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Quand on dispose d'un capital, la question se pose de savoir comment le placer. Les crises financières ont démontré les risques des placements boursiers. De leur côté, les systèmes d'épargne sont généralement sûrs, mais ils offrent une rentabilité faible. Comment équilibrer le rendement et le risque d'investir dans un immeuble de rapport ?
Une bonne solution est de faire l'acquisition d'un immeuble de rapport. Il y a une forte demande locative dans certaines villes, à choisir pour votre projet. Les APL aident les locataires à payer leur loyer quand ils ont de petits revenus. La GLI (la garantie des loyers impayés) prend en charge les éventuels défauts de paiement et les frais de dégradations et de contentieux, ce qui élimine les risques pour le propriétaire.
Un bien immobilier reste un capital qui ne perd pas de valeur s'il est normalement entretenu. Au contraire, il peut en prendre au fil du temps, pendant lequel il délivre une rente régulière par les loyers perçus. Dans certains secteurs, le rendement peut aller jusqu'à 10 %.
Sous quelle forme acquérir l'immeuble de rapport ? Parmi toutes les options d'achat et de création de sociétés, si vous optez pour une SCI familiale, vous pourrez trouver de nombreuses recommandations juridiques pour faciliter votre gestion.
Le premier avantage est que vous évitez les problèmes posés par l'indivision. Dans celle-ci, tous les propriétaires disposent d'un droit de vote et leur accord est nécessaire pour prendre les décisions. Les travaux, la vente et toute la gestion sont décidés collectivement. Si l'une des personnes décède, ce sont ses héritiers qui en deviennent membres. Pour peu qu'ils n'aient pas les mêmes objectifs que les autres, de nombreux problèmes peuvent se poser.
La SCI permet aux membres d'une famille de s'associer pour l'achat et la gestion d'un bien. Ils ne sont pas propriétaires individuellement de ce bien, mais de parts qui sont réparties entre eux. Ce type de société est facile à créer pour quelques centaines d'euros, avec un minimum de deux associés. Elle permet de grandes facilités au niveau de la succession, en particulier.
Acheter un immeuble de rapport plutôt que des biens situés dans des lieux différents est la démarche la plus logique. En effet, vous faites la recherche et l'achat une seule fois. Vous ne multipliez pas les visites, les négociations, les démarches notariales et bancaires. Cela vous apporte un gain de temps non négligeable.
Vous décidez seul des travaux sur les parties communes, les réfections de toit et toutes les transformations qui augmentent la valeur de l'immeuble. Aucun syndic n'est nécessaire et aucun autre copropriétaire ne peut vous bloquer.
Vous mutualisez vos dépenses et les travaux seront moins coûteux si vous décidez de rénover l'intégralité d'un immeuble de rapport. En effet, vous pourrez également négocier vos contrats d'assurance et d'entretien.
Il est beaucoup plus évident de négocier le prix d'un immeuble de rapport, contrairement à un bien immobilier classique. Seuls des investisseurs peuvent être intéressés par le projet d'achat d'un tel bien, vous ne serez donc pas en concurrence avec de potentiels acheteurs souhaitant acquérir un logement afin de l'habiter.
Vous pouvez acheter un immeuble locatif déjà occupé dont la rentabilité est immédiate. Vous pouvez aussi acheter un bâtiment avec travaux et le rénover. L'investissement de départ est plus faible et les emprunts sont couverts par les loyers.
À sa création, elle libère un capital qui peut être modeste, par exemple de 1000 €. Le nombre de parts est fixé à l'origine et chaque associé, parents, enfants, autres membres de la famille, en détient un certain nombre. Leurs droits de vote sont fonction de ces parts. Un gérant est désigné, qui peut l'être à titre permanent. Il peut avoir tous les pouvoirs et droits de décision. Ou bien il fait voter celles-ci lors d'assemblées générales ordinaires et extraordinaires.
La SCI fait l'acquisition des biens qu'elle choisit et les exploite selon ses statuts. Les revenus qu'elle dégage sont partagés entre les associés au prorata de leurs parts. Au cours de la vie de la société, les parts peuvent être vendues ou cédées. Elle peut accueillir de nouveaux membres à l'occasion des naissances ou des unions. Lors d'un décès, les parts du défunt sont transmises à ses héritiers avec ses droits de vote.
L'intérêt de la SCI est de pouvoir jouer sur les cessions de parts aux enfants. Grâce à l'abattement de 100000 € tous les 15 ans, jusqu'à 80 ans, les parents peuvent transmettre un nombre important de leurs parts, exonérées de frais de succession. La valeur successorale des parts est calculée sur la valeur des biens achetés et sur celle de l'usufruit. Le donateur garde ses droits de vote, ses pouvoirs et l'usufruit des parts cédées. Il continue de toucher les revenus de la société selon sa mise de départ.
À son décès, les héritiers sont déjà propriétaires de ces parts et entrent directement en possession de celles-ci, sans formalités. Celles qui appartenaient encore à leur parent et dont ils héritent sont les seules sur lesquelles les droits de succession s'appliquent. Avec une bonne répartition des parts au fil des années ceux-ci sont minimisés au maximum.
La SCI finance ses achats et ses travaux par des apports des membres ou par des prêts bancaires. Les banques sont généralement favorables à ces prêts, du moment que les ressources et les conditions de solvabilité s'y prêtent.
L'énorme avantage de cet emprunt est que ce sont les loyers qui le remboursent, en partie ou en totalité, la plupart du temps avec un bénéfice résiduel. Un bon montage financier au départ peut rendre ce bénéfice conséquent, augmenté quand l'emprunt est soldé.
La déclaration de la SCI à l'impôt sur le revenu est la forme fiscale la plus courante. Elle peut déduire ses charges, les intérêts des emprunts et les travaux effectués sur le bien pour le rendre apte à la location. Les déficits peuvent être déduits jusqu'à un montant de 10700 € annuels pendant 10 ans. Les charges et honoraires versés à des agences de gestion locative ou des prestataires sont également déductibles. Ensuite, chaque associé déclare le revenu que ses parts lui rapportent.
La SCI rédige les baux selon les règles de la loi du 6 juillet 1989, complétée par la loi Alur en 2014. Si elle a bien choisi son immeuble et son emplacement, les loyers sont rémunérateurs et leur gestion facilitée. Des appartements bien rénovés réduisent les changements de locataires et les durées de vacations. La SCI doit vérifier la solvabilité de ceux-ci ou confier la gestion à une agence locative pour réduire cette responsabilité.
