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Dans le domaine du bâtiment, les diagnostics immobiliers sont des études qui évaluent l'état d'un bâtiment sur la base de certains critères. Si certains sont facultatifs, d'autres sont obligatoires depuis 1997. Ainsi, alors qu'autrefois, pour toute transaction immobilière à Marseille, il suffisait au vendeur ou au bailleur d'indiquer la superficie du bien dans l'acte de vente/location, il lui est à présent exigé de fournir divers documents.
Ces derniers garantissent que le bien peut être habité sans que les occupants ne soient exposés à des risques, et/ou indiquent clairement les travaux à effectuer pour que ces risques soient éliminés. À Marseille, comme dans toutes les villes françaises, la réalisation de divers diagnostics immobiliers est donc aujourd'hui un préalable nécessaire à toute conclusion de vente ou de location. Que faut-il alors retenir des diagnostics immobiliers dans la ville de Marseille ?
La vente et la mise en location d'un bien immobilier sont la plupart du temps sujettes à la présentation de certains documents officiels. Au nombre de ces documents, figure le dossier de diagnostic technique (DDT). Il s'agit d'un document qui présente les résultats de diagnostics relatifs à l'état d'un bâtiment et de ses équipements. Afin de réaliser votre diagnostic immobilier, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel, pour vous assurer d'obtenir des mesures correctes.
Prenons l'exemple de la superficie du bien. Quand bien même, en théorie, vous n'aurez pas forcément besoin d'un expert pour mesurer la superficie de votre habitation, certaines considérations pratiques vous y contraignent. En effet, la superficie du logement est assimilée dans les faits au nombre de mètres carrés habitables. Selon la loi Carrez de 1996, la superficie privative n'est constituée que de la surface occupée par les planchers des locaux clos et couverts. Les espaces couverts par les cloisons, murs, les embrasures de fenêtres et de portes et les marches et cages d'escalier ne sont pas comptabilisés. De même, le texte de l'article 4-1 du décret n°67-223 du 17.3.67 précise que les espaces de stationnement et de garage et les lots inférieurs et caves dont la superficie est en deçà de 8 % ne doivent pas être pris en compte.
Par ailleurs, sachez qu'en cas d'erreur sur les diagnostics, les sanctions applicables peuvent être très lourdes. Ainsi, toujours pour l'exemple de la superficie, si la superficie déclarée dans l'acte de vente excède de 5 % la superficie réelle du bien, l'acheteur peut demander une réduction du prix de vente proportionnellement à la superficie manquante.
Encore dénommé diagnostic loi Carrez, le métrage Carrez est défini par les normes de la loi Carrez. Cette dernière exige du vendeur de donner aux potentiels acheteurs une indication de la superficie privative précise du logement. Ce diagnostic est obligatoire pour un bien immobilier dont la superficie excède 8 m².
L'attestation loi Carrez demeure valide jusqu'à ce que des travaux d'agrandissement ou de modification de surface soient réalisés au sein de l'habitation.
Si la loi Carrez ne s'intéresse qu'à la surface privative, la loi Boutin, elle, s'intéresse plus à la surface habitable. Ainsi, le métrage Boutin ne prendra pas en compte les superficies des combles non aménagés, des greniers, réserves et remises. Il reste valable pour une durée indéfinie jusqu'à ce que des travaux importants soient entrepris.
Depuis sa mise en place en 2009, le diagnostic loi Boutin est obligatoire dans le contrat de location. Il impose au bailleur d'indiquer la surface habitable précise du bien immobilier en location. Tout comme dans le cas de la loi Carrez, le locataire peut saisir le tribunal dans un délai d'un an pour réclamer une réduction du prix si la superficie déclarée dans le contrat de location dépasse de 5 % la superficie réelle. Ce métrage ne concerne néanmoins que les logements occupés à titre de résidence principale ainsi que les habitations non meublées.
Ce diagnostic a une durée de validité de 10 ans. Le diagnostic de performance énergétique renseigne sur le taux d'émission de gaz à effet de serre d'un logement, et sur sa consommation énergétique. Que ce soit pour une mise en location ou pour une vente, l'attestation DPE est obligatoire.
Le diagnostic termites, comme son nom l'indique, s'intéresse à la présence ou non de termites dans l'habitation. À Marseille, ce diagnostic est obligatoire si vous désirez vendre un terrain non bâti. De même, dans le cas de la vente d'une maison, le diagnostic est réalisé pour toutes les parties communes et habitables. Par contre, dans le cas de la vente d'un appartement, le diagnostic termites obligatoire pour le vendeur ne concerne que les parties privatives. Les parties communes sont à la charge de la copropriété.
Le diagnostic électrique a pour but de prévenir les risques d'incendie et d'électrocution en contrôlant l'état de l'ensemble de l'installation électrique. Ce diagnostic est obligatoire si les installations électriques du bien immobilier datent de plus de 15 ans. Grâce à lui, le nouveau locataire ou le nouvel acquéreur a connaissance des risques relatifs à l'état des installations. Pour être joint au DDT, le diagnostic électrique doit dater de moins de 3 ans.
Le diagnostic gaz est rendu obligatoire au sein du DDT depuis le 1er novembre 2007. Sa durée de validité est de 3 ans. Selon l'article L134-6 du Code de la construction et de l'habitation, un bien immobilier dont les installations de gaz datent de plus de 15 ans doit subir un diagnostic gaz avant sa vente.
Le diagnostic amiante s'intéresse à la présence ou non d'amiante dans les constructions. Autrefois très utilisée, l'amiante s'est révélée être un matériau pouvant causer de graves maladies. C'est pour cette raison qu'à Marseille, le diagnostic amiante est obligatoire pour tout logement dont la construction est antérieure au 1er juillet 1997.
Comme l'amiante, le plomb est un matériau qui peut avoir de graves conséquences sur la santé. Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) a pour but de constater les risques liés à la présence de plomb. Si la présence de plomb est diagnostiquée, pour des valeurs supérieures aux seuils (1 mg/cm²), alors la durée de validité de l'attestation est de six ans dans le cas d'une location et d'un an dans le cas d'une vente. Le propriétaire devra en outre mener les travaux pour éliminer le plomb présent. Le CREP a une durée de validité illimitée si la présence de plomb n'est pas constatée.
Ce diagnostic a pour but de renseigner le client sur les risques auxquels fait face la parcelle sur laquelle se trouve le bien, que ces risques soient d'ordre naturel, technologique, minier ou encore écologique. Le diagnostic d'état des risques et pollutions des sols est valide sur une période de 6 mois. Le contrat de vente ou de location d'un logement à Marseille doit être accompagné des résultats de ce diagnostic.
