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Comment créer un immeuble de rapport ? Les conseils du cabinet Perfia

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Quand on dispose d'un capital, la question se pose de savoir comment le placer. Les crises financières ont démontré les risques des placements boursiers. De leur côté, les systèmes d'épargne sont généralement sûrs, mais ils offrent une rentabilité faible. Comment équilibrer le rendement et le risque d'investir dans un immeuble de rapport ?

Faire un placement financier en achetant un immeuble de rapport

Une bonne solution est de faire l'acquisition d'un immeuble de rapport. Il y a une forte demande locative dans certaines villes, à choisir pour votre projet. Les APL aident les locataires à payer leur loyer quand ils ont de petits revenus. La GLI (la garantie des loyers impayés) prend en charge les éventuels défauts de paiement et les frais de dégradations et de contentieux, ce qui élimine les risques pour le propriétaire.

Un bien immobilier reste un capital qui ne perd pas de valeur s'il est normalement entretenu. Au contraire, il peut en prendre au fil du temps, pendant lequel il délivre une rente régulière par les loyers perçus. Dans certains secteurs, le rendement peut aller jusqu'à 10 %.

Les avantages d'acheter un immeuble de rapport en SCI familiale

Sous quelle forme acquérir l'immeuble de rapport ? Parmi toutes les options d'achat et de création de sociétés, si vous optez pour une SCI familiale, vous pourrez trouver de nombreuses recommandations juridiques pour faciliter votre gestion.

Le premier avantage est que vous évitez les problèmes posés par l'indivision. Dans celle-ci, tous les propriétaires disposent d'un droit de vote et leur accord est nécessaire pour prendre les décisions. Les travaux, la vente et toute la gestion sont décidés collectivement. Si l'une des personnes décède, ce sont ses héritiers qui en deviennent membres. Pour peu qu'ils n'aient pas les mêmes objectifs que les autres, de nombreux problèmes peuvent se poser.

La SCI permet aux membres d'une famille de s'associer pour l'achat et la gestion d'un bien. Ils ne sont pas propriétaires individuellement de ce bien, mais de parts qui sont réparties entre eux. Ce type de société est facile à créer pour quelques centaines d'euros, avec un minimum de deux associés. Elle permet de grandes facilités au niveau de la succession, en particulier.

immeuble

Les avantages d'investir dans un immeuble de rapport

Acheter un immeuble de rapport plutôt que des biens situés dans des lieux différents est la démarche la plus logique. En effet, vous faites la recherche et l'achat une seule fois. Vous ne multipliez pas les visites, les négociations, les démarches notariales et bancaires. Cela vous apporte un gain de temps non négligeable.

Vous décidez seul des travaux sur les parties communes, les réfections de toit et toutes les transformations qui augmentent la valeur de l'immeuble. Aucun syndic n'est nécessaire et aucun autre copropriétaire ne peut vous bloquer.

Vous mutualisez vos dépenses et les travaux seront moins coûteux si vous décidez de rénover l'intégralité d'un immeuble de rapport. En effet, vous pourrez également négocier vos contrats d'assurance et d'entretien.

Il est beaucoup plus évident de négocier le prix d'un immeuble de rapport, contrairement à un bien immobilier classique. Seuls des investisseurs peuvent être intéressés par le projet d'achat d'un tel bien, vous ne serez donc pas en concurrence avec de potentiels acheteurs souhaitant acquérir un logement afin de l'habiter.

Vous pouvez acheter un immeuble locatif déjà occupé dont la rentabilité est immédiate. Vous pouvez aussi acheter un bâtiment avec travaux et le rénover. L'investissement de départ est plus faible et les emprunts sont couverts par les loyers.

Le fonctionnement d'une SCI familiale

À sa création, elle libère un capital qui peut être modeste, par exemple de 1000 €. Le nombre de parts est fixé à l'origine et chaque associé, parents, enfants, autres membres de la famille, en détient un certain nombre. Leurs droits de vote sont fonction de ces parts. Un gérant est désigné, qui peut l'être à titre permanent. Il peut avoir tous les pouvoirs et droits de décision. Ou bien il fait voter celles-ci lors d'assemblées générales ordinaires et extraordinaires.

La SCI fait l'acquisition des biens qu'elle choisit et les exploite selon ses statuts. Les revenus qu'elle dégage sont partagés entre les associés au prorata de leurs parts. Au cours de la vie de la société, les parts peuvent être vendues ou cédées. Elle peut accueillir de nouveaux membres à l'occasion des naissances ou des unions. Lors d'un décès, les parts du défunt sont transmises à ses héritiers avec ses droits de vote.

Faciliter la succession avec une SCI familiale

L'intérêt de la SCI est de pouvoir jouer sur les cessions de parts aux enfants. Grâce à l'abattement de 100000 € tous les 15 ans, jusqu'à 80 ans, les parents peuvent transmettre un nombre important de leurs parts, exonérées de frais de succession. La valeur successorale des parts est calculée sur la valeur des biens achetés et sur celle de l'usufruit. Le donateur garde ses droits de vote, ses pouvoirs et l'usufruit des parts cédées. Il continue de toucher les revenus de la société selon sa mise de départ.

À son décès, les héritiers sont déjà propriétaires de ces parts et entrent directement en possession de celles-ci, sans formalités. Celles qui appartenaient encore à leur parent et dont ils héritent sont les seules sur lesquelles les droits de succession s'appliquent. Avec une bonne répartition des parts au fil des années ceux-ci sont minimisés au maximum.

Les avantages financiers concernant la SCI familiale

La SCI finance ses achats et ses travaux par des apports des membres ou par des prêts bancaires. Les banques sont généralement favorables à ces prêts, du moment que les ressources et les conditions de solvabilité s'y prêtent.

L'énorme avantage de cet emprunt est que ce sont les loyers qui le remboursent, en partie ou en totalité, la plupart du temps avec un bénéfice résiduel. Un bon montage financier au départ peut rendre ce bénéfice conséquent, augmenté quand l'emprunt est soldé.

La déclaration de la SCI à l'impôt sur le revenu est la forme fiscale la plus courante. Elle peut déduire ses charges, les intérêts des emprunts et les travaux effectués sur le bien pour le rendre apte à la location. Les déficits peuvent être déduits jusqu'à un montant de 10700 € annuels pendant 10 ans. Les charges et honoraires versés à des agences de gestion locative ou des prestataires sont également déductibles. Ensuite, chaque associé déclare le revenu que ses parts lui rapportent.

La gestion locative de la SCI

La SCI rédige les baux selon les règles de la loi du 6 juillet 1989, complétée par la loi Alur en 2014. Si elle a bien choisi son immeuble et son emplacement, les loyers sont rémunérateurs et leur gestion facilitée. Des appartements bien rénovés réduisent les changements de locataires et les durées de vacations. La SCI doit vérifier la solvabilité de ceux-ci ou confier la gestion à une agence locative pour réduire cette responsabilité.

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Démembrement d’un bien immobilier : quelle fiscalité pour la plus-value ?

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Investir dans un monument historique : une fiscalité avantageuse

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Investir dans un bâtiment historique : un achat immobilier valorisé

Savez-vous qu’investir dans un bâtiment historique vous permet de profiter d’une solution fiscale adaptée et attractive ?

En 2020, grâce au dispositif fiscal « Monument historique » l’Etat encourage la réhabilitation et l’entretien des châteaux et des vieilles demeures, en apportant un avantage fiscal conséquent. Ce dispositif offre notamment une possibilité de déduction des dépenses engagées de votre revenu global, et non pas sur vos seuls revenus fonciers, comme c’est le cas des investissements immobiliers classiques.

Cet investissement pas comme les autres est une belle opportunité si vous faites partie des contribuables se trouvant dans une tranche fortement imposée à l’impôt sur le revenu.

Voyons comment vous pouvez tirer profit de l’investissement dans les monuments historiques, aussi bien en matière de défiscalisation que de droits de succession.

Investir dans des bâtiments historiques : pour qui ?

Vous êtes un contribuable fortement imposé et vous vivez en France ? 

Vous désirez devenir propriétaire d’un bien immobilier d’exception classé Monument Historique ou assimilé, nécessitant des travaux de restauration ?

Alors l’investissement dans un Monument Historique est fait pour vous. Il offre la possibilité de faire de la défiscalisation immobilière pour les hauts revenus. C’est une solution efficace si vous cherchez à réduire ce que vous donnez aux impôts.

Dans quels bâtiments historiques investir ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux et successoraux offerts par ce type d’investissement, assurez-vous de choisir un bâtiment historique qui respecte le cadre imposé :

  • les immeubles classés monuments historiques
  • les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire (ISMH)
  • les immeubles possédant le label délivré par la Fondation du patrimoine.

Sachez qu’un certain nombre d’immeubles non classés, ouverts au public, bénéficient eux aussi du même dispositif. Il faut qu’ils aient obtenu l’agrément délivré par le ministère du Budget ou le directeur régional des impôts, avant le 1er janvier 2014.

Tout ou partie d’un bâtiment peut être classé. Ce peut être une tour, un plafond, un escalier, etc… Ce qui signifie que l’administration peur restreindre l’imputation des charges uniquement aux travaux qui concernent cette partie.

En revanche, si c’est l’essentiel de l’immeuble qui est concerné par le classement, comme les toitures, façades, bâtiments principaux, etc., il est alors possible d’avoir une exonération de droits de donation et de succession.

Quelles sont les conditions pour bénéficier des avantages induits par l'investissement dans des bâtiments historiques ?

Vous devez respecter des conditions d’éligibilité afin de pouvoir réduire vos impôts. Évoquons ici les principales conditions que vous devez connaître :

  • Comme nous l’avons dit plus haut, vous devez investir dans un bien classé et éligible à la défiscalisation, conformément à la loi Monument Historique 2020 ; le bien doit disposer de l’agrément du ministère de la Culture et de la Communication.
  • Vous vous engagez à ne pas détruire le bâtiment, ni à le transformer, le vendre ou le donner sans avoir reçu préalablement l’accord du ministère.
  • Vous devez impérativement conserver le bien pendant 15 ans.
  • Le bien ne peut pas être la propriété d’une société, sauf si cette dernière est soumise à l’impôt sur le revenu, comme c’est le cas des SCI familiales ou des sociétés ayant un agrément spécifique.
  • Le bien ne peut être placé en copropriété, à moins de posséder un agrément pour cela.

De quels avantages fiscaux pouvez-vous bénéficier ?

Les charges foncières que vous allez engager pour l’entretien, l’administration et la gestion de ce monument historique sont déductibles dans des conditions différentes. En effet, il convient de distinguer le bien qui rapporte des recettes et celui qui n’en rapporte pas. Cela varie aussi si le propriétaire occupe le bien ou non.

Cas où le monument historique procure des recettes

Deux raisons pour lesquelles votre bien procure des recettes :

  • Vous l’avez mis en location
  • Votre bien est ouvert au public et vous faites payer le droit de visite..

Nous sommes ici dans le cas où vous n’occupez pas votre monument historique. Cela signifie que vous pouvez déduire les charges foncières en totalité sur les revenus fonciers que vous percevez.

Si, suite à la déduction de ces charges, vous subissez un déficit foncier, celui-ci est totalement déductible de votre revenu global.

Bon à savoir : si vous occupez une partie de l’immeuble et que vous louez ou ouvrez au public de manière payante les autres parties non occupées, les charges foncières liées aux parties louées ou ouvertes au public sont déductibles, dans les mêmes conditions que celles évoquées ci-dessus.

Le monument historique ne procure pas de recettes

Si votre bien ne vous rapporte aucune recette, vous pouvez déduire les charges foncières :

  • En totalité sur votre revenu global lorsque :
  • le monument historique est ouvert au public gratuitement ou si les travaux réalisés sur le bien classé sont subventionnés par l’État
  • vous occupez partiellement ou totalement le bâtiment historique : les charges foncières liées aux parties que vous occupez sont déductibles en totalité de votre revenu global.
  • À hauteur de 50 % de leur montant sur votre revenu global si le monument historique est fermé au public ou que les travaux réalisés ne sont pas subventionnés par l’État.

Exonération des droits de succession ou donation pour les monuments historiques

Conditions qui permettent de bénéficier de l'exonération

Sachez que les monuments historiques sont exonérés de droits de succession ou de donation. Cependant, il faut respecter les conditions suivantes pour profiter de cette exonération :

  • l’essentiel de votre bien est classé monument historique
  • vous avez ouvert votre bien au public au moins 100 jours par an (d’avril à octobre ou 80 jours par an de juin à septembre)
  • les personnes qui vont jouir de votre donation ou vos héritiers, ont signé une convention à durée indéterminée avec le ministre de la Culture et du Budget, dans le cadre d’une succession.

Lorsque cette convention est signée entre les donataires, les héritiers et le Ministre de la Culture et du Budget, cette dernière doit mentionner les conditions d’entretien des biens classés. Il faut aussi préciser le maintien des meubles dans le monument historique et les conditions d’accès au public.

Ce qui remet en cause l’exonération

L’exonération peut être remise en cause si les héritiers ou donataires :

  • ne respectent pas les dispositions de la convention signée
  • décident de vendre tout ou une partie des meubles ou des biens classés
  • cèdent le bâtiment historique à une autre personne (à moins que les nouveaux donataires ou héritiers s’engagent à respecter la convention).

Si jamais l’exonération est remise en cause, la donation ou la succession est taxée sur la base de la valeur des biens au jour de la remise en cause, ou celle fixée le jour de la donation ou de la succession, si elle est supérieure.

Vous l’aurez compris, l’investissement dans un bâtiment historique ne s’adresse pas à tout le monde. Mais si vous faites partie des personnes qui sont imposées dans les tranches les plus hautes, compte tenu de la qualité des avantages fiscaux octroyés par la loi Monuments Historiques, c’est un investissement qui ouvre à de nombreux avantages pour vous et vos héritiers. 

Pour aller plus loin

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Investir dans les DOM-TOM : loi Girardin, défiscalisation, conseils

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Investir dans les DOM-TOM : défiscalisation, principes et risques

Investir dans une région attractive, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, c’est ce que vous propose la France d’Outre-mer. 

Investir dans les DOM-TOM, c’est allier à la fois l’exotisme et le confort administratif. Vous diversifiez votre patrimoine, sans vous confronter à une langue étrangère ou une législation trop différente. 

D’autre part, la loi Girardin propose, encore cette année, des dispositifs de défiscalisation pour soutenir le développement de l’Outremer. Ceux-ci concernent l’investissement immobilier et industriel.

Mais si tout semble simple sous le soleil, la réalité du terrain n’est pas à sous-estimer. Voici nos conseils pour soutenir votre réflexion concernant l’investissement dans les DOM-TOM.

Connaître et comprendre les DOM-TOM avant d'investir

Avant de placer de l’argent, il est essentiel de connaître un peu le contexte. Cela aide à avoir un peu de recul et à investir en connaissance de cause, bien que les dispositifs concernés par la défiscalisation soient peu risqués. 

Petit tour d’horizon

Les DOM-TOM sont issus des territoires coloniaux ; ils ont donc un passé qui façonne leur culture et leur rapport à la Métropole. Au cours des dernières décennies, la gestion politique des DOM-TOM a évolué. Certains territoires sont devenus indépendants et les autres ont pris l’appellation de DROM-COM :

  • Départements et Régions d’Outre-mer (DROM) : Réunion, Mayotte, Guadeloupe, Martinique, Guyane ;
  • Collectivités d’Outre-mer (COM) : Polynésie Française, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna, Saint-Barthélemy, Saint-Martin ;
  • La Nouvelle-Calédonie, qui a un régime à part.

Il existe d’autres terres, comme celle de l’Antarctique, avec encore un système différent.

Nous utilisons ici l’ancienne appellation DOM-TOM, qui reste la plus connue des Français.

Dans une volonté de soutien pour la croissance économique de l’Outre-mer, les dispositifs fiscaux de la loi Girardin sont restés inchangés après les réformes fiscales de 2016 et 2018. Il est donc toujours avantageux d’investir dans les DOM-TOM.

Diversité et particularités des DOM-TOM : impact sur l’investissement immobilier

Compte tenu de leur pluralité et de leur histoire, les investissements immobiliers classiques dans les DOM-TOM sont considérés plus à risques, que leur équivalent sur le vieux continent. 

D’une part, vous êtes dépendants des entreprises locales, qui ont une stabilité et un fonctionnement différents de la Métropole.

D’autre part, le climat social est, par moments, plus à fleur de peau dans certains DOM-TOM. 

Parlons de l’investissement l’immobilier (hors loi Girardin). Le potentiel de rentabilité, locative ou en matière de plus-value à la revente, varie beaucoup d’un DOM-TOM à l’autre. Par exemple, on estime que la Guyane prévoit une forte croissance démographique (donc un besoin de logements à venir), alors que La Réunion connaît déjà une offre de location de tourisme supérieure à la demande.

Investir dans l’immobilier des DOM-TOM pour accroître son patrimoine ou créer un revenu complémentaire est donc à étudier de près. Chacun doit mener une étude du marché de l’immobilier local : démographie, économie, demande locative longue durée et saisonnière, perspectives d’évolution.

La loi Girardin et l'investissement dans les DOM-TOM

La loi Girardin, du 21 juillet 2003, a pour objectif de dynamiser le développement économique des DOM-TOM. L’État valorise les financements privés, grâce à une réduction d’impôt exceptionnelle.

Cette loi porte sur deux investissements principaux, à l’heure actuelle :

  • l’acquisition de matériel destiné à l’industrie, à l’agriculture et l’artisanat ;
  • la construction de logements sociaux neufs.

Ce dispositif n’est pas un investissement à proprement parler, car il est à fonds perdu : vous n’êtes pas propriétaire. Son intérêt est avant tout fiscal.

En effet, la Loi Girardin reste une exception en matière de fiscalité : elle offre une réduction d’impôts pouvant atteindre les 60 000 €, faisant fi du plafond que la Loi de Finance de 2016 a abaissé à 10 000 €. Notez que l’on parle bien de réduction d’impôts directe immédiate et non pas de déduction des revenus, ce qui est un avantage considérable. 

Investir dans l’immobilier des DOM-TOM : logements sociaux neufs

La loi Girardin logement social, créée en 2009, apporte plus d’avantages en matière de défiscalisation qu’en rentabilité. On parle d’investissement one-shot à fonds perdu : vous investissez une somme d’argent qui vous donnera droit à une forte réduction d’impôts dès l’année suivante. Une rentabilité est calculée et vous est communiquée par l’organisme qui gère le projet. Le taux varie entre 25 et 20 %, en fonction de si vous placez votre argent en début ou en fin d’année. 

Mais vous n’êtes pas propriétaire du bien. L’intérêt financier porte donc uniquement sur l’économie d’impôt. 

Exemple : 

Votre impôt à N+1 est de 18 000 €. Vous financez un programme Girardin à hauteur de 15 000 €, avec une rentabilité de 20 %. Votre réduction d’impôt N+1 sera de 18 000 €.

À savoir : les propositions “Girardin social” sont en forte diminution et le dispositif devrait s’arrêter fin 2020.

Quel investissement ?

La loi Girardin propose le financement de la construction d’immeubles neufs pour les bailleurs sociaux. Un opérateur gère les investisseurs.

Les bailleurs ont des obligations pour prétendre à un financement Girardin :

  • louer les logements nus 6 mois au plus tard après l’achèvement des travaux ;
  • louer pendant 5 ans au moins ;
  • louer en résidence principale ;
  • loyers et ressources des locataires plafonnés.

Pour qui ?

Ce type d’investissement dans les DOM-TOM est préconisé pour les foyers payant plus de 10 000 € d’impôt sur le revenu.

Risques

Si les bailleurs ne respectent pas leurs engagements, l’avantage fiscal peut être remis en cause.

Investir pour les sociétés des DOM-TOM : matériel industriel

Comme pour le dispositif social, le “Girardin industriel” est une opération one-shot à fonds perdu. Ce type d’opération est encore valable jusqu’à fin 2020 sur les DROM et jusqu’à fin 2025 dans les COM et la Nouvelle-Calédonie.

Quel investissement ?

Il s’agit d’une opération visant à promouvoir l’agriculture, l’industrie ou l’artisanat.

Vous participez au financement d’une société qui investit dans le matériel professionnel prévu pour le projet. Cette société doit remplir ces obligations :

  • louer le matériel pendant 5 ans à l’exploitant ;
  • à l’issue des 5 ans, vendre à l’exploitant le matériel pour 1 € symbolique ;
  • dissoudre ensuite la société transitoire.

Le montage administratif est relativement complexe et doit être mené par un organisme expérimenté, pour éviter les risques.

Pour qui ?

Comme le dispositif social, la version “industrielle” est destinée principalement aux personnes ayant un fort impôt sur le revenu.

Risques

Les risques sont liés au respect des engagements de la société transitoire. Si, au bout de 5 ans, la vente symbolique n’est pas actée, la défiscalisation peut être remise en cause.

Conclusion

Bien qu’investir dans les DOM-TOM soit souvent synonyme de défiscalisation, il ne faut pas oublier l’investissement immobilier en résidence principale (qui ouvre également à des avantages fiscaux sous conditions) ou en logement locatif saisonnier. Le meublé de tourisme est d’ailleurs une solution qui permet d’amortir les frais liés à l’achat d’un pied-à-terre sous les cocotiers.

Pour aller plus loin

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Choix du locataire : législation et bons conseils

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Choisir son locataire : législation et bons conseils

Dans la vie du propriétaire-bailleur, le choix du locataire est certainement le moment le plus chargé en stress. Cela a des répercussions sur la tranquillité d’esprit au quotidien et sur la rentabilité du bien (en cas de défaut de paiement).

Le choix du locataire se fait sur plusieurs critères, qui doivent tous respecter la légalité. En effet, certaines pratiques abusives ont motivé le gouvernement à légiférer sur un certain nombre de points, pour protéger les droits du locataire.

Pour avoir toutes les cartes en main pour choisir le bon locataire, prenez le temps de lire cet article.

Choix du locataire : les enjeux pour le propriétaire

  • Le premier souci du propriétaire est de réduire le risque d’impayés. Un bon locataire est un locataire qui paie son loyer, en temps et en heure. Rassurez-vous, le taux d’impayé se situe entre 2 et 3 % en France [source INSOR, 2016].
  • La seconde inquiétude, c’est l’entretien du logement. Si l’occupant ne prend pas soin de son habitation, s’il n’aère pas laissant les moisissures s’installer, si tout est abîmé, vous laissant de nombreux travaux à réaliser à son départ, les frais s’accumulent à long terme et la caution ne suffit pas toujours à vous défrayer. 
  • Un bon locataire est un locataire autonome, qui gère son logement, qui appelle son propriétaire à chaque fois que c’est nécessaire, mais seulement lorsque c’est nécessaire. Si en plus il reste assez longtemps en place, c’est mieux : vous éviterez de vous confronter trop souvent à la recherche d’un nouveau locataire.
  • Pour finir, la cohabitation avec le voisinage peut, dans certains logements, s’avérer problématique.

Soyons clair, vous ne pouvez pas tout maîtriser. Cependant, vous pouvez exiger certaines garanties pour faire le choix de locataire le plus judicieux possible, objectivement parlant.

Quelques astuces pour avoir vraiment le choix du locataire

Pour pouvoir choisir son locataire, il faut avoir suffisamment de prétendants à la location. Prenez le temps de rédiger une bonne annonce, avec des photos qui donnent envie de se déplacer. Soyez honnête et précis, pour ne pas avoir de visiteurs qui se déplacent pour rien. D’ailleurs, posez-leur quelques questions au premier contact (par message ou par téléphone), pour ne programmer que des visites potentiellement utiles.

Si cela s’y prête, parlez-en autour de vous, au voisinage, pour faire fonctionner le bouche-à-oreille.

Le prix du loyer doit être cohérent avec la qualité de votre bien et le marché de la location dans votre secteur.

Durant la visite, faites en sorte de mettre votre logement en valeur : rangé, propre, volets ouverts, etc. Soyez accueillant, afin que les locataires potentiels aient envie de discuter ; vous parviendrez peut-être à mieux cerner leur personnalité. D’ailleurs, eux aussi ont besoin de découvrir quel type de propriétaire vous êtes.

Au moment de quitter le visiteur, précisez que vous vous laissez le temps de la réflexion. Demandez-lui qu’il vous envoie un message s’il est toujours intéressé par le logement d’ici X jours.

Quelles garanties êtes-vous en droit de demander à votre locataire potentiel ?

La liste des documents que vous pouvez demander au locataire

  • un justificatif d’identité
  • un justificatif de domicile
  • des justificatifs de revenus : 3 derniers bulletins de salaire (le cas échéant), les allocations familiales et logement
  • le dernier avis d’imposition
  • le nom, l’adresse et le contact du dernier propriétaire, le cas échéant
  • un justificatif de paiement de loyer : quittance ou attestation sur l’honneur du propriétaire, concernant les trois derniers mois

Les mêmes documents peuvent être demandés pour la personne qui se porte caution solidaire.

Choisir un locataire qui a les moyens de payer

Vous devez vérifier que votre futur locataire a bien les moyens de payer son loyer. L’intérêt pour vous est clair, mais lui aussi a tout à y gagner. 

On considère que les revenus du foyer (allocations comprises) doivent représenter trois fois le loyer. Ainsi, pour un loyer de 600 €, vos locataires doivent gagner au moins 1 800 €.

La plupart du temps, les gens ont réellement à coeur de pouvoir s’assumer et donc de pouvoir payer leur loyer. Il est rare qu’une personne se sente bien dans ses baskets, si elle ne peut pas payer ses dettes. 

Par contre, certains locataires ont les yeux plus gros que le ventre, surtout les jeunes. Ils aimeraient sincèrement habiter votre logement, et donc pouvoir se le payer. Mais malheureusement, leur laisser dépenser plus de la moitié de leurs revenus dans la location, ce n’est pas leur rendre service. Ils auront des frais fixes et devront continuer à se nourrir décemment, une fois le loyer payé.

Le saviez-vous : il existe maintenant de très bonnes assurances pour les risques locatifs. Le dispositif gratuit VISALE aide les jeunes, étudiants ou salariés, à se loger. Les assurances privées proposent des assurances loyers impayés pour les autres profils. Renseignez-vous. Cependant, n’en parlez pas avec vos visiteurs, car ils doivent, avant tout, évaluer leurs capacités financières et leur solvabilité.

L’authenticité des documents fournis

A l’heure des documents en ligne et des logiciels de dessin, il est facile de berner un propriétaire avec de faux documents. Heureusement, le service des impôts vous permet de vérifier si un avis d’imposition est vrai. 

Conseil : Informez la personne, dès la fin de la visite, que s’il souhaite donner suite, vous lui demanderez tels documents et que vous vérifierez auprès des impôts l’authenticité de l’avis d’imposition. Si la personne n’est pas sincère, elle ne devrait pas donner suite.

Si la personne est salariée, appelez l’employeur, présentez-vous et demandez-lui si le montant indiqué sur la fiche de salaire en votre possession correspond bien à la réalité.

Appelez également le propriétaire actuel, pour échanger un peu. En général, il existe une certaine solidarité entre bailleurs.

Nota : Même si cela vous met mal à l’aise de douter d’une personne, il est important de le faire. En cas de problème de paiement, les services juridiques  pourront vous demander quelles garanties vous avez prises au moment du choix du locataire. Exposez simplement cela à votre futur locataire, qui comprendra certainement votre démarche.

Les documents que vous n’avez légalement PAS le droit de demander

Vous n’avez pas le droit d’exiger :

  • le RIB (qui permettait de vérifier si la personne est interdit bancaire)
  • un relevé de tenue de compte
  • un chèque de réservation

La discrimination dans le choix du locataire : ce que dit la loi

Suite à des abus de la part des propriétaires, la Loi de Modernisation Sociale du 17 janvier 2002 a renforcé la loi sur la sécurité des locataires. Une personne peut porter plainte si elle peut prouver qu’un logement lui a été refusé de façon discriminatoire.

La discrimination au logement est large et concerne, entre autres, ces points :

Constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques sur le fondement de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de la particulière vulnérabilité résultant de leur situation économique, apparente ou connue de son auteur, de leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé, de leur perte d’autonomie, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs mœurs, de leur orientation sexuelle, de leur identité de genre, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur capacité à s’exprimer dans une langue autre que le français, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une Nation, une prétendue race ou une religion déterminée.

[source Légifrance LOI n°2016-1547 du 18 novembre 2016 – art. 86]

Si vous avez un bon locataire, sachez que c’est très précieux. N’oubliez pas de le reconnaître et de lui faire savoir, avec des gestes et des petites attentions, qui l’inciteront à rester le plus longtemps possible.

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Comment faire les bons choix avant d’investir dans l’immobilier ?

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Les choix incontournables à faire avant d’investir

La pierre est l’investissement préféré des Français. C’est bien connu ! En effet, l’immobilier offre des opportunités inégalables pour se constituer un patrimoine, préparer sa retraite ou encore protéger ses proches.

Vous souhaitez réaliser le grand saut de l’investissement locatif ? Très bon choix. Cependant, c’est un projet complexe à mettre en place. Financement, recherche d’un bien, travaux… Comment se lancer quand on débute ? Nous vous proposons de soutenir votre réflexion, avec des conseils de professionnels de l’immobilier.

Découvrez maintenant les choix nécessaires à fixer avant d’investir concrètement.

Les choix pour bien anticiper votre financement, avant d'investir

Avant de vous lancer tête baissée dans la recherche de votre bien, la question du financement s’impose. Dois-je financer en cash ou par emprunt ? Quelle est ma capacité de financement ? Quel type de taux choisir ? Cette étape conditionne les autres choix de votre investissement. Être au clair sur le financement de votre projet est donc une priorité.

Acheter comptant ou à crédit

Vous disposez d’une épargne importante suite à un héritage ou la vente de votre entreprise ? C’est un bon point pour investir dans l’immobilier. Du coup, vous pensez mobiliser cette somme d’argent pour financer votre prochain achat.

Cependant, utiliser cette épargne pour réaliser votre investissement vous empêche de profiter de certains avantages de l’emprunt :

  1. Déduction des intérêts: ces charges sont déductibles des impôts fonciers. Vous pouvez diminuer le coût du crédit jusqu’à 50 % si vous êtes fortement imposé sur votre revenu.
  2. Effet de levier: avec un prêt, vous disposez d’un budget plus important pour investir. Cela ouvre des portes pour un projet plus ambitieux ou pour multiplier les opérations.
  3. Sécurité: votre épargne est mobilisable pour payer des grosses dépenses imprévues.

Ainsi, même si vous pouvez acheter comptant, le principe du prêt immobilier reste un choix à étudier avant d’investir.

Taux fixe ou variable

Actuellement, les taux d’intérêt sont à des niveaux historiquement bas. Le coût de l’argent est donc bradé. En toute logique, le risque de remontée des taux est plus probable que la baisse sur les vingt prochaines années.

Par conséquent, pour investir, le choix du taux variable manque de pertinence actuellement. Certes, le montant des intérêts est légèrement plus intéressant au départ. Mais sur le long terme, une remontée importante des taux est probable.

De plus, il est rare de contracter un emprunt immobilier pour une durée inférieure à 15 ans. Jouez donc la sécurité et optez pour un taux fixe.

Les choix pour bien définir votre recherche d'investissement

Vous êtes au clair avec votre capacité d’emprunt ? C’est parfait. Il est temps maintenant de réfléchir  sérieusement au profil du bien immobilier à rechercher. Faire certains choix par avance vous aidera à mieux comparer les offres et à affiner votre projet.

Neuf ou ancien

C’est l’éternel débat. Le charme de l’ancien est incomparable. Cependant, le confort moderne du neuf est attractif. Plusieurs critères sont utiles pour vous aider à faire le bon choix d’investissement, que nous détaillons tout de suite.

Travaux

Avec l’investissement dans un appartement neuf, il n’y a aucun suivi de votre part. C’est le promoteur qui s’occupe de tout. C’est clé en main. À la livraison, il vous appartient de vérifier la conformité de votre bien.

Vous projetez d’investir sur une maison neuve ? Un architecte ou un maître d’œuvre suivent les travaux des différentes entreprises. Avec un pavillonneur ou un constructeur, un suivi régulier est nécessaire pour éviter des mauvaises surprises à la livraison.

Le neuf vous offre de la visibilité. L’entretien du bien sera bien plus faible pendant les premières années. De plus, la garantie décennale vous protège contre des dommages importants pour une durée de 10 ans.

Concernant l’ancien, les travaux sont de votre responsabilité. Malgré tout, vous pouvez vous décharger du suivi avec des professionnels spécialisés (architecte d’intérieur, maître d’œuvre, entreprise de bâtiment). L’avantage est de pouvoir faire les choses à votre goût ou selon vos valeurs. Vous pourrez également déduire les travaux de vos revenus fonciers. Pour un appartement, soyez attentif sur la copropriété. Jaugez rapidement l’état des parties communes. Par ailleurs, vérifiez si des travaux important sont prévus (ravalement de façade, rénovation de la toiture, chaudière, etc), en lisant les derniers procès verbaux de copropriété.

Fiscalité

La France est en déficit de logement. Le gouvernement accorde donc des avantages fiscaux pour construire de nouveaux logements.

L’immobilier neuf bénéficie donc de frais de notaire réduits à 2 %, contre 8 % en moyenne dans l’ancien. De plus, des carottes fiscales sont régulièrement proposées par l’état pour motiver les investisseurs privés. Les dispositifs Pinel ou Denormandie sont parmi les derniers exemples.

L’ancien n’est pas en reste. Les travaux sont déductibles des revenus avec le mécanisme du déficit foncier. C’est un outil formidable pour réduire votre fiscalité pendant plusieurs années.

Budget

Le neuf est généralement plus cher à l’achat. Le différentiel est en moyenne de 30 % par rapport à l’ancien. Certes, vous louez plus cher sur le marché. Néanmoins, il reste difficile d’amortir cette surcote. Évidemment, vous pouvez compenser cette différence de budget par un avantage fiscal comme le Denormandie. Mais soyez vigilent sur ces offres. Les programmes proposés sont souvent survalorisés.

L’offre est plus large dans l’ancien. De plus, le profil des vendeurs est très hétérogène. Cela ouvre donc la porte à des opportunités. De plus, les acheteurs évitent souvent les biens nécessitant les biens nécessitant des travaux importants. Vous avez donc un levier formidable pour trouver de bonnes affaires.

Centre-ville ou périphérie

Le choix de l’emplacement est un point central lors d’un achat immobilier. Les beaux quartiers en centre-ville sont rassurants pour un investisseur en herbe. C’est la garantie parfaite pour trouver un bon locataire rapidement. Pour sécuriser son investissement, c’est la voie royale. En revanche, la rentabilité peut être plus faible. En effet, les prix au mètre carré s’envolent dans ces quartiers avec des loyers à peine plus chers.

La périphérie urbaine est moins recherchée. Cependant, les rendements locatifs y sont plus attractifs. Les opportunités de trouver une bonne affaire sont également plus fréquentes. Un quartier en mutation, une nouvelle desserte de transport en commun… Votre bien gagne alors de la valeur à la revente ou à la location. Gardez tous ces éléments en tête au moment de faire votre choix d’investissement locatif.

Petites ou grandes surfaces

Au départ, les possibilités dépendent fortement de votre budget au préalable.

Les petites surfaces présentent des loyers plus chers au mètre carré. Néanmoins, les vacances de ces logements sont fréquentes du fait du profil des locataires (étudiant, jeune travailleur).

De plus, la concurrence pour l’achat des studios est la plus forte. En effet, les investisseurs débutants font souvent le choix de la petite surface pour se faire la main. Au final, la rentabilité en souffre.

De nouvelles opportunités se développent fortement avec les grandes surfaces. Avec la colocation et la location saisonnière, de nouvelles perspectives s’ouvrent avec une rentabilité avantageuse.

Les choix pour bien rechercher votre futur achat immobilier

Il est temps maintenant de passer à l’action avec la chasse de votre bien idéal. Penchons-nous sur les moyens et les méthodes pour rechercher votre pépite, celle qui fera de votre achat le choix idéal pour investir.

La volonté de limiter les frais est logique pour réaliser une belle opération. Avec internet, vous avez la possibilité d’entrer en contact facilement et gratuitement avec des milliers de vendeurs en direct. Cela permet d’éviter les commissions des intermédiaires. Pourtant, se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier est avantageux.

 

Un agent immobilier connaît parfaitement son secteur. Il dispose donc d’une connaissance fine de son marché pour vous conseiller au mieux. De plus, il peut vous faire bénéficier d’offres exclusives ou de nouveaux produits tout juste mis en vente. Enfin, vous accédez au réseau de l’agent pour trouver un artisan ou un financement.

Faire appel à professionnel de l’immobilier représente également une sécurité. Il propose des biens évalués au prix du marché pour effectuer rapidement des ventes. Effectivement, les propriétaires ont tendance à afficher des prix optimistes en direct. De plus, les caractéristiques (surfaces, état, etc) du bien sont vérifiées. Ainsi, vous évitez de faire de mauvais choix d’investissement, avec de mauvaises surprises.

Enfin, le notaire ou l’agent immobilier prennent en charge la rédaction du compromis de vente. L’avant-contrat est alors rédigé dans les règles de l’art. Cela offre une protection appréciable sur le plan juridique.

Le mot de la fin

Vous disposez maintenant des nos conseils pour préparer votre prochain projet immobilier. Avant de fixer vos choix, suivez ce dernier conseil. Éclaircissez complètement votre but concernant votre démarche d’investissement. Vous souhaitez préparer votre succession ? Vous recherchez des revenus complémentaires ? Vos choix d’investissement sont alors très différents selon vos objectifs.

Prêt à vous lancer dans le grand bain ? Contactez nos agents pour échanger à propos de votre investissement en immobilier.

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Tout comprendre sur le dépôt de garantie de la location de votre appartement

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Tout comprendre sur le dépôt de garantie de la location de votre appartement

La définition du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est aussi appelée caution.

Il est à verser par le locataire à la signature d’un bail à son propriétaire.

Le dépôt de garantie sert à régler les éventuelles dettes mais aussi et surtout les réparations dégradations causées par le locataire dans le logement.

À la fin du bail, le propriétaire peut retenir une partie ou intégralement le dépôt de garantie.

Il peut aussi réclamer une somme plus élevée permettant de réparer les dommages causés par locataire dans le logement.

Si le bailleur réclame des réparations au locataire, il doit prévoir les factures et les justificatifs nécessaires.

Il est important de préciser que le terme caution couramment utilisé pour parler de dépôt de garantie n’est vraiment pas à confondre avec son vrai sens juridique. En effet, la caution désigne le tiers qui s’engage auprès du bailleur en cas de défaillance du locataire.

Le montant du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est plafonné par la loi en fonction que le logement soit nu ou meublé.

Le dépôt de garantie pour la location nue

Le plafond est fixé un mois de loyer hors charges pour les locations à usage d’habitation principale soumises à la loi du 6/7/1989. Cette somme ne peut pas être réévaluée, contrairement au dépôt de garantie d’un bail commercial.

Le dépôt de garantie pour la location meublée

Le plafond est fixé à 2 mois de loyer hors charges pour les locations à usage d’habitation principale meublée.

Quelques exemples d'aide pour financer le dépôt de garantie

Il arrive que le locataire n’a pas assez de fonds pour financer le dépôt de garantie. C’est encore plus vrai quand un locataire déménage puisque le précédent propriétaire n’est pas tenu de rendre le dépôt de garantie le jour de la remise des clés. Cela vient créer un décalage de trésorerie au locataire.

Voici 2 organismes prêt à payer le dépôt de garantie pour les locataires :

  • Le Fonds Solidarité Logement (FSL)
  • Action Logement dans le cadre du loca-pass

Quand verser le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail par chèque, par virement mais aussi en espèces. Le chèque est évidemment encaissé par le bailleur. Si le bailleur l’accepte, le dépôt de garantie peut être payé à une date ultérieure.

La restitution du dépôt de garantie

À la fin du bail, le propriétaire doit remettre le dépôt de garantie dans les 60 jours suivant la remise des clés comme l’explique l’article 22 de la loi du 06/7/1989.

Si l’appartement est rendu en bon état, le délai est ramené à un mois.

Si le propriétaire ne respecte pas la date de rendu de dépôt de garantie, une pénalité de 10% du loyer hors charges par mois peut être réclamé par le locataire.

Que se passe-t-il en cas de retenue du dépôt de garantie pour travaux ?

S’il y a des travaux à réaliser au départ du locataire, le propriétaire devra justifier du montant non reversé. Pour cela, un devis réalisé par un professionnel est suffisant comme l’indique une cassation tu 3/4/2001.

La facture n’est pas forcément le meilleur moyen de justifier la retenue du dépôt de garantie à cause du délai plutôt court de justifier.

Dans tous les cas le locataire peut contester le montant retenu, mais pour cela, il devra se tourner vers le tribunal compétent pour juger l’affaire.

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