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Tout savoir sur les charges locatives : récupérables ou non ?

Savez-vous ce que sont les charges locatives ?

Ce sont les charges récupérables sur le locataire par le bailleur.

Un domaine qui est souvent source de conflits et de litiges entre propriétaire et locataire : Qui paie quoi ? Comment savoir ?

Certains textes officiels étant imprécis ou flous, il est indispensable de connaître les lois en vigueur. Vous serez ainsi plus à même d’agir selon la réglementation et de défendre vos droits.

Le domaine le plus litigieux est celui des provisions sur charges.

Avant d’aborder cet aspect, précisons tout de suite la différence qu’il existe entre les charges locatives et les travaux et réparations locatives :

  • Les charges locatives sont payées d’abord par le propriétaire (sur la base d’un calcul estimatif) et ensuite récupérables sur le locataire.
  • Les travaux et réparations locatives sont imputables au locataire.

Les provisions sur charges locatives

Le locataire paie tous les mois, avec son loyer, une provision pour charges. En général, il s’agit de la consommation de chauffage (gaz ou fioul) et de la consommation d’eau.

Comment sont calculées ces charges ?

Le montant est fixé en fonction de ceux de l’année précédente.

Le calcul étant annuel, le montant est réparti sur chaque mois.

Il s’agit donc d’une provision sur charges qui sera régularisée l’année suivante en fonction de la facture réelle.

Maison

Voici comment fonctionne la régularisation :

Tous les ans, le locataire reçoit par courrier le décompte de ses charges (de l’année précédente).

Il fait face alors à deux situations :

  • Le montant de ses charges payées est trop élevé (il a donc consommé moins que prévu). Dans ce cas, le propriétaire (ou le bailleur dans le cas par exemple d’une agence immobilière qui gère la location) doit lui rembourser le trop-perçu.

Il peut déduire du loyer suivant le montant du remboursement.

  • Le montant de ses charges est insuffisant (soit qu’il a consommé plus que l’estimation soit que les charges ont augmenté). Dans ce cas, le locataire doit payer le supplément au propriétaire (ou bailleur).

Il se peut qu’en cas de non-paiement, le propriétaire veuille contester.

Voici la situation de contestation : contestation du propriétaire pour oubli ou omission de la part du locataire.

Depuis la loi ALUR de 2014, le propriétaire a le droit de réclamer le paiement des charges pendant 3 ans (même durée de prescription que pour le paiement du loyer).

Les justificatifs de charges locatives

Le locataire peut obtenir les justificatifs de ses charges locatives (factures, contrats d’entretien, etc.)

Les pièces justifiant des dépenses sont à sa disposition pendant une durée de 6 mois (à partir de la date d’envoi du décompte).

Comment faire pour obtenir ces pièces ? Pour cela, le locataire doit adresser sa demande par courrier. Dans le cas où le propriétaire refuserait de les lui transmettre pour une quelconque raison, le locataire pourra faire sa demande par recommandé.

Cas particulier d’un logement dans une copropriété : les justificatifs doivent mentionner la part représentée par chaque lot de la copropriété puisque c’est la part qui sert dans le calcul des charges.

Plan juridique : cette partie concernant la copropriété est importante. En effet, la jurisprudence considère que le locataire n’est pas obligé de payer ses charges tant qu’il n’a pas reçu le détail des charges (répartition et comptes). Et si le locataire refuse de les payer, le propriétaire devra être en mesure de lui prouver qu’il lui a bien communiqué le détail des charges.

Les dépenses obligatoires du propriétaire

Si la plupart des charges sont imputées au locataire, il en existe qui doivent être engagées par le propriétaire et donc non récupérables sur le locataire.

Il peut s’agir de frais comme des réparations, des installations de nouveaux matériels ou du paiement au syndic en cas de gestion par une agence immobilière.

Voici la liste :

  • Dépenses en rapport avec l’amélioration ou à l’entretien normal du bien, tels que gros travaux, grosses réparations, toiture, ravalement de façades, remplacement d’équipement, espaces verts…
  • L’installation de nouveaux équipements, par exemple ceux liés à la sécurité (porte coupe-feu, porte blindée, etc.)
  • Tous les frais liés à l’administration et la gestion de l’immeuble: assurances, honoraires du syndic, etc.
  • Les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité (la locataire a droit à une jouissance paisible de son lieu d’habitation).
  • Toutes réparations suite à des actes de vandalisme.
  • Les frais de réparations dues à la vétusté des équipements ou à une malfaçon.
  • Les dépenses obligatoires des lois ou règlements (mise aux normes de l’ascenseur, équipement anti-incendie, etc.)

Les charges récupérables

Il existe aussi des charges récupérables par le propriétaire. Elles peuvent être entièrement ou partiellement reportées sur le locataire.

Voici la liste des charges locatives selon le décret 87-713 du 26 août 1987 :

  • Taxes locatives (balayage et enlèvement des ordures ménagères)
  • Dépenses des produits consommables tels que l’eau, le combustible, l’électricité, les produits d’entretien, les fournitures, les ampoules, les produits d’hygiène, les insecticides…
  • Dépenses d’entretien courant et de petites réparations des équipements collectifs et des parties communes.

Précision sur ce dernier point :

Selon les cas, les charges peuvent être récupérables sur le locataire entièrement ou partiellement :

  • Dans le cas d’un remplacement d’équipement moins coûteux que sa réparation, la dépense revient au locataire.
  • Dans le cas d’un contrat d’entretien incluant le remplacement de pièces, le coût n’est pas entièrement reporté sur le locataire :
    1. Seulement 73 % du coût d’entretien de l’ascenseur (grosses réparations et changement de pièces) est répercuté sur le locataire.
    2. 100 % du coût revient au locataire pour la robinetterie et les changements de petits matériels (joints, flexible de douche…)
    3. En revanche, pour les robinets, le locataire n’est pas concerné.

Cas particulier de la chaudière : veuillez vous reporter à cet article.

Autre cas particulier du coût du personnel chargé de l’entretien et de la sortie des poubelles : les modalités de répartition sont complexes. Veuillez vous reporter à cet article.

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