Quels travaux d’entretien et de réparation sont déductibles des impôts fonciers ?

Les propriétaires-bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers, le montant de certains types de travaux. C’est le cas des travaux d’entretien et de réparation.

Ainsi, le propriétaire est soutenu dans sa volonté de maintenir en bon état son patrimoine immobilier et de proposer un logement décent à ses locataires. Déduire les travaux d’entretien et réparation de ses revenus fonciers réduit le montant de l’impôt et donc améliore la rentabilité locative.

Attention cependant, ce type d’opération est soumis à des règles légales, car tous les travaux ne sont pas déductibles ; c’est le cas des chantiers d’agrandissement et de (re)construction.

Ici, nous vous détaillons les nuances fiscales des travaux d’entretien et réparation, pour être sûr de ne pas faire d’erreur au moment de votre déclaration.

Les conditions à remplir pour pouvoir déduire les travaux d’entretien et de rénovation

Vous déclarez vos revenus fonciers aux frais réels : foncier réel (logement nu) ou BIC réel (LMNP, logement meublé). Pour rappel, le choix d’un régime fiscal vous engage pour 2 à 3 ans.
Les travaux ont été financés par le propriétaire. Les travaux réalisés ou payés par le locataire ne peuvent bien sûr pas être déduits. Cependant, si, en compensation, vous baissez temporairement le loyer, votre revenu foncier sera réduit (et donc l’impôt également).
Lorsque les travaux entrent dans la catégorie des charges incombant normalement aux locataires, comme le changement d’une tapisserie (voir article 1754 du Code Civil) : ces travaux d’entretien ne sont pas déductibles, même si c’est le propriétaire qui les finance. Les seules exceptions sont : la vétusté, le cas de force majeure ou si une clause a préalablement été insérée dans le bail, montrant que cela facilite la location (exemple : repeindre un mur rose vif en blanc, bien qu’il soit en bon état). Dans ces cas argumentés, le propriétaire peut payer et déduire les travaux.
Les travaux exceptionnels votés par l’Assemblée générale de copropriété peuvent également être déduits, du montant de la quote-part.
Les travaux sont payés l’année d’imposition en question : c’est bien la date de paiement qui compte et non pas l’année des travaux. Ainsi, si vous faites refaire la balustrade d’un balcon en décembre 2019, mais que la facture vous est payée en janvier 2020, ces travaux de réparation seront déductibles en 2020.
Les travaux doivent se dérouler durant un bail ou entre deux baux. Si le propriétaire revient habiter dans son logement après une location, il ne pourra pas déduire les travaux de remise en état, même s’il s’agit de dégradations causées par le dernier locataire.

Cas particulier du démembrement :

Lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont séparés, c’est celui qui supporte le coût des travaux qui peut déduire la somme de ses revenus fonciers, qu’il soit nu-propriétaire ou usufruitier.

Définition des travaux d’entretien et réparation

Définition légale

Les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. [source impots.gouv]

Quelques exemples

Le principe général des travaux d’entretien et d’amélioration est donc de refaire à l’identique. L’entretien d’une chaudière, les réparations courantes d’un ascenseur, la réparation de la couverture du toit, la réfection de la cour à l’identique, le traçage des peintures de parking, le changement du boîtier électrique d’un portail de garage, le changement d’une balustrade de balcon, la peinture de la façade décrépie… Tout cela relève bien des travaux d’entretien et réparation, et sont donc déductibles.

Lorsque les travaux d’entretien et réparation deviennent des travaux d’amélioration

Il est préférable de prévoir de l’électricité pour tester les différents interrupteurs, prises et équipements.

En cas de défaillance à posteriori il est possible dans les 14 jours de signaler l'anomalie et de l'annexer et l’état des lieux fait quelques jours plus tôt.

Nous conseillons de signaler par lettre recommandée avec accusé de réception les anomalies rencontrées une fois que l'appartement est en cours d'utilisation.

Quelques exemples pour comprendre

rénover un toit en améliorant l’isolation
remplacer la chaudière, qui a rendu l’âme, par une plus performante
changer le vieux plan de travail de la cuisine en optant pour une cuisine aménagée récente

changer les radiateurs et les remplacer par des plus performants, à thermostat

Quel impact pour les impôts sur vos revenus fonciers ?

Au même titre que les travaux d’entretien et de réparation, les travaux d’amélioration sont entièrement déductibles des revenus fonciers.

La frontière à ne pas dépasser est celle des travaux de construction, reconstruction et agrandissement.

Lorsque les travaux d’entretien ou réparation se croisent avec des travaux d’agrandissement ou (re)construction

Cas général : les travaux de reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles

Ce type de travaux ne peut pas venir imputer vos revenus fonciers, car ils relèvent de l’investissement patrimonial. Ainsi, si vous rénovez votre toiture et que cela rend les combles habitables, la loi considère que ce sont des travaux d’agrandissement. Ils ne pourront pas être déduits, même si vous décidez de ne pas augmenter le loyer, pour autant.

Cependant, si la vétusté rend inéluctables les travaux pour conserver une habitabilité décente, certains travaux peuvent être déduits, même s’ils modifient l’existant. Généralement, cette catégorie d’intervention représente une somme élevée. Pour ne pas faire d’impair et risquer une révision fiscale, rapprochez-vous d’un comptable ou d’un agent immobilier (si vous êtes en recherche d’un bien) possédant l’expertise sur ce type de questions.

Cas des travaux de changement de destination

Si vous souhaitez aménager des bureaux pour les transformer en logements, les travaux ne seront pas déductibles. Cependant, la même nuance existe que pour le cas précédent. Si les travaux sont inévitables pour la pérennité de l’immeuble, les travaux peuvent devenir déductibles, car ils seront qualifiés de travaux de réparation.

Les dépenses particulières en lien avec la gestion des travaux d’entretien et réparation

Outre celles issues des sociétés de bâtiment et des artisans, certaines autres factures peuvent être liées directement à la gestion des travaux.

architecte, bureau d’études
sécurité, surveillance du chantier
frais de relogement de votre locataire, durant les travaux
indemnité d’éviction, si le propriétaire doit suspendre le bail à cause des travaux

Toutes ces factures viennent s’ajouter à la somme globale des travaux de réparation ou entretien, et pourront être déduites.

On remarque que la loi est sujette à interprétation. Si vous avez le moindre doute, il est judicieux de faire gérer la comptabilité par un professionnel.