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Acheter sans être mariés : les différents dispositifs à étudier

De plus en plus de couples non-mariés décident d’acheter un bien immobilier ensemble. Juridiquement, les frontières et la réglementation sont plus floues en cas de séparation ou de décès de l’un des conjoints. Que se passe-t-il au niveau de la succession ? Comment protéger le conjoint ? Est-il possible de vendre ? Tout dépend de la formule que vous utilisez pour acheter sans être mariés un bien immobilier. Découvrez les dispositifs existants pour les couples en union libre, pacsés ou non. 

L’indivision entre concubins propriétaires

Principes

Le principe de l’indivision permet à plusieurs personnes d’exercer un droit de propriété sur un même bien ou ensemble de biens, sans division matérielle des parts. Lorsqu’un bien est indivis, il n’est pas possible de répartir le bien en lots entre les propriétaires ou bien de vendre le bien sans l’accord des autres.  

Lorsque des concubins décident d’acheter sans être mariés un bien immobilier, ces derniers deviennent propriétaires indivis du logement familial. Cela ne veut pas dire qu’ils détiennent une part égale de la propriété. 

L’acte d’achat doit se charger de clarifier les proportions dans lesquelles chacun est propriétaire. Si vous choisissez cette solution, il est préférable que les parts correspondent à l’apport de chacun. 

Bon à savoir : Si la répartition est trop inégale, le Fisc peut considérer qu’il s’agit d’un don déguisé. Il peut donc réclamer des droits sur la donation, jusqu’à 60 % du capital.

Conditions pour vendre sans être mariés en indivision

En principe, l’indivision permet à chaque propriétaire de vendre sa part, car d’après le Code Civil, « nul n’est tenu de rester dans l’indivision » (article 815). Ainsi, si l’un des conjoints le décide, il peut vendre une partie de ce bien. Cela n’est pas le cas pour les couples mariés, puisqu’il faut un divorce pour pouvoir provoquer la vente s’il s’agit du logement familial. C’est l’inconvénient principal d’acheter sans être mariés en indivision.

 

Toutefois, les conjoints ont la possibilité de signer une convention d’indivision chez le notaire pour se protéger de ce risque. Elle permet d’interdire la vente durant la période où elle est en vigueur. Elle peut s’étendre jusqu’à 5 ans, et est renouvelable. Elle sert également à protéger la propriété des concubins en cas de décès de l’un d’eux. Cette convention évite que les héritiers du défunt, qui deviendraient alors les nouveaux propriétaires indivis, aient droit de provoquer la vente du bien. 

 

Bon à savoir : La cession de parts dans un couple en union libre ne peut pas bénéficier du taux réduit appliqué aux couples mariés ou pacsés. Le rachat de la part du logement familial à son conjoint sera donc soumis aux droits d’enregistrement (partie des “frais de notaires”) au taux normal.

Créer une SCI pour acheter sans être mariés

Avantages

Créer une société civile immobilière (SCI) peut être une bonne solution si vous souhaitez acheter un bien sans être mariés. Chacun devra apporter un capital équivalent à celui de la transaction. Les concubins détiennent des parts de la SCI, mais c’est cette dernière qui sera propriétaire du bien. 

Ce dispositif permet de partager plus facilement le patrimoine même sans être mariés. 

Par ailleurs, elle protège le concubin survivant dans le cadre d’une succession. Les héritiers ne peuvent pas vendre le bien aussi facilement que dans l’indivision. 

Inconvénients

Créer une SCI n’est pourtant pas aussi simple que cela. Son fonctionnement est complexe et entraîne beaucoup de frais administratifs et comptables. 

La transmission de patrimoine entre concubins entraîne des frais fiscaux conséquents, qu’il s’agisse de parts sociales ou d’indivision. 

Montage juridique du démembrement croisé

Pour remédier aux problèmes de succession, il est toujours possible de réaliser un montage juridique de démembrement croisé, avec l’aide d’un notaire. 

Le principe est de séparer l’usufruit de la nue-propriété. L’usufruit est un droit permettant à l’usufruitier de jouir d’un bien appartenant à une autre personne, le nu-propriétaire.

Le démembrement croisé permet de protéger le conjoint survivant et lui permettre de rester dans le logement jusqu’à son décès ou jusqu’à qu’il décide de vendre. De plus, les frais de succession sont allégés.

Attention, ce montage est complexe, il faut donc faire appel à une personne compétente pour le réaliser correctement, comme un notaire spécialisé.

Bon à savoir : si un défunt possède l’usufruit d’un bien et que son légataire est déjà nu-propriétaire, l’administration peut réintégrer la pleine propriété dans la succession.

Signer un pacte tontinier : une solution séduisante mais limitée

La tontine, une pratique ancienne mais peu connue, peut s’avérer pratique pour acheter un bien entre concubins en dehors du mariage. Il s’agit d’un pacte conclu entre deux acheteurs (dans le cadre d’un achat en couple) convenant que la pleine propriété du bien acheté reviendra au dernier survivant. Ainsi, l’acheteur est considéré comme l’unique propriétaire du bien si l’autre acquéreur venait à décéder. 

Les héritiers du défunt n’ont aucun droit sur la propriété car elle n’entre pas dans la succession. 

Pour être exonéré de droits de succession, il faut réunir deux conditions :

  • le bien doit constituer la résidence principale des concubins au moment du décès.
  • la valeur du bien ne doit pas être supérieure à 76 000 euros lors du décès, pour prétendre à l’exonération de frais. Un plafond assez contraignant pour l’achat d’un logement familial. 

Une des autres conditions impliquées par la tontine est qu’il faut l’accord des deux propriétaires pour vendre le bien, ou attendre le trépas de l’un d’eux. 

Est-ce qu’être pacsés change quelque chose pour acheter sans être mariés ?

En ce qui concerne l’achat immobilier à proprement parler, pas vraiment. Il s’agit d’un achat en indivision comme vu ci-dessus. 

Cependant, cela peut changer la situation des concubins en cas de décès, lors de la succession. La part de la succession revenant au partenaire pacsé survivant est exonéré de droit. 

En cas de transmission par donation, le patrimoine est soumis aux droits de mutation, après un abattement, appelé abattement conjoint. Après abattement, un barème progressif est appliqué aux couples mariés ou pacsés pour calculer la part nette taxable. 

Pour des partenaires non-pacsés, la transmission du patrimoine est soumise à un taux de 60 % de taxe sans abattement. Une différence qui n’est pas anodine.

Conclusion

Il est donc tout à fait possible d’acheter sans être mariés en choisissant la formule la plus sûre pour protéger votre bien. Néanmoins, le fait ne pas être pacsés ou mariés entraîne des complications en cas de séparation ou de décès, qu’il s’agit d’anticiper. 

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