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Location saisonnière : régime juridique et réglementation

Depuis quelques années, la location saisonnière fait de nombreux adeptes, aussi bien auprès des propriétaires que des locataires. Le meublé de tourisme, de particulier à particulier, séduit. 

Aujourd’hui, la réglementation juridique de la location saisonnière est bien cadrée et sécurise la transaction. Elle établit les conditions, les droits et les devoirs de chaque partie.

Encore faut-il connaître le régime juridique de la location saisonnière, pour que locataires et propriétaires évitent les mauvaises surprises. C’est ce que nous vous proposons maintenant.

La location saisonnière : qu’est-ce que c’est ?

La location saisonnière concerne la location d’un bien à la nuitée, en courte durée. On l’appelle également le meublé de tourisme.

 

La location saisonnière peut concerner les professionnels, mais nous parlerons ici uniquement du régime juridique des particuliers, qu’ils fassent ou non appel à un intermédiaire. 

La location saisonnière est soumise à la loi du Code Civil : article 1713 et suivants.

La gestion de la location saisonnière

La location saisonnière du parc privé peut être gérée :

en direct ;

via une plateforme (les plus connues étant Airbnb et Booking) ;

par un intermédiaire professionnel, comme une agence immobilière ou une conciergerie.

Les types de biens

La location saisonnière concerne les appartements, les maisons, mais aussi les chambres chez l’habitant. On trouve également des lieux insolites, comme les yourtes, les roulottes, les tipis, des péniches ou autres bateaux amarrés.

Qui sont les locataires ?

  • Les vacanciers : ils louent une habitation pour une semaine ou plus, parfois une ou deux nuits lorsqu’ils font de l’itinérant ou un séjour d’un week-end.
  • Les commerciaux, cadres ou autres travailleurs, étudiants, stagiaires : pour un séminaire, une formation, un déplacement professionnel, etc.
  • Des couples ou des familles en visite chez leurs proches : ceux qui ne peuvent pas loger leur visiteurs cherchent un logement proche de chez eux, en courte durée.
  • Des personnes qui doivent se loger provisoirement, en attendant une location longue durée ou la signature définitive d’une vente.

Comment sécuriser la réservation ?

Pour ne pas prendre le risque d’une annulation, de la part du locataire ou du propriétaire, le régime juridique de la location saisonnière réglemente la réservation.

La signature du contrat de location saisonnière

Sans intermédiaire, la réservation du logement se fait via un contrat de location saisonnière. C’est à la signature de celui-ci que la réservation est effective. Généralement, le propriétaire envoie un contrat signé en deux exemplaires, par courrier postal. Le locataire contre-signe et renvoie un exemplaire au propriétaire. En signant, le locataire atteste avoir lu le descriptif complet du logement, ainsi que les formalités financières.

A savoir : passer par un contrat de location saisonnière est obligatoire, sauf si la transaction se fait via une plateforme de réservation.

Le versement d’arrhes ou d’un acompte

Il est classique de demander une avance sur le loyer pour acter la réservation. Le montant de l’avance n’est pas réglementée s’il s’agit d’un contrat entre particuliers

Par contre, lorsqu’une agence immobilière agit en tant qu’intermédiaire :

  • l’avance ne doit pas dépasser 25 % du montant total ;
  • elle ne doit pas être réclamée plus de 6 mois à l’avance ;
  • le solde ne peut pas être exigé plus d’un mois avant l’arrivée dans le logement.

 

Le saviez-vous ? 

Arrhes et acompte n’ont pas les mêmes significations juridiques. L’acompte vient sceller un contrat, contrairement aux arrhes, qui elles, laissent une marge de manoeuvre. Attention donc aux termes utilisés. Si rien n’est précisé dans le contrat ou si on parle simplement d’avance, il est sous-entendu qu’il s’agit d’arrhes.

 

Annulation par le locataire

Annulation par le propriétaire

Arrhes

Il perd les arrhes avancées.

Il doit rembourser rembourser le double des arrhes avancées.

Acompte

Il doit payer la totalité de la location.

Il rembourse le locataire de l’acompte, mais celui-ci peut demander des dommages et intérêts pour préjudice moral (vacances gâchées).

Nota : ces conditions ne sont pas applicables s’il s’agit d’une annulation pour cas de force majeure.

Que doit contenir un contrat de location saisonnière pour protéger les deux parties ?

Le contrat (ou la lettre de confirmation) doit être conçu avec rigueur. S’il ne respecte pas toutes les recommandations du régime juridique de la location saisonnière, le propriétaire comme le locataire aura des difficultés à faire valoir ses droits, en cas de litige. 

Un contrat de location saisonnière doit expliciter :

  • le montant de la location : le prix fixe total, la part d’arrhes exigées, les charges supplémentaires éventuelles au forfait ou au réel (eau, électricité, etc.), le montant de la taxe de séjour (déterminée par votre commune) ;
  • le montant de la caution ou dépôt de garantie et les conditions de restitution ;
  • la durée du séjour : préciser la date et l’heure d’entrée et de sortie ;
  • la superficie du logement ;
  • optionnel : le nombre d’occupants acceptés au maximum, animaux acceptés ou non.

 

En annexe, on trouve le descriptif complet du logement : nombre et disposition des pièces, le mobilier, l’équipement, l’environnement, les annexes éventuelles (piscine, jardin, etc.). Le descriptif n’est pas forcément imprimé, mais il doit être accessible par le locataire, par mail par exemple. Le propriétaire doit être le plus objectif et précis possible (distance de la mer, jardin non privatif, etc.), pour éviter les contentieux.

La loi détermine également ce qui relève des clauses abusives (BOCCRF du 27/10/1994, rectificatif du 9/12/1994).

Arrivée et départ : accueil du locataire et état des lieux

A son arrivée, le locataire règle le solde du loyer, si ce n’est déjà fait, ainsi que le dépôt de garantie. On procède également à l’état des lieux.

L’état des lieux

Cette étape, souvent jugée fastidieuse, est importante pour se protéger des contentieux, en s’appuyant sur le régime juridique de la location saisonnière. 

L’idéal est de faire le tour ensemble, propriétaire (ou son intermédiaire) et locataire, avec un document à l’appui. Parfois, il est demandé aux locataires de faire eux-même l’état des lieux, en vérifiant la concordance avec celui qui a été rédigé par le propriétaire.

A la fin du séjour, l’état des lieux est repris ensemble sous la même forme.

Important : si aucun état des lieux n’a été signé, c’est au propriétaire de prouver les dégradations éventuelles.

Le dépôt de garantie

Souvent, une caution est demandée à l’arrivée. Elle sert à couvrir les frais en cas de dégradations constatées. Elle ne peut dépasser un mois de loyer, si la location dure plus d’un mois.

La caution est restituée soit au moment du départ, soit plus tard si le propriétaire n’a pas pu être présent au moment du départ, sans excéder 3 mois après la fin du séjour.

S’il y a des frais constatés et que la caution est toute ou partiellement retenue, le locataire est en droit d’exiger les factures inhérentes aux réparations.



Si vous êtes propriétaire, n’oubliez pas que vous devez également effectuer les diagnostics obligatoires, déclarer votre bien à la Mairie, entretenir votre bien et effectuer les réparations courantes, offrir un logement meublé, équipé et sécurisé (surtout si vous avez une piscine) et bien sûr, déclarer vos revenus aux impôts.

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