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Comment fixer le montant du loyer : cadre légal et recommandations

Vous êtes propriétaire et avez pour ambition de mettre en location un logement dans un futur proche ? C’est à vous qu’il appartient de fixer le montant du loyer, en tenant compte d’un ensemble de données. Le montant du loyer va certes influer sur la rentabilité de votre investissement, mais il doit avant tout tenir compte de la légalité.

Afin de stabiliser des loyers excessifs dans plusieurs régions françaises, le décret Duflot, la loi Alur et la loi Elan imposent les règles à suivre. Un encadrement des loyers, préalablement appliqué à la région parisienne, s’étend aujourd’hui à tout le territoire français.

Déterminer un montant juste, pour vous comme pour le locataire, tout en respectant un cadre légal, c’est l’enjeu que vous devez relever. Nous vous proposons les clefs pour vous y aider.

Votre logement se situe en zone Duflot ? Le montant du loyer est encadré

« La fixation du loyer des logements mis en location est libre ». C’est l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 qui en fait foi. Vous êtes le propriétaire de votre logement, mais aussi celui qui définit le loyer de la location.

Cependant, la loi s’adapte aussi à l’évolution du marché de l’immobilier et de la politique logement. Plusieurs agglomérations françaises de plus de 50 000 habitants sont classées « zone tendue ». Dans ces dernières, la demande de logement est supérieure à l’offre. Les prix des loyers vont à la hausse et l’accès à la location n’est plus à la portée de tout le monde. Il a donc été nécessaire de réguler la situation.

Comment fixer le montant du loyer d’un logement à l'entrée d'un locataire ?

Le décret Duflot vient poser un cadre. Si vous mettez votre logement en location avec l’entrée d’un nouveau locataire dans le logement, vous n’êtes pas autorisé à augmenter à votre guise le loyer qui doit être celui appliqué précédemment. En revanche, si au cours des 12 derniers mois, le montant du loyer est resté le même, vous pouvez vous appuyer sur l’IRL (indice de référence de loyers), pour éventuellement le revaloriser.

Le saviez-vous ? L’indice de référence de loyer (IRL) plafonne l’augmentation des loyers que vous pouvez demander dans le cadre d’une nouvelle location. Cet indice est fixé chaque année par l’INSEE (institut national de la statistique et des études économiques). Il s’applique pour les logements nus, ainsi que les meublés en résidence principale. Il se calcule sur la moyenne des 12 derniers mois des prix à la consommation. Il figure sur le contrat de location.

Les situations qui vous permettent d’augmenter votre loyer

Dans une certaine mesure, vous pouvez déroger à la règle pour les raisons suivantes :

  • vous mettez votre logement en location pour la première fois ;
  • vous n’avez pas mis votre logement en location depuis les 18 derniers mois précédents la location ;
  • vous avez effectué des travaux dans le logement depuis moins de 6 mois et leur valeur de  est égale ou supérieure au coût total des loyers de l’année précédente ;
  • après la signature du bail, vous avez entrepris des travaux de mise aux normes de décence ou d’amélioration, sur les parties privatives ou communes. Le montant total des travaux est estimé au moins à 6 mois de loyer de l’année antérieure ;
  • le montant du loyer précédent est sous-évalué. L’augmentation peut dépasser l’IRL, mais elle est limitée à 50 % de la différence entre le montant du loyer moyen du voisinage et l’ancien loyer.

Le montant du loyer de votre location est-il régi par la loi ELAN ?

L’article 140 de la loi Elan de novembre 2018, permet à plusieurs grandes agglomérations françaises de participer à un projet expérimental. Ce dernier vise à imposer une fourchette de prix de loyers, pour atteindre un équilibre entre l’offre et la demande. L’application du décret est proposée aux collectivités territoriales volontaires, pour une période de 5 ans. C’est la ville de Paris qui est la pionnière de l’expérience depuis le début du mois de juillet 2019. Les logements vides, meublés, et les baux mobilité sont les principaux concernés.

Comment est appliquée la mesure ?

Certaines conditions doivent être réunies pour la mise en place du projet, à savoir :

  • Il existe une différence importante entre les loyers des logements sociaux et des logements privés ;
  • Le montant du loyer médian est important ;
  • La construction de nouveaux logements est faible.

Comment sont calculés les loyers de référence ?

L’encadrement du niveau de loyer est appliqué sur la base des loyers de référence. Le loyer payé par un locataire doit être compris entre le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré. Dans chaque zone géographique concernée, un arrêté préfectoral fixe le montant des loyers, selon la catégorie de logement. L’on prendra donc en compte : le nombre de pièces, l’année de construction et l’ameublement ou non du logement.

Ces loyers de référence peuvent être :

  • Un loyer médian de référence
  • Un loyer majoré (+20 %)
  • Un loyer minoré (-30 %)

Plafonnement et sanction

Si c’est votre première mise en location ou s’il s’agit de l’installation d’un nouveau locataire, le loyer défini ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut être ajouté, en cas de présence d’éléments de confort supplémentaires ou de localisations spécifiques. Cependant, en cas de non-respect du plafonnement décrété, la loi Elan permet au préfet d’imposer des amendes de 5 000 euros, allant jusqu’à 15 000 euros pour les personnes morales.

Quelle est l’influence de l’état du logement et des travaux sur le montant du loyer ?

Le logement loué doit évidemment respecter les normes de décence et d’habitabilité. Cependant, lorsqu’il y a des rafraîchissements à prévoir, cela peut faire l’objet d’une négociation entre bailleur et locataire. Par exemple, vous pouvez convenir d’une baisse de loyer (voire une exonération temporaire), en échange de la prise en charge des travaux par le locataire.

À l’inverse, vous si vous envisagez des travaux d’amélioration qui apporteront de la plus-value au logement, vous pouvez en avertir votre futur locataire. Cela peut justifier une prochaine augmentation du montant du loyer, inscrite dans le contrat de bail, applicable après les travaux. Il est à noter que si le logement se situe dans une zone Duflot, ces dispositions doivent respecter les règles de l’encadrement des loyers mis en vigueur.

 

Bon à savoir : Le contrat de location doit contenir une clause qui comporte la nature des travaux, leur délai de réalisation, le montant de la réduction du loyer, et la durée de son application. En cas de départ anticipé, il est bon de prévoir au préalable la prise en compte de modalités financières.

Diminution du loyer

Le locataire peut toujours demander la baisse du montant du loyer au cours de la location du logement, si le marché dans le secteur le justifie. Ainsi, s’il trouve plusieurs appartements équivalents, à un loyer inférieur à celui qu’il occupe, cela peut le motiver à solliciter un geste de la part de son propriétaire.

Autre point : comme nous le disions auparavant, si des travaux sont à entreprendre et qu’ils sont à la charge du locataire, ce dernier peut demander une diminution de loyer en compensation. 

Important : une différence entre la surface habitable réelle et celle indiquée dans le contrat de bail, est aussi un motif de demande de révision du montant du loyer. 

Dans chacun des cas, le locataire fera sa demande par une lettre recommandée avec accusé de réception.

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