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Quels sont les travaux déductibles de vos revenus fonciers ?

Un propriétaire-bailleur a régulièrement besoin de réaliser des travaux pour entretenir le ou les biens qu’il détient. Pour soutenir la rénovation du parc immobilier français, la réglementation fiscale permet aux propriétaires-bailleurs de déduire le montant des travaux de leurs revenus fonciers.

Cependant, tous les travaux ne sont pas déductibles. Il existe un cadre réglementaire, qui légifère sur la nature et la destination des travaux, ainsi que sur le régime fiscal du propriétaire.

Qui peut bénéficier de cet avantage fiscal ? Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ? Nous vous répondons ici.

Quel régime fiscal pour déduire les travaux d’un bien locatif ?

Il existe deux façons de déclarer ses revenus locatifs, quand on est particulier :

  • le régime micro (micro-foncier ou micro-BIC) : vous déclarez seulement vos recettes (la somme des loyers perçus) et le fisc se charge de déduire un abattement forfaitaire avant de calculer votre impôt ;
  • le régime réel (foncier au réel ou BIC au réel) : vous, ou votre comptable, êtes tenu de déclarer vos bénéfices et non pas vos recettes. Vous déduisez vos frais du montant des loyers perçus.

C’est donc uniquement sur un régime au réel que les travaux sont déductibles de vos revenus fonciers.

Nous reviendrons plus en détails sur la façon de calculer vos bénéfices et remplir votre déclaration, à la fin de cet article.

Quels sont les travaux déductibles des impôts ?

Dans le cadre d’un bien mis en location, le propriétaire peut réaliser différents types de travaux, qui seront déductibles au moment de la déclaration d’impôts. Cela encourage à proposer un logement sain et en bon état à son locataire.

Attention cependant, tous les travaux ne sont pas déductibles. 

Les travaux d’amélioration

Les travaux d’amélioration sont définis par le gouvernement par deux critères :

  • ils apportent un élément ou un équipement de confort nouveau au logement ;
  • ils ne viennent pas modifier la structure de l’immeuble.

Ces travaux peuvent être de forte envergure, ou simplement des installations plus modestes. Par exemple, vous pouvez déduire les travaux de changement du système de chauffage, le branchement au tout-à-l’égout, l’installation d’une VMC, d’un appareillage de chauffe-eau solaire, de double vitrage, l’installation d’une salle de bain ou d’une cuisine, etc.

Cas spécifique des locations à usage professionnel ou commercial :

Les travaux déductibles ne concernent que deux points pour ce type de local :

  • les aménagements pour faciliter l’accueil des personnes à mobilité réduite ;
  • les travaux de traitement de l’amiante.

Les autres travaux d’amélioration ne peuvent donc pas être déduits des revenus fonciers.

Les travaux de réparation et d’entretien

Tout comme pour la catégorie précédente, les travaux de réparation et d’entretien s’entendent selon deux critères :

  • l’intervention vise à remettre le logement en bon état, permettant un usage normal des lieux ;
  • la conception de l’habitat, l’aménagement et les équipements ne sont pas modifiés.

Ainsi, sont considérés comme des travaux de réparation et d’entretien la réfection de la toiture, la reprise d’un mur fissuré, les réparations sur l’installation électrique ou sur le réseau d’eau, le changement d’un chauffe-eau, etc.

A savoir : les locataires ont des dépenses d’entretien qui leur incombent, comme le changement d’une tapisserie par exemple. Même si vous, propriétaire, décidez de les prendre à votre charge, vous ne pourrez pas les déduire pour autant. Vous retrouverez la liste des charges du locataire dans l’article 1754 du Code civil.

Les travaux NON déductibles : construction, reconstruction, agrandissement

Les travaux qui impactent la structure du bâtiment, touchent le gros oeuvre et modifient la surface habitable ou changent la destination du bien, ne sont pas déductibles des revenus fonciers. 

Ainsi, sont assimilés à des travaux de construction : l’aménagement d’une grange, la création d’un étage, l’agrandissement d’un bâtiment, le réaménagement de l’ensemble des cloisons, la pause d’un chaînage au niveau des fondations, l’aménagement d’un local commercial en appartement, etc.

Attention, on pense à tort que tous les travaux sont déductibles. Mais ce n’est pas le cas. Si vous faites l’erreur involontaire d’ajouter ces frais dans votre comptabilité, vous vous exposez à un redressement fiscal. Si vous êtes à la recherche d’un investissement locatif, gardez bien en tête cette nuance légale, pour ne pas fausser vos projections comptables.

Comment faire sa déclaration au régime réel des revenus fonciers ?

Généralités

Au régime réel, vous devez déclarer vos recettes uniquement.

Vous pouvez réaliser une première estimation, pour vérifier que le montant de vos charges excèdent bien le montant de l’abattement prévu au régime micro. Celui-ci est de 30 % pour un logement nu et 50 % pour une location meublée. Si vos frais sont inférieurs à l’abattement, vous gagnerez du temps à faire une déclaration au régime micro. 

Sachez par ailleurs qu’en optant pour une déclaration au réel, vous vous engagez sur une durée de 3 ans (logement nu) ou 2 ans (meublé).

Comment déduire les travaux au niveau comptable ?

Vous pouvez déduire uniquement les travaux ayant été effectués durant l’année d’imposition. Il arrive que le montant des travaux excèdent les revenus locatifs annuels. 

Par exemple, vous percevez un loyer de 500 €, soit 6 000 € à l’année. Si vous faites rénover la cuisine de ce bien, pour une somme de 7 000 €, vous aurez un déficit foncier de 1 000 €. Vous n’aurez donc pas à payer d’impôts sur l’année en cours.

Mieux encore, le déficit foncier est reporté l’année suivante. Donc au final, l’argent investi dans les travaux peut avoir un impact sur plusieurs années.

Les travaux doivent-ils être menés par un professionnel ?

Les travaux réalisés par un professionnel sont entièrement déductibles. Cependant, si vous effectuez vous-même vos travaux, vous pourrez déduire les factures de matériaux et celles concernant la location de machines spéciales. La main d’oeuvre ne sera donc pas prise en compte.

Faut-il faire appel à un expert-comptable ?

Un expert-comptable n’est pas obligatoire, même dans le cadre d’une déclaration au régime du réel foncier. Vous pouvez gérer vous-même votre déclaration, en tenant un journal de comptabilité.

Cependant, faire appel à un cabinet d’expert-comptable peut vous faire économiser de l’argent. Le calcul foncier prend en compte de nombreux domaines, avec des barèmes qui diffèrent de l’un à l’autre. Les professionnels savent tout ce qui peut être déduit et pourront vous en faire profiter, dans le strict respect de la loi. 

A savoir, les frais de gestion, comptable ou autre, sont également déductibles. 

Travaux déductibles et prélèvement à la source

Le prélèvement à la source concerne également les revenus fonciers. Vous pourrez déduire les travaux planifiés d’avance ou ceux effectués par un cas de force majeure. En cas de doute, il est préférable de vous rapprocher de votre comptable ou du service des impôts.

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