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Tout savoir sur la GRL : garantie des risques locatifs et loyers impayés

L’investissement dans l’immobilier est l’investissement préféré des Français. Leur rapport à la pierre en font une valeur sûre à long terme. L’achat locatif fait d’ailleurs de plus en plus d’adeptes.

Cependant, la situation de propriétaire-bailleur n’est pas sans risque. Se retrouver à rembourser son prêt immobilier, alors que les locataires ne paient pas leur loyer et qu’on ne peut pas les déloger… C’est la hantise de nombreux propriétaires.

Aujourd’hui efficiente sous forme de GLI (garantie loyers impayés) et de dispositif VISALE, la GRL (garantie des risques locatifs) est une solution rassurante, dans de nombreux cas. Qui peut souscrire à cette assurance ? Que couvre-t-elle réellement ? Permet-elle de louer sans risque ? Nous faisons le point pour vous.

Qu’est-ce que la GRL ?

La GRL est une assurance pour les propriétaires de recevoir le versement des loyers dus. La GRL permet, en outre, de financer la remise en état du bien mis en location, en cas de dégradation. En effet, la GRL intervient pour indemniser le propriétaire pour la réfection dudit logement. Afin de bénéficier des indemnités, le propriétaire doit souscrire, par ailleurs, à une assurance habitation et rédiger un contrat locatif en bonne et due forme.

La garantie des risques locatifs est également une solution pour faciliter l’accès au logement des personnes en situation précaire ou à revenus modestes, en particulier avec le nouveau dispositif Visale.

L'histoire de la GRL

En 2006, une première garantie universelle a vu le jour, gérée par les organismes d’État. L’aide prévue pour les propriétaires-bailleurs était gérée par les organismes gérant les sommes provenant du 1 % logement, une cotisation obligatoire versée par les employeurs, dans le cadre de l’effort national pour la construction.. Le but était de favoriser l’accès à un logement aux personnes démunies et à risques (du point de vue des bailleurs). Le locataire devait malgré tout remplir un certain nombre de conditions pour que le propriétaire bénéficie de cette garantie. Cette assurance prenait donc sous sa responsabilité les loyers impayés par les locataires.  

La GRL fut instaurée en 2010, mais elle a été abandonnée en 2015, car elle ne correspondait pas aux besoins du marché.

Depuis, la GRL a subit de nombreux remaniements législatifs. Aujourd’hui, le bailleur peut prétendre à la Garantie des Loyers Impayés (GLI) ou, depuis 2016, au dispositif VISALE avec Action Logement.

Les avantages de la nouvelle GRL : la GLI

Ce nouveau contrat favorise l’accès au logement, encourage les bailleurs à mettre leur logement en location et renforce le traitement des impayés.

Ainsi, le propriétaire peut prétendre à une aide pour gérer les loyers non perçus, mais également à la prise en charge des frais de justice et d’huissier.

De plus, en cas de dégradations, la GRL prend en charge les travaux de réparation, dans une certaine mesure.

Côté locataire, la nouvelle GRL simplifie l’accès au logement, en le dispensant de toute caution physique ou morale. Cependant, pour les étudiants et les apprentis, les conditions de souscription de la GRL autorisent la mise en place d’une caution solidaire.

Conditions d’éligibilité à la GRL

  • Le locataire doit disposer d’un revenu au moins égal au double du prix du loyer.
  • Ce loyer doit être, pour le locataire, la résidence principale.
  • Le bien doit relever du parc immobilier privé : le propriétaire doit être une personne physique ou une SCI familiale.
  • Le loyer doit être proposé à un montant inférieur ou égal à 2 000 €, toutes charges comprises.
  • Le contrat de location et les procédures doivent être menés avec rigueur.

Combien coûte la GRL ?

Le coût de la GRL dépend de chaque compagnie d’assurance. Chacune est libre de fixer le montant de la prime à sa guise. Le fait qu’il soit vide ou meublé peut également faire varier le montant de la cotisation.

Les tarifs observés sont généralement compris entre 3 à 5 % TTC du montant des loyers et charges. Par contre, la prime d’assurance GRL est entièrement déductible des revenus locatifs, ce qui a pour conséquence un allègement du coût net de ces frais.

Quelles sont les garanties de l’assurance des loyers impayés ?

Les garanties généralement intégrées dans les contrats GRL sont :

  • La prise en charge par l’assurance des loyers impayés : lorsqu’un locataire se retrouve dans l’incapacité de payer son loyer, l’assurance prend le relais en s’acquittant des frais du loyer et des charges. Le contrat de la garantie de loyers impayés prévoit généralement une franchise, correspondant à un ou deux mois de loyer non perçu.
  • Les détériorations et dégradations : il s’agit ici essentiellement des dégâts qui ne peuvent être pris en charge par le dépôt de garantie, lorsqu’il existe. Ces indemnités sont soumises à un plafonnement : 7 700 € pour un logement nu, 3 500 € pour un meublé.
  • Les frais du contentieux dus à la situation d’impayés : il s’agit ici des frais de recouvrement, des frais de justice, des frais d’huissier…
  • Le départ prématuré du locataire: dans le cas où le locataire quitte le logement ou vient à décéder, la GRL indemnise le bailleur..

Chaque point doit au préalable être inscrit dans le contrat GRL de l’assurance, ce qui couvrira l’intervention de la GRL selon l’entente établie.

À savoir : si vous deviez solliciter votre assureur, celui-ci va commencer par vérifier que le contrat de location a été établi selon la législation en vigueur. N’hésitez pas à faire appel à une agence immobilière, à votre notaire ou votre expert-comptable pour ne pas payer une assurance qui n’interviendrait pas le moment voulu.

VISALE : un dispositif de garantie des risques locatifs spécifique

En 2016, la GRL a été remplacée par le dispositif Visale. Ce dispositif a été mis en place par Action Logement. Ce dispositif remplace la GLI pour la population la plus précaire : les étudiants et les personnes de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation.

En conclusion

La Garantie Risques Locatifs (GRL) ou Garantie de Loyers Impayés (GLI) ou encore le dispositif Visale est une réponse à une préoccupation majeure, liée à la difficulté de logement et à la question de loyers impayés. Souscrire à une assurance GRL est une solution à l’épineux problème des propriétaires-bailleurs et des locataires en situation précaire. Pour le bailleur comme pour le locataire, c’est la possibilité de voir leur situation améliorée et les tensions apaisées.

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