Investir dans un bâtiment historique : un achat immobilier valorisé

Savez-vous qu’investir dans un bâtiment historique vous permet de profiter d’une solution fiscale adaptée et attractive ?

En 2020, grâce au dispositif fiscal « Monument historique » l’Etat encourage la réhabilitation et l’entretien des châteaux et des vieilles demeures, en apportant un avantage fiscal conséquent. Ce dispositif offre notamment une possibilité de déduction des dépenses engagées de votre revenu global, et non pas sur vos seuls revenus fonciers, comme c’est le cas des investissements immobiliers classiques.

Cet investissement pas comme les autres est une belle opportunité si vous faites partie des contribuables se trouvant dans une tranche fortement imposée à l’impôt sur le revenu.

Voyons comment vous pouvez tirer profit de l’investissement dans les monuments historiques, aussi bien en matière de défiscalisation que de droits de succession.

Investir dans des bâtiments historiques : pour qui ?

Vous êtes un contribuable fortement imposé et vous vivez en France ?

Vous désirez devenir propriétaire d’un bien immobilier d’exception classé Monument Historique ou assimilé, nécessitant des travaux de restauration ?

Alors l’investissement dans un Monument Historique est fait pour vous. Il offre la possibilité de faire de la défiscalisation immobilière pour les hauts revenus. C’est une solution efficace si vous cherchez à réduire ce que vous donnez aux impôts.

Dans quels bâtiments historiques investir ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux et successoraux offerts par ce type d’investissement, assurez-vous de choisir un bâtiment historique qui respecte le cadre imposé :

les immeubles classés monuments historiques
les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire (ISMH)
les immeubles possédant le label délivré par la Fondation du patrimoine.

Sachez qu’un certain nombre d’immeubles non classés, ouverts au public, bénéficient eux aussi du même dispositif. Il faut qu’ils aient obtenu l’agrément délivré par le ministère du Budget ou le directeur régional des impôts, avant le 1er janvier 2014.

Tout ou partie d’un bâtiment peut être classé. Ce peut être une tour, un plafond, un escalier, etc… Ce qui signifie que l’administration peur restreindre l’imputation des charges uniquement aux travaux qui concernent cette partie.

En revanche, si c’est l’essentiel de l’immeuble qui est concerné par le classement, comme les toitures, façades, bâtiments principaux, etc., il est alors possible d’avoir une exonération de droits de donation et de succession.

Quelles sont les conditions pour bénéficier des avantages induits par l'investissement dans des bâtiments historiques ?

Vous devez respecter des conditions d’éligibilité afin de pouvoir réduire vos impôts. Évoquons ici les principales conditions que vous devez connaître :

Comme nous l’avons dit plus haut, vous devez investir dans un bien classé et éligible à la défiscalisation, conformément à la loi Monument Historique 2020 ; le bien doit disposer de l’agrément du ministère de la Culture et de la Communication.
Vous vous engagez à ne pas détruire le bâtiment, ni à le transformer, le vendre ou le donner sans avoir reçu préalablement l’accord du ministère.
Vous devez impérativement conserver le bien pendant 15 ans.
Le bien ne peut pas être la propriété d’une société, sauf si cette dernière est soumise à l’impôt sur le revenu, comme c’est le cas des SCI familiales ou des sociétés ayant un agrément spécifique.
Le bien ne peut être placé en copropriété, à moins de posséder un agrément pour cela.

De quels avantages fiscaux pouvez-vous bénéficier ?

Les charges foncières que vous allez engager pour l’entretien, l’administration et la gestion de ce monument historique sont déductibles dans des conditions différentes. En effet, il convient de distinguer le bien qui rapporte des recettes et celui qui n’en rapporte pas. Cela varie aussi si le propriétaire occupe le bien ou non.

Cas où le monument historique procure des recettes

Deux raisons pour lesquelles votre bien procure des recettes :

Vous l’avez mis en location
Votre bien est ouvert au public et vous faites payer le droit de visite..

Nous sommes ici dans le cas où vous n’occupez pas votre monument historique. Cela signifie que vous pouvez déduire les charges foncières en totalité sur les revenus fonciers que vous percevez.

Si, suite à la déduction de ces charges, vous subissez un déficit foncier, celui-ci est totalement déductible de votre revenu global.

Bon à savoir : si vous occupez une partie de l’immeuble et que vous louez ou ouvrez au public de manière payante les autres parties non occupées, les charges foncières liées aux parties louées ou ouvertes au public sont déductibles, dans les mêmes conditions que celles évoquées ci-dessus.

Le monument historique ne procure pas de recettes

Si votre bien ne vous rapporte aucune recette, vous pouvez déduire les charges foncières :

En totalité sur votre revenu global lorsque :
le monument historique est ouvert au public gratuitement ou si les travaux réalisés sur le bien classé sont subventionnés par l’État
vous occupez partiellement ou totalement le bâtiment historique : les charges foncières liées aux parties que vous occupez sont déductibles en totalité de votre revenu global.
À hauteur de 50 % de leur montant sur votre revenu global si le monument historique est fermé au public ou que les travaux réalisés ne sont pas subventionnés par l’État.

Exonération des droits de succession ou donation pour les monuments historiques

Conditions qui permettent de bénéficier de l'exonération

Sachez que les monuments historiques sont exonérés de droits de succession ou de donation. Cependant, il faut respecter les conditions suivantes pour profiter de cette exonération :

l’essentiel de votre bien est classé monument historique
vous avez ouvert votre bien au public au moins 100 jours par an (d’avril à octobre ou 80 jours par an de juin à septembre)
les personnes qui vont jouir de votre donation ou vos héritiers, ont signé une convention à durée indéterminée avec le ministre de la Culture et du Budget, dans le cadre d’une succession.

Lorsque cette convention est signée entre les donataires, les héritiers et le Ministre de la Culture et du Budget, cette dernière doit mentionner les conditions d’entretien des biens classés. Il faut aussi préciser le maintien des meubles dans le monument historique et les conditions d’accès au public.

Ce qui remet en cause l’exonération

L’exonération peut être remise en cause si les héritiers ou donataires :

ne respectent pas les dispositions de la convention signée
décident de vendre tout ou une partie des meubles ou des biens classés
cèdent le bâtiment historique à une autre personne (à moins que les nouveaux donataires ou héritiers s’engagent à respecter la convention).

Si jamais l’exonération est remise en cause, la donation ou la succession est taxée sur la base de la valeur des biens au jour de la remise en cause, ou celle fixée le jour de la donation ou de la succession, si elle est supérieure.

Vous l’aurez compris, l’investissement dans un bâtiment historique ne s’adresse pas à tout le monde. Mais si vous faites partie des personnes qui sont imposées dans les tranches les plus hautes, compte tenu de la qualité des avantages fiscaux octroyés par la loi Monuments Historiques, c’est un investissement qui ouvre à de nombreux avantages pour vous et vos héritiers.