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Investir dans les DOM-TOM : défiscalisation, principes et risques

Investir dans une région attractive, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, c’est ce que vous propose la France d’Outre-mer. 

Investir dans les DOM-TOM, c’est allier à la fois l’exotisme et le confort administratif. Vous diversifiez votre patrimoine, sans vous confronter à une langue étrangère ou une législation trop différente. 

D’autre part, la loi Girardin propose, encore cette année, des dispositifs de défiscalisation pour soutenir le développement de l’Outremer. Ceux-ci concernent l’investissement immobilier et industriel.

Mais si tout semble simple sous le soleil, la réalité du terrain n’est pas à sous-estimer. Voici nos conseils pour soutenir votre réflexion concernant l’investissement dans les DOM-TOM.

Connaître et comprendre les DOM-TOM avant d'investir

Avant de placer de l’argent, il est essentiel de connaître un peu le contexte. Cela aide à avoir un peu de recul et à investir en connaissance de cause, bien que les dispositifs concernés par la défiscalisation soient peu risqués. 

Petit tour d’horizon

Les DOM-TOM sont issus des territoires coloniaux ; ils ont donc un passé qui façonne leur culture et leur rapport à la Métropole. Au cours des dernières décennies, la gestion politique des DOM-TOM a évolué. Certains territoires sont devenus indépendants et les autres ont pris l’appellation de DROM-COM :

  • Départements et Régions d’Outre-mer (DROM) : Réunion, Mayotte, Guadeloupe, Martinique, Guyane ;
  • Collectivités d’Outre-mer (COM) : Polynésie Française, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna, Saint-Barthélemy, Saint-Martin ;
  • La Nouvelle-Calédonie, qui a un régime à part.

Il existe d’autres terres, comme celle de l’Antarctique, avec encore un système différent.

Nous utilisons ici l’ancienne appellation DOM-TOM, qui reste la plus connue des Français.

Dans une volonté de soutien pour la croissance économique de l’Outre-mer, les dispositifs fiscaux de la loi Girardin sont restés inchangés après les réformes fiscales de 2016 et 2018. Il est donc toujours avantageux d’investir dans les DOM-TOM.

Diversité et particularités des DOM-TOM : impact sur l’investissement immobilier

Compte tenu de leur pluralité et de leur histoire, les investissements immobiliers classiques dans les DOM-TOM sont considérés plus à risques, que leur équivalent sur le vieux continent. 

D’une part, vous êtes dépendants des entreprises locales, qui ont une stabilité et un fonctionnement différents de la Métropole.

D’autre part, le climat social est, par moments, plus à fleur de peau dans certains DOM-TOM. 

Parlons de l’investissement l’immobilier (hors loi Girardin). Le potentiel de rentabilité, locative ou en matière de plus-value à la revente, varie beaucoup d’un DOM-TOM à l’autre. Par exemple, on estime que la Guyane prévoit une forte croissance démographique (donc un besoin de logements à venir), alors que La Réunion connaît déjà une offre de location de tourisme supérieure à la demande.

Investir dans l’immobilier des DOM-TOM pour accroître son patrimoine ou créer un revenu complémentaire est donc à étudier de près. Chacun doit mener une étude du marché de l’immobilier local : démographie, économie, demande locative longue durée et saisonnière, perspectives d’évolution.

La loi Girardin et l'investissement dans les DOM-TOM

La loi Girardin, du 21 juillet 2003, a pour objectif de dynamiser le développement économique des DOM-TOM. L’État valorise les financements privés, grâce à une réduction d’impôt exceptionnelle.

Cette loi porte sur deux investissements principaux, à l’heure actuelle :

  • l’acquisition de matériel destiné à l’industrie, à l’agriculture et l’artisanat ;
  • la construction de logements sociaux neufs.

Ce dispositif n’est pas un investissement à proprement parler, car il est à fonds perdu : vous n’êtes pas propriétaire. Son intérêt est avant tout fiscal.

En effet, la Loi Girardin reste une exception en matière de fiscalité : elle offre une réduction d’impôts pouvant atteindre les 60 000 €, faisant fi du plafond que la Loi de Finance de 2016 a abaissé à 10 000 €. Notez que l’on parle bien de réduction d’impôts directe immédiate et non pas de déduction des revenus, ce qui est un avantage considérable. 

Investir dans l’immobilier des DOM-TOM : logements sociaux neufs

La loi Girardin logement social, créée en 2009, apporte plus d’avantages en matière de défiscalisation qu’en rentabilité. On parle d’investissement one-shot à fonds perdu : vous investissez une somme d’argent qui vous donnera droit à une forte réduction d’impôts dès l’année suivante. Une rentabilité est calculée et vous est communiquée par l’organisme qui gère le projet. Le taux varie entre 25 et 20 %, en fonction de si vous placez votre argent en début ou en fin d’année. 

Mais vous n’êtes pas propriétaire du bien. L’intérêt financier porte donc uniquement sur l’économie d’impôt. 

Exemple

Votre impôt à N+1 est de 18 000 €. Vous financez un programme Girardin à hauteur de 15 000 €, avec une rentabilité de 20 %. Votre réduction d’impôt N+1 sera de 18 000 €.

À savoir : les propositions “Girardin social” sont en forte diminution et le dispositif devrait s’arrêter fin 2020.

Quel investissement ?

La loi Girardin propose le financement de la construction d’immeubles neufs pour les bailleurs sociaux. Un opérateur gère les investisseurs.

Les bailleurs ont des obligations pour prétendre à un financement Girardin :

  • louer les logements nus 6 mois au plus tard après l’achèvement des travaux ;
  • louer pendant 5 ans au moins ;
  • louer en résidence principale ;
  • loyers et ressources des locataires plafonnés.

Pour qui ?

Ce type d’investissement dans les DOM-TOM est préconisé pour les foyers payant plus de 10 000 € d’impôt sur le revenu.

Risques

Si les bailleurs ne respectent pas leurs engagements, l’avantage fiscal peut être remis en cause.

Investir pour les sociétés des DOM-TOM : matériel industriel

Comme pour le dispositif social, le “Girardin industriel” est une opération one-shot à fonds perdu. Ce type d’opération est encore valable jusqu’à fin 2020 sur les DROM et jusqu’à fin 2025 dans les COM et la Nouvelle-Calédonie.

Quel investissement ?

Il s’agit d’une opération visant à promouvoir l’agriculture, l’industrie ou l’artisanat.

Vous participez au financement d’une société qui investit dans le matériel professionnel prévu pour le projet. Cette société doit remplir ces obligations :

  • louer le matériel pendant 5 ans à l’exploitant ;
  • à l’issue des 5 ans, vendre à l’exploitant le matériel pour 1 € symbolique ;
  • dissoudre ensuite la société transitoire.

Le montage administratif est relativement complexe et doit être mené par un organisme expérimenté, pour éviter les risques.

Pour qui ?

Comme le dispositif social, la version “industrielle” est destinée principalement aux personnes ayant un fort impôt sur le revenu.

Risques

Les risques sont liés au respect des engagements de la société transitoire. Si, au bout de 5 ans, la vente symbolique n’est pas actée, la défiscalisation peut être remise en cause.

Conclusion

Bien qu’investir dans les DOM-TOM soit souvent synonyme de défiscalisation, il ne faut pas oublier l’investissement immobilier en résidence principale (qui ouvre également à des avantages fiscaux sous conditions) ou en logement locatif saisonnier. Le meublé de tourisme est d’ailleurs une solution qui permet d’amortir les frais liés à l’achat d’un pied-à-terre sous les cocotiers.

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