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L'avant-contrat de vente immobilière : un compromis qui vous engage

Un des moments clé de votre projet immobilier est celui où vous signez la promesse de vente, le compromis de vente, aussi connu sous le nom d’avant-contrat. 

Comme son nom l’indique, cet avant-contrat est bien un contrat. Ce qui signifie que, comme tout contrat, cette étape légale vous engage. Elle vient en effet avec son lot d’obligations.

Le rôle de ce contrat préliminaire est de préparer la conclusion de l’acte authentique et définitif de vente. L’avant-contrat de vente peut être une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente et d’achat. Nous allons vous expliquer les tenants et aboutissants de chacun de ces documents, dans cet article.

Qu'est-ce que l'avant-contrat ?

L’avant-contrat officialise l’accord des deux parties (acheteur et vendeur) sur les principes de la vente et définit également les conditions suspensives qui s’appliquent.

C’est grâce à l’avant-contrat qu’un accord est fixé entre les deux parties, le temps que certaines conditions se réalisent. Notamment le temps que l’acquéreur trouve l’organisme qui lui autorise le financement du bien. Mais aussi le délai nécessaire au notaire pour effectuer les formalités liées à la vente (obtention de l’état hypothécaire, purge des éventuels droits de préemption, etc.).

Qui se charge de rédiger l'avant-contrat ?

Nous vous conseillons de faire rédiger votre avant contrat de vente :

  • soit par un notaire ;
  • soit par l’agent immobilier qui est responsable de la vente du bien. 

Mieux vaut faire appel à ces professionnels aguerris, car le droit immobilier est complexe et la confection d’un avant-contrat requiert de respecter certaines règles. Il s’agit aussi d’y apporter des documents précis à annexer avec la rédaction de clauses qui doivent être rédigées avec soin, afin de protéger vendeur et acheteur. 

Nous reviendrons sur les clauses un peu plus bas dans cet article, mais intéressons-nous d’abord au délai de rétractation.

Le délai de rétractation de l'avant-contrat

En tant qu’acheteur, le fait de signer un avant-contrat vous permet de bénéficier d’un délai de rétractation qui a été porté, par la Loi Macron, de 7 à 10 jours. 

À savoir :

  • Une fois l’avant-contrat signé, vous avez 10 jours pour changer d’avis. Vous pouvez ainsi revenir sur votre décision, sans que cela engage des frais ou un coût vis-à-vis du vendeur du bien immobilier.
  • Le délai de rétractation débute le lendemain de la première présentation du courrier recommandé (ou de l’acte d’huissier) vous notifiant l’avant-contrat.
  • Si vous décidez d’exercer votre droit de rétractation, vous devez envoyer votre demande par lettre recommandée avec avis de réception, en prenant soin de le faire avant que le délai des 10 jours ne soit écoulé. Si vous aviez fait un dépôt de garantie, sa restitution se ferait sous un délai de 21 jours.

Les deux types d'avant-contrat de vente immobilière

Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent au minimum comporter les informations prévues par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (pris en application de la loi Alur).

Il est notamment obligatoire d’inscrire la description pièce par pièce, des sols, des murs, des plafonds, des équipements et des meubles de l’appartement. Il doit y avoir un inventaire des clés permettant d’accéder au logement et aux pièces annexes.

La promesse unilatérale de vente

Il s’agit d’un avant-contrat où le vendeur s’engage unilatéralement à vendre à l’acquéreur. Pourquoi “unilatéral” ? Parce que seul le vendeur est engagé par la promesse de vente. Cela revient à dire que l’acheteur devient prioritaire pour acquérir le bien, dans la limite du délai fixé par le contrat. Si le vendeur ne respecte pas ce qui est fixé par l’avant-contrat, l’acquéreur peut saisir le Tribunal de Grande Instance.

À la signature de l’avant-contrat, il peut être demandé à l’acheteur de verser une “indemnité d’immobilisation” dont le montant est fixé par les deux parties. Cette indemnité représente de 5 à 10 % du prix de vente.

Cette somme est rendue à l’acquéreur si une des conditions suspensives n’est pas réalisée dans les délais (si le financement n’a pas été trouvé par exemple), sauf si cette non-réalisation est liée à une faute de l’acquéreur. Dans cette situation, le vendeur peut conserver l’indemnité d’immobilisation.

Si l’acquéreur décide d’acquérir le bien, l’indemnité d’immobilisation est considérée comme un acompte sur le prix de vente.

Le compromis de vente

Vous connaissez certainement le terme “compromis de vente” mais le terme “promesse synallagmatique” est plus confidentiel. Le compromis de vente est différent de la promesse unilatérale de vente puisqu‘il engage les deux parties dans la vente : le vendeur s’engage à vendre à l’acquéreur et l’acquéreur s’engage d’acheter au vendeur, à la réalisation des clauses suspensives.

Ce contrat a pour conséquence de mettre les parties d’accord sur la chose et le prix. Ainsi, la promesse de vente vaut vente.

S’il arrive qu’une des deux parties se désiste de la vente durant la promesse, l’autre partie se voit en droit de saisir le Tribunal de Grande Instance pour faire constater la réalisation de la vente.

La plupart des avant-contrats contiennent une clause pénale. Cette clause a pour objet de prévoir qu’en cas de défaillance de l’une des parties, l’autre peut saisir le juge pour constater :

  • soit la résolution de la vente (cette solution permet d’assurer aux parties que chacune est désormais libre de tout engagement) ;
  • soit la réalisation forcée de la vente.

Dans les deux cas, la partie défaillante verse à l’autre partie une indemnité dont le montant est préalablement fixé par les parties dans la clause pénale.

Dès la signature du compromis, l’acquéreur verse au notaire, ou à l’agent immobilier, un montant qui n’excède généralement pas 5 % du prix. C’est la preuve qu’il s’engage dans la vente. La somme versée servira d’acompte sur le prix de vente quand celle-ci est conclue.

Les clauses de l'avant-contrat

Clauses restrictives

Les clauses restrictives de l’avant-contrat empêchent l’exécution du contrat définitif. Les deux parties : vendeur et acheteur, sont libres de choisir et définir la rédaction de ces clauses.

On trouve, par exemple, la clause concernant l’obtention d’un crédit immobilier par l’acheteur. Dans le cas où il n’obtient pas son prêt, le compromis de vente sera annulé et l’acquéreur n’aura pas à verser de dommages et intérêts.

Clauses de dédit

Les clauses de dédit donnent la possibilité à chacune des parties de renoncer au contrat. La partie qui renonce devra s’acquitter du versement d’une somme d’argent qui a été fixée en amont. Cela peut s’apparenter à des arrhes qui sont gérées par le notaire.

Deux scénarios probables :

  • Dans le cas où l’acheteur se dédit (ce qui veut dire qu’il ne va pas acheter le bien), le vendeur garde les arrhes. 
  • Si c’est le vendeur qui décide de ne pas poursuivre la vente, il devra verser le double des arrhes à l’acheteur.

Clauses suspensives

Les clauses suspensives sont extrêmement employées dans les promesses de vente, notamment en ce qui concerne les conditions de financement. Ces clauses permettent de suspendre l’exécution du contrat jusqu’au moment où les événements prévus se mettent en place.

Sachez qu’il existe une seule condition suspensive obligatoire : l’obtention de votre prêt immobilier. 

En effet, si votre acquéreur compte financer l’achat du bien avec un crédit immobilier, il peut se désengager de l’avant-contrat si jamais il n’obtient pas une réponse positive de sa banque. Dans ce cas, il pourra récupérer intégralement l’argent qui avait été immobilisé, et ce, sans régler aucune pénalité.

L’avant-contrat de vente immobilière : une garantie bipartite

Vous l’aurez compris, le fait de signer un avant-contrat n’est pas une chose anodine. Si vous êtes acheteur, cela vous engage vis-à-vis du vendeur et inversement. C’est donc un moment important qui vous amène à bien peser vos décisions. 

Cela dit, le fait de bien comprendre les différentes clauses est un atout pour faire des choix éclairés. Mais le plus sûr reste de vous faire accompagner dans la rédaction de l’avant-contrat par des professionnels qualifiés qui sont à même de vous prodiguer les meilleurs conseils.

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