Catégorie : Fiscalité

Les subventions ANAH : une aide pour financer vos travaux

Auteur de l’article Par Levi BENSOUSSAN
Date de l’article 27 juillet 2020
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Les subventions ANAH : une aide pour financer vos travaux

Votre logement nécessite des travaux d’amélioration ou de réhabilitation. Avez-vous pensé aux subventions ANAH pour le financement ? Effectivement, le montant de ces rénovations représente un budget important. Des aides sont alors les bienvenues pour boucler le financement nécessaire.

Envie d’en savoir davantage ? Découvrez notre guide sur l’accompagnement financier de l’ANAH.

ANAH : Quel est cet organisme ?

L’Agence Nationale de l’Habitat a pour but de développer la qualité des logements privés. Cette agence de l’état est donc mandatée pour aider les propriétaires à investir dans le confort des biens immobiliers destinés à l’habitation. Pour cela, cet organisme assure la promotion des aides et des dispositifs existants et met en œuvre la politique nationale définie par le gouvernement.

La mission de L’ANAH vise également à réduire la précarité énergétique, les fractures sociales et territoriales.

Ainsi, 5 objectifs sont assignés à l’ANAH :

Éliminer les conditions d’habitation indigne
Diminuer la précarité énergétique
Venir en aide aux copropriétés en difficulté
Adapter les logements aux personnes âgées et handicapées
Permettre l’accès au logement pour les plus défavorisés.

Comment L’ANAH vous aide pour vos travaux ?

Pour mener à bien ses missions, l’ANAH octroie des aides financières à destination des propriétaires pour financer certains types de travaux.

Les décisions d’attribution sont décidées en local. Par conséquent, votre dossier est éligible selon les priorités du moment de l’agence sur votre territoire : rénovation énergétique, transformation pour l’accueil des personnes handicapées et dépendantes, réhabilitation d’un logement insalubre.

Quels sont les travaux éligibles aux subventions de l’ANAH ?

Pour recevoir les aides financières de l’ANAH, l’objet de vos travaux doit répondre à la liste des travaux recevables des catégories suivantes :

Ravalement, étanchéité et isolation extérieure
Revêtements intérieurs, étanchéité, isolation thermique et acoustique
Traitements particuliers : saturnisme, amiante, radon, xylophages
Ascenseur et monte-personne
Sécurité incendie
Aménagements intérieurs
Gros œuvre
Toiture, charpente, couverture
Équipements sanitaires et réseaux (eau, gaz et électricité)
Chauffage, production d’eau chaude et climatisation
Production d’énergie décentralisée
Ventilation
Menuiseries extérieures
Chemins extérieurs, cours, passage, locaux communs
Extension de logement et création de locaux annexes
Travaux d’entretien d’ouvrages existants
Maîtrise d’œuvre et diagnostics

La liste des travaux actualisée est disponible sur le site internet de l’ANAH ou sur demande auprès de leurs services locaux. De plus, elle n’est pas exhaustive sur le plan national. En local, l’agence décide aussi de financer des travaux spécifiques en lien avec le handicap ou la dépendance.

Quelles sont les aides de l’ANAH ?

Pour les travaux dits lourds, L’ANAH propose l’aide « Habiter serein ». Ce programme concerne les habitations insalubres ou en très mauvais état. L’agence finance alors 50 % du montant pour cette réhabilitation avec un plafond de 50 000 € hors taxes.

Ensuite, 3 aides spécifiques financent partiellement des travaux d’amélioration d’un logement :

L’aide Habiter Facile concerne les travaux d’adaptation aux personnes handicapées ou dépendantes. Cette subvention s’élève de 30 à 50 % du budget avec un maximum de 20 000 €.
Avec une prise en charge de 35 à 50 % plafonnée à 20 000 €, Habiter Mieux finance l’amélioration de la performance énergétique (isolation, chauffage, etc).
Habiter Sain vise à protéger les occupants d’un logement (saturnisme, rénovation électrique, etc). Ce financement prend en charge 50 % du montant des travaux à concurrence de 20 000 €.

Enfin, l’ANAH propose un dernier dispositif pour les économies d’énergie : la prime Habiter Mieux. Évitez la confusion avec l’aide du même nom. Elle complète les autres subventions de l’agence avec l’octroi de 10 % supplémentaires sur le montant des travaux. Seulement, la condition pour l’obtenir est un gain de performance énergétique supérieur à 25 %.

Conditions d’éligibilité des travaux

Avant le commencement des travaux, plusieurs points sont à vérifier :

ancienneté du logement de plus de 15 ans à compter de la date de l’acceptation de l’aide ;
budget minimum de 1 500 € ;
attendre la décision d’acceptation de l’ANAH pour débuter les travaux ;
réalisation des travaux par des professionnels du secteur du bâtiment ;
les travaux doivent correspondre à la liste des travaux recevables définie par l’ANAH ;
les travaux d’agrandissement, d’entretien courant et décoration sont exclus ;
l’achat des matériaux en direct par le propriétaire n’est pas accepté.

Pour finir, la réalisation des travaux doit respecter la conformité avec le règlement général de l’agence.

Les propriétaires occupants

Les conditions de ressources sont un point central pour l’ANAH à propos des propriétaires-occupants. L’agence fait la distinction entre l’Île-de-France et les autres régions, pour établir son barème.

Ensuite, deux catégories de propriétaires sont éligibles : les ménages aux ressources « modestes » et « très modestes ». Pour vérifier votre situation, il convient de se référer au tableau de plafonds de ressources applicables. Enfin, le taux de certaines subventions de l’ANAH est conditionné aux revenus du foyer.

Les propriétaires-bailleurs

Concernant les propriétaires bailleurs, l’éligibilité porte uniquement sur les travaux, sans condition de ressources. Cependant, ils doivent respecter certains engagements après les travaux :

respect des conditions générales de l’ANAH ;
fixer des loyers inférieurs aux plafonds de référence applicables ;
sélectionner des locataires respectant les plafonds de ressources.

Les copropriétaires

Les parties communes peuvent faire l’objet d’une demande d’aide pour des travaux par la copropriété.

Si le syndicat connaît des difficultés financières, alors l’ANAH peut débloquer des subventions pour la réalisation des travaux.

Dans le cas contraire, des travaux de rénovation énergétique sont tout de même finançables par la copropriété avec l’aide de l’agence. Le gain énergétique minimum requis est alors de 35 %.

Cas particuliers

L’ANAH étudie sur demande certains dossiers :

pour financer des locataires dont l’objet des travaux concerne la décence d’un logement ou la mise en conformité des normes pour les handicapés ;
les personnes qui souhaitent réaliser des travaux nécessaires au domicile de leur conjoint, de leurs ascendants ou descendants au premier degré.

Comment faire une demande de subvention auprès de l’ANAH ?

Afin de bénéficier d’une subvention de l’ANAH, il est préférable de respecter plusieurs étapes.

1. Prendre contact

Pour effectuer votre demande, contactez au préalable la délégation locale de l’ANAH :

par téléphone ;
en contactant la délégation au sein de la direction départementale des territoires (DDT) ;
via le service délégataire de collectivité locale ;
ou par message sur le site internet anah.fr.

2. Déposer le dossier

Vous avez bien identifié votre interlocuteur référent sur votre territoire ? La constitution du dossier complet est maintenant nécessaire avant son dépôt. L’agence ou la délégation vous communique la liste complète des pièces à joindre. Par ailleurs, des organismes spécialisés peuvent vous assister gratuitement dans vos démarches.

3.Instruction de la demande

Après réception, l’ANAH vérifie la conformité de votre dossier. Le montant de l’aide est ensuite calculée. Le service de l’instruction communique ensuite son avis au décisionnaire sur la base des priorités locales et des enveloppes financières disponibles.

4. Décision d’attribution

La décision revient soit au président de la collectivité délégataire ou au préfet du département si une délégation de l’ANAH est présente sur ce territoire.

La réponse est ensuite notifiée au demandeur par le service instructeur.

5. Paiement de l’aide

Dès que les travaux sont achevés, une demande de paiement est à transmettre à l’ANAH accompagnée des différents justificatifs (factures, honoraires, etc). Le règlement s’effectue ensuite par virement si le dossier est complet.

Une avance de trésorerie est toutefois possible pour les propriétaires-occupants les plus modestes. Il est ainsi possible de recevoir jusqu’à 70 % du montant de la subvention. Pour réaliser cette demande, un formulaire spécifique doit être rempli et communiqué à la délégation locale de l’ANAH.

Pour aller plus loin

Démembrement d’un bien immobilier : quelle fiscalité pour la plus-value ?

Auteur de l’article Par Levi BENSOUSSAN
Date de l’article 24 juillet 2020
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Fiscalité

Location Meublée Professionnelle : le point fiscal 2020

Auteur de l’article Par Levi BENSOUSSAN
Date de l’article 24 juillet 2020
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Location Meublée Professionnelle : le point fiscal 2020

La location meublée répond à une vraie demande du moment : un logement clé en main, totalement équipé et prêt à habiter. D’ailleurs, l’explosion de la location saisonnière et de la colocation en sont deux emblèmes représentatifs. Les opportunités sont énormes et la rentabilité très attrayante pour les propriétaires.

Par conséquent, les investisseurs cherchent comment profiter au mieux de leurs ressources. Le régime de la location meublée professionnelle (LMP) est une réponse spécifique à cette activité immobilière particulière.

Envie d’en savoir davantage sur le plan fiscal ? Découvrez alors notre guide sur le LMP.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Avant même de parler du régime fiscal, bien saisir la notion de location meublée est indispensable.

En premier lieu, ceci concerne uniquement les biens immobiliers pour un usage en habitation. Les bureaux ou locaux commerciaux ne sont donc pas concernés.

Le principe de la location meublée est de pouvoir profiter de son logement dès son entrée dans l’habitation. Pour jouir immédiatement de ce logement, celui-ci doit être pourvu avec tout le mobilier et les équipements nécessaires pour y vivre, manger et dormir convenablement.

La fixation du loyer, le montant du dépôt de garantie et certaines des conditions du bail meublé sont plus souples, en comparaison à la location nue qui est, quant à elle, soumise à la loi du 6 juillet 1989. Le contrat de bail meublé est d’une durée de 12 mois et reconductible par tacite reconduction. Le délai de préavis est fixé à un mois.

La Location meublée Professionnelle - LMP : de quoi s’agit-il ?

Lorsque vous proposez un logement meublé en location, vous devez sélectionner obligatoirement un statut fiscal pour déclarer vos loyers aux finances publiques. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est l’une des possibilités. Il est destiné aux propriétaires dont le but est de tirer le revenu principal de cette activité locative.

Par conséquent, deux conditions principales sont à remplir pour obtenir le statut de LMP :

Les revenus locatifs en meublé sur une année civile d’un foyer fiscal doivent excéder le plancher de 23 000 € ;
Ces loyers tirés de la location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal : salaires et traitements, BIC, BNC, etc.

L’inscription au registre du commerce et des sociétés ne fait plus partie de ces conditions.

Par ailleurs, si les 2 conditions sont remplies, le statut LMP est automatiquement attribué par l’administration fiscale.

Enfin, le statut du loueur meublé non professionnel LMNP est attribué si les revenus de la location meublée ne répondent pas aux 2 critères d’éligibilité précédents.

un statut intéressant sur le plan fiscal

Bien que la location meublée relève du privé, celle-ci est considérée comme une activité commerciale au sens fiscal. Cette dernière particularité confère au statut LMP plusieurs atouts pour votre imposition.

Avantages fiscaux sur la fortune immobilière

En effet, les revenus en LMP ne rentre pas dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) comme les autres biens professionnels. Ainsi, le patrimoine immobilier en LMP est exclu pour le calcul de cette fiscalité.

Loueur meublé professionnel et imposition sur la plus-value

En cas de revente de vos biens, vous êtes exonéré de l’imposition sur la plus-value immobilière si vos recettes annuelles restent inférieures à 90 000 € sur les deux années précédentes. Cependant, une autre condition est à remplir : votre exploitation comme LMP doit avoir démarré plus de 5 ans auparavant.

Le régime au réel du LMP pour déduire les charges

Enfin, le loueur en meublé professionnel possède davantage de latitude pour déduire ses charges par rapport à la location nue. Entretien, grosses réparations, frais de notaires… Ces charges diminuent le montant des revenus locatifs à déclarer.

Mais ce n’est pas tout ! Il est possible d’imputer des amortissements comptables à l’image d’une entreprise avec le choix du régime réel. L’amortissement correspond à une charge pour prendre en compte l’altération de votre bien dans le temps. Ainsi, vous avez la capacité d’amortir la valeur totale de votre patrimoine immobilier dans le cadre du LMP. Certains montages gomment ainsi les revenus meublés pendant plus de 10 ans ! Les revenus locatifs sont alors nets de fiscalité…

Particularités fiscales et sociales

Tout d’abord, les activités professionnelles sont soumises à la contribution économique territoriale (CET). En conséquence, les activités de loueur en meublé professionnel sont également concernées par ce dispositif fiscal.

Ensuite sur le plan social, le Loueur meublé professionnel est redevable des charges sociales relevant du régime de la micro-entreprise ou du régime général. Bien sur, ces charges sont déductibles de vos charges avant imposition de votre résultat. Cela est souvent vu comme un désavantage. Pourtant, cela offre une solution de protection sociale pour des personnes qui en sont dépourvues (ex : sportif à la retraite).

Pour finir, le statut en LMP implique tout de même de payer la taxe foncière.

Une transmission successorale avantageuse

Vous souhaitez transmettre un capital important à vos héritiers ? La sécurité de l’immobilier est effectivement un choix pertinent.

Un abattement de 75 % sur les droits de succession d’un patrimoine immobilier en LMP est possible. Seulement pour profiter de cet avantage, les héritiers ont l’obligation de conserver les biens 6 ans de plus et de les exploiter pendant au moins 5 ans. De plus, une exploitation par le défunt pendant les 2 années précédentes est également exigée.

Pendant le règlement de la succession suite à un décès, le paiement des droits de successions est aménagé pour l’immobilier détenu en LMP. Ainsi, ces derniers sont exigibles après une période de 5 ans, comme les entreprises individuelles. Il est juste nécessaire de s’acquitter des intérêts à un taux minoré pendant cette période.

Ensuite, l’acquittement des droits de succession s’étale sur une durée de 10 ans.

Pour finir, ces droits sont considérés comme des frais d’acquisition. Les héritiers pourront alors les déduire du résultat imposable. Le statut LMP est bien sur à conserver pour bénéficier de cette disposition.

> Les limites de la location meublée professionnelle

Le statut en LMP est avantageux. Malgré tout, il présente quelques contraintes.

Tout d’abord, ce statut est d’ordre professionnel. Il implique donc un formalisme plus exigeant sur le plan comptable et fiscal. Ainsi, la collaboration d’un expert-comptable s’impose.

Par ailleurs, des charges supplémentaires dégradent la rentabilité. En effet, la contribution économique territoriale (CET) est exigée et le statut implique l’achat du mobilier.

Enfin, le seuil des 23 000 € est difficile à atteindre. En cas de vacance locative importante pendant une année, ce plancher risque de ne plus être respecté. Par conséquent, une marge de sécurité est nécessaire pour maintenir ce statut de loueur en meublé professionnel. En effet, la solution est de générer un revenu locatif significativement supérieur. Cette contrainte réserve donc ce statut aux investisseurs avec surface financière importante.

Pour aller plus loin

L'état des lieux pour louer votre appartement, votre maison où votre local commercial

Quelle forme doit avoir l'état des lieux ?

L'état des lieux « papier »

L'état des lieux « d’huissier »

L'état des lieux « numérique »

Quelles sont les mentions obligatoires qui doivent être présentes dans un état des lieux ?

Avant l'état des lieux

Pendant l'état des lieux

Il est important d’ausculter pièce par pièce l’appartement d’une manière méthodique dans les 4 directions en observant le sol, le mur et les plafonds. Il faut porter attention à chaque meuble laissé et n’inscrire que ce que le propriétaire souhaite récupérer à la sortie. Il est courant que certains meubles sans valeur soient laissés sur place à l’entrée. Le locataire peut lui-même décider du sort de ses accessoires.

Il est important de bien tester les fenêtres, les chasses d’eau, les serrures et les robinetteries.

N’oubliez pas de faire le relevé de compteur d’eau, d’électricité et de gaz. Si l’heure de l’état des lieux le permet il est fortement conseillé de procéder au changement de nom sur place pour éviter toute discussion par la suite.

L'état des lieux pour un local commercial

La loi Pinel du 1/9/2015 a rendu obligatoire la rédaction d’un état des lieux. Beaucoup se sont opposés à cette loi puisque la plupart des boutiques sont rénovées lors d’une location.

Cette démarche rajoute des frais pour une formalité qui perdra tout son sens une fois les travaux réalisés par le preneur.

Nous insistons très fortement pour que les états des lieux soient faits sous forme numérique comme nous l’avons expliqué plus haut.

La location d’un bail commercial est de 9 années. Il est d’autant plus difficile au bout d’une décennie de se souvenir de l’état précis du local tel qu’il était au début de la location.

Pour aller plus loin

Fiscalité

Acheter et vendre en viager : ce qu’il faut savoir

Auteur de l’article Par Levi BENSOUSSAN
Date de l’article 24 juillet 2020
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Acheter et vendre en viager : ce qu’il faut savoir

La vente en viager existe depuis très longtemps et de plus en plus de personnes y ont recours, actuellement.

Ce type de transaction implique des conditions d’occupation et un montage financier très particuliers. Pour savoir si une vente ou un achat en viager peut être adapté à votre profil, il faut comprendre ses tenants et aboutissants.

Qu’implique ce type d’achat ? Quelles sont les modalités financières, les avantages, les droits et les obligations de chaque partie ?

Voici tout ce que vous devez savoir sur le viager.

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

Le viager est une transaction immobilière entre un acheteur, nommé le débirentier et un vendeur, le crédirentier. Comme dans toute vente immobilière, l’acheteur devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique d’achat. Ce qui change, c’est le montage financier et le droit de jouissance des lieux.

Occupation du logement

Il existe deux cas :

le viager occupé : le crédirentier conserve le droit d’habitation dans le logement, jusqu’à son décès ;
le viager libre : transaction beaucoup plus rare, le crédirentier ne vit pas dans le bien qu’il vend ; il s’agit alors souvent d’une résidence secondaire de petite surface.

À savoir : dans un viager occupé, l’acheteur a parfois la possibilité de loger dans le bien, si un appartement indépendant peut être aménagé. Cela est à discuter avant la signature.

Modalités financières

Le paiement du prix d’achat se fait en deux parties :

le bouquet : il s’agit d’une partie du prix donnée comptant à la signature ; le bouquet n’est pas systématique ;
la rente viagère : une rente viagère est donnée chaque mois, trimestre ou année au vendeur.

Quels ont les avantages et les inconvénients du viager ?

La vente, comme l’achat en viager prête souvent à discussion : certains sont totalement contre, d’autres voient des points positifs pour chaque partie. Voyons quels sont les avantages et les inconvénients côté vendeur et côté acheteur.

Pour l’acquéreur

Les inconvénients d’un achat en viager

Pour l’acquéreur du bien, les inconvénients sont faciles à percevoir.

Il ne peut pas jouir du bien comme il l’entend, dans le cas d’une vente en viager occupé.
Il s’engage à verser une rente à durée indéterminée, ce qui impacte son budget sans visibilité à long terme. Contrairement à un prêt immobilier, il ne connaît pas la date de fin de rente viagère. Une limite peut toutefois est inscrite dans le contrat de vente, sous forme de clause de rachat.
C’est à l’acquéreur qu’incombent les frais d’entretien du bien, au même titre que s’il était propriétaire-bailleur.

Important :

Selon les termes du contrat de vente, en cas de cessation de paiement des rentes, la vente peut être purement et simplement annulée et les sommes versées sont perdues.

Autre point à savoir : si le nouveau propriétaire venait à décéder avant le crédirentier, la rente doit être assurée par les héritiers. Ce fut le cas de Jeanne Calmant, qui, du haut de ses 122 ans, a épuisé deux générations de débirentiers ! Il existe maintenant des assurances pour éviter cela.

Les avantages d’un achat en viager

Indéniablement, l’avantage principal de l’achat en viager est la possibilité de se passer d’établissement bancaire, tout en échelonnant le paiement. Le plus souvent, le débirentier peut apporter le montant du bouquet sans prêt. Il êtes donc redevable uniquement auprès d’un particulier et non d’une banque. La rente constitue l’équivalent des mensualités d’un crédit, mais vous économisez les frais bancaires et le cautionnement de l’établissement de prêt.

Pour le vendeur

Le vendeur occupant passe du statut de propriétaire à un statut similaire à celui d’un locataire.

Les inconvénients d’une vente en viager

Le crédirentier n’est plus propriétaire. Les travaux et l’entretien de la maison incombent au débirentier. L’occupant ne peut plus agir comme il le faisait jusqu’à maintenant, car il dépend du bon vouloir du nouveau propriétaire.

Le vendeur continue bien sûr de payer la taxe d’habitation (le cas échéant), ses frais d’énergie et d’entretien courant.

Les avantages d’une vente en viager

La vente en viager est souvent envisagée pour assurer un revenu complémentaire et diminuer certains frais courants.

Le bouquet constitue une somme immédiatement disponible qui peut être épargnée, utilisée ou donnée – en totalité ou en partie – aux enfants, en donation de son vivant.
La rente aide à pourvoir au quotidien. De plus, elle est moins imposable que d’autres revenus.
Le fait de ne plus être propriétaire dispense l’occupant des frais de syndic, des frais d’entretien et de réparation du bien.

À savoir : une vente en viager est possible entre parent et enfant.

Comment est calculé le prix d’une vente en viager ?

Quels éléments sont pris en compte ?

La vente en viager ne doit pas être assimilée à une donation ou un abus de faiblesse. C’est pour cela qu’un notaire ou un agent immobilier doit intervenir pour réaliser l’estimation et les calculs de prix.

Le bouquet et la rente sont calculés en tenant compte de plusieurs critères :

l’âge du crédirentier ;
la valeur estimée du bien ;
le montant du bouquet, qui n’est d’ailleurs pas obligatoire ;
le fait que le bien soit occupé ou non.

Si le prix de vente effectif est inférieur au prix estimé, il est important de noter la raison de la négociation dans le contrat de vente. Par exemple, si le vendeur a dû accepter de baisser son prix pour trouver un acheteur, il faut le stipuler. Si cette précaution n’est pas prise, un héritier peut contester la vente pour abus de faiblesse.

Le principe d’aléa

L’achat en viager repose sur un prix aléatoire. Si le crédirentier décède très tard, le prix payé sera plus élevé que celui du marché. À l’inverse, le décès peut intervenir peu d’années après la vente.

Attention : s’il est avéré que le crédirentier décède d’une maladie connue au moment de la signature, les héritiers, s’ils présument un abus, peuvent demander l’annulation de la vente. D’ailleurs, dans d’un décès d’une maladie connue moins de 21 jours après la signature définitive, la vente est annulée, même s’il n’y a pas d’héritier contestataire.

Quelles sont les spécificités du contrat de vente en viager ?

Les modalités apportées au contrat de vente sont plutôt souples. Elles sont à négocier entre l’acheteur et le vendeur.

Le crédirentier peut vendre libre de toute occupation, ou se réserver soit un droit d’usufruit, soit un droit d’usage et d’habitation. Dans le premier cas (usufruit), il a le droit de mettre son logement en location. Dans le deuxième cas, il peut, outre l’occuper, permettre à sa famille d’y vivre ou d’y séjourner.

Le vendeur peut inclure des clauses résolutoires au contrat de transaction en viager. Par exemple, si la rente n’est pas versée, il peut exiger l’annulation de la transaction, sans remboursement des sommes versées.

Une clause de rachat peut être intégrée. Au bout d’un nombre d’années de rente fixé, l’acheteur peut alors verser une somme pour stopper le versement de la rente viagère. Cela permet d’éviter le cas Jeanne Calmant !

Le contrat doit également prévoir la répartition des charges. Acheteur et vendeur doivent s’accorder à ce sujet, avant la signature de l’acte de vente en viager.

Certaines clauses sont inhérentes à la vente en viager et sont intégrées, de fait, au contrat. C’est par exemple le cas de l’indexation de la rente

Conclusion et conseils

Ce type de transaction est très spécifique. Il est important que chaque partie ait compris leurs engagements respectifs avant de signer. La vente en viager occupé est déconseillée pour l’acquisition d’une habitation principale, car l’occupation des lieux est trop incertaine. En revanche, c’est une option à étudier pour investir sans avoir à passer par un établissement de crédit.

Pour aller plus loin

Fiscalité

SCI familiale : Avantages et inconvénients

Auteur de l’article Par Levi BENSOUSSAN
Date de l’article 24 juillet 2020
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SCI familiale : avantages et inconvénients

Pour un couple ou une famille, l’achat d’un bien immobilier se fait traditionnellement en indivision. L’avantage majeur de l’indivision est la simplicité du montage juridique. Cependant, en cas de décès ou de séparation, les sujets de discorde sont difficiles à régler.

La SCI familiale présente plusieurs avantages qui solutionnent certains points de divergences courants. Cependant, le fonctionnement en SCI a également quelques inconvénients, que nous allons expliquer.

Mais lorsque les sommes d’argent engagées deviennent importantes, les propriétaires immobiliers ont tout intérêt à prendre le temps de se renseigner sur la SCI familiale.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

SCI signifie Société Civile Immobilière.

Il s’agit d’un montage juridique qui offre la possibilité aux particuliers et aux professionnels de gérer leur patrimoine immobilier avec la même souplesse qu’une entreprise.

Il existe différentes formes de SCI, comme les SCI familiales – objet de cet article -, les SCI professionnelles pour l’exploitation de locaux professionnels, les SCI de construction-vente et d’autres encore.

Une SCI est donc une société qui détient un ou plusieurs biens immobiliers.

Comment fonctionne une SCI familiale ?

Chaque membre de la SCI détient plusieurs parts (une quote-part) de la société, et non le bien immobilier en lui-même. Le bilan comptable annuel présente les dépenses et les recettes. Les bénéfices restent dans la comptabilité interne ou sont répartis entre les différents sociétaires (en cas de vente ou de location, entre autres).

Exemple :

Mr et Mme Durand et leurs deux enfants ont une SCI familiale, comprenant la maison familiale qu’ils occupent, ainsi que deux appartements mis en location. Le bilan comptable montre un bénéfice de 8 000 €. Ils décident de les laisser sur le compte bancaire de la SCI, pour financer les travaux et amortir le prêt.

L’année suivante, ils font le choix de retirer une partie des dividendes. Chaque membre détient 25 % des parts. Ils prennent donc 1 000 € chacun et laisse le reste sur le compte de la SCI. Cette somme de 1 000 € est à déclarer en revenus fonciers.

Comment mieux protéger son conjoint avec une SCI ?

Le problème de l’indivision

L’indivision est le régime juridique le plus courant en matière d’achat immobilier en couple. Au décès de l’un d’eux, des problèmes auxquels on n’avait pas pensé peuvent apparaître. En indivision, les héritiers deviennent propriétaires des parts du parent défunt. Chacun a le droit d’exiger sa part en argent, même si le parent survivant habite la maison.

Exemple :

Mr et Mme Durand ont une maison estimée à 200 000 €. Ils ont deux enfants, majeurs. Mr Durand décède et son épouse désire rester habiter dans la maison. Cependant, le fils veut s’installer avec sa femme et acheter un appartement. Il a besoin des 50 000 € immobilisés, sa part d’héritage, pour obtenir les faveurs de la banque.

Trois alternatives :

il renonce à la mise en vente pour que sa mère puisse rester dans la maison ;
sa mère et sa sœur ont les moyens de lui racheter sa part ;
il peut exiger devant un tribunal la vente de la maison, pour percevoir son argent.

La solution de la SCI en démembrement croisé

La SCI peut empêcher la revente d’un bien, au moment d’une succession. Le montage consiste en un démembrement croisé des parts, entre conjoints.

Le démembrement est la division entre l’usufruit (le droit de jouissance) et la nue-propriété (la propriété des murs, sans droit de jouissance). Le démembrement croisé est un montage tel que l’exemple qui suit.

Exemple :

La SCI de Mr et Mme Durand est divisée en 100 parts. Chacune des parts comprend l’usufruit et la nue-propriété, qu’ils vont croiser dans les statuts de la SCI.

Mme Durand possède la quote-part A (parts 1 à 50) en nue-propriété et la quote-part B (parts 51 à 100) en usufruit.

Mr Durand possède la quote-part B en nue-propriété et la quote-part A en usufruit.

Ainsi, au décès de Mr Durand, ses enfants ne pourront prétendre qu’à la nue-propriété. Ainsi, Mme Durand détiendra l’usufruit des quote-part A et B, et la pleine propriété de la quote-part A, puisqu’elle en détenait déjà la nue-propriété.

Ainsi, Mme Durand pourra rester dans sa maison, jusqu’à son décès, si elle le souhaite.

Comment améliorer la succession de son patrimoine immobilier, grâce à la SCI familiale ?

La SCI familiale est aussi un bon moyen de gérer sa succession immobilière.

La loi prévoit que les parents peuvent faire une donation de 100 000 € par enfant sans frais de succession, et ce, tous les 15 ans. On parle d’abattement familial.

Cependant, il est difficile de pouvoir transmettre un bien immobilier de cette valeur, pour chaque enfant. Il faut souvent passer par la vente et partager l’argent.

La SCI familiale résout ce problème. Les parents peuvent faire une donation de parts de la société, pour une valeur totale de 100 000 €, à chaque enfant, tous les 15 ans. Ainsi, ils transmettent leur patrimoine petit à petit, sans taxe, tout en conservant la gestion de leurs biens. Il suffira de le prévoir dans les statuts.

La transmission peut également se faire aux petits-enfants, pour un montant de 31 865 €. Entre époux ou partenaire de Pacs, le montant de l’abattement familial est de 80 724 €.

La transmission au moment du décès est elle aussi avantageuse, du point de vue fiscalité.

Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?

Il semblerait que tout soit en faveur de la SCI familiale, tant entre époux que pour gérer la succession.

Pourtant, la SCI n’est pas si courante. Pourquoi ?

Un montage spécifique

La SCI est un montage juridique exigeant. Les statuts de la SCI laissent ouverts le champ des possibles : on peut préciser les conditions pour chaque cas de figure (décès, séparation, vente d’un bien, condition d’entrée dans la SCI, etc.). De ce fait, il est impératif de confier l’étude et la rédaction des statuts à un professionnel du droit, comme un avocat spécialiste.

Des frais à prévoir

Outre les frais de rédaction des statuts, il faut ajouter les frais de publication au journal d’annonces légales, les frais d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Si un des membres de la société possède un bien immobilier, qu’il souhaite intégrer à la SCI, il faut également payer des frais de notaire.

Le remboursement des dettes sur les biens propres

Si des dettes restent impayées par la SCI, la saisie sera faite sur saisie des biens propres de chaque sociétaire, au prorata de sa quote-part.

Un peu d’administratif

En tant que société, les membres de la SCI doivent impérativement se réunir en Assemblée Générale chaque année, établir un compte-rendu et rendre un bilan comptable. Dans la réalité, si la SCI est bien accompagnée, cela ne représente pas une lourde contrainte.

En résumé, la SCI familiale est un très bon montage, mais qui s’adresse aux familles qui détiennent un patrimoine déjà conséquent ou qui souhaitent le faire fructifier ensemble. L’accompagnement par des professionnels (expert-comptable, notaire ou avocat) est indispensable pour profiter de toutes les subtilités de ce montage juridique.

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Fiscalité

Quels travaux d’entretien et de réparation sont déductibles des impôts fonciers ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Quels travaux d’entretien et de réparation sont déductibles des impôts fonciers ?

Les propriétaires-bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers, le montant de certains types de travaux. C’est le cas des travaux d’entretien et de réparation.

Ainsi, le propriétaire est soutenu dans sa volonté de maintenir en bon état son patrimoine immobilier et de proposer un logement décent à ses locataires. Déduire les travaux d’entretien et réparation de ses revenus fonciers réduit le montant de l’impôt et donc améliore la rentabilité locative.

Attention cependant, ce type d’opération est soumis à des règles légales, car tous les travaux ne sont pas déductibles ; c’est le cas des chantiers d’agrandissement et de (re)construction.

Ici, nous vous détaillons les nuances fiscales des travaux d’entretien et réparation, pour être sûr de ne pas faire d’erreur au moment de votre déclaration.

Les conditions à remplir pour pouvoir déduire les travaux d’entretien et de rénovation

Vous déclarez vos revenus fonciers aux frais réels : foncier réel (logement nu) ou BIC réel (LMNP, logement meublé). Pour rappel, le choix d’un régime fiscal vous engage pour 2 à 3 ans.
Les travaux ont été financés par le propriétaire. Les travaux réalisés ou payés par le locataire ne peuvent bien sûr pas être déduits. Cependant, si, en compensation, vous baissez temporairement le loyer, votre revenu foncier sera réduit (et donc l’impôt également).
Lorsque les travaux entrent dans la catégorie des charges incombant normalement aux locataires, comme le changement d’une tapisserie (voir article 1754 du Code Civil) : ces travaux d’entretien ne sont pas déductibles, même si c’est le propriétaire qui les finance. Les seules exceptions sont : la vétusté, le cas de force majeure ou si une clause a préalablement été insérée dans le bail, montrant que cela facilite la location (exemple : repeindre un mur rose vif en blanc, bien qu’il soit en bon état). Dans ces cas argumentés, le propriétaire peut payer et déduire les travaux.
Les travaux exceptionnels votés par l’Assemblée générale de copropriété peuvent également être déduits, du montant de la quote-part.
Les travaux sont payés l’année d’imposition en question : c’est bien la date de paiement qui compte et non pas l’année des travaux. Ainsi, si vous faites refaire la balustrade d’un balcon en décembre 2019, mais que la facture vous est payée en janvier 2020, ces travaux de réparation seront déductibles en 2020.
Les travaux doivent se dérouler durant un bail ou entre deux baux. Si le propriétaire revient habiter dans son logement après une location, il ne pourra pas déduire les travaux de remise en état, même s’il s’agit de dégradations causées par le dernier locataire.

Cas particulier du démembrement :

Lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont séparés, c’est celui qui supporte le coût des travaux qui peut déduire la somme de ses revenus fonciers, qu’il soit nu-propriétaire ou usufruitier.

Définition des travaux d’entretien et réparation

Définition légale

Les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. [source impots.gouv]

Quelques exemples

Le principe général des travaux d’entretien et d’amélioration est donc de refaire à l’identique. L’entretien d’une chaudière, les réparations courantes d’un ascenseur, la réparation de la couverture du toit, la réfection de la cour à l’identique, le traçage des peintures de parking, le changement du boîtier électrique d’un portail de garage, le changement d’une balustrade de balcon, la peinture de la façade décrépie… Tout cela relève bien des travaux d’entretien et réparation, et sont donc déductibles.

Lorsque les travaux d’entretien et réparation deviennent des travaux d’amélioration

Il est préférable de prévoir de l’électricité pour tester les différents interrupteurs, prises et équipements.

En cas de défaillance à posteriori il est possible dans les 14 jours de signaler l'anomalie et de l'annexer et l’état des lieux fait quelques jours plus tôt.

Nous conseillons de signaler par lettre recommandée avec accusé de réception les anomalies rencontrées une fois que l'appartement est en cours d'utilisation.

Quelques exemples pour comprendre

rénover un toit en améliorant l’isolation
remplacer la chaudière, qui a rendu l’âme, par une plus performante
changer le vieux plan de travail de la cuisine en optant pour une cuisine aménagée récente

changer les radiateurs et les remplacer par des plus performants, à thermostat

Quel impact pour les impôts sur vos revenus fonciers ?

Au même titre que les travaux d’entretien et de réparation, les travaux d’amélioration sont entièrement déductibles des revenus fonciers.

La frontière à ne pas dépasser est celle des travaux de construction, reconstruction et agrandissement.

Lorsque les travaux d’entretien ou réparation se croisent avec des travaux d’agrandissement ou (re)construction

Cas général : les travaux de reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles

Ce type de travaux ne peut pas venir imputer vos revenus fonciers, car ils relèvent de l’investissement patrimonial. Ainsi, si vous rénovez votre toiture et que cela rend les combles habitables, la loi considère que ce sont des travaux d’agrandissement. Ils ne pourront pas être déduits, même si vous décidez de ne pas augmenter le loyer, pour autant.

Cependant, si la vétusté rend inéluctables les travaux pour conserver une habitabilité décente, certains travaux peuvent être déduits, même s’ils modifient l’existant. Généralement, cette catégorie d’intervention représente une somme élevée. Pour ne pas faire d’impair et risquer une révision fiscale, rapprochez-vous d’un comptable ou d’un agent immobilier (si vous êtes en recherche d’un bien) possédant l’expertise sur ce type de questions.

Cas des travaux de changement de destination

Si vous souhaitez aménager des bureaux pour les transformer en logements, les travaux ne seront pas déductibles. Cependant, la même nuance existe que pour le cas précédent. Si les travaux sont inévitables pour la pérennité de l’immeuble, les travaux peuvent devenir déductibles, car ils seront qualifiés de travaux de réparation.

Les dépenses particulières en lien avec la gestion des travaux d’entretien et réparation

Outre celles issues des sociétés de bâtiment et des artisans, certaines autres factures peuvent être liées directement à la gestion des travaux.

architecte, bureau d’études
sécurité, surveillance du chantier
frais de relogement de votre locataire, durant les travaux
indemnité d’éviction, si le propriétaire doit suspendre le bail à cause des travaux

Toutes ces factures viennent s’ajouter à la somme globale des travaux de réparation ou entretien, et pourront être déduites.

On remarque que la loi est sujette à interprétation. Si vous avez le moindre doute, il est judicieux de faire gérer la comptabilité par un professionnel.

Pour aller plus loin

Fiscalité

Quels sont les travaux déductibles de vos revenus fonciers ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Quels sont les travaux déductibles de vos revenus fonciers ?

Un propriétaire-bailleur a régulièrement besoin de réaliser des travaux pour entretenir le ou les biens qu’il détient. Pour soutenir la rénovation du parc immobilier français, la réglementation fiscale permet aux propriétaires-bailleurs de déduire le montant des travaux de leurs revenus fonciers.

Cependant, tous les travaux ne sont pas déductibles. Il existe un cadre réglementaire, qui légifère sur la nature et la destination des travaux, ainsi que sur le régime fiscal du propriétaire.

Qui peut bénéficier de cet avantage fiscal ? Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ? Nous vous répondons ici.

Quel régime fiscal pour déduire les travaux d’un bien locatif ?

Il existe deux façons de déclarer ses revenus locatifs, quand on est particulier :

le régime micro (micro-foncier ou micro-BIC) : vous déclarez seulement vos recettes (la somme des loyers perçus) et le fisc se charge de déduire un abattement forfaitaire avant de calculer votre impôt ;
le régime réel (foncier au réel ou BIC au réel) : vous, ou votre comptable, êtes tenu de déclarer vos bénéfices et non pas vos recettes. Vous déduisez vos frais du montant des loyers perçus.

C’est donc uniquement sur un régime au réel que les travaux sont déductibles de vos revenus fonciers.

Nous reviendrons plus en détails sur la façon de calculer vos bénéfices et remplir votre déclaration, à la fin de cet article.

Quels sont les travaux déductibles des impôts ?

Dans le cadre d’un bien mis en location, le propriétaire peut réaliser différents types de travaux, qui seront déductibles au moment de la déclaration d’impôts. Cela encourage à proposer un logement sain et en bon état à son locataire.

Attention cependant, tous les travaux ne sont pas déductibles.

Les travaux d’amélioration

Les travaux d’amélioration sont définis par le gouvernement par deux critères :

ils apportent un élément ou un équipement de confort nouveau au logement ;
ils ne viennent pas modifier la structure de l’immeuble.

Ces travaux peuvent être de forte envergure, ou simplement des installations plus modestes. Par exemple, vous pouvez déduire les travaux de changement du système de chauffage, le branchement au tout-à-l’égout, l’installation d’une VMC, d’un appareillage de chauffe-eau solaire, de double vitrage, l’installation d’une salle de bain ou d’une cuisine, etc.

Cas spécifique des locations à usage professionnel ou commercial :

Les travaux déductibles ne concernent que deux points pour ce type de local :

les aménagements pour faciliter l’accueil des personnes à mobilité réduite ;
les travaux de traitement de l’amiante.

Les autres travaux d’amélioration ne peuvent donc pas être déduits des revenus fonciers.

Les travaux de réparation et d’entretien

Tout comme pour la catégorie précédente, les travaux de réparation et d’entretien s’entendent selon deux critères :

l’intervention vise à remettre le logement en bon état, permettant un usage normal des lieux ;
la conception de l’habitat, l’aménagement et les équipements ne sont pas modifiés.

Ainsi, sont considérés comme des travaux de réparation et d’entretien la réfection de la toiture, la reprise d’un mur fissuré, les réparations sur l’installation électrique ou sur le réseau d’eau, le changement d’un chauffe-eau, etc.

A savoir : les locataires ont des dépenses d’entretien qui leur incombent, comme le changement d’une tapisserie par exemple. Même si vous, propriétaire, décidez de les prendre à votre charge, vous ne pourrez pas les déduire pour autant. Vous retrouverez la liste des charges du locataire dans l’article 1754 du Code civil.

Les travaux NON déductibles : construction, reconstruction, agrandissement

Les travaux qui impactent la structure du bâtiment, touchent le gros oeuvre et modifient la surface habitable ou changent la destination du bien, ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Ainsi, sont assimilés à des travaux de construction : l’aménagement d’une grange, la création d’un étage, l’agrandissement d’un bâtiment, le réaménagement de l’ensemble des cloisons, la pause d’un chaînage au niveau des fondations, l’aménagement d’un local commercial en appartement, etc.

Attention, on pense à tort que tous les travaux sont déductibles. Mais ce n’est pas le cas. Si vous faites l’erreur involontaire d’ajouter ces frais dans votre comptabilité, vous vous exposez à un redressement fiscal. Si vous êtes à la recherche d’un investissement locatif, gardez bien en tête cette nuance légale, pour ne pas fausser vos projections comptables.

Comment faire sa déclaration au régime réel des revenus fonciers ?

Généralités

Au régime réel, vous devez déclarer vos recettes uniquement.

Vous pouvez réaliser une première estimation, pour vérifier que le montant de vos charges excèdent bien le montant de l’abattement prévu au régime micro. Celui-ci est de 30 % pour un logement nu et 50 % pour une location meublée. Si vos frais sont inférieurs à l’abattement, vous gagnerez du temps à faire une déclaration au régime micro.

Sachez par ailleurs qu’en optant pour une déclaration au réel, vous vous engagez sur une durée de 3 ans (logement nu) ou 2 ans (meublé).

Comment déduire les travaux au niveau comptable ?

Vous pouvez déduire uniquement les travaux ayant été effectués durant l’année d’imposition. Il arrive que le montant des travaux excèdent les revenus locatifs annuels.

Par exemple, vous percevez un loyer de 500 €, soit 6 000 € à l’année. Si vous faites rénover la cuisine de ce bien, pour une somme de 7 000 €, vous aurez un déficit foncier de 1 000 €. Vous n’aurez donc pas à payer d’impôts sur l’année en cours.

Mieux encore, le déficit foncier est reporté l’année suivante. Donc au final, l’argent investi dans les travaux peut avoir un impact sur plusieurs années.

Les travaux doivent-ils être menés par un professionnel ?

Les travaux réalisés par un professionnel sont entièrement déductibles. Cependant, si vous effectuez vous-même vos travaux, vous pourrez déduire les factures de matériaux et celles concernant la location de machines spéciales. La main d’oeuvre ne sera donc pas prise en compte.

Faut-il faire appel à un expert-comptable ?

Un expert-comptable n’est pas obligatoire, même dans le cadre d’une déclaration au régime du réel foncier. Vous pouvez gérer vous-même votre déclaration, en tenant un journal de comptabilité.

Cependant, faire appel à un cabinet d’expert-comptable peut vous faire économiser de l’argent. Le calcul foncier prend en compte de nombreux domaines, avec des barèmes qui diffèrent de l’un à l’autre. Les professionnels savent tout ce qui peut être déduit et pourront vous en faire profiter, dans le strict respect de la loi.

A savoir, les frais de gestion, comptable ou autre, sont également déductibles.

Travaux déductibles et prélèvement à la source

Le prélèvement à la source concerne également les revenus fonciers. Vous pourrez déduire les travaux planifiés d’avance ou ceux effectués par un cas de force majeure. En cas de doute, il est préférable de vous rapprocher de votre comptable ou du service des impôts.