Catégorie : Acquisition

Les informations pratiques de la ville du Bourget

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 8 mai 2020
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Les informations pratiques de la ville du Bourget

Lorsque l’on évoque la ville du Bourget, on pense immédiatement à l’aéroport qui l’a rendue célèbre.

Cet aéroport, qui a fêté ses 100 ans en 2014, est resté longtemps le seul aéroport de Paris avant la construction d’Orly. Il est aujourd’hui exclusivement dédié à l’aviation d’affaires, et occupe la première place européenne dans ce domaine.

Ce site comprend également un pôle industriel aéronautique de pointe avec une centaine d’entreprises, et génère plus de 3500 emplois directs.

De plus, le Parc des Expositions Paris-le Bourget accueille tous les 2 ans le salon international de l’aéronautique.

Ceci impacte certainement la démographie de cette ville. Sa population de plus de 15200 habitants au dernier recensement est en constante augmentation depuis les années 1980/1990. De plus le pourcentage homme-femme est bien équilibré et la population jeune importante, ce qui en fait une ville très dynamique.

En ce qui concerne les transports, la ville du Bourget est desservie par le RER B qui permet de rejoindre la Gare du Nord en 10 minutes (3 arrêts), ou Chatelet les Halles en 15 minutes. Consultez nos estimations immobilières si vous envisagez d’acheter un bien à Le Bourget ou rendez-nous visite à notre agence.

D’autre part, de nombreux réseaux de bus la relient aux villes avoisinantes : La Courneuve, Drancy, Dugny …

Les écoles du Bourget

Les écoles Du Bourget dépendent de l’inspection académique de Seine Saint-Denis et de l’académie de Créteil et sont situées en zone C pour les vacances scolaires.
Le Bourget dispose de 6 écoles élémentaires, d’un collège et d’un lycée qui a ouvert ses portes en 2014 et qui est tout à fait novateur.
De plus un établissement privé sous contrat avec l’état et allant jusqu’au collège est également implanté dans la ville, ainsi que l’Institut National du Cycle et du Motocycle pour les études post bac.

Les infrastructures sportives du Bourget

Elles sont bien développées, avec des installations qui permettent de pratiquer plus de 30 disciplines : un stade municipal, un terrain multi-sport en accès libre, 2 gymnases, un tennis club, une piscine avec divers activités proposées par des associations telles que plongée ou gymnastique aquatique douce.

L'art et la culture au Bourget

La vie culturelle au Bourget, c’est plus de 15 disciplines accessibles à tous et pour tous les âges (archéologie, arts plastiques, école de cirque…).

Le centre André Malraux accueille des expositions, des ateliers, des spectacles, ainsi qu’un cinéma.
Le conservatoire propose un enseignement artistique : danse, musique, art dramatique.
Sur le site de l’ancienne aérogare se trouve l’incontournable Musée de l’air et de l’espace qui est le plus important et le plus ancien musée aéronautique de France et l’un des plus grands au monde. De grands événements y sont régulièrement organisés.

Les commerces

En ce qui concerne les commerces, tous les besoins de la vie quotidienne sont couverts, y compris les plaisirs tels que les fleurs, les parfums et la restauration. Deux supermarchés sont implantés au Bourget ainsi qu’une station-service.

Le marché piétonnier, les mercredis et samedis, est desservi par une navette gratuite avec plusieurs points d’arrêt pour les personnes se déplaçant avec difficulté.

Pour aller plus loin

Acquisition

Acheter un bien immobilier sans être mariés : est-on protégé ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Acheter sans être mariés : les différents dispositifs à étudier

De plus en plus de couples non-mariés décident d’acheter un bien immobilier ensemble. Juridiquement, les frontières et la réglementation sont plus floues en cas de séparation ou de décès de l’un des conjoints. Que se passe-t-il au niveau de la succession ? Comment protéger le conjoint ? Est-il possible de vendre ? Tout dépend de la formule que vous utilisez pour acheter sans être mariés un bien immobilier. Découvrez les dispositifs existants pour les couples en union libre, pacsés ou non.

L’indivision entre concubins propriétaires

Principes

Le principe de l’indivision permet à plusieurs personnes d’exercer un droit de propriété sur un même bien ou ensemble de biens, sans division matérielle des parts. Lorsqu’un bien est indivis, il n’est pas possible de répartir le bien en lots entre les propriétaires ou bien de vendre le bien sans l’accord des autres.

Lorsque des concubins décident d’acheter sans être mariés un bien immobilier, ces derniers deviennent propriétaires indivis du logement familial. Cela ne veut pas dire qu’ils détiennent une part égale de la propriété.

L’acte d’achat doit se charger de clarifier les proportions dans lesquelles chacun est propriétaire. Si vous choisissez cette solution, il est préférable que les parts correspondent à l’apport de chacun.

Bon à savoir : Si la répartition est trop inégale, le Fisc peut considérer qu’il s’agit d’un don déguisé. Il peut donc réclamer des droits sur la donation, jusqu’à 60 % du capital.

Conditions pour vendre sans être mariés en indivision

En principe, l’indivision permet à chaque propriétaire de vendre sa part, car d’après le Code Civil, « nul n’est tenu de rester dans l’indivision » (article 815). Ainsi, si l’un des conjoints le décide, il peut vendre une partie de ce bien. Cela n’est pas le cas pour les couples mariés, puisqu’il faut un divorce pour pouvoir provoquer la vente s’il s’agit du logement familial. C’est l’inconvénient principal d’acheter sans être mariés en indivision.

Toutefois, les conjoints ont la possibilité de signer une convention d’indivision chez le notaire pour se protéger de ce risque. Elle permet d’interdire la vente durant la période où elle est en vigueur. Elle peut s’étendre jusqu’à 5 ans, et est renouvelable. Elle sert également à protéger la propriété des concubins en cas de décès de l’un d’eux. Cette convention évite que les héritiers du défunt, qui deviendraient alors les nouveaux propriétaires indivis, aient droit de provoquer la vente du bien.

Bon à savoir : La cession de parts dans un couple en union libre ne peut pas bénéficier du taux réduit appliqué aux couples mariés ou pacsés. Le rachat de la part du logement familial à son conjoint sera donc soumis aux droits d’enregistrement (partie des “frais de notaires”) au taux normal.

Créer une SCI pour acheter sans être mariés

Avantages

Créer une société civile immobilière (SCI) peut être une bonne solution si vous souhaitez acheter un bien sans être mariés. Chacun devra apporter un capital équivalent à celui de la transaction. Les concubins détiennent des parts de la SCI, mais c’est cette dernière qui sera propriétaire du bien.

Ce dispositif permet de partager plus facilement le patrimoine même sans être mariés.

Par ailleurs, elle protège le concubin survivant dans le cadre d’une succession. Les héritiers ne peuvent pas vendre le bien aussi facilement que dans l’indivision.

Inconvénients

Créer une SCI n’est pourtant pas aussi simple que cela. Son fonctionnement est complexe et entraîne beaucoup de frais administratifs et comptables.

La transmission de patrimoine entre concubins entraîne des frais fiscaux conséquents, qu’il s’agisse de parts sociales ou d’indivision.

Montage juridique du démembrement croisé

Pour remédier aux problèmes de succession, il est toujours possible de réaliser un montage juridique de démembrement croisé, avec l’aide d’un notaire.

Le principe est de séparer l’usufruit de la nue-propriété. L’usufruit est un droit permettant à l’usufruitier de jouir d’un bien appartenant à une autre personne, le nu-propriétaire.

Le démembrement croisé permet de protéger le conjoint survivant et lui permettre de rester dans le logement jusqu’à son décès ou jusqu’à qu’il décide de vendre. De plus, les frais de succession sont allégés.

Attention, ce montage est complexe, il faut donc faire appel à une personne compétente pour le réaliser correctement, comme un notaire spécialisé.

Bon à savoir : si un défunt possède l’usufruit d’un bien et que son légataire est déjà nu-propriétaire, l’administration peut réintégrer la pleine propriété dans la succession.

Signer un pacte tontinier : une solution séduisante mais limitée

La tontine, une pratique ancienne mais peu connue, peut s’avérer pratique pour acheter un bien entre concubins en dehors du mariage. Il s’agit d’un pacte conclu entre deux acheteurs (dans le cadre d’un achat en couple) convenant que la pleine propriété du bien acheté reviendra au dernier survivant. Ainsi, l’acheteur est considéré comme l’unique propriétaire du bien si l’autre acquéreur venait à décéder.

Les héritiers du défunt n’ont aucun droit sur la propriété car elle n’entre pas dans la succession.

Pour être exonéré de droits de succession, il faut réunir deux conditions :

le bien doit constituer la résidence principale des concubins au moment du décès.
la valeur du bien ne doit pas être supérieure à 76 000 euros lors du décès, pour prétendre à l’exonération de frais. Un plafond assez contraignant pour l’achat d’un logement familial.

Une des autres conditions impliquées par la tontine est qu’il faut l’accord des deux propriétaires pour vendre le bien, ou attendre le trépas de l’un d’eux.

Est-ce qu’être pacsés change quelque chose pour acheter sans être mariés ?

En ce qui concerne l’achat immobilier à proprement parler, pas vraiment. Il s’agit d’un achat en indivision comme vu ci-dessus.

Cependant, cela peut changer la situation des concubins en cas de décès, lors de la succession. La part de la succession revenant au partenaire pacsé survivant est exonéré de droit.

En cas de transmission par donation, le patrimoine est soumis aux droits de mutation, après un abattement, appelé abattement conjoint. Après abattement, un barème progressif est appliqué aux couples mariés ou pacsés pour calculer la part nette taxable.

Pour des partenaires non-pacsés, la transmission du patrimoine est soumise à un taux de 60 % de taxe sans abattement. Une différence qui n’est pas anodine.

Conclusion

Il est donc tout à fait possible d’acheter sans être mariés en choisissant la formule la plus sûre pour protéger votre bien. Néanmoins, le fait ne pas être pacsés ou mariés entraîne des complications en cas de séparation ou de décès, qu’il s’agit d’anticiper.

Pour aller plus loin

Acquisition

L’avant-contrat de vente immobilière : un compromis qui vous engage

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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L'avant-contrat de vente immobilière : un compromis qui vous engage

Un des moments clé de votre projet immobilier est celui où vous signez la promesse de vente, le compromis de vente, aussi connu sous le nom d’avant-contrat.

Comme son nom l’indique, cet avant-contrat est bien un contrat. Ce qui signifie que, comme tout contrat, cette étape légale vous engage. Elle vient en effet avec son lot d’obligations.

Le rôle de ce contrat préliminaire est de préparer la conclusion de l’acte authentique et définitif de vente. L’avant-contrat de vente peut être une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente et d’achat. Nous allons vous expliquer les tenants et aboutissants de chacun de ces documents, dans cet article.

Qu'est-ce que l'avant-contrat ?

L’avant-contrat officialise l’accord des deux parties (acheteur et vendeur) sur les principes de la vente et définit également les conditions suspensives qui s’appliquent.

C’est grâce à l’avant-contrat qu’un accord est fixé entre les deux parties, le temps que certaines conditions se réalisent. Notamment le temps que l’acquéreur trouve l’organisme qui lui autorise le financement du bien. Mais aussi le délai nécessaire au notaire pour effectuer les formalités liées à la vente (obtention de l’état hypothécaire, purge des éventuels droits de préemption, etc.).

Qui se charge de rédiger l'avant-contrat ?

Nous vous conseillons de faire rédiger votre avant contrat de vente :

soit par un notaire ;
soit par l’agent immobilier qui est responsable de la vente du bien.

Mieux vaut faire appel à ces professionnels aguerris, car le droit immobilier est complexe et la confection d’un avant-contrat requiert de respecter certaines règles. Il s’agit aussi d’y apporter des documents précis à annexer avec la rédaction de clauses qui doivent être rédigées avec soin, afin de protéger vendeur et acheteur.

Nous reviendrons sur les clauses un peu plus bas dans cet article, mais intéressons-nous d’abord au délai de rétractation.

Le délai de rétractation de l'avant-contrat

En tant qu’acheteur, le fait de signer un avant-contrat vous permet de bénéficier d’un délai de rétractation qui a été porté, par la Loi Macron, de 7 à 10 jours.

À savoir :

Une fois l’avant-contrat signé, vous avez 10 jours pour changer d’avis. Vous pouvez ainsi revenir sur votre décision, sans que cela engage des frais ou un coût vis-à-vis du vendeur du bien immobilier.
Le délai de rétractation débute le lendemain de la première présentation du courrier recommandé (ou de l’acte d’huissier) vous notifiant l’avant-contrat.
Si vous décidez d’exercer votre droit de rétractation, vous devez envoyer votre demande par lettre recommandée avec avis de réception, en prenant soin de le faire avant que le délai des 10 jours ne soit écoulé. Si vous aviez fait un dépôt de garantie, sa restitution se ferait sous un délai de 21 jours.

Les deux types d'avant-contrat de vente immobilière

Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent au minimum comporter les informations prévues par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (pris en application de la loi Alur).

Il est notamment obligatoire d’inscrire la description pièce par pièce, des sols, des murs, des plafonds, des équipements et des meubles de l’appartement. Il doit y avoir un inventaire des clés permettant d’accéder au logement et aux pièces annexes.

La promesse unilatérale de vente

Il s’agit d’un avant-contrat où le vendeur s’engage unilatéralement à vendre à l’acquéreur. Pourquoi « unilatéral » ? Parce que seul le vendeur est engagé par la promesse de vente. Cela revient à dire que l’acheteur devient prioritaire pour acquérir le bien, dans la limite du délai fixé par le contrat. Si le vendeur ne respecte pas ce qui est fixé par l’avant-contrat, l’acquéreur peut saisir le Tribunal de Grande Instance.

À la signature de l’avant-contrat, il peut être demandé à l’acheteur de verser une « indemnité d’immobilisation » dont le montant est fixé par les deux parties. Cette indemnité représente de 5 à 10 % du prix de vente.

Cette somme est rendue à l’acquéreur si une des conditions suspensives n’est pas réalisée dans les délais (si le financement n’a pas été trouvé par exemple), sauf si cette non-réalisation est liée à une faute de l’acquéreur. Dans cette situation, le vendeur peut conserver l’indemnité d’immobilisation.

Si l’acquéreur décide d’acquérir le bien, l’indemnité d’immobilisation est considérée comme un acompte sur le prix de vente.

Le compromis de vente

Vous connaissez certainement le terme « compromis de vente » mais le terme « promesse synallagmatique » est plus confidentiel. Le compromis de vente est différent de la promesse unilatérale de vente puisqu‘il engage les deux parties dans la vente : le vendeur s’engage à vendre à l’acquéreur et l’acquéreur s’engage d’acheter au vendeur, à la réalisation des clauses suspensives.

Ce contrat a pour conséquence de mettre les parties d’accord sur la chose et le prix. Ainsi, la promesse de vente vaut vente.

S’il arrive qu’une des deux parties se désiste de la vente durant la promesse, l’autre partie se voit en droit de saisir le Tribunal de Grande Instance pour faire constater la réalisation de la vente.

La plupart des avant-contrats contiennent une clause pénale. Cette clause a pour objet de prévoir qu’en cas de défaillance de l’une des parties, l’autre peut saisir le juge pour constater :

soit la résolution de la vente (cette solution permet d’assurer aux parties que chacune est désormais libre de tout engagement) ;
soit la réalisation forcée de la vente.

Dans les deux cas, la partie défaillante verse à l’autre partie une indemnité dont le montant est préalablement fixé par les parties dans la clause pénale.

Dès la signature du compromis, l’acquéreur verse au notaire, ou à l’agent immobilier, un montant qui n’excède généralement pas 5 % du prix. C’est la preuve qu’il s’engage dans la vente. La somme versée servira d’acompte sur le prix de vente quand celle-ci est conclue.

Les clauses de l'avant-contrat

Clauses restrictives

Les clauses restrictives de l’avant-contrat empêchent l’exécution du contrat définitif. Les deux parties : vendeur et acheteur, sont libres de choisir et définir la rédaction de ces clauses.

On trouve, par exemple, la clause concernant l’obtention d’un crédit immobilier par l’acheteur. Dans le cas où il n’obtient pas son prêt, le compromis de vente sera annulé et l’acquéreur n’aura pas à verser de dommages et intérêts.

Clauses de dédit

Les clauses de dédit donnent la possibilité à chacune des parties de renoncer au contrat. La partie qui renonce devra s’acquitter du versement d’une somme d’argent qui a été fixée en amont. Cela peut s’apparenter à des arrhes qui sont gérées par le notaire.

Deux scénarios probables :

Dans le cas où l’acheteur se dédit (ce qui veut dire qu’il ne va pas acheter le bien), le vendeur garde les arrhes.
Si c’est le vendeur qui décide de ne pas poursuivre la vente, il devra verser le double des arrhes à l’acheteur.

Clauses suspensives

Les clauses suspensives sont extrêmement employées dans les promesses de vente, notamment en ce qui concerne les conditions de financement. Ces clauses permettent de suspendre l’exécution du contrat jusqu’au moment où les événements prévus se mettent en place.

Sachez qu’il existe une seule condition suspensive obligatoire : l’obtention de votre prêt immobilier.

En effet, si votre acquéreur compte financer l’achat du bien avec un crédit immobilier, il peut se désengager de l’avant-contrat si jamais il n’obtient pas une réponse positive de sa banque. Dans ce cas, il pourra récupérer intégralement l’argent qui avait été immobilisé, et ce, sans régler aucune pénalité.

L’avant-contrat de vente immobilière : une garantie bipartite

Vous l’aurez compris, le fait de signer un avant-contrat n’est pas une chose anodine. Si vous êtes acheteur, cela vous engage vis-à-vis du vendeur et inversement. C’est donc un moment important qui vous amène à bien peser vos décisions.

Cela dit, le fait de bien comprendre les différentes clauses est un atout pour faire des choix éclairés. Mais le plus sûr reste de vous faire accompagner dans la rédaction de l’avant-contrat par des professionnels qualifiés qui sont à même de vous prodiguer les meilleurs conseils.

Pour aller plus loin

Acquisition

Offre d’achat immobilier : à quoi vous engage-t-elle ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Comment fonctionne l’offre d’achat d’un bien immobilier ?

À la recherche d’un nouveau bien immobilier, vous pensez être tombé sur la perle rare ? Pour être sûr que la vente ne vous passe pas sous le nez, vous pouvez réaliser une offre d’achat verbale ou écrite. Attention toutefois, il y a quelques conditions à connaître si vous êtes un acheteur potentiel. L’offre d’achat par écrit vous engage auprès du vendeur, ce qui n’est pas sans risques. Avant de vous lancer dans les négociations, découvrez exactement en quoi consiste ce type d’offre et les précautions à prendre.

Qu’est-ce qu’une offre d’achat : définition

Lorsqu’un candidat à l’achat souhaite réserver un bien immobilier, il peut faire une offre de prix, appelée offre d’achat. Cette dernière peut prendre plusieurs formes : orale ou écrite. Le prix proposé est le plus souvent inférieur au prix de vente affiché. Une offre écrite possède une valeur juridique et engage l’acquéreur potentiel à honorer la vente si le vendeur du bien accepte les conditions et le prix fixé par l’acheteur.

Cependant, l’offre d’achat est moins formelle qu’une promesse de vente. En cas de non-conclusion de la vente, cela peut engendrer des difficultés juridiques dont nous allons vous exposer les détails.

Droits et engagements de l’acquéreur suite à une offre d’achat

En cas d’acceptation du vendeur

D’après l’article 1583 du Code Civil concernant la propriété « la vente est parfaite (…) dès que l’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Concrètement, lorsque le vendeur du bien immobilier accepte votre offre d’achat telle quelle, sans apporter de modifications aux conditions et au prix proposés par l’acquéreur, la vente est considérée comme conclue aux yeux de la loi. Cela, seulement si le vendeur a formalisé sa décision par écrit.

L’acquéreur ayant fait l’offre est donc réellement engagé et ne peut théoriquement pas se rétracter. Pourtant, certaines personnes proposent une offre d’achat sans penser qu’elles s’engagent de façon aussi définitive, avant même d’avoir éclairci certains points sur la propriété. Il peut s’agir d’évaluer les coût des travaux de rénovation, de connaître l’existence ou non d’une servitude ou bien de la fixation de la date de libération des lieux, etc.

En cas d’hésitation ou du refus de l’acheteur après acceptation du vendeur, ce dernier peut exiger de lui qu’il tienne ses engagements. Dans le cas contraire, il peut demander des dommages et intérêts.

Bon à savoir : si en théorie le vendeur peut faire valoir l’offre d’achat comme preuve d’achat, ce dernier n’a en réalité que peu intérêt à rentrer dans une bataille juridique. En pratique, il est donc rare qu’un vendeur engage des poursuites judiciaires à cause de cela.

En cas de refus ou contre-proposition du vendeur

Une fois que l’offre d’achat écrite est parvenue au vendeur, celui-ci a la possibilité de la refuser ou de faire une contre-proposition. Dans l’un ou l’autre de ces cas de figure, l’offre antérieure est considérée comme caduque et l’acheteur est libéré de ses engagements.

L’offre peut contenir une durée maximum pour que le vendeur fasse part de son acceptation ou livre une contre-offre. En cas de dépassement du délai, cela annule l’offre et l’acheteur peut à nouveau refuser d’y donner suite.

En théorie, sans mention de la durée, et tant que le vendeur n’a pas envoyé de réponse favorable, l’acheteur peut changer d’avis et se rétracter.

Les précautions à prendre lors d’une négociation pour l’achat d’un bien immobilier

Privilégier l’offre d’achat orale

Si vous souhaitez faire part de votre intérêt au vendeur sans vous engager définitivement, mieux vaut faire votre offre d’achat de façon plus informelle, à l’oral. Ce type d’offre n’a pas de valeur juridique et vous laisse le temps de préciser les conditions accessoires à l’achat. Une fois que le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord sur les différentes conditions de vente du bien immobilier, ils peuvent la concrétiser par la signature de l’avant-contrat. Il s’agit d’un contrat provisoire qui fixe les règles de la négociation du contrat définitif.

Prévoir les conditions suspensives

Si pour ne pas louper la vente, vous vous voyez obligé de faire une offre d’achat écrite, vous devez prendre des précautions et insérer certaines mentions. Préciser la durée de l’offre, en général huit à quinze jours : si le vendeur dépasse les délais impartis pour répondre, l’offre d’achat pourra être annulée. Indiquer les modalités de réponse : courrier recommandé avec accusé de réception. Obtention du prêt : mentionnez que la vente ne pourra être définitive que sous réserve de l’obtention d’un prêt immobilier dont les modalités seront à spécifier dans l’avant-contrat. Ajouter une mention précisant que la vente sera annulée en cas d’absence de réponse dans les délais précisés.

Faire appel au droit de rétractation

Même lorsqu’un avant-contrat a été signé, l’acquéreur peut faire jouer le délai de rétractation de dix jours dont il est légalement bénéficiaire. Ainsi, si l’offre d’achat équivaut à un avant-contrat, il peut théoriquement invoquer ce droit. Néanmoins, il est préférable de ne pas prendre de risque et de bien réfléchir avant de faire une offre par écrit.

Bilan des risques et des droits de l’acheteur du bien immobilier

Si vous êtes l’acquéreur potentiel et que votre offre de prix a été acceptée par le vendeur dans les délais impartis, vous êtes théoriquement engagé à respecter votre promesse d’achat. Néanmoins, vous pouvez arguer que vous avez le droit à un délai de rétractation tout comme lors de la signature d’un avant-contrat ou que vous n’avez pas obtenu le prêt nécessaire au paiement du bien immobilier. Enfin, les vendeurs ne tirent pas d’avantages à forcer la vente en raison des coups et des procédures à rallonge. Prendre ses précautions et honorer ses engagements reste néanmoins la meilleure des solutions.

Comment rédiger une offre d’achat ?

Pour bien rédiger une offre d’achat d’un bien immobilier, vous devez indiquer le prix auquel vous souhaitez conclure la vente. Vous pouvez également décrire le type de bien et les spécificités de la propriété que vous voulez acquérir. N’oubliez pas d’ajouter les clauses suspensives que nous avons exposées plus haut, mais aussi le moyen de financement (fonds propres ou prêt immobilier), le délai de rétractation dont vous bénéficiez (en général dix jours), mais aussi la mention sur l’annulation de la vente en cas de réponse après le délai fixé. Enfin, mentionnez que la vente ne pourra être définitive qu’après la signature de l’avant-contrat.

Pour aller plus loin

Acquisition

Que faut-il vérifier avant d’acheter un bien immobilier ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Que faut-il vérifier avant d’acheter un bien immobilier ?

Il est très important avant d’acheter un bien immobilier, que ce soit un appartement ou une maison, de prendre ses précautions en vérifiant a minima les points que nous allons décrire dans cet article.

Acheter sa résidence principale, c’est se sécuriser… Investir dans l’immobilier, c’est s’enrichir… Cela évidemment à condition de ne pas faire de mauvais achats comme cela arrive régulièrement pour des particuliers non avertis.

L’importance de bien peser les bons avantages et les inconvénients d’un bien immobilier

Certains critères sont importants dans certaines villes, comme par exemple, la proximité du métro dans Paris. Ce critère a beaucoup moins d’impact dans la banlieue parisienne où la tolérance liée à la proximité d’un train ou du métro et de l’ordre de 10 minutes. Pour un parisien ces 10 minutes sont une éternité.

Voici quelques facteurs à titre d’exemple permettant de valoriser de manière significative une maison par rapport à une autre :

Le sous-sol total

À ne pas confondre avec une cave non accessible en voiture, le sous-sol total est un critère important pour une maison.

La mansarde à l’étage

Pour beaucoup de monde, il est important de ne pas avoir de mansarde à l’étage.

Comme beaucoup de maison construite depuis 1960, les chambres souvent situées à l’étage sont sous la toiture et permet généralement d’y fondre des placards.

Même si les chambres peuvent être grandes, ce type de caractéristiques devient un défaut important comparé à une maison qui n’a pas de mansarde à l’étage.

La mitoyenneté

Pouvoir faire le tour de la maison est une chose, pouvoir le faire des deux côtés en est une autre.

La mitoyenneté est manifestement un critère impactant à la hausse une maison.

Attention : ce critère est important à condition d’être dans un secteur où les terrains de la commune aussi entre 250 et 450 m².

Il est important de déterminer, dans le secteur dans lequel vous souhaitez acheter, les critères importants pour le bien en question. Il n’y a pas de vérité absolue applicable à tous les biens de France. Par contre, avec un quelques visites avec votre agent immobilier vous pourrez avoir des informations complémentaires d’un professionnel pour faire le bon choix en fonction de votre budget.

Vérifier le cadastre

Il est important pour l’achat d’une maison de vérifier que l’intégralité des structures bâties (Maison, garage, dépendances…) sont bien déclarées sur le cadastre.

Cela évite de se retrouver dans une vente bloquée par un vendeur qui a apporté des modifications sans obtenir les autorisations nécessaires.

Cela arrive régulièrement à la suite d’un manque de connaissance juridique du vendeur qui pensait simplement être chez lui et qu’il était libre. D’ailleurs, il vous présentera souvent l’agrandissement avec fierté sans douter que la démarche est problématique à la revente.

Vérifier en mairie ou chez le notaire les projets avoisinants

Il est possible d’enquêter auprès des voisins, de la mairie, des commerçants ou du notaire pour savoir si autour du bien, il y a des projets d’aménagement qui pourront, une fois réalisés, dévaloriser le bien.

Cette petite enquête est un moyen simple de se prémunir d’un changement de situation non souhaité avant l’acquisition.

Vérifier les prestations d’un appartement

Les éléments à vérifier pour un appartement sont un peu différents de ceux d’une maison.

L’isolation des murs et des sols entre les appartements

Il est important de vérifier l’isolation sonore pour éviter toutes gènes. Cette vérification est d’autant plus importante quand l’immeuble est daté des année 30.

Le plus simple est de commencer par faire le test avec votre compagnon pour savoir si entre les parties communes et l’appartement l’isolation est bonne. Il suffit de parler avec une voix un peu plus élevée qu’une discussion normale, la porte fermée, pour savoir si l’isolation fait son travail.

En visitant en fin de journée, les voisins sont souvent en activité avec les enfants qui rentrent de l’école, etc… c’est le bon moment pour ne plus faire de bruit pendant quelques minutes pour se faire une idée de l’isolation phonique de l’immeuble.

Vérifier l’isolation thermique

L’isolation thermique de l’immeuble est un critère permettant de limiter fortement l’apparition d’humidité.

Pour vérifier, un geste simple est de taper avec la main fermée sur les murs donnant sur l’extérieur.

Si ça sonne creux, une isolation est présente, si on tape sur le mur de l’immeuble directement et que ça ne raisonne pas, c’est qu’il n’y a pas d’isolation.

Le manque d’isolation peut être très embêtant quand les écarts de température intérieur / extérieur sont importants (En hiver par exemple). Le choc thermique attire la condensation sur les murs venant dégrader les finitions intérieures ainsi que l’air de l’appartement.

Les charges énergétiques sont-elles inclues dans les charges ?

Acheter un appartement sans faire attention aux charges de copropriété est un piège classique.

Le premier geste est de vérifier si les charges énergétiques sont inclues dans les charges de l’immeuble. Pour cela, il faut demander la régularisation de charge de l’année passée.

S’il y a le gaz ou l’eau, cela sera clairement indiqué.

Quand les charges sont comprises, la consommation est parfaitement imputée avec un système de relevé de compteurs que le syndic fait pour vous.

Cette analyse permet de comparer avec précision les charges de copropriété entre deux immeubles en retranchant ce type de charges du calcul.

Vérifier les prestations d’une maison

Vérifier la toiture et les autres parties de la maison

L’idéal si la maison vous plait, est de faire une contre visite avec un ou plusieurs entrepreneurs permettant de vérifier l’état de la toiture ou d’autres parties de la maison.

Cela permettra de prévenir les éventuelles surprises budgétaires.

Vérifier que l’entretien de la chaudière

La chaudière est une pièce maitresse d’une maison. Cette pièce coûte généralement entre 2000 et 8000 euros en fonction du modèle. Il faut donc vérifier que la visite de contrôle annuelle liée au contrat d’entretien est bien faite correctement et que tout est conforme.

Vérifier le vis-à-vis

Vérifier le vis-à-vis en été quand les arbres sont fournis ne suffit pas, il faut aussi prendre en compte que pendant une partie importante de l’année, il n’y a plus de feuillage.

Vérifier le montant de la taxe foncière

La taxe foncière est un point très important puisqu’elle représente souvent plus de 1500 euros. Pour éviter toute surprise faite la demande auprès du propriétaire ou de l’agence de ce document pour vérifier le montant.

Relire le résumé des diagnostics immobiliers

Il est important de lire ce résumé situé sur l’une des premières pages pour bien mesurer les anomalies. Pour plus de précision demandez à votre entrepreneur ou votre agent immobilier l’explication des anomalies.