Acheter banière

Logement neuf, défauts et malfaçons : quelles garanties ?

La loi oblige les promoteurs à assurer leur travail. Ainsi, lorsque vous achetez un appartement en VEFA (vente en l’état de futur achèvement), le contrat mentionne différentes clauses : garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale. 

Chacune de ces garanties vous assure contre la plupart des défauts de conformité et des malfaçons.

Ces assurances concernent les appartements neufs en copropriété, mais également les maisons individuelles, en lotissement ou non, réalisées par un promoteur ou un constructeur.

Lorsque vous découvrez un défaut ou une malfaçon dans votre logement neuf, il vous faut suivre une procédure pour faire valoir vos droits. Nous vous informons.

Logement neuf : signaler les défauts de conformité et malfaçon à la remise des clés

Dans le cadre d’une VEFA, le jour de la remise des clés, il vous reste 5 % du prix à payer au promoteur. Accompagné du promoteur ou de la personne qu’il aura désigné, vous ferez le tour de votre nouveau logement pour le comparer avec les documents fournis à la vente.

Les défauts apparents et les malfaçons courantes dans un logement neuf

Le promoteur notera tous les défauts et malfaçons que vous remarquerez. Voici ce que vous pouvez vérifier :

  • le fonctionnement du système électrique : interrupteurs, radiateurs, prises (prenez avec vous votre chargeur de téléphone ou un autre appareil électrique pour effectuer les tests) ;
  • la plomberie dans la cuisine et les sanitaires : l’eau chaude, l’eau froide, la chasse d’eau, les écoulements ;
  • les revêtements de sol, de murs et des plafonds : coulures, traces, carrelage mal posé… ;
  • le fonctionnement des portes et fenêtres : portes intérieures, porte d’entrée (fermeture à clé), portes de placard, baies vitrées, fenêtres ;
  • la présence des équipements mentionnés dans le contrat : évier, baignoire… ;
  • les extérieurs et annexes : faites les mêmes vérifications pour le balcon, la terrasse, le jardin, la cave, le garage, les cours et parkings des communs.

Le document de réserves du procès-verbal de livraison des travaux

À la suite de la visite de votre logement neuf, vous signerez le procès-verbal de livraison des travaux, avec les réserves mentionnées.

Faites inscrire tous les défauts à corriger. S’il manque un élément, comme le portail électrique du sous-sol ou la plantation d’une haie, et qu’on vous précise que ce sera fait prochainement, demandez malgré tout à le noter sur la partie « réserves » du procès-verbal de livraison.

Le promoteur s’engage alors à étudier ces réserves et faire intervenir rapidement les corps de métier concernés. Cette signature débloquera les 5 % restant à payer sur le prix de votre logement neuf.

Vous pourrez alors emménager dans votre appartement et attendre les réparations demandées pour corriger les défauts.

La signature des quitus : levée des réserves de défauts et malfaçons

Lorsque les travaux sont réalisés, vous signerez les quitus, qui lèveront les réserves.

Par contre, bien que les quitus soient signés, les autres garanties continuent de courir, pour vous protéger d’éventuelles mauvaises découvertes. 

Note : Lorsque votre promoteur s’engage par écrit à réaliser les travaux de réserve, vous pouvez les exiger durant 30 ans, en cas de manquement. Ceci est également valable pour le Syndic sur les parties communes.

La lettre à un mois : la garantie des vices et défauts d’un logement neuf

Durant le premier mois d’occupation, vous allez peut-être découvrir d’autres défauts de fonctionnement ou malfaçons que vous n’aviez pas noté sur le document de réserves à la remise des clés.

Pas de panique ! Vous avez un mois pour signaler cela par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Attention, nous vous conseillons de bien vérifier l’état des murs et encadrements de portes à la remise des clés, car le promoteur peut estimer que le défaut a été causé par vous-même ou vos déménageurs.

Les défauts et malfaçons ne sont pas rares dans un logement neuf. Le promoteur aura peut-être anticipé et vous proposera des journées de levée des réserves, en faisant intervenir tous les corps de métier pour tous les co-propriétaires, sur quelques jours.

La garantie de parfait-achèvement

La garantie de parfait-achèvement couvre durant une année les vices cachés que vous découvrirez à l’usage de votre logement neuf. 

Sachez que l’isolation phonique est obligatoire aujourd’hui et doit respecter certaines normes. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez demander un recours via cette garantie.

La biennale de bon fonctionnement : assurance pour les défauts d’équipement d’un logement neuf

Les équipements posés par le promoteur, dans votre appartement ou maison neuve, sont eux aussi garantis. Vous avez deux ans pour signaler le dysfonctionnement d’une hotte aspirante, d’un évier, d’une douche ou d’un élément de cuisine équipée.

Le procédé est le même : vous envoyez un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception.

À noter : certains promoteurs font appel à un service après-vente (SAV) pour gérer les contentieux après la signature des quitus. Pour une meilleure prise en charge, votre lettre devra donc être postée au bon interlocuteur : le promoteur ou le SAV le cas échéant.

La garantie décennale : défauts de la structure d’un logement neuf

Le gros-œuvre est couvert par la garantie décennale et s’étend donc durant 10 ans. Si vous constatez qu’un mur se fissure ou qu’une fenêtre pose des problèmes importants de fermeture, vous pouvez demander une réparation par votre promoteur. 

Une expertise permettra de définir s’il s’agit d’un problème constructif, donc d’une malfaçon, ou si c’est l’usure normale du bien qui est à l’origine du défaut constaté dans votre logement neuf.

Dans le premier cas, le promoteur se chargera de faire effectuer les travaux nécessaires, sans frais de votre part. Dans le deuxième cas, ce sera à vous de régler le problème.

Les copropriétaires ainsi que le Syndic peuvent faire valoir leurs droits à la garantie décennale. Si le défaut constaté concerne une cloison intérieure, le propriétaire enverra lui-même une lettre recommandée avec AR. S’il s’agit d’un mur porteur, la demande sera discutée et votée en assemblée générale de copropriété et le Syndic s’occupera de la partie administrative.

Enfin, pour finir, sachez que l’assurance dommage-ouvrage contractée pour couvrir la garantie décennale est indépendante du promoteur. Ainsi, si celui-ci est en dépôt de bilan, vous pouvez malgré tout faire valoir vos droits directement auprès de l’assureur. Si vous constatez un défaut ou une malfaçon durant les 10 premières années, cherchez le contact de l’assureur sur le contrat de vente.

Pour aller plus loin