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Vous êtes en quête d’un bien immobilier ? Vous souhaitez acheter votre résidence principale, un investissement locatif ou une résidence secondaire ?
Voici notre guide de l’achat immobilier : il s’adresse à tous les futurs acquéreurs.
Faire une bonne affaire ou même un bon achat, ce n’est pas seulement acheter au prix le plus bas ou négocier 2000 €. C’est surtout éviter les mauvaises surprises qui, elles, peuvent vous coûter bien plus cher !
Nos experts immobiliers ont recensé les pièges les plus courants. Évitez les déconvenues en prenant le temps de considérer les 5 points suivants.
Pour toutes les constructions antérieures aux années 1980, prenez le soin de vérifier l’isolation.
L’isolation impacte directement la performance énergétique et donc les dépenses liées au chauffage. Mais cela, vous le savez déjà.
Par contre, il y a un problème dont on ne parle pas assez et qui est pourtant bien plus grave : les conséquences liées à l’humidité.
L’isolation a une influence directe sur l’humidité dans la maison et plus particulièrement sur la condensation. À long terme, on observe des conséquences graves sur le bâti lui-même : moisissures, dégradation des revêtements (peintures, crépi, bois, papier peint, etc.).
En hiver, comme les murs sont froids et l’intérieur plus chaud, l’humidité ambiante condense sur les murs. Cette humidité détériore les murs et coule jusqu’au plancher, causant alors les mêmes dégâts.
Pour mieux comprendre
Lorsque vous sortez une bouteille de soda du réfrigérateur, vous observez rapidement de la condensation le long de la bouteille. Le liquide, froid, et les parois qui se réchauffent créent une différence de température qu’on appelle “point de rosée”.
A contrario, avec une bouteille thermos – donc isolée -, il n’y a pas de problème de condensation.
Les maisons récentes sont normalement toutes suffisamment isolées pour contrer les problèmes de condensation. Par contre, les maisons et immeubles construits avant les années 1980 ont souvent été conçus sans isolation ni double vitrage.
Pourquoi est-ce que ça n’était pas un problème à l’époque ?
Durant la première partie du siècle dernier, Madame passait généralement une grande partie de la journée à la maison et l’aérait régulièrement. Aujourd’hui, les logements restent fermés et chauffés durant toute la journée, créant ces fameux problèmes d’humidité.
Bien sûr que NON ! Au contraire, peut-être. Vous pouvez faire d’excellents investissements.
Les constructions anciennes sont particulièrement solides et les matériaux utilisés sont de bonne qualité.
D’autre part, les immeubles Haussmanniens et les maisons bourgeoises des années 1930 sont plein de cachet, fortement prisés, parfois même classés.
Gardez seulement en tête qu’il faut reprendre l’isolation et l’intégrer à votre budget.
Bon à savoir : les logements avec chauffage central ont souvent la tuyauterie qui passe le long des murs. Cela alourdira le devis travaux.
Tout d’abord, vérifiez s’il y a du double vitrage. Ensuite, pour installer une isolation, il faut faire un doublage par l’intérieur : soit avec du placoplâtre, soit avec du lambris. Donc si ça sonne creux lorsque vous tapez contre les murs, c’est qu’un doublage a été posé.
Une bonne VMC, qui traverse toutes les pièces, aide beaucoup à gérer l’humidité.
En cas de doute sur les travaux à entreprendre, demandez au vendeur de faire réaliser un diagnostic conseil humidité.
Les diagnostics immobiliers sont là pour aider les acquéreurs potentiels à connaître un peu mieux le bien qu’ils visitent. Cependant, les défauts indiqués ne doivent pas forcément vous faire renoncer à un bien. Les normes et les grilles d’évaluation évoluent très vite ; c’est pourquoi il est très rare de trouver des diagnostics sans aucune anomalie.
Voyons cela en détail.
Quasiment toute la France est en zone de glissement de terrain. Cela ne doit donc pas vous effrayer outre mesure.
Certains espaces sont maintenant classés en zone inondable. Ce peut être le cas le long de la Seine ou des autres rivières et canaux. Si le risque n’est pas très élevé et que vous restez intéressé par le logement, une décote de prix doit être appliquée.
De nombreuses personnes sont effrayées lorsque le diagnostic électrique présente des anomalies. Il est vrai que le terme “anomalie électrique” a de quoi faire peur. Tout de suite, on imagine des travaux aux montants faramineux.
Eh bien non, pas de panique !
Vous retrouverez un défaut électrique très commun : absence de différentiel 30 mA ou défaut de mise à la terre. Il s’agit tout simplement d’une sur-sécurité, à toutes celles déjà existantes. Pour y remédier, il faudra seulement ajouter un interrupteur différentiel, un boîtier d’environ 500 €.
Important : ce qui doit vous alerter dans un diagnostic électrique
Les installations électriques en porcelaine sont dangereuses. Si vous voyez cela sur le diagnostic, sachez qu’il faut complètement refaire l’installation.
L’amiante est un minéral dont les fibres, lorsqu’elles sont libérées, provoquent des dégâts irréversibles dans les poumons. Donc finalement, l’amiante est dangereux si le matériau qui la contient s’altère.
L’amiante a beaucoup été utilisé dans les constructions et les rénovations des années 60-70. On le trouve encore, associé au ciment, dans d’anciennes conduites d’eau ou sur les toitures en fibrociment.
2 possibilités :
On retrouve le plomb dans d’anciennes peintures sur les poutres ou les balustrades de balcon, car elles sont très résistantes. Elles étaient fortement utilisées, à une époque, dans les cabinets de radiologie ou de dentiste.
Il ne faut surtout pas poncer ces peintures sans un équipement spécial, car les particules sont cancérigènes.
Si vous ne pouvez pas condamner les zones contenant du plomb, dans un faux plafond par exemple, il est préférable de faire enlever ces peintures par un professionnel. Une fois encore, un devis vous aidera à savoir si l’habitation que vous convoitez reste dans votre budget.
Concernant les barrières de balcon : pour le moment, les peintures au plomb sont encore utilisées, en attendant de trouver une alternative. Nous vous conseillons fortement de faire réaliser leur entretien par un professionnel.
La proximité des transports en commun peut avoir un fort impact sur le prix de l’habitation.
Si vous cherchez un logement dans le centre de Paris, il y a fort à parier que vous souhaitiez utiliser les transports en commun. En effet, la densité du trafic et la difficulté pour se garer rendent vraiment dissuasifs l’utilisation de la voiture personnelle.
Un bien qui est à moins de 5 minutes à pied d’une bouche de métro ou d’une gare est très prisé ; cela a un impact direct sur le prix de vente. Vous aurez également une marge de négociation plus faible.
Gardez cela en tête, surtout si vous pensez revendre ultérieurement votre bien ou si vous investissez pour du locatif.
Si vous décidez d’habiter en banlieue, c’est que vous mettez les priorités sur d’autres aspects que la proximité des transports : espace, prix, proximité de la nature. Une gare accessible à pied devient donc secondaire.
Cependant, pour toutes les communes de la proche banlieue de la capitale ou des grandes villes, pouvoir se déplacer avec les transports en commun pour se rendre au travail reste un plus.
Les biens dont les prix sont les plus impactés sont ceux qui se situent entre 5 et 15 minutes de la gare.
Pourquoi 5 minutes minimum ?
Parce que les abords d’une gare sont bien souvent mal fréquentés et bruyants.
La proximité des transports n’impacte plus le prix d’un bien. Si vous souhaitez vivre loin des centres urbains, c’est que le temps que vous mettrez pour aller en ville ne vous gêne pas. Le prix sera donc influencé par d’autres critères.
Ajoutons une nuance cependant, si le logement est situé à proximité immédiate d’une gare routière ou ferroviaire mal famée, le prix baissera à cause de ces nuisances. Ce sera également un bien plus difficile à revendre.
Chaque commune a le devoir de faire construire des logements sociaux – minimum 25 % du parc immobilier – sous peine de payer des taxes. Vous trouverez la part de logements sociaux d’une commune sur Internet.
Les logements sociaux peuvent avoir mauvaise presse, mais, selon la façon dont ils ont été pensés et construits, ils ne posent pas forcément de problème.
La plupart du temps, vous trouverez le logo de l’organisme gérant, affiché soit sur la façade, soit dans le hall de l’immeuble. Les organismes courants sont Opievoy, VOH ou encore OPHLM.
Lorsque vous ferez le tour des abords du bien convoité, vous pourrez ainsi les reconnaître et apprécier l’ambiance qui s’en dégage.
Les petites copropriétés de logements sociaux peuvent être aussi calmes que les autres immeubles. C’est souvent le cas dans les villages et les petites communes. Le bâtiment est à taille humaine, harmonieux. Les logements récents sont généralement mieux pensés, répartis dans la ville pour favoriser la mixité et limiter les incivilités.
Dans les villes plus importantes, les logements sociaux sont trop souvent regroupés en quartiers, où il ne fait pas bon flâner le soir. Acheter un bien dans un tel secteur, c’est accepter l’impact au niveau visuel et sérénité. Il sera forcément moins cher, mais, comme dans les cas précédents, plus difficile à revendre.
Si vous ne connaissez pas bien le secteur de votre futur achat potentiel, nous vous conseillons de faire le tour du quartier et de vérifier où se situent les logements sociaux. En venant la journée, parfois le soir, vous vous rendrez compte de l’impact qu’ils peuvent avoir sur les environs
Il n’y a pas besoin de s’éloigner beaucoup d’un quartier “chaud” pour trouver un confort de vie agréable. La plupart du temps, 500 mètres à un kilomètre suffisent largement.
Les goûts et les couleurs, ça ne se discute pas. Mais notre travail d’agent immobilier, c’est aussi de vous donner les moyens de prendre du recul pour comparer les biens qui vous intéressent.
Une maison individuelle est une maison dont on peut faire complètement le tour. À prestations équivalentes, elle sera proposée plus cher qu’une maison mitoyenne. Dans ce dernier cas, une des façades est accolée à la maison voisine. Il y aura donc un côté borgne, sans fenêtre.
Une maison de ville n’a pas de terrain attenant. La porte d’entrée donne directement sur le trottoir. Une décote de prix est appliquée, par rapport à la maison individuelle. À surface équivalente, la maison de ville est donc moins chère.
Un sous-sol total est un sous-sol avec un accès direct à l’extérieur, pour y entrer la voiture. Dans les autres cas, on devrait parler de cave. Un sous-sol total apporte de la valeur à la maison. Il est plus pratique et généralement plus sain.
La surface en loi Carrez ne tient pas compte des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres. Il arrive souvent que les étages des maisons présentent une surface au sol plus grande que celle calculée en loi Carrez. Le prix ne varie guère, par contre vous aurez plus de zones de rangement, si vous savez optimiser ces mansardes. Ce sont toujours des mètres carrés supplémentaires, qui ne feront pas augmenter le montant de la taxe foncière.
Outre la surface (loi Carrez ou non, comme pour les maisons), l’exposition, la présence d’un balcon, l’étage, etc., nous voulons attirer votre attention sur la lecture des charges de copropriété.
Celles-ci peuvent vous apprendre beaucoup de choses et vous faire faire des économies (ou le contraire) sur le long terme.
Prenez le temps de vérifier ce qui est inclus dans les charges. Un montant brut ne veut rien dire. Si le chauffage et l’eau sont inclus, c’est complètement différent. Évaluez votre consommation actuelle pour la soustraire et avoir une estimation de ce qu’il vous reste à payer en charges réelles. Certaines copropriétés ne coûtent presque rien et l’appartement devient une belle opportunité. Par exemple, si vous avez 100 € de charges par mois à payer, mais que cela inclut les frais énergétiques, c’est en réalité bien peu !
A contrario, vous trouverez des mensualités de 150 € ou plus, ne comprenant que l’entretien des espaces verts, le ménage, l’électricité des communs et les frais de syndic. C’est confortable de bénéficier de tout cela, mais c’est un coût à bien prendre en compte dans votre budget.
Si la copropriété a été mal entretenue ou que les propriétaires ont été récalcitrants à payer des travaux, cela peut vous coûter cher d’ici deux ou trois ans.
Comment le savoir ?
En lisant les deux ou trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, vous connaîtrez l’ordre du jour. Ainsi, si le ravalement de façade a été proposé plusieurs fois, c’est qu’il ne va pas tarder à être voté et sera donc à la charge du futur acheteur. Au contraire, s’il a déjà été voté, ce sera le propriétaire actuel qui paiera ces frais (frais qui s’ajoutent aux charges courantes).
Autre indice : si les charges comprennent des frais de contentieux, c’est un signe que propriétaires ont eu des problèmes entre eux ou avec le syndic. Cela ne présage rien de bon.
Dernière chose, vérifiez les régularisations de charges. Si le propriétaire actuel ne paie pas, ce sera au prochain de régler la note…
Tous ces conseils sont là pour vous guider en toute impartialité et, surtout, à vous éviter les mauvaises surprises. Il est vrai que parfois, chercher le logement idéal durant des mois ou, à l’inverse, avoir un coup de cœur, peut vous faire perdre votre objectivité. Mais vous voilà armé pour faire un bon achat, celui qui vous satisfera pendant longtemps !
