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Pour un couple ou une famille, l’achat d’un bien immobilier se fait traditionnellement en indivision. L’avantage majeur de l’indivision est la simplicité du montage juridique. Cependant, en cas de décès ou de séparation, les sujets de discorde sont difficiles à régler.
La SCI familiale présente plusieurs avantages qui solutionnent certains points de divergences courants. Cependant, le fonctionnement en SCI a également quelques inconvénients, que nous allons expliquer.
Mais lorsque les sommes d’argent engagées deviennent importantes, les propriétaires immobiliers ont tout intérêt à prendre le temps de se renseigner sur la SCI familiale.
SCI signifie Société Civile Immobilière.
Il s’agit d’un montage juridique qui offre la possibilité aux particuliers et aux professionnels de gérer leur patrimoine immobilier avec la même souplesse qu’une entreprise.
Il existe différentes formes de SCI, comme les SCI familiales – objet de cet article -, les SCI professionnelles pour l’exploitation de locaux professionnels, les SCI de construction-vente et d’autres encore.
Une SCI est donc une société qui détient un ou plusieurs biens immobiliers.
Chaque membre de la SCI détient plusieurs parts (une quote-part) de la société, et non le bien immobilier en lui-même. Le bilan comptable annuel présente les dépenses et les recettes. Les bénéfices restent dans la comptabilité interne ou sont répartis entre les différents sociétaires (en cas de vente ou de location, entre autres).
Exemple :
Mr et Mme Durand et leurs deux enfants ont une SCI familiale, comprenant la maison familiale qu’ils occupent, ainsi que deux appartements mis en location. Le bilan comptable montre un bénéfice de 8 000 €. Ils décident de les laisser sur le compte bancaire de la SCI, pour financer les travaux et amortir le prêt.
L’année suivante, ils font le choix de retirer une partie des dividendes. Chaque membre détient 25 % des parts. Ils prennent donc 1 000 € chacun et laisse le reste sur le compte de la SCI. Cette somme de 1 000 € est à déclarer en revenus fonciers.
L’indivision est le régime juridique le plus courant en matière d’achat immobilier en couple. Au décès de l’un d’eux, des problèmes auxquels on n’avait pas pensé peuvent apparaître. En indivision, les héritiers deviennent propriétaires des parts du parent défunt. Chacun a le droit d’exiger sa part en argent, même si le parent survivant habite la maison.
Exemple :
Mr et Mme Durand ont une maison estimée à 200 000 €. Ils ont deux enfants, majeurs. Mr Durand décède et son épouse désire rester habiter dans la maison. Cependant, le fils veut s’installer avec sa femme et acheter un appartement. Il a besoin des 50 000 € immobilisés, sa part d’héritage, pour obtenir les faveurs de la banque.
Trois alternatives :
La SCI peut empêcher la revente d’un bien, au moment d’une succession. Le montage consiste en un démembrement croisé des parts, entre conjoints.
Le démembrement est la division entre l’usufruit (le droit de jouissance) et la nue-propriété (la propriété des murs, sans droit de jouissance). Le démembrement croisé est un montage tel que l’exemple qui suit.
Exemple :
La SCI de Mr et Mme Durand est divisée en 100 parts. Chacune des parts comprend l’usufruit et la nue-propriété, qu’ils vont croiser dans les statuts de la SCI.
Mme Durand possède la quote-part A (parts 1 à 50) en nue-propriété et la quote-part B (parts 51 à 100) en usufruit.
Mr Durand possède la quote-part B en nue-propriété et la quote-part A en usufruit.
Ainsi, au décès de Mr Durand, ses enfants ne pourront prétendre qu’à la nue-propriété. Ainsi, Mme Durand détiendra l’usufruit des quote-part A et B, et la pleine propriété de la quote-part A, puisqu’elle en détenait déjà la nue-propriété.
Ainsi, Mme Durand pourra rester dans sa maison, jusqu’à son décès, si elle le souhaite.
La SCI familiale est aussi un bon moyen de gérer sa succession immobilière.
La loi prévoit que les parents peuvent faire une donation de 100 000 € par enfant sans frais de succession, et ce, tous les 15 ans. On parle d’abattement familial.
Cependant, il est difficile de pouvoir transmettre un bien immobilier de cette valeur, pour chaque enfant. Il faut souvent passer par la vente et partager l’argent.
La SCI familiale résout ce problème. Les parents peuvent faire une donation de parts de la société, pour une valeur totale de 100 000 €, à chaque enfant, tous les 15 ans. Ainsi, ils transmettent leur patrimoine petit à petit, sans taxe, tout en conservant la gestion de leurs biens. Il suffira de le prévoir dans les statuts.
La transmission peut également se faire aux petits-enfants, pour un montant de 31 865 €. Entre époux ou partenaire de Pacs, le montant de l’abattement familial est de 80 724 €.
La transmission au moment du décès est elle aussi avantageuse, du point de vue fiscalité.
Il semblerait que tout soit en faveur de la SCI familiale, tant entre époux que pour gérer la succession.
Pourtant, la SCI n’est pas si courante. Pourquoi ?
La SCI est un montage juridique exigeant. Les statuts de la SCI laissent ouverts le champ des possibles : on peut préciser les conditions pour chaque cas de figure (décès, séparation, vente d’un bien, condition d’entrée dans la SCI, etc.). De ce fait, il est impératif de confier l’étude et la rédaction des statuts à un professionnel du droit, comme un avocat spécialiste.
Outre les frais de rédaction des statuts, il faut ajouter les frais de publication au journal d’annonces légales, les frais d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Si un des membres de la société possède un bien immobilier, qu’il souhaite intégrer à la SCI, il faut également payer des frais de notaire.
Si des dettes restent impayées par la SCI, la saisie sera faite sur saisie des biens propres de chaque sociétaire, au prorata de sa quote-part.
En tant que société, les membres de la SCI doivent impérativement se réunir en Assemblée Générale chaque année, établir un compte-rendu et rendre un bilan comptable. Dans la réalité, si la SCI est bien accompagnée, cela ne représente pas une lourde contrainte.
En résumé, la SCI familiale est un très bon montage, mais qui s’adresse aux familles qui détiennent un patrimoine déjà conséquent ou qui souhaitent le faire fructifier ensemble. L’accompagnement par des professionnels (expert-comptable, notaire ou avocat) est indispensable pour profiter de toutes les subtilités de ce montage juridique.
