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Comment fonctionne l’offre d’achat d’un bien immobilier ?

À la recherche d’un nouveau bien immobilier, vous pensez être tombé sur la perle rare ? Pour être sûr que la vente ne vous passe pas sous le nez, vous pouvez réaliser une offre d’achat verbale ou écrite. Attention toutefois, il y a quelques conditions à connaître si vous êtes un acheteur potentiel. L’offre d’achat par écrit vous engage auprès du vendeur, ce qui n’est pas sans risques. Avant de vous lancer dans les négociations, découvrez exactement en quoi consiste ce type d’offre et les précautions à prendre.  

Qu’est-ce qu’une offre d’achat : définition

 Lorsqu’un candidat à l’achat souhaite réserver un bien immobilier, il peut faire une offre de prix, appelée offre d’achat. Cette dernière peut prendre plusieurs formes : orale ou écrite. Le prix proposé est le plus souvent inférieur au prix de vente affiché.   Une offre écrite possède une valeur juridique et engage l’acquéreur potentiel à honorer la vente si le vendeur du bien accepte les conditions et le prix fixé par l’acheteur.

Cependant, l’offre d’achat est moins formelle qu’une promesse de vente. En cas de non-conclusion de la vente, cela peut engendrer des difficultés juridiques dont nous allons vous exposer les détails.   

Droits et engagements de l’acquéreur suite à une offre d’achat

En cas d’acceptation du vendeur

D’après l’article 1583 du Code Civil concernant la propriété « la vente est parfaite (…) dès que l’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Concrètement, lorsque le vendeur du bien immobilier accepte votre offre d’achat telle quelle, sans apporter de modifications aux conditions et au prix proposés par l’acquéreur, la vente est considérée comme conclue aux yeux de la loi. Cela, seulement si le vendeur a formalisé sa décision par écrit.

L’acquéreur ayant fait l’offre est donc réellement engagé et ne peut théoriquement pas se rétracter. Pourtant, certaines personnes proposent une offre d’achat sans penser qu’elles s’engagent de façon aussi définitive, avant même d’avoir éclairci certains points sur la propriété. Il peut s’agir d’évaluer les coût des travaux de rénovation, de connaître l’existence ou non d’une servitude ou bien de la fixation de la date de libération des lieux, etc.

En cas d’hésitation ou du refus de l’acheteur après acceptation du vendeur, ce dernier peut exiger de lui qu’il tienne ses engagements. Dans le cas contraire, il peut demander des dommages et intérêts.

Bon à savoir : si en théorie le vendeur peut faire valoir l’offre d’achat comme preuve d’achat, ce dernier n’a en réalité que peu intérêt à rentrer dans une bataille juridique. En pratique, il est donc rare qu’un vendeur engage des poursuites judiciaires à cause de cela.   

En cas de refus ou contre-proposition du vendeur

Une fois que l’offre d’achat écrite est parvenue au vendeur, celui-ci a la possibilité de la refuser ou de faire une contre-proposition. Dans l’un ou l’autre de ces cas de figure, l’offre antérieure est considérée comme caduque et l’acheteur est libéré de ses engagements.

L’offre peut contenir une durée maximum pour que le vendeur fasse part de son acceptation ou livre une contre-offre. En cas de dépassement du délai, cela annule l’offre et l’acheteur peut à nouveau refuser d’y donner suite.

En théorie, sans mention de la durée, et tant que le vendeur n’a pas envoyé de réponse favorable, l’acheteur peut changer d’avis et se rétracter.

Les précautions à prendre lors d’une négociation pour l’achat d’un bien immobilier

Privilégier l’offre d’achat orale

Si vous souhaitez faire part de votre intérêt au vendeur sans vous engager définitivement, mieux vaut faire votre offre d’achat de façon plus informelle, à l’oral. Ce type d’offre n’a pas de valeur juridique et vous laisse le temps de préciser les conditions accessoires à l’achat. Une fois que le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord sur les différentes conditions de vente du bien immobilier, ils peuvent la concrétiser par la signature de l’avant-contrat. Il s’agit d’un contrat provisoire qui fixe les règles de la négociation du contrat définitif.   

Prévoir les conditions suspensives

  Si pour ne pas louper la vente, vous vous voyez obligé de faire une offre d’achat écrite, vous devez prendre des précautions et insérer certaines mentions.   Préciser la durée de l’offre, en général huit à quinze jours : si le vendeur dépasse les délais impartis pour répondre, l’offre d’achat pourra être annulée.  Indiquer les modalités de réponse : courrier recommandé avec accusé de réception.  Obtention du prêt : mentionnez que la vente ne pourra être définitive que sous réserve de l’obtention d’un prêt immobilier dont les modalités seront à spécifier dans l’avant-contrat. Ajouter une mention précisant que la vente sera annulée en cas d’absence de réponse dans les délais précisés.   

Faire appel au droit de rétractation

Même lorsqu’un avant-contrat a été signé, l’acquéreur peut faire jouer le délai de rétractation de dix jours dont il est légalement bénéficiaire. Ainsi, si l’offre d’achat équivaut à un avant-contrat, il peut théoriquement invoquer ce droit. Néanmoins, il est préférable de ne pas prendre de risque et de bien réfléchir avant de faire une offre par écrit.   

Bilan des risques et des droits de l’acheteur du bien immobilier

Si vous êtes l’acquéreur potentiel et que votre offre de prix a été acceptée par le vendeur dans les délais impartis, vous êtes théoriquement engagé à respecter votre promesse d’achat. Néanmoins, vous pouvez arguer que vous avez le droit à un délai de rétractation tout comme lors de la signature d’un avant-contrat ou que vous n’avez pas obtenu le prêt nécessaire au paiement du bien immobilier. Enfin, les vendeurs ne tirent pas d’avantages à forcer la vente en raison des coups et des procédures à rallonge. Prendre ses précautions et honorer ses engagements reste néanmoins la meilleure des solutions.  

Comment rédiger une offre d’achat ?

Pour bien rédiger une offre d’achat d’un bien immobilier, vous devez indiquer le prix auquel vous souhaitez conclure la vente. Vous pouvez également décrire le type de bien et les spécificités de la propriété que vous voulez acquérir. N’oubliez pas d’ajouter les clauses suspensives que nous avons exposées plus haut, mais aussi le moyen de financement (fonds propres ou prêt immobilier), le délai de rétractation dont vous bénéficiez (en général dix jours), mais aussi la mention sur l’annulation de la vente en cas de réponse après le délai fixé. Enfin, mentionnez que la vente ne pourra être définitive qu’après la signature de l’avant-contrat.

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