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Les obligations de l’acheteur : s’engager en connaissance de cause

Dès que l’acheteur signe l’avant-contrat de vente, il s’engage. Il ne peut pas renoncer à l’achat s’il trouve une autre maison ou parce qu’il change de projet. Honorer l’acte d’achat, dans le respect des clauses du contrat, fait partie des obligations de l’acheteur.

La loi et l’acte notarié réglementent les devoirs du vendeur et de l’acheteur, afin que la transaction se déroule de façon conforme, dans le respect des droits de chacun.

Si vous êtes acheteur, voici les éléments auxquels vous vous engagez, dès la première signature.

Si vous êtes vendeur, nous vous exposons les obligations de l’acheteur et les recours que vous avez en cas de litige.

Les différents documents qui engagent l’acheteur

La plupart des ventes entre particuliers (hors constructeurs) se concluent par la signature du compromis chez le notaire. Cependant, d’autres documents, en apparence moins formels, vous engagent également. 

Attention : dans la frénésie de la transaction, certains acheteurs signent sans se rendre compte des obligations auxquelles ils se soumettent.

L’avant-contrat ou compromis de vente

Appelé encore promesse synallagmatique de vente, ce document authentique est rédigé par le notaire. Sa signature enclenche les obligations de l’acheteur et du vendeur.

Un dépôt de garantie est alors versé par l’acheteur. Il sera conservé en cas de rétractation de ce dernier, au-delà des 10 jours légaux.

La promesse unilatérale de vente ou promesse de vente

Avec une promesse de vente, le vendeur réserve l’exclusivité à un acheteur. Cependant, il faut que ce document soit enregistré auprès de la recette des impôts pour être réellement validé. Un dépôt de 10 % en général officialise cette réservation et sera déduit de la somme totale de la transaction. Si l’acheteur se dédit, il perd cette somme, mais il se libère de ses obligations, contrairement au compromis de vente.

La promesse unilatérale d’achat ou offre de prix

Un acheteur peut faire une proposition de prix écrite, sans versement de réservation. Si le vendeur accepte et signe l’offre, la vente est théoriquement conclue. L’acheteur peut se rétracter en cas de contre-offre de la part du vendeur.

Notre conseil 

Ce document enclenche les obligations de l’acheteur : c’est une injonction à honorer la vente. Ne le signez pas à la légère. Prévoyez un court délai d’acceptation par le vendeur et des clauses suspensives pour vous protéger.

Délai de rétractation légal

Comme pour toute vente, vous avez un droit de rétraction de 10 jours, sans frais ni conditions. Si vous devez revenir sur votre engagement, faites-le valoir par écrit, par envoi en recommandé avec accusé de réception.

La principale obligation de l’acheteur : payer la transaction

La signature de l’avant-contrat, rédigé par le notaire, oblige l’acheteur à effectuer le paiement lié à l’acquisition. 

L’acheteur doit honorer le montant de l’achat en lui-même, mais également les frais d’actes (connus sous la dénomination de frais de notaire) et les montants accessoires, comme la part de taxe foncière par exemple.

Quand l’acheteur a-t-il l’obligation d’effectuer le paiement ?

La plupart du temps, l’acheteur verse un dépôt de 5 à 10 % au moment de la signature de l’avant-contrat. Cette somme est conservée comme garantie et déduite du montant global.

S’il s’agit d’une construction ou d’une VEFA (vente en état de futur achèvement), des appels de fonds sont programmés, à mesure de l’avancement des travaux. Le jour de la remise des clés, le dernier versement est exigé.

Dans le cadre d’un achat dans l’ancien, l’acheteur doit détenir les fonds disponibles pour le jour de la signature de l’acte authentique. Si un prêt immobilier est nécessaire, une clause suspensive d’obtention de crédit est prévue.

Comment s’effectue le paiement ?

La majeure partie du temps, le notaire gère la transaction financière. Il récupère provisoirement l’argent versé par l’acquéreur et solde les éventuelles dettes aux créanciers du vendeur. Il transfère ensuite le solde au vendeur du bien.

Prendre possession des lieux : une obligation de l’acheteur

On ne devrait pas le préciser, mais la prise de possession des lieux fait partie des obligations de l’acheteur. Le jour de la signature de l’acte authentique de vente, le vendeur remet les clés au nouveau propriétaire. 

Celui-ci pourra dès lors vérifier la conformité du bien. En cas de problème, il est en droit de faire réclamation. Cela aura pour effet d’enclencher une procédure de pénalités ou d’annulation de la vente. La prise de possession des lieux n’est donc pas une obligation si anodine.

Cas d’une vente avec locataire en place

Le jour de la signature, l’acquéreur touche le premier loyer. Le prorata du mois en cours est régularisé par le notaire, au même titre que les différentes répartitions de charges (copropriété, taxe foncière, etc.).

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives sont des mentions qui prévoient la nullité du contrat de vente. Certaines sont généralement proposées par le notaire, mais l’acquéreur comme le vendeur peut demander d’inclure des clauses suspensives personnalisées. Si les deux parties signent, c’est qu’ils sont en accord avec ces réserves.

Voici les clauses suspensives les plus courantes.

  • Non-obtention du prêt immobilier (ou de travaux) : des précisions peuvent être apportées, comme la preuve du refus dans trois banques différentes, ou l’obtention d’un financement à 100 %.
  • La clause pénale : le dépôt est conservé si l’acquéreur refuse la signature de la vente.
  • Exécution de certains travaux : la vente peut être annulée si les travaux précisés dans l’acte n’ont pas été réalisés par le vendeur.

Lorsque l’acheteur ne respecte pas ses obligations : les recours du vendeur

Si l’acquéreur ne respecte pas ses obligations de paiement, le vendeur a deux recours possibles.

  • L’exécution forcée de la vente : comme tout créancier, le vendeur peut exiger le paiement de la transaction. Un recours en justice est alors lancé. Le vendeur doit s’attendre à patienter plusieurs mois avant de recevoir son argent.
  • L’annulation de la vente : le vendeur adresse une mise en demeure à l’acheteur. Le juge pourra soit donner un délai supplémentaire pour obtenir le paiement, soit exiger la résolution de la vente.

Vous l’aurez compris, il n’est pas simple de se désengager d’un contrat de vente. Nous vous conseillons donc fortement de prendre le temps de vous renseigner en amont sur vos engagements et de réfléchir aux clauses suspensives que vous devrez demander. Soyez au clair sur vos besoins et apprenez à évaluer un bien. Vous pourrez ainsi être réactif le moment voulu, pour ne pas laisser passer la bonne affaire.

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