatif.

En banlieue

Si vous décidez d’habiter en banlieue, c’est que vous mettez les priorités sur d’autres aspects que la proximité des transports : espace, prix, proximité de la nature. Une gare accessible à pied devient donc secondaire.
Cependant, pour toutes les communes de la proche banlieue de la capitale ou des grandes villes, pouvoir se déplacer avec les transports en commun pour se rendre au travail reste un plus.
Les biens dont les prix sont les plus impactés sont ceux qui se situent entre 5 et 15 minutes de la gare.
Pourquoi 5 minutes minimum ?
Parce que les abords d’une gare sont bien souvent mal fréquentés et bruyants.

En campagne

La proximité des transports n’impacte plus le prix d’un bien. Si vous souhaitez vivre loin des centres urbains, c’est que le temps que vous mettrez pour aller en ville ne vous gêne pas. Le prix sera donc influencé par d’autres critères.
Ajoutons une nuance cependant, si le logement est situé à proximité immédiate d’une gare routière ou ferroviaire mal famée, le prix baissera à cause de ces nuisances. Ce sera également un bien plus difficile à revendre.

4) Logements sociaux : que faut-il savoir ?

Chaque commune a le devoir de faire construire des logements sociaux – minimum 25 % du parc immobilier – sous peine de payer des taxes. Vous trouverez la part de logements sociaux d’une commune sur Internet.

Les logements sociaux peuvent avoir mauvaise presse, mais, selon la façon dont ils ont été pensés et construits, ils ne posent pas forcément de problème.

Comment reconnaître un logement social ?

La plupart du temps, vous trouverez le logo de l’organisme gérant, affiché soit sur la façade, soit dans le hall de l’immeuble. Les organismes courants sont Opievoy, VOH ou encore OPHLM.
Lorsque vous ferez le tour des abords du bien convoité, vous pourrez ainsi les reconnaître et apprécier l’ambiance qui s’en dégage.

Certains logements sociaux sont calmes…

Les petites copropriétés de logements sociaux peuvent être aussi calmes que les autres immeubles. C’est souvent le cas dans les villages et les petites communes. Le bâtiment est à taille humaine, harmonieux. Les logements récents sont généralement mieux pensés, répartis dans la ville pour favoriser la mixité et limiter les incivilités.

… D’autres dégradent fortement la qualité de vie

Dans les villes plus importantes, les logements sociaux sont trop souvent regroupés en quartiers, où il ne fait pas bon flâner le soir. Acheter un bien dans un tel secteur, c’est accepter l’impact au niveau visuel et sérénité. Il sera forcément moins cher, mais, comme dans les cas précédents, plus difficile à revendre.

Si vous ne connaissez pas la ville

Si vous ne connaissez pas bien le secteur de votre futur achat potentiel, nous vous conseillons de faire le tour du quartier et de vérifier où se situent les logements sociaux. En venant la journée, parfois le soir, vous vous rendrez compte de l’impact qu’ils peuvent avoir sur les environs
Il n’y a pas besoin de s’éloigner beaucoup d’un quartier “chaud” pour trouver un confort de vie agréable. La plupart du temps, 500 mètres à un kilomètre suffisent largement.

5) Savoir comparer des biens pour mieux acheter

Comparer des maisons

Les goûts et les couleurs, ça ne se discute pas. Mais notre travail d’agent immobilier, c’est aussi de vous donner les moyens de prendre du recul pour comparer les biens qui vous intéressent.

  • Maison individuelle – maison mitoyenne – maison de ville

Une maison individuelle est une maison dont on peut faire complètement le tour. À prestations équivalentes, elle sera proposée plus cher qu’une maison mitoyenne. Dans ce dernier cas, une des façades est accolée à la maison voisine. Il y aura donc un côté borgne, sans fenêtre.

Une maison de ville n’a pas de terrain attenant. La porte d’entrée donne directement sur le trottoir. Une décote de prix est appliquée, par rapport à la maison individuelle. À surface équivalente, la maison de ville est donc moins chère.

  • Sous-sol total – cave

Un sous-sol total est un sous-sol avec un accès direct à l’extérieur, pour y entrer la voiture. Dans les autres cas, on devrait parler de cave. Un sous-sol total apporte de la valeur à la maison. Il est plus pratique et généralement plus sain.

  • Loi Carrez – surface au sol

La surface en loi Carrez ne tient pas compte des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres. Il arrive souvent que les étages des maisons présentent une surface au sol plus grande que celle calculée en loi Carrez. Le prix ne varie guère, par contre vous aurez plus de zones de rangement, si vous savez optimiser ces mansardes. Ce sont toujours des mètres carrés supplémentaires, qui ne feront pas augmenter le montant de la taxe foncière.

Comparer des appartements : focus sur les charges de copropriété

Outre la surface (loi Carrez ou non, comme pour les maisons), l’exposition, la présence d’un balcon, l’étage, etc., nous voulons attirer votre attention sur la lecture des charges de copropriété.
Celles-ci peuvent vous apprendre beaucoup de choses et vous faire faire des économies (ou le contraire) sur le long terme.

  • Que comprennent les charges ?

Prenez le temps de vérifier ce qui est inclus dans les charges. Un montant brut ne veut rien dire. Si le chauffage et l’eau sont inclus, c’est complètement différent. Évaluez votre consommation actuelle pour la soustraire et avoir une estimation de ce qu’il vous reste à payer en charges réelles. Certaines copropriétés ne coûtent presque rien et l’appartement devient une belle opportunité. Par exemple, si vous avez 100 € de charges par mois à payer, mais que cela inclut les frais énergétiques, c’est en réalité bien peu !
A contrario, vous trouverez des mensualités de 150 € ou plus, ne comprenant que l’entretien des espaces verts, le ménage, l’électricité des communs et les frais de syndic. C’est confortable de bénéficier de tout cela, mais c’est un coût à bien prendre en compte dans votre budget.

  • Les travaux et les copropriétés à problèmes

Si la copropriété a été mal entretenue ou que les propriétaires ont été récalcitrants à payer des travaux, cela peut vous coûter cher d’ici deux ou trois ans.

Comment le savoir ?

En lisant les deux ou trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, vous connaîtrez l’ordre du jour. Ainsi, si le ravalement de façade a été proposé plusieurs fois, c’est qu’il ne va pas tarder à être voté et sera donc à la charge du futur acheteur. Au contraire, s’il a déjà été voté, ce sera le propriétaire actuel qui paiera ces frais (frais qui s’ajoutent aux charges courantes).

Autre indice : si les charges comprennent des frais de contentieux, c’est un signe que propriétaires ont eu des problèmes entre eux ou avec le syndic. Cela ne présage rien de bon.

Dernière chose, vérifiez les régularisations de charges. Si le propriétaire actuel ne paie pas, ce sera au prochain de régler la note…

Pour conclure

Tous ces conseils sont là pour vous guider en toute impartialité et, surtout, à vous éviter les mauvaises surprises. Il est vrai que parfois, chercher le logement idéal durant des mois ou, à l’inverse, avoir un coup de cœur, peut vous faire perdre votre objectivité. Mais vous voilà armé pour faire un bon achat, celui qui vous satisfera pendant longtemps !


Pour aller plus loin

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Ce que vous devez savoir avant d’acheter un logement neuf

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Ce que vous devez savoir avant d'acheter un logement neuf

Vous avez un projet d’acquisition ? Peut-être envisagez-vous d’acquérir votre futur appartement ou maison dans le neuf.

S’il est vrai que les biens dans l’ancien sont plus compétitifs au niveau du prix de vente, l’achat d’un logement neuf présente des atouts indéniables. Cependant, vous achetez sur plans : cela nécessite de prendre quelques éléments en considération, au moment de signer le compromis. Nous vous expliquons tout ici.

Acheter un logement neuf : les avantages

Un appartement aux dernières normes

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), les travaux sont réalisés juste avant de pouvoir intégrer les lieux. Votre bien possédera donc d’équipements nouvelle génération et disposera des dernières normes de sécurité.

De plus, vous serez mieux insonorisés et mieux isolés thermiquement par rapport aux logements anciens. L’idéal en termes de confort de vie !

Les artisans s’occupent de tout. Vous n’aurez pas besoin de faire de travaux d’amélioration, à moins que vous ne demandiez au promoteur ou au constructeur de vous laisser faire les peintures ou aménager la cuisine.

Des économies sur le long terme

Votre future propriété sera conçue selon les dernières exigences, en matière de performance énergétique. Vous ferez donc de belles économies sur ce plan.

Étant donné que le logement est neuf, vous n’aurez pas de travaux importants à prévoir, pendant les prochaines années. Cet élément est un vrai point positif quand on achète dans une copropriété : les frais de syndic annoncés seront stables pendant plusieurs années. Vous ne prenez pas le risque de voir des travaux de réparation, votés en assemblée générale dans l’année qui suit votre achat. Alors que vous ne pouvez avoir aucune certitude, sur ce plan, dans l’ancien.

Enfin, les frais de notaires sont moins élevés pour l’achat d’un logement neuf, par rapport à l’ancien. Il s’élèvent à 2 ou 3 % du prix de vente, contre 7 ou 8 % pour les logements anciens !

Les contraintes liées à l’achat immobilier dans le neuf

De plus en plus cher

Cependant, le neuf n’offre pas que des avantages.

En premier lieu, à prestation équivalente, le prix d’achat dans le neuf est plus élevé. Et la tendance veut qu’en 2020, ils continuent d’augmenter : 5 à 6 % selon l’économiste de Crédit Agricole, et davantage sur Paris. La cause ? Une offre insuffisante et une hausse des coûts de construction.

De plus, vous commencez à payer avant d’habiter votre logement, par un système d’appel de fonds. Vous devrez donc, provisoirement, payer une votre prêt immobilier (avec des mensualités au prorata des avances versées), en plus de votre loyer actuel. N’hésitez pas à demander renseignement à votre banque, pour un remboursement différé. Cela a certes un coût, mais apporte un confort financier qui mérite d’être étudié.

Les incertitudes liées à l'achat d'un logement neuf

Vous aurez beau avoir des plans 3D sous toutes les coutures, vous ne pourrez pas vous projeter de la même façon qu’en visitant un logement existant.

Y aura-t-il assez de luminosité dans votre salle de séjour ? Est-ce que la vue depuis votre chambre sera aussi belle que celle du plan ? Pas facile de savoir à quoi ressemblera votre logement neuf, tant que celui-ci n’est pas terminé. Vous verrez que tout cela occupe beaucoup l’esprit ! C’est le jeu de l’achat dans le neuf.

L’autre incertitude, c’est la date de livraison. Le premier trimestre deviendra peut-être premier semestre à la signature du compromis. Ajoutez là-dessus les aléas climatiques, très courant ces dernières années. Votre patience risque d’être mise à rude épreuve !

Les étapes de la VEFA

Contrat de réservation pour l'achat d'un logement neuf

Dans le cadre d’une VEFA, vous aurez à signer un contrat de réservation. Il vous indiquera, entre autres, le prix et les conditions de paiement, la date limite à laquelle vous signerez le contrat définitif, la surface approximative, ainsi que les équipements et matériaux utilisés pour la construction. D’autres conditions peuvent être ajoutées selon les accords avec le vendeur. Nous vous conseillons de faire inscrire tous les engagements du promoteur/constructeur sur ce contrat de réservation : il sera ainsi obligé de les honorer ou de vous dédommager.

Au moment de la signature de ce contrat de réservation, vous aurez à payer un dépôt de garantie, une avance — sauf si votre bien met plus de deux ans à être achevé.

Prendre en charge une partie des travaux

Vous avez déjà une idée précise de la cuisine de vos rêves et ce n’est pas du tout celle proposée par le promoteur ? Vous voulez faire des économies en réalisant vous-même une partie des travaux, comme les finitions ?

C’est maintenant possible avec la loi Elan du 28 novembre 2018. Vous pouvez acheter votre logement neuf « brut de béton ».

Une maison sur-mesure

La flexibilité de la loi Elan est très encore plus avantageuse dans le cadre de l’achat d’une maison neuve. Elle vous permet d’avoir une demeure qui vous ressemble. Vous êtes alors responsable du bon déroulement de vos travaux et de la prise en charge financière de ceux-ci.

Le contrat de réservation doit alors préciser le coût du bien, sans compter les travaux à votre charge. Il doit indiquer également une date limite jusqu’à laquelle vous pouvez changer d’avis. Dans ce dernier cas, les travaux seront alors obligatoirement effectués par votre promoteur.

Contrat de vente définitif

Le contrat de vente définitif doit vous être remis un mois avant la date prévue pour la signature. Ainsi vous aurez le temps de bien prendre en compte son contenu. En effet, une fois ce contrat signé, plus de retour en arrière possible !

Il doit mentionner le prix définitif du bien et les modalités du paiement de celui-ci. Vous aurez à débloquer des fonds au fur et à mesure des travaux : c’est le paiement échelonné.

Enfin, il doit mentionner la date de livraison, celle où vous pourrez vous installer définitivement dans votre nouveau chez vous.

Bon à savoir

  • Vous pouvez ajouter des engagements complémentaires dans le contrat de réservation. Ajoutez par écrit tous les points que vous avez négociés, afin de vous assurer qu’ils soient respectés !
  • La date de livraison n’est pas obligatoire dans le contrat de réservation. Elle l’est cependant dans le contrat de vente définitif. Par contre, cette date peut être très approximative. Assurez-vous d’avoir des dates aussi précises que possible et des clauses d’indemnité (dédommagement par l’argent) en cas de retard.
  • Vous avez un délai de dix jours pour annuler le contrat de réservation et récupérer votre dépôt de garantie. Passé ce délai, vous perdrez votre dépôt, si vous refusez de signer le contrat de vente définitif, à moins que certaines modalités du contrat de réservation ne soient pas respectées.

Vous avez maintenant les clés en main pour acheter dans le neuf, en connaissance de cause ! C’est une solution qui est très intéressante sur le moyen et long terme : vous pourrez profiter d’un logement au confort moderne, aux dernières normes, sans avoir à faire de travaux. C’est donc un moyen de gérer sereinement son budget.

Un dernier conseil : prenez le temps de lire et faire compléter votre contrat de réservation, avant de le signer, et tout se passera pour le mieux !

Pour aller plus loin

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Les informations pratiques de la ville du Bourget

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Les informations pratiques de la ville du Bourget

Lorsque l’on évoque la ville du Bourget, on pense immédiatement à l’aéroport qui l’a rendue célèbre.

Cet aéroport, qui a fêté ses 100 ans en 2014, est resté longtemps le seul aéroport de Paris avant la construction d’Orly. Il est aujourd’hui exclusivement dédié à l’aviation d’affaires, et occupe la première place européenne dans ce domaine.

Ce site comprend également un pôle industriel aéronautique de pointe avec une centaine d’entreprises, et génère plus de 3500 emplois directs.

De plus, le Parc des Expositions Paris-le Bourget accueille tous les 2 ans le salon international de l’aéronautique.

  • Ceci impacte certainement la démographie de cette ville. Sa population de plus de 15200 habitants au dernier recensement est en constante augmentation depuis les années 1980/1990. De plus le pourcentage homme-femme est bien équilibré et la population jeune importante, ce qui en fait une ville très dynamique.
  • En ce qui concerne les transports, la ville du Bourget est desservie par le RER B qui permet de rejoindre la Gare du Nord en 10 minutes (3 arrêts), ou Chatelet les Halles en 15 minutes. Consultez nos estimations immobilières si vous envisagez d’acheter un bien à Le Bourget ou rendez-nous visite à notre agence.

D’autre part, de nombreux réseaux de bus la relient aux villes avoisinantes : La Courneuve, Drancy, Dugny …

Les écoles du Bourget

  • Les écoles Du Bourget dépendent de l’inspection académique de Seine Saint-Denis et de l’académie de Créteil et sont situées en zone C pour les vacances scolaires.
  • Le Bourget dispose de 6 écoles élémentaires, d’un collège et d’un lycée qui a ouvert ses portes en 2014 et qui est tout à fait novateur.
  • De plus un établissement privé sous contrat avec l’état et allant jusqu’au collège est également implanté dans la ville, ainsi que l’Institut National du Cycle et du Motocycle pour les études post bac.

Les infrastructures sportives du Bourget

Elles sont bien développées, avec des installations qui permettent de pratiquer plus de 30 disciplines : un stade municipal, un terrain multi-sport en accès libre, 2 gymnases, un tennis club, une piscine avec divers activités proposées par des associations telles que plongée ou gymnastique aquatique douce.

L'art et la culture au Bourget

La vie culturelle au Bourget, c’est plus de 15 disciplines accessibles à tous et pour tous les âges (archéologie, arts plastiques, école de cirque…).

  • Le centre André Malraux accueille des expositions, des ateliers, des spectacles, ainsi qu’un cinéma.
  • Le conservatoire propose un enseignement artistique : danse, musique, art dramatique.
  • Sur le site de l’ancienne aérogare se trouve l’incontournable Musée de l’air et de l’espace qui est le plus important et le plus ancien musée aéronautique de France et l’un des plus grands au monde. De grands événements y sont régulièrement organisés.

Les commerces

En ce qui concerne les commerces, tous les besoins de la vie quotidienne sont couverts, y compris les plaisirs tels que les fleurs, les parfums et la restauration. Deux supermarchés sont implantés au Bourget ainsi qu’une station-service.

Le marché piétonnier, les mercredis et samedis, est desservi par une navette gratuite avec plusieurs points d’arrêt pour les personnes se déplaçant avec difficulté.

Pour aller plus loin