Auteur/autrice : Anthonyco2

L’avant-contrat de vente immobilière : un compromis qui vous engage

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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L'avant-contrat de vente immobilière : un compromis qui vous engage

Un des moments clé de votre projet immobilier est celui où vous signez la promesse de vente, le compromis de vente, aussi connu sous le nom d’avant-contrat.

Comme son nom l’indique, cet avant-contrat est bien un contrat. Ce qui signifie que, comme tout contrat, cette étape légale vous engage. Elle vient en effet avec son lot d’obligations.

Le rôle de ce contrat préliminaire est de préparer la conclusion de l’acte authentique et définitif de vente. L’avant-contrat de vente peut être une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente et d’achat. Nous allons vous expliquer les tenants et aboutissants de chacun de ces documents, dans cet article.

Qu'est-ce que l'avant-contrat ?

L’avant-contrat officialise l’accord des deux parties (acheteur et vendeur) sur les principes de la vente et définit également les conditions suspensives qui s’appliquent.

C’est grâce à l’avant-contrat qu’un accord est fixé entre les deux parties, le temps que certaines conditions se réalisent. Notamment le temps que l’acquéreur trouve l’organisme qui lui autorise le financement du bien. Mais aussi le délai nécessaire au notaire pour effectuer les formalités liées à la vente (obtention de l’état hypothécaire, purge des éventuels droits de préemption, etc.).

Qui se charge de rédiger l'avant-contrat ?

Nous vous conseillons de faire rédiger votre avant contrat de vente :

soit par un notaire ;
soit par l’agent immobilier qui est responsable de la vente du bien.

Mieux vaut faire appel à ces professionnels aguerris, car le droit immobilier est complexe et la confection d’un avant-contrat requiert de respecter certaines règles. Il s’agit aussi d’y apporter des documents précis à annexer avec la rédaction de clauses qui doivent être rédigées avec soin, afin de protéger vendeur et acheteur.

Nous reviendrons sur les clauses un peu plus bas dans cet article, mais intéressons-nous d’abord au délai de rétractation.

Le délai de rétractation de l'avant-contrat

En tant qu’acheteur, le fait de signer un avant-contrat vous permet de bénéficier d’un délai de rétractation qui a été porté, par la Loi Macron, de 7 à 10 jours.

À savoir :

Une fois l’avant-contrat signé, vous avez 10 jours pour changer d’avis. Vous pouvez ainsi revenir sur votre décision, sans que cela engage des frais ou un coût vis-à-vis du vendeur du bien immobilier.
Le délai de rétractation débute le lendemain de la première présentation du courrier recommandé (ou de l’acte d’huissier) vous notifiant l’avant-contrat.
Si vous décidez d’exercer votre droit de rétractation, vous devez envoyer votre demande par lettre recommandée avec avis de réception, en prenant soin de le faire avant que le délai des 10 jours ne soit écoulé. Si vous aviez fait un dépôt de garantie, sa restitution se ferait sous un délai de 21 jours.

Les deux types d'avant-contrat de vente immobilière

Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent au minimum comporter les informations prévues par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (pris en application de la loi Alur).

Il est notamment obligatoire d’inscrire la description pièce par pièce, des sols, des murs, des plafonds, des équipements et des meubles de l’appartement. Il doit y avoir un inventaire des clés permettant d’accéder au logement et aux pièces annexes.

La promesse unilatérale de vente

Il s’agit d’un avant-contrat où le vendeur s’engage unilatéralement à vendre à l’acquéreur. Pourquoi « unilatéral » ? Parce que seul le vendeur est engagé par la promesse de vente. Cela revient à dire que l’acheteur devient prioritaire pour acquérir le bien, dans la limite du délai fixé par le contrat. Si le vendeur ne respecte pas ce qui est fixé par l’avant-contrat, l’acquéreur peut saisir le Tribunal de Grande Instance.

À la signature de l’avant-contrat, il peut être demandé à l’acheteur de verser une « indemnité d’immobilisation » dont le montant est fixé par les deux parties. Cette indemnité représente de 5 à 10 % du prix de vente.

Cette somme est rendue à l’acquéreur si une des conditions suspensives n’est pas réalisée dans les délais (si le financement n’a pas été trouvé par exemple), sauf si cette non-réalisation est liée à une faute de l’acquéreur. Dans cette situation, le vendeur peut conserver l’indemnité d’immobilisation.

Si l’acquéreur décide d’acquérir le bien, l’indemnité d’immobilisation est considérée comme un acompte sur le prix de vente.

Le compromis de vente

Vous connaissez certainement le terme « compromis de vente » mais le terme « promesse synallagmatique » est plus confidentiel. Le compromis de vente est différent de la promesse unilatérale de vente puisqu‘il engage les deux parties dans la vente : le vendeur s’engage à vendre à l’acquéreur et l’acquéreur s’engage d’acheter au vendeur, à la réalisation des clauses suspensives.

Ce contrat a pour conséquence de mettre les parties d’accord sur la chose et le prix. Ainsi, la promesse de vente vaut vente.

S’il arrive qu’une des deux parties se désiste de la vente durant la promesse, l’autre partie se voit en droit de saisir le Tribunal de Grande Instance pour faire constater la réalisation de la vente.

La plupart des avant-contrats contiennent une clause pénale. Cette clause a pour objet de prévoir qu’en cas de défaillance de l’une des parties, l’autre peut saisir le juge pour constater :

soit la résolution de la vente (cette solution permet d’assurer aux parties que chacune est désormais libre de tout engagement) ;
soit la réalisation forcée de la vente.

Dans les deux cas, la partie défaillante verse à l’autre partie une indemnité dont le montant est préalablement fixé par les parties dans la clause pénale.

Dès la signature du compromis, l’acquéreur verse au notaire, ou à l’agent immobilier, un montant qui n’excède généralement pas 5 % du prix. C’est la preuve qu’il s’engage dans la vente. La somme versée servira d’acompte sur le prix de vente quand celle-ci est conclue.

Les clauses de l'avant-contrat

Clauses restrictives

Les clauses restrictives de l’avant-contrat empêchent l’exécution du contrat définitif. Les deux parties : vendeur et acheteur, sont libres de choisir et définir la rédaction de ces clauses.

On trouve, par exemple, la clause concernant l’obtention d’un crédit immobilier par l’acheteur. Dans le cas où il n’obtient pas son prêt, le compromis de vente sera annulé et l’acquéreur n’aura pas à verser de dommages et intérêts.

Clauses de dédit

Les clauses de dédit donnent la possibilité à chacune des parties de renoncer au contrat. La partie qui renonce devra s’acquitter du versement d’une somme d’argent qui a été fixée en amont. Cela peut s’apparenter à des arrhes qui sont gérées par le notaire.

Deux scénarios probables :

Dans le cas où l’acheteur se dédit (ce qui veut dire qu’il ne va pas acheter le bien), le vendeur garde les arrhes.
Si c’est le vendeur qui décide de ne pas poursuivre la vente, il devra verser le double des arrhes à l’acheteur.

Clauses suspensives

Les clauses suspensives sont extrêmement employées dans les promesses de vente, notamment en ce qui concerne les conditions de financement. Ces clauses permettent de suspendre l’exécution du contrat jusqu’au moment où les événements prévus se mettent en place.

Sachez qu’il existe une seule condition suspensive obligatoire : l’obtention de votre prêt immobilier.

En effet, si votre acquéreur compte financer l’achat du bien avec un crédit immobilier, il peut se désengager de l’avant-contrat si jamais il n’obtient pas une réponse positive de sa banque. Dans ce cas, il pourra récupérer intégralement l’argent qui avait été immobilisé, et ce, sans régler aucune pénalité.

L’avant-contrat de vente immobilière : une garantie bipartite

Vous l’aurez compris, le fait de signer un avant-contrat n’est pas une chose anodine. Si vous êtes acheteur, cela vous engage vis-à-vis du vendeur et inversement. C’est donc un moment important qui vous amène à bien peser vos décisions.

Cela dit, le fait de bien comprendre les différentes clauses est un atout pour faire des choix éclairés. Mais le plus sûr reste de vous faire accompagner dans la rédaction de l’avant-contrat par des professionnels qualifiés qui sont à même de vous prodiguer les meilleurs conseils.

Pour aller plus loin

Acquisition

Offre d’achat immobilier : à quoi vous engage-t-elle ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Comment fonctionne l’offre d’achat d’un bien immobilier ?

À la recherche d’un nouveau bien immobilier, vous pensez être tombé sur la perle rare ? Pour être sûr que la vente ne vous passe pas sous le nez, vous pouvez réaliser une offre d’achat verbale ou écrite. Attention toutefois, il y a quelques conditions à connaître si vous êtes un acheteur potentiel. L’offre d’achat par écrit vous engage auprès du vendeur, ce qui n’est pas sans risques. Avant de vous lancer dans les négociations, découvrez exactement en quoi consiste ce type d’offre et les précautions à prendre.

Qu’est-ce qu’une offre d’achat : définition

Lorsqu’un candidat à l’achat souhaite réserver un bien immobilier, il peut faire une offre de prix, appelée offre d’achat. Cette dernière peut prendre plusieurs formes : orale ou écrite. Le prix proposé est le plus souvent inférieur au prix de vente affiché. Une offre écrite possède une valeur juridique et engage l’acquéreur potentiel à honorer la vente si le vendeur du bien accepte les conditions et le prix fixé par l’acheteur.

Cependant, l’offre d’achat est moins formelle qu’une promesse de vente. En cas de non-conclusion de la vente, cela peut engendrer des difficultés juridiques dont nous allons vous exposer les détails.

Droits et engagements de l’acquéreur suite à une offre d’achat

En cas d’acceptation du vendeur

D’après l’article 1583 du Code Civil concernant la propriété « la vente est parfaite (…) dès que l’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Concrètement, lorsque le vendeur du bien immobilier accepte votre offre d’achat telle quelle, sans apporter de modifications aux conditions et au prix proposés par l’acquéreur, la vente est considérée comme conclue aux yeux de la loi. Cela, seulement si le vendeur a formalisé sa décision par écrit.

L’acquéreur ayant fait l’offre est donc réellement engagé et ne peut théoriquement pas se rétracter. Pourtant, certaines personnes proposent une offre d’achat sans penser qu’elles s’engagent de façon aussi définitive, avant même d’avoir éclairci certains points sur la propriété. Il peut s’agir d’évaluer les coût des travaux de rénovation, de connaître l’existence ou non d’une servitude ou bien de la fixation de la date de libération des lieux, etc.

En cas d’hésitation ou du refus de l’acheteur après acceptation du vendeur, ce dernier peut exiger de lui qu’il tienne ses engagements. Dans le cas contraire, il peut demander des dommages et intérêts.

Bon à savoir : si en théorie le vendeur peut faire valoir l’offre d’achat comme preuve d’achat, ce dernier n’a en réalité que peu intérêt à rentrer dans une bataille juridique. En pratique, il est donc rare qu’un vendeur engage des poursuites judiciaires à cause de cela.

En cas de refus ou contre-proposition du vendeur

Une fois que l’offre d’achat écrite est parvenue au vendeur, celui-ci a la possibilité de la refuser ou de faire une contre-proposition. Dans l’un ou l’autre de ces cas de figure, l’offre antérieure est considérée comme caduque et l’acheteur est libéré de ses engagements.

L’offre peut contenir une durée maximum pour que le vendeur fasse part de son acceptation ou livre une contre-offre. En cas de dépassement du délai, cela annule l’offre et l’acheteur peut à nouveau refuser d’y donner suite.

En théorie, sans mention de la durée, et tant que le vendeur n’a pas envoyé de réponse favorable, l’acheteur peut changer d’avis et se rétracter.

Les précautions à prendre lors d’une négociation pour l’achat d’un bien immobilier

Privilégier l’offre d’achat orale

Si vous souhaitez faire part de votre intérêt au vendeur sans vous engager définitivement, mieux vaut faire votre offre d’achat de façon plus informelle, à l’oral. Ce type d’offre n’a pas de valeur juridique et vous laisse le temps de préciser les conditions accessoires à l’achat. Une fois que le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord sur les différentes conditions de vente du bien immobilier, ils peuvent la concrétiser par la signature de l’avant-contrat. Il s’agit d’un contrat provisoire qui fixe les règles de la négociation du contrat définitif.

Prévoir les conditions suspensives

Si pour ne pas louper la vente, vous vous voyez obligé de faire une offre d’achat écrite, vous devez prendre des précautions et insérer certaines mentions. Préciser la durée de l’offre, en général huit à quinze jours : si le vendeur dépasse les délais impartis pour répondre, l’offre d’achat pourra être annulée. Indiquer les modalités de réponse : courrier recommandé avec accusé de réception. Obtention du prêt : mentionnez que la vente ne pourra être définitive que sous réserve de l’obtention d’un prêt immobilier dont les modalités seront à spécifier dans l’avant-contrat. Ajouter une mention précisant que la vente sera annulée en cas d’absence de réponse dans les délais précisés.

Faire appel au droit de rétractation

Même lorsqu’un avant-contrat a été signé, l’acquéreur peut faire jouer le délai de rétractation de dix jours dont il est légalement bénéficiaire. Ainsi, si l’offre d’achat équivaut à un avant-contrat, il peut théoriquement invoquer ce droit. Néanmoins, il est préférable de ne pas prendre de risque et de bien réfléchir avant de faire une offre par écrit.

Bilan des risques et des droits de l’acheteur du bien immobilier

Si vous êtes l’acquéreur potentiel et que votre offre de prix a été acceptée par le vendeur dans les délais impartis, vous êtes théoriquement engagé à respecter votre promesse d’achat. Néanmoins, vous pouvez arguer que vous avez le droit à un délai de rétractation tout comme lors de la signature d’un avant-contrat ou que vous n’avez pas obtenu le prêt nécessaire au paiement du bien immobilier. Enfin, les vendeurs ne tirent pas d’avantages à forcer la vente en raison des coups et des procédures à rallonge. Prendre ses précautions et honorer ses engagements reste néanmoins la meilleure des solutions.

Comment rédiger une offre d’achat ?

Pour bien rédiger une offre d’achat d’un bien immobilier, vous devez indiquer le prix auquel vous souhaitez conclure la vente. Vous pouvez également décrire le type de bien et les spécificités de la propriété que vous voulez acquérir. N’oubliez pas d’ajouter les clauses suspensives que nous avons exposées plus haut, mais aussi le moyen de financement (fonds propres ou prêt immobilier), le délai de rétractation dont vous bénéficiez (en général dix jours), mais aussi la mention sur l’annulation de la vente en cas de réponse après le délai fixé. Enfin, mentionnez que la vente ne pourra être définitive qu’après la signature de l’avant-contrat.

Pour aller plus loin

Locations

Montant du loyer : connaissez-vous les règles qui encadrent la location ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Comment fixer le montant du loyer : cadre légal et recommandations

Vous êtes propriétaire et avez pour ambition de mettre en location un logement dans un futur proche ? C’est à vous qu’il appartient de fixer le montant du loyer, en tenant compte d’un ensemble de données. Le montant du loyer va certes influer sur la rentabilité de votre investissement, mais il doit avant tout tenir compte de la légalité.

Afin de stabiliser des loyers excessifs dans plusieurs régions françaises, le décret Duflot, la loi Alur et la loi Elan imposent les règles à suivre. Un encadrement des loyers, préalablement appliqué à la région parisienne, s’étend aujourd’hui à tout le territoire français.

Déterminer un montant juste, pour vous comme pour le locataire, tout en respectant un cadre légal, c’est l’enjeu que vous devez relever. Nous vous proposons les clefs pour vous y aider.

Votre logement se situe en zone Duflot ? Le montant du loyer est encadré

« La fixation du loyer des logements mis en location est libre ». C’est l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 qui en fait foi. Vous êtes le propriétaire de votre logement, mais aussi celui qui définit le loyer de la location.

Cependant, la loi s’adapte aussi à l’évolution du marché de l’immobilier et de la politique logement. Plusieurs agglomérations françaises de plus de 50 000 habitants sont classées « zone tendue ». Dans ces dernières, la demande de logement est supérieure à l’offre. Les prix des loyers vont à la hausse et l’accès à la location n’est plus à la portée de tout le monde. Il a donc été nécessaire de réguler la situation.

Comment fixer le montant du loyer d’un logement à l'entrée d'un locataire ?

Le décret Duflot vient poser un cadre. Si vous mettez votre logement en location avec l’entrée d’un nouveau locataire dans le logement, vous n’êtes pas autorisé à augmenter à votre guise le loyer qui doit être celui appliqué précédemment. En revanche, si au cours des 12 derniers mois, le montant du loyer est resté le même, vous pouvez vous appuyer sur l’IRL (indice de référence de loyers), pour éventuellement le revaloriser.

Le saviez-vous ? L’indice de référence de loyer (IRL) plafonne l’augmentation des loyers que vous pouvez demander dans le cadre d’une nouvelle location. Cet indice est fixé chaque année par l’INSEE (institut national de la statistique et des études économiques). Il s’applique pour les logements nus, ainsi que les meublés en résidence principale. Il se calcule sur la moyenne des 12 derniers mois des prix à la consommation. Il figure sur le contrat de location.

Les situations qui vous permettent d’augmenter votre loyer

Dans une certaine mesure, vous pouvez déroger à la règle pour les raisons suivantes :

vous mettez votre logement en location pour la première fois ;
vous n’avez pas mis votre logement en location depuis les 18 derniers mois précédents la location ;
vous avez effectué des travaux dans le logement depuis moins de 6 mois et leur valeur de est égale ou supérieure au coût total des loyers de l’année précédente ;
après la signature du bail, vous avez entrepris des travaux de mise aux normes de décence ou d’amélioration, sur les parties privatives ou communes. Le montant total des travaux est estimé au moins à 6 mois de loyer de l’année antérieure ;
le montant du loyer précédent est sous-évalué. L’augmentation peut dépasser l’IRL, mais elle est limitée à 50 % de la différence entre le montant du loyer moyen du voisinage et l’ancien loyer.

Le montant du loyer de votre location est-il régi par la loi ELAN ?

L’article 140 de la loi Elan de novembre 2018, permet à plusieurs grandes agglomérations françaises de participer à un projet expérimental. Ce dernier vise à imposer une fourchette de prix de loyers, pour atteindre un équilibre entre l’offre et la demande. L’application du décret est proposée aux collectivités territoriales volontaires, pour une période de 5 ans. C’est la ville de Paris qui est la pionnière de l’expérience depuis le début du mois de juillet 2019. Les logements vides, meublés, et les baux mobilité sont les principaux concernés.

Comment est appliquée la mesure ?

Certaines conditions doivent être réunies pour la mise en place du projet, à savoir :

Il existe une différence importante entre les loyers des logements sociaux et des logements privés ;
Le montant du loyer médian est important ;
La construction de nouveaux logements est faible.

Comment sont calculés les loyers de référence ?

L’encadrement du niveau de loyer est appliqué sur la base des loyers de référence. Le loyer payé par un locataire doit être compris entre le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré. Dans chaque zone géographique concernée, un arrêté préfectoral fixe le montant des loyers, selon la catégorie de logement. L’on prendra donc en compte : le nombre de pièces, l’année de construction et l’ameublement ou non du logement.

Ces loyers de référence peuvent être :

Un loyer médian de référence
Un loyer majoré (+20 %)
Un loyer minoré (-30 %)

Plafonnement et sanction

Si c’est votre première mise en location ou s’il s’agit de l’installation d’un nouveau locataire, le loyer défini ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut être ajouté, en cas de présence d’éléments de confort supplémentaires ou de localisations spécifiques. Cependant, en cas de non-respect du plafonnement décrété, la loi Elan permet au préfet d’imposer des amendes de 5 000 euros, allant jusqu’à 15 000 euros pour les personnes morales.

Quelle est l’influence de l’état du logement et des travaux sur le montant du loyer ?

Le logement loué doit évidemment respecter les normes de décence et d’habitabilité. Cependant, lorsqu’il y a des rafraîchissements à prévoir, cela peut faire l’objet d’une négociation entre bailleur et locataire. Par exemple, vous pouvez convenir d’une baisse de loyer (voire une exonération temporaire), en échange de la prise en charge des travaux par le locataire.

À l’inverse, vous si vous envisagez des travaux d’amélioration qui apporteront de la plus-value au logement, vous pouvez en avertir votre futur locataire. Cela peut justifier une prochaine augmentation du montant du loyer, inscrite dans le contrat de bail, applicable après les travaux. Il est à noter que si le logement se situe dans une zone Duflot, ces dispositions doivent respecter les règles de l’encadrement des loyers mis en vigueur.

Bon à savoir : Le contrat de location doit contenir une clause qui comporte la nature des travaux, leur délai de réalisation, le montant de la réduction du loyer, et la durée de son application. En cas de départ anticipé, il est bon de prévoir au préalable la prise en compte de modalités financières.

Diminution du loyer

Le locataire peut toujours demander la baisse du montant du loyer au cours de la location du logement, si le marché dans le secteur le justifie. Ainsi, s’il trouve plusieurs appartements équivalents, à un loyer inférieur à celui qu’il occupe, cela peut le motiver à solliciter un geste de la part de son propriétaire.

Autre point : comme nous le disions auparavant, si des travaux sont à entreprendre et qu’ils sont à la charge du locataire, ce dernier peut demander une diminution de loyer en compensation.

Important : une différence entre la surface habitable réelle et celle indiquée dans le contrat de bail, est aussi un motif de demande de révision du montant du loyer.

Dans chacun des cas, le locataire fera sa demande par une lettre recommandée avec accusé de réception.

Pour aller plus loin

Locations

Location saisonnière : régime juridique et réglementation

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Location saisonnière : régime juridique et réglementation

Depuis quelques années, la location saisonnière fait de nombreux adeptes, aussi bien auprès des propriétaires que des locataires. Le meublé de tourisme, de particulier à particulier, séduit.

Aujourd’hui, la réglementation juridique de la location saisonnière est bien cadrée et sécurise la transaction. Elle établit les conditions, les droits et les devoirs de chaque partie.

Encore faut-il connaître le régime juridique de la location saisonnière, pour que locataires et propriétaires évitent les mauvaises surprises. C’est ce que nous vous proposons maintenant.

La location saisonnière : qu’est-ce que c’est ?

La location saisonnière concerne la location d’un bien à la nuitée, en courte durée. On l’appelle également le meublé de tourisme.

La location saisonnière peut concerner les professionnels, mais nous parlerons ici uniquement du régime juridique des particuliers, qu’ils fassent ou non appel à un intermédiaire.

La location saisonnière est soumise à la loi du Code Civil : article 1713 et suivants.

La gestion de la location saisonnière

La location saisonnière du parc privé peut être gérée :

– en direct ;

– via une plateforme (les plus connues étant Airbnb et Booking) ;

– par un intermédiaire professionnel, comme une agence immobilière ou une conciergerie.

Les types de biens

La location saisonnière concerne les appartements, les maisons, mais aussi les chambres chez l’habitant. On trouve également des lieux insolites, comme les yourtes, les roulottes, les tipis, des péniches ou autres bateaux amarrés.

Qui sont les locataires ?

Les vacanciers : ils louent une habitation pour une semaine ou plus, parfois une ou deux nuits lorsqu’ils font de l’itinérant ou un séjour d’un week-end.
Les commerciaux, cadres ou autres travailleurs, étudiants, stagiaires : pour un séminaire, une formation, un déplacement professionnel, etc.
Des couples ou des familles en visite chez leurs proches : ceux qui ne peuvent pas loger leur visiteurs cherchent un logement proche de chez eux, en courte durée.
Des personnes qui doivent se loger provisoirement, en attendant une location longue durée ou la signature définitive d’une vente.

Comment sécuriser la réservation ?

Pour ne pas prendre le risque d’une annulation, de la part du locataire ou du propriétaire, le régime juridique de la location saisonnière réglemente la réservation.

La signature du contrat de location saisonnière

Sans intermédiaire, la réservation du logement se fait via un contrat de location saisonnière. C’est à la signature de celui-ci que la réservation est effective. Généralement, le propriétaire envoie un contrat signé en deux exemplaires, par courrier postal. Le locataire contre-signe et renvoie un exemplaire au propriétaire. En signant, le locataire atteste avoir lu le descriptif complet du logement, ainsi que les formalités financières.

A savoir : passer par un contrat de location saisonnière est obligatoire, sauf si la transaction se fait via une plateforme de réservation.

Le versement d’arrhes ou d’un acompte

Il est classique de demander une avance sur le loyer pour acter la réservation. Le montant de l’avance n’est pas réglementée s’il s’agit d’un contrat entre particuliers.

Par contre, lorsqu’une agence immobilière agit en tant qu’intermédiaire :

l’avance ne doit pas dépasser 25 % du montant total ;
elle ne doit pas être réclamée plus de 6 mois à l’avance ;
le solde ne peut pas être exigé plus d’un mois avant l’arrivée dans le logement.

Le saviez-vous ?

Arrhes et acompte n’ont pas les mêmes significations juridiques. L’acompte vient sceller un contrat, contrairement aux arrhes, qui elles, laissent une marge de manoeuvre. Attention donc aux termes utilisés. Si rien n’est précisé dans le contrat ou si on parle simplement d’avance, il est sous-entendu qu’il s’agit d’arrhes.

	Annulation par le locataire	Annulation par le propriétaire
Arrhes	Il perd les arrhes avancées.	Il doit rembourser rembourser le double des arrhes avancées.
Acompte	Il doit payer la totalité de la location.	Il rembourse le locataire de l’acompte, mais celui-ci peut demander des dommages et intérêts pour préjudice moral (vacances gâchées).

Nota : ces conditions ne sont pas applicables s’il s’agit d’une annulation pour cas de force majeure.

Que doit contenir un contrat de location saisonnière pour protéger les deux parties ?

Le contrat (ou la lettre de confirmation) doit être conçu avec rigueur. S’il ne respecte pas toutes les recommandations du régime juridique de la location saisonnière, le propriétaire comme le locataire aura des difficultés à faire valoir ses droits, en cas de litige.

Un contrat de location saisonnière doit expliciter :

le montant de la location : le prix fixe total, la part d’arrhes exigées, les charges supplémentaires éventuelles au forfait ou au réel (eau, électricité, etc.), le montant de la taxe de séjour (déterminée par votre commune) ;
le montant de la caution ou dépôt de garantie et les conditions de restitution ;
la durée du séjour : préciser la date et l’heure d’entrée et de sortie ;
la superficie du logement ;
optionnel : le nombre d’occupants acceptés au maximum, animaux acceptés ou non.

En annexe, on trouve le descriptif complet du logement : nombre et disposition des pièces, le mobilier, l’équipement, l’environnement, les annexes éventuelles (piscine, jardin, etc.). Le descriptif n’est pas forcément imprimé, mais il doit être accessible par le locataire, par mail par exemple. Le propriétaire doit être le plus objectif et précis possible (distance de la mer, jardin non privatif, etc.), pour éviter les contentieux.

La loi détermine également ce qui relève des clauses abusives (BOCCRF du 27/10/1994, rectificatif du 9/12/1994).

Arrivée et départ : accueil du locataire et état des lieux

A son arrivée, le locataire règle le solde du loyer, si ce n’est déjà fait, ainsi que le dépôt de garantie. On procède également à l’état des lieux.

L’état des lieux

Cette étape, souvent jugée fastidieuse, est importante pour se protéger des contentieux, en s’appuyant sur le régime juridique de la location saisonnière.

L’idéal est de faire le tour ensemble, propriétaire (ou son intermédiaire) et locataire, avec un document à l’appui. Parfois, il est demandé aux locataires de faire eux-même l’état des lieux, en vérifiant la concordance avec celui qui a été rédigé par le propriétaire.

A la fin du séjour, l’état des lieux est repris ensemble sous la même forme.

Important : si aucun état des lieux n’a été signé, c’est au propriétaire de prouver les dégradations éventuelles.

Le dépôt de garantie

Souvent, une caution est demandée à l’arrivée. Elle sert à couvrir les frais en cas de dégradations constatées. Elle ne peut dépasser un mois de loyer, si la location dure plus d’un mois.

La caution est restituée soit au moment du départ, soit plus tard si le propriétaire n’a pas pu être présent au moment du départ, sans excéder 3 mois après la fin du séjour.

S’il y a des frais constatés et que la caution est toute ou partiellement retenue, le locataire est en droit d’exiger les factures inhérentes aux réparations.

Si vous êtes propriétaire, n’oubliez pas que vous devez également effectuer les diagnostics obligatoires, déclarer votre bien à la Mairie, entretenir votre bien et effectuer les réparations courantes, offrir un logement meublé, équipé et sécurisé (surtout si vous avez une piscine) et bien sûr, déclarer vos revenus aux impôts.

Pour aller plus loin

Locations

VISALE : garantie loyers impayés pour les étudiants et les jeunes salariés

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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VISALE : une garantie loyers impayés pour les étudiants et les jeunes salariés

En tant que jeune locataire, VISALE est une garantie fiable et gratuite, qui vous permet de renforcer votre dossier aux yeux du bailleur. Ce dernier est ainsi assuré de percevoir ses revenus locatifs durant toute la durée du contrat de location. VISALE vous offre la possibilité d’avoir une garantie fiable, tout en vous dispensant de tout autre forme de caution.

Voyons qui peut en bénéficier, quelles sont les conditions et comment l’obtenir.

La garantie de loyers impayés VISALE en détails

Le VISA pour le logement et l’emploi, plus connu sous le nom de VISALE, est un dispositif de sécurisation locative destiné aux jeunes de moins de 30 ans et aux jeunes salariés.

Vous êtes dans le cas de millions de jeunes en France qui ont besoin de louer un logement ? Mais n’ont pas de caution à apporter pour constituer leur dossier et convaincre le propriétaire du bien de leur faire confiance ? Alors, VISALE est fait pour vous.

Le dispositif est gratuit aussi bien pour vous, le locataire, que pour la personne qui vous loue le bien. En cas d’impayés de loyers de votre part, VISALE couvre les sommes non réglées, quelle que soit la cause, et ce, pendant toute la durée du bail. L’organisme gère le dossier de recouvrement du loyer avec le locataire en défaut de paiement.

Autre avantage pour le propriétaire : VISALE couvre le frais de remise en état en cas de dégradation, en fin de bail.

Voyons plus en détails qui sont les personnes qui peuvent en bénéficier.

Qui peut bénéficier de VISALE, la garantie de loyers impayés ?

Vous avez de 18 à 31 ans, quelle que soit votre situation (étudiant, demandeur d’emploi, salarié, non-salarié, fonctionnaire).
Vous avez plus de 30 ans et vous êtes salarié du secteur privé (y compris agricole) et vous entrez dans votre logement moins de six mois après la signature de votre contrat. Votre contrat peut être un apprentissage, CDD ou en intérim. S’il s’agit d’un CDI, VISALE pourra être mis en place au terme de votre période d’essai et jusqu’à 6 mois après votre mutation.
Vous louez votre logement via un organisme agréé d’intermédiation locative (ce qui signifie qu’une association se porte garant).
Vous pouvez bénéficier de VISALE si vous êtes éligible au bail mobilité.

Focus sur les conditions à remplir pour profiter du dispositif VISALE

Il est préférable de prévoir de l’électricité pour tester les différents interrupteurs, prises et équipements.

En cas de défaillance à posteriori il est possible dans les 14 jours de signaler l'anomalie et de l'annexer et l’état des lieux fait quelques jours plus tôt.

Nous conseillons de signaler par lettre recommandée avec accusé de réception les anomalies rencontrées une fois que l'appartement est en cours d'utilisation.

Le bail

Deux choses sont importantes à prendre en compte pour pouvoir bénéficier de VISALE.

Il n’est pas possible d’obtenir le VISA si le bail est signé entre membres d’une même famille.
Il ne faut pas que le bailleur ait déjà mis en place une autre solution contre le risque d’impayés, du type caution d’une personne physique ou assurance de loyers impayés.

Le logement

Vous ne pourrez pas profiter du dispositif si vous louez via un organisme HLM ou une société d’économie mixte.
Le logement peut être nu ou loué meublé.
Le logement doit être votre résidence principale et appartenir à un parc privé.

Plafond de garanties

La garantie de loyers impayés VISALE est plafonnée :

à 36 mensualités,
et dans la limite d’un loyer charges comprises de 1 500 € en Ile-de-France et 1 300 € en Province.

Conditions de revenus et de loyer

Les conditions diffèrent selon l’âge du bénéficiaire, mais il faut savoir que le loyer, charges comprises, ne peut dépasser 50 % de l’ensemble de vos revenus (ou des revenus du ménage).

Moins de 30 ans

Si vous êtes étudiant en Ile-de-France, votre loyer doit être en dessous de 800 € et 600 € en Province. Mais sachez que VISALE a la possibilité de garantir un loyer plus élevé si vos ressources mensuelles dépassent 1 600 € en Ile-de-France et 1 200 € en Province.
Si vous êtes fonctionnaire ou salarié en CDI (hors période d’essai), votre loyer doit être inférieur ou égal à 1300 €. Il représente entre 30 % et 50 % de vos ressources.
Si vous êtes dans un autre cas, votre loyer devra être inférieur ou égal à 1300 € par mois, charges comprises. Il représente moins de 50 % de vos ressources.

Plus de 30 ans

Votre loyer devra être en dessous ou égal à 1 500 € par mois charges comprises en Ile-de-France et 1300 € en Province. Il représentera moins de 50 % de vos ressources mensuelles.

Comment obtenir VISALE ?

Vous faites partie des personnes qui peuvent passer par le dispositif VISALE ? C’est parfait.

Voyons maintenant comment vous pouvez en faire la demande.

Sachez que c’est à vous, le locataire, de faire cette démarche en passant directement par le site : visale.fr. En effet, vous allez pouvoir effectuer toutes vos démarches en ligne via cette plateforme unique.

Pensez à faire votre demande avant la signature du bail. Une fois votre demande en ligne validée, vous obtiendrez votre VISA sous deux jours, en ligne. Il vous sera remis par Action Logement.

Il vous suffit ensuite de le transmettre à votre futur bailleur qui n’aura plus qu’à se connecter au site visale.fr pour y créer son espace personnel. Il devra renseigner les références du VISA pour recevoir le contrat de cautionnement.

Veillez à bien respecter la durée de validité de votre VISA :

Validité d'un mois :

Si vous êtes salarié de plus de 30 ans ou si vous avez une promesse d’embauche pour un contrat de travail d’une durée inférieur ou égale à un mois quand vous faites votre demande.

Validité de trois mois :

Vous êtes âgé de moins de 30 ans (sauf étudiant et alternant)
Vous êtes salarié avec un contrat dont la durée est supérieure à un mois au moment de votre demande (dans la limite de la fin de contrat et de 6 mois à compter de votre prise de fonction).
Vous avez décroché une promesse d’embauche, avec à la clef, un contrat de travail de plus d’un mois.
Vous êtes demandeur d’emploi ou salarié et avez plus de 30 ans, vous vivez un événement exceptionnel qui fragilise votre emploi et nécessite un nouveau logement ou le maintien via un avenant dans le logement actuel.

Pour aller plus loin

Locations

Sécurisez vos revenus fonciers : la GRL Garantie des Risques Locatifs

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Tout savoir sur la GRL : garantie des risques locatifs et loyers impayés

L’investissement dans l’immobilier est l’investissement préféré des Français. Leur rapport à la pierre en font une valeur sûre à long terme. L’achat locatif fait d’ailleurs de plus en plus d’adeptes.

Cependant, la situation de propriétaire-bailleur n’est pas sans risque. Se retrouver à rembourser son prêt immobilier, alors que les locataires ne paient pas leur loyer et qu’on ne peut pas les déloger… C’est la hantise de nombreux propriétaires.

Aujourd’hui efficiente sous forme de GLI (garantie loyers impayés) et de dispositif VISALE, la GRL (garantie des risques locatifs) est une solution rassurante, dans de nombreux cas. Qui peut souscrire à cette assurance ? Que couvre-t-elle réellement ? Permet-elle de louer sans risque ? Nous faisons le point pour vous.

Qu’est-ce que la GRL ?

La GRL est une assurance pour les propriétaires de recevoir le versement des loyers dus. La GRL permet, en outre, de financer la remise en état du bien mis en location, en cas de dégradation. En effet, la GRL intervient pour indemniser le propriétaire pour la réfection dudit logement. Afin de bénéficier des indemnités, le propriétaire doit souscrire, par ailleurs, à une assurance habitation et rédiger un contrat locatif en bonne et due forme.

La garantie des risques locatifs est également une solution pour faciliter l’accès au logement des personnes en situation précaire ou à revenus modestes, en particulier avec le nouveau dispositif Visale.

L'histoire de la GRL

En 2006, une première garantie universelle a vu le jour, gérée par les organismes d’État. L’aide prévue pour les propriétaires-bailleurs était gérée par les organismes gérant les sommes provenant du 1 % logement, une cotisation obligatoire versée par les employeurs, dans le cadre de l’effort national pour la construction.. Le but était de favoriser l’accès à un logement aux personnes démunies et à risques (du point de vue des bailleurs). Le locataire devait malgré tout remplir un certain nombre de conditions pour que le propriétaire bénéficie de cette garantie. Cette assurance prenait donc sous sa responsabilité les loyers impayés par les locataires.

La GRL fut instaurée en 2010, mais elle a été abandonnée en 2015, car elle ne correspondait pas aux besoins du marché.

Depuis, la GRL a subit de nombreux remaniements législatifs. Aujourd’hui, le bailleur peut prétendre à la Garantie des Loyers Impayés (GLI) ou, depuis 2016, au dispositif VISALE avec Action Logement.

Les avantages de la nouvelle GRL : la GLI

Ce nouveau contrat favorise l’accès au logement, encourage les bailleurs à mettre leur logement en location et renforce le traitement des impayés.

Ainsi, le propriétaire peut prétendre à une aide pour gérer les loyers non perçus, mais également à la prise en charge des frais de justice et d’huissier.

De plus, en cas de dégradations, la GRL prend en charge les travaux de réparation, dans une certaine mesure.

Côté locataire, la nouvelle GRL simplifie l’accès au logement, en le dispensant de toute caution physique ou morale. Cependant, pour les étudiants et les apprentis, les conditions de souscription de la GRL autorisent la mise en place d’une caution solidaire.

Conditions d’éligibilité à la GRL

Le locataire doit disposer d’un revenu au moins égal au double du prix du loyer.
Ce loyer doit être, pour le locataire, la résidence principale.
Le bien doit relever du parc immobilier privé : le propriétaire doit être une personne physique ou une SCI familiale.
Le loyer doit être proposé à un montant inférieur ou égal à 2 000 €, toutes charges comprises.
Le contrat de location et les procédures doivent être menés avec rigueur.

Combien coûte la GRL ?

Le coût de la GRL dépend de chaque compagnie d’assurance. Chacune est libre de fixer le montant de la prime à sa guise. Le fait qu’il soit vide ou meublé peut également faire varier le montant de la cotisation.

Les tarifs observés sont généralement compris entre 3 à 5 % TTC du montant des loyers et charges. Par contre, la prime d’assurance GRL est entièrement déductible des revenus locatifs, ce qui a pour conséquence un allègement du coût net de ces frais.

Quelles sont les garanties de l’assurance des loyers impayés ?

Les garanties généralement intégrées dans les contrats GRL sont :

La prise en charge par l’assurance des loyers impayés : lorsqu’un locataire se retrouve dans l’incapacité de payer son loyer, l’assurance prend le relais en s’acquittant des frais du loyer et des charges. Le contrat de la garantie de loyers impayés prévoit généralement une franchise, correspondant à un ou deux mois de loyer non perçu.
Les détériorations et dégradations : il s’agit ici essentiellement des dégâts qui ne peuvent être pris en charge par le dépôt de garantie, lorsqu’il existe. Ces indemnités sont soumises à un plafonnement : 7 700 € pour un logement nu, 3 500 € pour un meublé.
Les frais du contentieux dus à la situation d’impayés : il s’agit ici des frais de recouvrement, des frais de justice, des frais d’huissier…
Le départ prématuré du locataire: dans le cas où le locataire quitte le logement ou vient à décéder, la GRL indemnise le bailleur..

Chaque point doit au préalable être inscrit dans le contrat GRL de l’assurance, ce qui couvrira l’intervention de la GRL selon l’entente établie.

À savoir : si vous deviez solliciter votre assureur, celui-ci va commencer par vérifier que le contrat de location a été établi selon la législation en vigueur. N’hésitez pas à faire appel à une agence immobilière, à votre notaire ou votre expert-comptable pour ne pas payer une assurance qui n’interviendrait pas le moment voulu.

VISALE : un dispositif de garantie des risques locatifs spécifique

En 2016, la GRL a été remplacée par le dispositif Visale. Ce dispositif a été mis en place par Action Logement. Ce dispositif remplace la GLI pour la population la plus précaire : les étudiants et les personnes de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation.

En conclusion

La Garantie Risques Locatifs (GRL) ou Garantie de Loyers Impayés (GLI) ou encore le dispositif Visale est une réponse à une préoccupation majeure, liée à la difficulté de logement et à la question de loyers impayés. Souscrire à une assurance GRL est une solution à l’épineux problème des propriétaires-bailleurs et des locataires en situation précaire. Pour le bailleur comme pour le locataire, c’est la possibilité de voir leur situation améliorée et les tensions apaisées.

Pour aller plus loin

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Immobilier locatif : comprendre les différents régimes fiscaux

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Immobilier locatif : comprendre les différents régimes fiscaux

La fiscalité de l’immobilier locatif vous effraie ? Pourtant, c’est un domaine à ne pas négliger quand on est propriétaire-bailleur.

Rechercher un bien, choisir ses locataires, tout cela devrait venir, idéalement, après avoir réfléchi à la situation fiscale adaptée à votre situation et vos objectifs. Rassurez-vous, rien n’est irrévocable.

Les régimes fiscaux de l’immobilier locatif représentent un sujet très complexe, avec des plafonds, des engagements à moyen terme et des répercussions à long terme.

Alors, essayons ensemble d’éclaircir les points essentiels, pour mieux comprendre les régimes fiscaux de l’investissement immobilier et ainsi, améliorer la rentabilité nette de vos biens.

Quels sont les impacts du régime fiscal quand on a un revenu locatif à déclarer ?

Pour bien comprendre l’intérêt de la fiscalité immobilière, voici les répercussions que le choix d’un régime fiscal entraînera.

Le montant imposable retenu

Le montant retenu varie d’un régime fiscal à un autre. Certaines catégories prévoient un abattement forfaitaire, d’autres non.

Bon à savoir : Sachez que, même si vous n’êtes pas imposable (sur vos salaires…), vous serez imposé sur vos loyers perçus. Et ce, même si ces loyers couvrent tout juste le prêt engagé.

Certains régimes fiscaux vous permettent de déduire vos frais et donc de n’être imposé que sur votre bénéfice réel.

L’engagement dans un choix de régime fiscal sur 2 ou 3 ans

Si vous faites le choix d’une déclaration au réel (nous y reviendrons), vous devrez déclarer vos bénéfices locatifs sur ce régime fiscal durant 2 ou 3 ans. Bien que ce régime présente des avantages financiers, il faut prendre le temps d’étudier votre situation comptable sur un exercice de cette durée.

La taxe sur la plus-value

Un particulier peut décider de monter une société pour gérer son parc locatif. Cela donne accès à certains avantages. Cependant, en cas de revente de votre bien immobilier, la taxe sur l’éventuelle plus-value ne sera pas calculée de la même façon : le régime fiscal pour particuliers et pour les sociétés présente des différences à ce niveau. La taxe sur la plus-value sur les sociétés est moins avantageuse.

Deux systèmes d’imposition : pour les particuliers (IR) et pour les sociétés (IS)

La fiscalité de l’immobilier locatif peut prétendre aux deux systèmes de calcul des impôts qui existent en France : les impôts sur les revenus (IR) et les impôts sur les sociétés (IS).

Voici un tableau pour vous permettre de vous y retrouver.

Si vous lisez ces lignes, vous êtes certainement concernés par le régime des particuliers. Mais certains opteront pour une SCI à l’IS, dans le cadre d’une succession, par exemple ; c’est donc important de savoir que ce système existe.

Le régime des sociétés devient intéressant si vous décidez de développer considérablement votre activité d’investisseur. Pour devenir loueur professionnel, vos revenus locatifs doivent être la principale source de revenus de votre foyer.

A noter que des charges sociales peuvent s’ajouter, dans le cas des loueurs professionnels et des locations de locaux équipés.

Régimes fiscaux pour la location nue : revenus fonciers

La location nue s’entend pour les biens d’habitation, les locaux commerciaux ou industriels, loués sans mobilier. La location nue dépend des revenus fonciers.

Vous pourrez déclarer vos revenus aux frais réels ou en micro-foncier. Dans les deux cas, votre impôt sera soumis à un barème progressif.

• Micro-foncier - location nue

-> Condition : vous ne dépassez pas 15 000 € annuels de revenus locatifs.

=> Vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30 %. Cela correspond à une estimation fiscale de vos charges et frais de propriétaire-bailleur. Cela rend la gestion très simple : vous notez la somme de vos loyers dans la case 4BE de la déclaration. La déduction sera calculée automatiquement.

• Régime réel - location nue

-> Condition : ouvert à tout niveau de revenu locatif, obligatoire pour ceux dépassant 15 000 € annuels.

-> Engagement : 3 ans sans possibilité de revenir sur un régime micro-foncier.

=> Vous pouvez déduire de votre revenu locatif les frais suivants :

les impôts et taxes
les frais de gestion
le montant des assurances liées à votre bien
les intérêts d’emprunt (prêt bancaire) le cas échéant
le coût des travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation

Pour savoir si vous devez choisir le micro ou le réel, deux éléments sont à prendre en compte :

le montant de vos frais : s’ils font inférieurs à 30 % de vos recettes, le régime micro est suffisant
le temps que vous pouvez consacrer à vos comptes : le régime réel tient compte de nombreux barèmes d’amortissement, ce qui prend plus de temps en calculs. Même si vous faites appel à un comptable, il vous faudra réunir tous les documents, ce qui demande un minimum d’organisation.

Régimes fiscaux en location meublée et locaux commerciaux équipés : BIC

La location meublée correspond aux logements à usage d’habitation et aux locaux commerciaux équipés. Les frais quotidiens sont plus importants, car il faut prévoir l’achat et le renouvellement du mobilier et des équipements. Cependant, les barèmes de location sont plus élevés et le régime fiscal BIC tient compte de ces frais dans ses calculs.

Vous serez assimilé à une entreprise individuelle, c’est la raison pour laquelle vous devez faire la demande d’un numéro SIRET (enregistrement en tant qu’entreprise individuelle de loueur meublé non professionnel).

Comme pour les revenus fonciers, vous pourrez opter pour le micro-BIC ou le réel.

▪ Location meublée - micro-BIC

-> Condition : 32 600 € (charges comprises) de recettes au maximum

=> Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % qui correspond à une estimation fiscale de vos frais. La loi vous demande de tenir un livre des recettes et achats.

▪ Location meublée au réel (LMNP au réel)

-> Condition : ouvert à tous, obligatoire pour ceux dont les recettes dépassent le seuil des 32 600 € annuels.

-> Engagement : 2 ans

=> Vous pouvez déduire les mêmes frais que pour la location nue, et déduire également :

– l’amortissement immobilier de votre bien (environ 2 à 3 % de la valeur estimée du bien hors terrain, 5 % pour les locaux commerciaux)

– l’amortissement du mobilier (environ 10 % de leur valeur d’achat)

– les frais de mutation (qui correspondent à environ 6 %, montant précisé dans les frais de notaire)

Attention, ces calculs ne s’improvisent pas et de nombreux barèmes sont appliqués.

Conseil d’expert : faire appel à un expert-comptable spécialiste de l’immobilier peut vous faire réaliser des économies, dans le cas d’une gestion au réel. Il calcule l’amortissement de l’immeuble lui-même et prend en compte tous les frais (dont les frais comptables). Il vous délivre une liasse fiscale professionnelle, ce qui est rassurant dans le cas d’un contrôle des impôts.

Chaque situation personnelle est unique. De nombreux éléments entrent en jeu. Nous vous conseillons de vous renseigner suffisamment ou de demander les conseils d’un agent immobilier, d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un expert-comptable spécialisé.

Pour aller plus loin

Acquisition

Que faut-il vérifier avant d’acheter un bien immobilier ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Que faut-il vérifier avant d’acheter un bien immobilier ?

Il est très important avant d’acheter un bien immobilier, que ce soit un appartement ou une maison, de prendre ses précautions en vérifiant a minima les points que nous allons décrire dans cet article.

Acheter sa résidence principale, c’est se sécuriser… Investir dans l’immobilier, c’est s’enrichir… Cela évidemment à condition de ne pas faire de mauvais achats comme cela arrive régulièrement pour des particuliers non avertis.

L’importance de bien peser les bons avantages et les inconvénients d’un bien immobilier

Certains critères sont importants dans certaines villes, comme par exemple, la proximité du métro dans Paris. Ce critère a beaucoup moins d’impact dans la banlieue parisienne où la tolérance liée à la proximité d’un train ou du métro et de l’ordre de 10 minutes. Pour un parisien ces 10 minutes sont une éternité.

Voici quelques facteurs à titre d’exemple permettant de valoriser de manière significative une maison par rapport à une autre :

Le sous-sol total

À ne pas confondre avec une cave non accessible en voiture, le sous-sol total est un critère important pour une maison.

La mansarde à l’étage

Pour beaucoup de monde, il est important de ne pas avoir de mansarde à l’étage.

Comme beaucoup de maison construite depuis 1960, les chambres souvent situées à l’étage sont sous la toiture et permet généralement d’y fondre des placards.

Même si les chambres peuvent être grandes, ce type de caractéristiques devient un défaut important comparé à une maison qui n’a pas de mansarde à l’étage.

La mitoyenneté

Pouvoir faire le tour de la maison est une chose, pouvoir le faire des deux côtés en est une autre.

La mitoyenneté est manifestement un critère impactant à la hausse une maison.

Attention : ce critère est important à condition d’être dans un secteur où les terrains de la commune aussi entre 250 et 450 m².

Il est important de déterminer, dans le secteur dans lequel vous souhaitez acheter, les critères importants pour le bien en question. Il n’y a pas de vérité absolue applicable à tous les biens de France. Par contre, avec un quelques visites avec votre agent immobilier vous pourrez avoir des informations complémentaires d’un professionnel pour faire le bon choix en fonction de votre budget.

Vérifier le cadastre

Il est important pour l’achat d’une maison de vérifier que l’intégralité des structures bâties (Maison, garage, dépendances…) sont bien déclarées sur le cadastre.

Cela évite de se retrouver dans une vente bloquée par un vendeur qui a apporté des modifications sans obtenir les autorisations nécessaires.

Cela arrive régulièrement à la suite d’un manque de connaissance juridique du vendeur qui pensait simplement être chez lui et qu’il était libre. D’ailleurs, il vous présentera souvent l’agrandissement avec fierté sans douter que la démarche est problématique à la revente.

Vérifier en mairie ou chez le notaire les projets avoisinants

Il est possible d’enquêter auprès des voisins, de la mairie, des commerçants ou du notaire pour savoir si autour du bien, il y a des projets d’aménagement qui pourront, une fois réalisés, dévaloriser le bien.

Cette petite enquête est un moyen simple de se prémunir d’un changement de situation non souhaité avant l’acquisition.

Vérifier les prestations d’un appartement

Les éléments à vérifier pour un appartement sont un peu différents de ceux d’une maison.

L’isolation des murs et des sols entre les appartements

Il est important de vérifier l’isolation sonore pour éviter toutes gènes. Cette vérification est d’autant plus importante quand l’immeuble est daté des année 30.

Le plus simple est de commencer par faire le test avec votre compagnon pour savoir si entre les parties communes et l’appartement l’isolation est bonne. Il suffit de parler avec une voix un peu plus élevée qu’une discussion normale, la porte fermée, pour savoir si l’isolation fait son travail.

En visitant en fin de journée, les voisins sont souvent en activité avec les enfants qui rentrent de l’école, etc… c’est le bon moment pour ne plus faire de bruit pendant quelques minutes pour se faire une idée de l’isolation phonique de l’immeuble.

Vérifier l’isolation thermique

L’isolation thermique de l’immeuble est un critère permettant de limiter fortement l’apparition d’humidité.

Pour vérifier, un geste simple est de taper avec la main fermée sur les murs donnant sur l’extérieur.

Si ça sonne creux, une isolation est présente, si on tape sur le mur de l’immeuble directement et que ça ne raisonne pas, c’est qu’il n’y a pas d’isolation.

Le manque d’isolation peut être très embêtant quand les écarts de température intérieur / extérieur sont importants (En hiver par exemple). Le choc thermique attire la condensation sur les murs venant dégrader les finitions intérieures ainsi que l’air de l’appartement.

Les charges énergétiques sont-elles inclues dans les charges ?

Acheter un appartement sans faire attention aux charges de copropriété est un piège classique.

Le premier geste est de vérifier si les charges énergétiques sont inclues dans les charges de l’immeuble. Pour cela, il faut demander la régularisation de charge de l’année passée.

S’il y a le gaz ou l’eau, cela sera clairement indiqué.

Quand les charges sont comprises, la consommation est parfaitement imputée avec un système de relevé de compteurs que le syndic fait pour vous.

Cette analyse permet de comparer avec précision les charges de copropriété entre deux immeubles en retranchant ce type de charges du calcul.

Vérifier les prestations d’une maison

Vérifier la toiture et les autres parties de la maison

L’idéal si la maison vous plait, est de faire une contre visite avec un ou plusieurs entrepreneurs permettant de vérifier l’état de la toiture ou d’autres parties de la maison.

Cela permettra de prévenir les éventuelles surprises budgétaires.

Vérifier que l’entretien de la chaudière

La chaudière est une pièce maitresse d’une maison. Cette pièce coûte généralement entre 2000 et 8000 euros en fonction du modèle. Il faut donc vérifier que la visite de contrôle annuelle liée au contrat d’entretien est bien faite correctement et que tout est conforme.

Vérifier le vis-à-vis

Vérifier le vis-à-vis en été quand les arbres sont fournis ne suffit pas, il faut aussi prendre en compte que pendant une partie importante de l’année, il n’y a plus de feuillage.

Vérifier le montant de la taxe foncière

La taxe foncière est un point très important puisqu’elle représente souvent plus de 1500 euros. Pour éviter toute surprise faite la demande auprès du propriétaire ou de l’agence de ce document pour vérifier le montant.

Relire le résumé des diagnostics immobiliers

Il est important de lire ce résumé situé sur l’une des premières pages pour bien mesurer les anomalies. Pour plus de précision demandez à votre entrepreneur ou votre agent immobilier l’explication des anomalies.

Pour aller plus loin

Locations

Tout savoir sur les charges locatives : récupérables ou non ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Tout savoir sur les charges locatives : récupérables ou non ?

Savez-vous ce que sont les charges locatives ?

Ce sont les charges récupérables sur le locataire par le bailleur.

Un domaine qui est souvent source de conflits et de litiges entre propriétaire et locataire : Qui paie quoi ? Comment savoir ?

Certains textes officiels étant imprécis ou flous, il est indispensable de connaître les lois en vigueur. Vous serez ainsi plus à même d’agir selon la réglementation et de défendre vos droits.

Le domaine le plus litigieux est celui des provisions sur charges.

Avant d’aborder cet aspect, précisons tout de suite la différence qu’il existe entre les charges locatives et les travaux et réparations locatives :

Les charges locatives sont payées d’abord par le propriétaire (sur la base d’un calcul estimatif) et ensuite récupérables sur le locataire.
Les travaux et réparations locatives sont imputables au locataire.

Les provisions sur charges locatives

Le locataire paie tous les mois, avec son loyer, une provision pour charges. En général, il s’agit de la consommation de chauffage (gaz ou fioul) et de la consommation d’eau.

Comment sont calculées ces charges ?

Le montant est fixé en fonction de ceux de l’année précédente.

Le calcul étant annuel, le montant est réparti sur chaque mois.

Il s’agit donc d’une provision sur charges qui sera régularisée l’année suivante en fonction de la facture réelle.

Voici comment fonctionne la régularisation :

Tous les ans, le locataire reçoit par courrier le décompte de ses charges (de l’année précédente).

Il fait face alors à deux situations :

Le montant de ses charges payées est trop élevé (il a donc consommé moins que prévu). Dans ce cas, le propriétaire (ou le bailleur dans le cas par exemple d’une agence immobilière qui gère la location) doit lui rembourser le trop-perçu.

Il peut déduire du loyer suivant le montant du remboursement.

Le montant de ses charges est insuffisant (soit qu’il a consommé plus que l’estimation soit que les charges ont augmenté). Dans ce cas, le locataire doit payer le supplément au propriétaire (ou bailleur).

Il se peut qu’en cas de non-paiement, le propriétaire veuille contester.

Voici la situation de contestation : contestation du propriétaire pour oubli ou omission de la part du locataire.

Depuis la loi ALUR de 2014, le propriétaire a le droit de réclamer le paiement des charges pendant 3 ans (même durée de prescription que pour le paiement du loyer).

Les justificatifs de charges locatives

Le locataire peut obtenir les justificatifs de ses charges locatives (factures, contrats d’entretien, etc.)

Les pièces justifiant des dépenses sont à sa disposition pendant une durée de 6 mois (à partir de la date d’envoi du décompte).

Comment faire pour obtenir ces pièces ? Pour cela, le locataire doit adresser sa demande par courrier. Dans le cas où le propriétaire refuserait de les lui transmettre pour une quelconque raison, le locataire pourra faire sa demande par recommandé.

Cas particulier d’un logement dans une copropriété : les justificatifs doivent mentionner la part représentée par chaque lot de la copropriété puisque c’est la part qui sert dans le calcul des charges.

Plan juridique : cette partie concernant la copropriété est importante. En effet, la jurisprudence considère que le locataire n’est pas obligé de payer ses charges tant qu’il n’a pas reçu le détail des charges (répartition et comptes). Et si le locataire refuse de les payer, le propriétaire devra être en mesure de lui prouver qu’il lui a bien communiqué le détail des charges.

Les dépenses obligatoires du propriétaire

Si la plupart des charges sont imputées au locataire, il en existe qui doivent être engagées par le propriétaire et donc non récupérables sur le locataire.

Il peut s’agir de frais comme des réparations, des installations de nouveaux matériels ou du paiement au syndic en cas de gestion par une agence immobilière.

Voici la liste :

Dépenses en rapport avec l’amélioration ou à l’entretien normal du bien, tels que gros travaux, grosses réparations, toiture, ravalement de façades, remplacement d’équipement, espaces verts…
L’installation de nouveaux équipements, par exemple ceux liés à la sécurité (porte coupe-feu, porte blindée, etc.)
Tous les frais liés à l’administration et la gestion de l’immeuble: assurances, honoraires du syndic, etc.
Les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité (la locataire a droit à une jouissance paisible de son lieu d’habitation).
Toutes réparations suite à des actes de vandalisme.
Les frais de réparations dues à la vétusté des équipements ou à une malfaçon.
Les dépenses obligatoires des lois ou règlements (mise aux normes de l’ascenseur, équipement anti-incendie, etc.)

Les charges récupérables

Il existe aussi des charges récupérables par le propriétaire. Elles peuvent être entièrement ou partiellement reportées sur le locataire.

Voici la liste des charges locatives selon le décret 87-713 du 26 août 1987 :

Taxes locatives (balayage et enlèvement des ordures ménagères)
Dépenses des produits consommables tels que l’eau, le combustible, l’électricité, les produits d’entretien, les fournitures, les ampoules, les produits d’hygiène, les insecticides…
Dépenses d’entretien courant et de petites réparations des équipements collectifs et des parties communes.

Précision sur ce dernier point :

Selon les cas, les charges peuvent être récupérables sur le locataire entièrement ou partiellement :

Dans le cas d’un remplacement d’équipement moins coûteux que sa réparation, la dépense revient au locataire.
Dans le cas d’un contrat d’entretien incluant le remplacement de pièces, le coût n’est pas entièrement reporté sur le locataire :
1. Seulement 73 % du coût d’entretien de l’ascenseur (grosses réparations et changement de pièces) est répercuté sur le locataire.
2. 100 % du coût revient au locataire pour la robinetterie et les changements de petits matériels (joints, flexible de douche…)
3. En revanche, pour les robinets, le locataire n’est pas concerné.

Cas particulier de la chaudière : veuillez vous reporter à cet article.

Autre cas particulier du coût du personnel chargé de l’entretien et de la sortie des poubelles : les modalités de répartition sont complexes. Veuillez vous reporter à cet article.

Pour aller plus loin

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Quelles sont les erreurs à éviter lors de la résiliation d’un bail ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 4 mai 2020
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Quelles sont les erreurs à éviter lors de la résiliation d’un bail ?

Qu’est-ce que la loi du 6 juillet 1989 ?

C’est une loi dont vous dépendez dans le cadre des locations pour logements d’habitation nus.

Il est primordial de vous y référer pour les cas de résiliation du bail. Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous devez connaître les erreurs à éviter lorsque vous voulez donner congé.

Voici les 11 erreurs à éviter pour pouvoir donner votre congé en toute tranquillité.

Erreur n°1 : Le non-respect du délai légal

Cela pourrait paraître évident aux yeux de certains, pourtant cet aspect est méconnu de beaucoup. Or, il est primordial.

Selon que vous êtes propriétaire ou locataire, les délais à respecter pour résilier le bail ne sont pas les mêmes :

Le locataire : il peut résilier son bail à tout moment. Son préavis est de trois mois. Dans certains cas, le préavis est ramené à un mois.
Propriétaire : il doit attendre l’échéance du bail. Son préavis est de six mois. Dans le cas où il ne respecterait pas le délai exigé par la loi, le bail est reconduit automatiquement pour la même durée.

Les préavis se calculent de jour à jour et incluent les week-ends et jours fériés.

Par exemple : la lettre du locataire est envoyée le 7 avril, le préavis court donc jusqu’au 7 juillet.

Le délai commence dès le moment où le propriétaire reçoit la lettre de résiliation en recommandé.

Cas particuliers où la notification n’est pas valable :

Le propriétaire est absent
Le courrier ne lui est pas parvenu dans les délais

Il est à noter que durant la période de préavis, le locataire doit continuer de payer son loyer.

Exception : si le nouveau locataire entre dans les lieux avant la fin des 3 mois de préavis, suite à l’accord du propriétaire, l’ancien locataire qui a donné congé n’a pas à payer son loyer.

Lors du dernier mois, le loyer est calculé au prorata des jours occupés par le locataire qui a donné congé. Par exemple : s’il quitte le logement le 7 juillet, il ne paiera que les 7 jours de juillet, et non tout le mois.

Erreur n°2 : Retard : Le cas particulier du droit au préavis réduit

Dans le cas où le locataire peut bénéficier du droit au préavis réduit à un mois (perte d’emploi, mutation…), il est impératif que le congé soit donné dans un délai très court. L’erreur serait donc de trop attendre avant de donner son préavis.

Des cas de demandes de congé plus de six mois après la perte d’emploi ont été refusés par les tribunaux.

Erreur n°3 : L’oubli des cotitulaires du bail

Lorsqu’un propriétaire veut donner congé, il doit le faire à tous les cotitulaires du bail et ce, par lettre séparée.

Faute de quoi, le bail se poursuivra au nom de celui qui n’a pas reçu officiellement sa lettre de congé.

Cette situation est valable pour les conjoints juridiquement cotitulaires du bail de leur logement et ce, même dans le cas où l’un des deux n’a pas signé au moment du bail.

Exception : le propriétaire n’a pas été informé du mariage ou de l’existence du conjoint. En ce cas, le congé notifié par le propriétaire est automatiquement valable pour le cotitulaire.

Remarque concernant le PACS : les concubins signataires sont considérés comme des conjoints, y compris s’ils sont du même sexe.

Lorsque les locataires veulent donner leur congé, tous les titulaires du bail se doivent de donner leur préavis dans les délais et dans les règles. Si l’un des deux oubliait de le faire, le bail se poursuivrait à son nom et il serait donc tenu de payer le loyer.

Erreur n°4 : Penser qu’il suffit d’envoyer une lettre recommandée

Pourquoi ?

Parce que selon la loi, le début du préavis commence lorsque le destinataire récupère et signe le courrier en recommandé (ou le courrier signifié par acte d’huissier, dans le cas du congé par le propriétaire, qui a le choix de cette deuxième solution).

C’est donc la date de signature de l’accusé de la lettre recommandée qui est valable comme date de départ du préavis.

Que faire si le destinataire est absent ou ne va pas récupérer tout de suite le courrier ?

Étant donné que la date du début de préavis risque d’être reculée, et donc les délais dépassés, il vaut mieux prévoir un délai plus large et envoyer la lettre avant les trois ou six mois prévus.

Dans le cas où l’accusé de réception tarde à revenir à l’expéditeur qui a donné son congé, il est alors possible de s’adresser à un huissier. Une précaution très utile surtout pour le propriétaire qui doit éviter que son bail soit reconduit d’office si le locataire refuse le courrier de congé.

Erreur n°5 : Donner congé au locataire pour récupérer le logement en tant que résidence secondaire

Le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire dans le but d’utiliser le logement en tant que résidence secondaire.

Il ne peut le faire que pour le récupérer comme résidence principale.

Erreur n°6 : Oublier de mentionner dans le courrier le nom du bénéficiaire qui reprend le bail

Dans le cas où le propriétaire souhaite récupérer son logement pour lui-même, son conjoint, les descendants ou les ascendants du couple, il doit impérativement mentionner dans son courrier de congé : le nom du bénéficiaire (sous peine de nullité).

Autre erreur à connaître : la personne bénéficiaire de la reprise ne doit pas être exclue par la loi.

Les descendants ou ascendants bénéficiaires doivent être en lignée directe (sont donc exclus les neveux, nièces, etc.)

Erreur n°7 : Donner congé à l’occupant et non au titulaire du bail

En effet, dans le cas où l’occupant ne soit pas le titulaire du bail (par exemple un employé ou un membre d’une association), le propriétaire doit donner son congé au signataire du bail (entreprise, association…) et non à celui qui l’occupe.

Erreur n°8 : S’abstenir de payer le dernier loyer pour remplacer la caution

Il n’est pas rare que des locataires, inquiets de ne pas récupérer leur caution, décident de ne pas payer le dernier loyer. Ils pensent ainsi compenser d’eux-mêmes avec leur dépôt de garantie versé lors de la signature du bail.

Cette pratique n’est pas légale et le propriétaire est tout à fait en droit d’utiliser la caution pour des travaux qui seraient nécessaires après le départ du locataire. Il peut même poursuivre son ancien locataire en exigeant le ou les loyers impayés, si le montant des travaux est supérieur au dépôt de garantie.

Erreur n°9 : Oublier les formalités de la reprise en cas de vente

Le propriétaire est en droit de donner congé pour vendre son logement.

Pour cela, sa lettre est considérée comme une offre de vente au profit du locataire et doit mentionner le texte de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi que le prix exact fixé et les conditions de vente.

Pour respecter totalement les formalités, il est recommandé au propriétaire de joindre à son courrier de congé le règlement de copropriété.

Erreur n°10 : Oublier qu’on ne peut pas donner congé pour vendre en tant qu’usufruitier

Un usufruitier a le droit de donner un congé pour habiter dans le logement, puisqu’il a la libre jouissance du bien et de ses revenus.

Toutefois, il ne peut le vendre qu’avec l’accord du nu-propriétaire qui doit signer pour vendre. Si ce dernier ne signe pas, le congé est nul et donc non recevable.

Erreur n°11 : Ne pas connaître la structure de la lettre de résiliation

Il existe des modèles de lettres à respecter.

Ils peuvent se trouver en ligne gratuitement.

Voici les modèles les plus utilisés :

>> Structure de lettre pour résiliation de bail (locataire)

>> Structure de lettre pour préavis de départ un mois (locataire)

>> Structure de lettre pour congé dans le but d’y habiter (propriétaire)

>> Structure de demande de restitution de la caution (locataire)