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Choisir son locataire : législation et bons conseils

Dans la vie du propriétaire-bailleur, le choix du locataire est certainement le moment le plus chargé en stress. Cela a des répercussions sur la tranquillité d’esprit au quotidien et sur la rentabilité du bien (en cas de défaut de paiement).

Le choix du locataire se fait sur plusieurs critères, qui doivent tous respecter la légalité. En effet, certaines pratiques abusives ont motivé le gouvernement à légiférer sur un certain nombre de points, pour protéger les droits du locataire.

Pour avoir toutes les cartes en main pour choisir le bon locataire, prenez le temps de lire cet article.

Choix du locataire : les enjeux pour le propriétaire

  • Le premier souci du propriétaire est de réduire le risque d’impayés. Un bon locataire est un locataire qui paie son loyer, en temps et en heure. Rassurez-vous, le taux d’impayé se situe entre 2 et 3 % en France [source INSOR, 2016].
  • La seconde inquiétude, c’est l’entretien du logement. Si l’occupant ne prend pas soin de son habitation, s’il n’aère pas laissant les moisissures s’installer, si tout est abîmé, vous laissant de nombreux travaux à réaliser à son départ, les frais s’accumulent à long terme et la caution ne suffit pas toujours à vous défrayer. 
  • Un bon locataire est un locataire autonome, qui gère son logement, qui appelle son propriétaire à chaque fois que c’est nécessaire, mais seulement lorsque c’est nécessaire. Si en plus il reste assez longtemps en place, c’est mieux : vous éviterez de vous confronter trop souvent à la recherche d’un nouveau locataire.
  • Pour finir, la cohabitation avec le voisinage peut, dans certains logements, s’avérer problématique.

Soyons clair, vous ne pouvez pas tout maîtriser. Cependant, vous pouvez exiger certaines garanties pour faire le choix de locataire le plus judicieux possible, objectivement parlant.

Quelques astuces pour avoir vraiment le choix du locataire

Pour pouvoir choisir son locataire, il faut avoir suffisamment de prétendants à la location. Prenez le temps de rédiger une bonne annonce, avec des photos qui donnent envie de se déplacer. Soyez honnête et précis, pour ne pas avoir de visiteurs qui se déplacent pour rien. D’ailleurs, posez-leur quelques questions au premier contact (par message ou par téléphone), pour ne programmer que des visites potentiellement utiles.

Si cela s’y prête, parlez-en autour de vous, au voisinage, pour faire fonctionner le bouche-à-oreille.

Le prix du loyer doit être cohérent avec la qualité de votre bien et le marché de la location dans votre secteur.

Durant la visite, faites en sorte de mettre votre logement en valeur : rangé, propre, volets ouverts, etc. Soyez accueillant, afin que les locataires potentiels aient envie de discuter ; vous parviendrez peut-être à mieux cerner leur personnalité. D’ailleurs, eux aussi ont besoin de découvrir quel type de propriétaire vous êtes.

Au moment de quitter le visiteur, précisez que vous vous laissez le temps de la réflexion. Demandez-lui qu’il vous envoie un message s’il est toujours intéressé par le logement d’ici X jours.

Quelles garanties êtes-vous en droit de demander à votre locataire potentiel ?

La liste des documents que vous pouvez demander au locataire

  • un justificatif d’identité
  • un justificatif de domicile
  • des justificatifs de revenus : 3 derniers bulletins de salaire (le cas échéant), les allocations familiales et logement
  • le dernier avis d’imposition
  • le nom, l’adresse et le contact du dernier propriétaire, le cas échéant
  • un justificatif de paiement de loyer : quittance ou attestation sur l’honneur du propriétaire, concernant les trois derniers mois

Les mêmes documents peuvent être demandés pour la personne qui se porte caution solidaire.

Choisir un locataire qui a les moyens de payer

Vous devez vérifier que votre futur locataire a bien les moyens de payer son loyer. L’intérêt pour vous est clair, mais lui aussi a tout à y gagner. 

On considère que les revenus du foyer (allocations comprises) doivent représenter trois fois le loyer. Ainsi, pour un loyer de 600 €, vos locataires doivent gagner au moins 1 800 €.

La plupart du temps, les gens ont réellement à coeur de pouvoir s’assumer et donc de pouvoir payer leur loyer. Il est rare qu’une personne se sente bien dans ses baskets, si elle ne peut pas payer ses dettes. 

Par contre, certains locataires ont les yeux plus gros que le ventre, surtout les jeunes. Ils aimeraient sincèrement habiter votre logement, et donc pouvoir se le payer. Mais malheureusement, leur laisser dépenser plus de la moitié de leurs revenus dans la location, ce n’est pas leur rendre service. Ils auront des frais fixes et devront continuer à se nourrir décemment, une fois le loyer payé.

Le saviez-vous : il existe maintenant de très bonnes assurances pour les risques locatifs. Le dispositif gratuit VISALE aide les jeunes, étudiants ou salariés, à se loger. Les assurances privées proposent des assurances loyers impayés pour les autres profils. Renseignez-vous. Cependant, n’en parlez pas avec vos visiteurs, car ils doivent, avant tout, évaluer leurs capacités financières et leur solvabilité.

L’authenticité des documents fournis

A l’heure des documents en ligne et des logiciels de dessin, il est facile de berner un propriétaire avec de faux documents. Heureusement, le service des impôts vous permet de vérifier si un avis d’imposition est vrai. 

Conseil : Informez la personne, dès la fin de la visite, que s’il souhaite donner suite, vous lui demanderez tels documents et que vous vérifierez auprès des impôts l’authenticité de l’avis d’imposition. Si la personne n’est pas sincère, elle ne devrait pas donner suite.

Si la personne est salariée, appelez l’employeur, présentez-vous et demandez-lui si le montant indiqué sur la fiche de salaire en votre possession correspond bien à la réalité.

Appelez également le propriétaire actuel, pour échanger un peu. En général, il existe une certaine solidarité entre bailleurs.

Nota : Même si cela vous met mal à l’aise de douter d’une personne, il est important de le faire. En cas de problème de paiement, les services juridiques  pourront vous demander quelles garanties vous avez prises au moment du choix du locataire. Exposez simplement cela à votre futur locataire, qui comprendra certainement votre démarche.

Les documents que vous n’avez légalement PAS le droit de demander

Vous n’avez pas le droit d’exiger :

  • le RIB (qui permettait de vérifier si la personne est interdit bancaire)
  • un relevé de tenue de compte
  • un chèque de réservation

La discrimination dans le choix du locataire : ce que dit la loi

Suite à des abus de la part des propriétaires, la Loi de Modernisation Sociale du 17 janvier 2002 a renforcé la loi sur la sécurité des locataires. Une personne peut porter plainte si elle peut prouver qu’un logement lui a été refusé de façon discriminatoire.

La discrimination au logement est large et concerne, entre autres, ces points :

Constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques sur le fondement de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de la particulière vulnérabilité résultant de leur situation économique, apparente ou connue de son auteur, de leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé, de leur perte d’autonomie, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs mœurs, de leur orientation sexuelle, de leur identité de genre, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur capacité à s’exprimer dans une langue autre que le français, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une Nation, une prétendue race ou une religion déterminée.

[source Légifrance LOI n°2016-1547 du 18 novembre 2016 – art. 86]

Si vous avez un bon locataire, sachez que c’est très précieux. N’oubliez pas de le reconnaître et de lui faire savoir, avec des gestes et des petites attentions, qui l’inciteront à rester le plus longtemps possible.

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