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Acheter et vendre en viager : ce qu’il faut savoir

La vente en viager existe depuis très longtemps et de plus en plus de personnes y ont recours, actuellement.

Ce type de transaction implique des conditions d’occupation et un montage financier très particuliers. Pour savoir si une vente ou un achat en viager peut être adapté à votre profil, il faut comprendre ses tenants et aboutissants.

Qu’implique ce type d’achat ? Quelles sont les modalités financières, les avantages, les droits et les obligations de chaque partie ?

Voici tout ce que vous devez savoir sur le viager.

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

Le viager est une transaction immobilière entre un acheteur, nommé le débirentier et un vendeur, le crédirentier. Comme dans toute vente immobilière, l’acheteur devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique d’achat. Ce qui change, c’est le montage financier et le droit de jouissance des lieux.

Occupation du logement

Il existe deux cas :

  • le viager occupé : le crédirentier conserve le droit d’habitation dans le logement, jusqu’à son décès ;
  • le viager libre : transaction beaucoup plus rare, le crédirentier ne vit pas dans le bien qu’il vend ; il s’agit alors souvent d’une résidence secondaire de petite surface.

À savoir : dans un viager occupé, l’acheteur a parfois la possibilité de loger dans le bien, si un appartement indépendant peut être aménagé. Cela est à discuter avant la signature.

Modalités financières

Le paiement du prix d’achat se fait en deux parties :

  • le bouquet : il s’agit d’une partie du prix donnée comptant à la signature ; le bouquet n’est pas systématique ;
  • la rente viagère : une rente viagère est donnée chaque mois, trimestre ou année au vendeur.

Quels ont les avantages et les inconvénients du viager ?

La vente, comme l’achat en viager prête souvent à discussion : certains sont totalement contre, d’autres voient des points positifs pour chaque partie. Voyons quels sont les avantages et les inconvénients côté vendeur et côté acheteur.

Pour l’acquéreur

Les inconvénients d’un achat en viager

Pour l’acquéreur du bien, les inconvénients sont faciles à percevoir.

  • Il ne peut pas jouir du bien comme il l’entend, dans le cas d’une vente en viager occupé.
  • Il s’engage à verser une rente à durée indéterminée, ce qui impacte son budget sans visibilité à long terme. Contrairement à un prêt immobilier, il ne connaît pas la date de fin de rente viagère. Une limite peut toutefois est inscrite dans le contrat de vente, sous forme de clause de rachat.
  • C’est à l’acquéreur qu’incombent les frais d’entretien du bien, au même titre que s’il était propriétaire-bailleur.

Important :

Selon les termes du contrat de vente, en cas de cessation de paiement des rentes, la vente peut être purement et simplement annulée et les sommes versées sont perdues. 

Autre point à savoir : si le nouveau propriétaire venait à décéder avant le crédirentier, la rente doit être assurée par les héritiers. Ce fut le cas de Jeanne Calmant, qui, du haut de ses 122 ans, a épuisé deux générations de débirentiers ! Il existe maintenant des assurances pour éviter cela.

Les avantages d’un achat en viager

Indéniablement, l’avantage principal de l’achat en viager est la possibilité de se passer d’établissement bancaire, tout en échelonnant le paiement. Le plus souvent, le débirentier peut apporter le montant du bouquet sans prêt. Il êtes donc redevable uniquement auprès d’un particulier et non d’une banque. La rente constitue l’équivalent des mensualités d’un crédit, mais vous économisez les frais bancaires et le cautionnement de l’établissement de prêt. 

Pour le vendeur

Le vendeur occupant passe du statut de propriétaire à un statut similaire à celui d’un locataire.

Les inconvénients d’une vente en viager

Le crédirentier n’est plus propriétaire. Les travaux et l’entretien de la maison incombent au débirentier. L’occupant ne peut plus agir comme il le faisait jusqu’à maintenant, car il dépend du bon vouloir du nouveau propriétaire.

Le vendeur continue bien sûr de payer la taxe d’habitation (le cas échéant), ses frais d’énergie et d’entretien courant. 

Les avantages d’une vente en viager

La vente en viager est souvent envisagée pour assurer un revenu complémentaire et diminuer certains frais courants. 

  • Le bouquet constitue une somme immédiatement disponible qui peut être épargnée, utilisée ou donnée – en totalité ou en partie – aux enfants, en donation de son vivant.
  • La rente aide à pourvoir au quotidien. De plus, elle est moins imposable que d’autres revenus.
  • Le fait de ne plus être propriétaire dispense l’occupant des frais de syndic, des frais d’entretien et de réparation du bien.

À savoir : une vente en viager est possible entre parent et enfant.

Comment est calculé le prix d’une vente en viager ?

Quels éléments sont pris en compte ?

La vente en viager ne doit pas être assimilée à une donation ou un abus de faiblesse. C’est pour cela qu’un notaire ou un agent immobilier doit intervenir pour réaliser l’estimation et les calculs de prix.

Le bouquet et la rente sont calculés en tenant compte de plusieurs critères :

  • l’âge du crédirentier ;
  • la valeur estimée du bien ;
  • le montant du bouquet, qui n’est d’ailleurs pas obligatoire ;
  • le fait que le bien soit occupé ou non.

Si le prix de vente effectif est inférieur au prix estimé, il est important de noter la raison de la négociation dans le contrat de vente. Par exemple, si le vendeur a dû accepter de baisser son prix pour trouver un acheteur, il faut le stipuler. Si cette précaution n’est pas prise, un héritier peut contester la vente pour abus de faiblesse.

Le principe d’aléa

L’achat en viager repose sur un prix aléatoire. Si le crédirentier décède très tard, le prix payé sera plus élevé que celui du marché. À l’inverse, le décès peut intervenir peu d’années après la vente. 

 

Attention : s’il est avéré que le crédirentier décède d’une maladie connue au moment de la signature, les héritiers, s’ils présument un abus, peuvent demander l’annulation de la vente. D’ailleurs, dans d’un décès d’une maladie connue moins de 21 jours après la signature définitive,  la vente est annulée, même s’il n’y a pas d’héritier contestataire.

Quelles sont les spécificités du contrat de vente en viager ?

Les modalités apportées au contrat de vente sont plutôt souples. Elles sont à négocier entre l’acheteur et le vendeur.

Le crédirentier peut vendre libre de toute occupation, ou se réserver soit un droit d’usufruit, soit un droit d’usage et d’habitation. Dans le premier cas (usufruit), il a le droit de mettre son logement en location. Dans le deuxième cas, il peut, outre l’occuper, permettre à sa famille d’y vivre ou d’y séjourner.

Le vendeur peut inclure des clauses résolutoires au contrat de transaction en viager. Par exemple, si la rente n’est pas versée, il peut exiger l’annulation de la transaction, sans remboursement des sommes versées.

Une clause de rachat peut être intégrée. Au bout d’un nombre d’années de rente fixé, l’acheteur peut alors verser une somme pour stopper le versement de la rente viagère. Cela permet d’éviter le cas Jeanne Calmant !

Le contrat doit également prévoir la répartition des charges. Acheteur et vendeur doivent s’accorder à ce sujet, avant la signature de l’acte de vente en viager.

Certaines clauses sont inhérentes à la vente en viager et sont intégrées, de fait, au contrat. C’est par exemple le cas de l’indexation de la rente

Conclusion et conseils

Ce type de transaction est très spécifique. Il est important que chaque partie ait compris leurs engagements respectifs avant de signer. La vente en viager occupé est déconseillée pour l’acquisition d’une habitation principale, car l’occupation des lieux est trop incertaine. En revanche, c’est une option à étudier pour investir sans avoir à passer par un établissement de crédit.

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