Quelles sont les erreurs à éviter lors de la résiliation d’un bail ?

Qu’est-ce que la loi du 6 juillet 1989 ?

C’est une loi dont vous dépendez dans le cadre des locations pour logements d’habitation nus.

Il est primordial de vous y référer pour les cas de résiliation du bail. Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous devez connaître les erreurs à éviter lorsque vous voulez donner congé.

Voici les 11 erreurs à éviter pour pouvoir donner votre congé en toute tranquillité.

Erreur n°1 : Le non-respect du délai légal

Cela pourrait paraître évident aux yeux de certains, pourtant cet aspect est méconnu de beaucoup. Or, il est primordial.

Selon que vous êtes propriétaire ou locataire, les délais à respecter pour résilier le bail ne sont pas les mêmes :

  • Le locataire : il peut résilier son bail à tout moment. Son préavis est de trois mois. Dans certains cas, le préavis est ramené à un mois.
  • Propriétaire : il doit attendre l’échéance du bail. Son préavis est de six mois. Dans le cas où il ne respecterait pas le délai exigé par la loi, le bail est reconduit automatiquement pour la même durée.

Les préavis se calculent de jour à jour et incluent les week-ends et jours fériés.

Par exemple : la lettre du locataire est envoyée le 7 avril, le préavis court donc jusqu’au 7 juillet.

Le délai commence dès le moment où le propriétaire reçoit la lettre de résiliation en recommandé.

Cas particuliers où la notification n’est pas valable :

  • Le propriétaire est absent
  • Le courrier ne lui est pas parvenu dans les délais

Il est à noter que durant la période de préavis, le locataire doit continuer de payer son loyer.

Exception : si le nouveau locataire entre dans les lieux avant la fin des 3 mois de préavis, suite à l’accord du propriétaire, l’ancien locataire qui a donné congé n’a pas à payer son loyer.

Lors du dernier mois, le loyer est calculé au prorata des jours occupés par le locataire qui a donné congé. Par exemple : s’il quitte le logement le 7 juillet, il ne paiera que les 7 jours de juillet, et non tout le mois.

Erreur n°2 : Retard : Le cas particulier du droit au préavis réduit

Dans le cas où le locataire peut bénéficier du droit au préavis réduit à un mois (perte d’emploi, mutation…), il est impératif que le congé soit donné dans un délai très court. L’erreur serait donc de trop attendre avant de donner son préavis.

Des cas de demandes de congé plus de six mois après la perte d’emploi ont été refusés par les tribunaux.

Couple appartement  

Erreur n°3 : L’oubli des cotitulaires du bail

Lorsqu’un propriétaire veut donner congé, il doit le faire à tous les cotitulaires du bail et ce, par lettre séparée.

Faute de quoi, le bail se poursuivra au nom de celui qui n’a pas reçu officiellement sa lettre de congé.

Cette situation est valable pour les conjoints juridiquement cotitulaires du bail de leur logement et ce, même dans le cas où l’un des deux n’a pas signé au moment du bail.

 

Exception : le propriétaire n’a pas été informé du mariage ou de l’existence du conjoint. En ce cas, le congé notifié par le propriétaire est automatiquement valable pour le cotitulaire.

Remarque concernant le PACS : les concubins signataires sont considérés comme des conjoints, y compris s’ils sont du même sexe.

Lorsque les locataires veulent donner leur congé, tous les titulaires du bail se doivent de donner leur préavis dans les délais et dans les règles. Si l’un des deux oubliait de le faire, le bail se poursuivrait à son nom et il serait donc tenu de payer le loyer.

Erreur n°4 : Penser qu’il suffit d’envoyer une lettre recommandée

Pourquoi ?

Parce que selon la loi, le début du préavis commence lorsque le destinataire récupère et signe le courrier en recommandé (ou le courrier signifié par acte d’huissier, dans le cas du congé par le propriétaire, qui a le choix de cette deuxième solution).

C’est donc la date de signature de l’accusé de la lettre recommandée qui est valable comme date de départ du préavis.

Que faire si le destinataire est absent ou ne va pas récupérer tout de suite le courrier ?

Étant donné que la date du début de préavis risque d’être reculée, et donc les délais dépassés, il vaut mieux prévoir un délai plus large et envoyer la lettre avant les trois ou six mois prévus.

Dans le cas où l’accusé de réception tarde à revenir à l’expéditeur qui a donné son congé, il est alors possible de s’adresser à un huissier. Une précaution très utile surtout pour le propriétaire qui doit éviter que son bail soit reconduit d’office si le locataire refuse le courrier de congé.

Erreur n°5 : Donner congé au locataire pour récupérer le logement en tant que résidence secondaire

Le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire dans le but d’utiliser le logement en tant que résidence secondaire.

Il ne peut le faire que pour le récupérer comme résidence principale.

Erreur n°6 : Oublier de mentionner dans le courrier le nom du bénéficiaire qui reprend le bail

Dans le cas où le propriétaire souhaite récupérer son logement pour lui-même, son conjoint, les descendants ou les ascendants du couple, il doit impérativement mentionner dans son courrier de congé : le nom du bénéficiaire (sous peine de nullité).

Autre erreur à connaître : la personne bénéficiaire de la reprise ne doit pas être exclue par la loi.

Les descendants ou ascendants bénéficiaires doivent être en lignée directe (sont donc exclus les neveux, nièces, etc.)

Erreur n°7 : Donner congé à l’occupant et non au titulaire du bail

En effet, dans le cas où l’occupant ne soit pas le titulaire du bail (par exemple un employé ou un membre d’une association), le propriétaire doit donner son congé au signataire du bail (entreprise, association…) et non à celui qui l’occupe.

Erreur n°8 : S’abstenir de payer le dernier loyer pour remplacer la caution

Il n’est pas rare que des locataires, inquiets de ne pas récupérer leur caution, décident de ne pas payer le dernier loyer. Ils pensent ainsi compenser d’eux-mêmes avec leur dépôt de garantie versé lors de la signature du bail.

Cette pratique n’est pas légale et le propriétaire est tout à fait en droit d’utiliser la caution pour des travaux qui seraient nécessaires après le départ du locataire. Il peut même poursuivre son ancien locataire en exigeant le ou les loyers impayés, si le montant des travaux est supérieur au dépôt de garantie.         

Erreur n°9 : Oublier les formalités de la reprise en cas de vente

Le propriétaire est en droit de donner congé pour vendre son logement.

Pour cela, sa lettre est considérée comme une offre de vente au profit du locataire et doit mentionner le texte de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi que le prix exact fixé et les conditions de vente.

Pour respecter totalement les formalités, il est recommandé au propriétaire de joindre à son courrier de congé le règlement de copropriété.  

Erreur n°10 : Oublier qu’on ne peut pas donner congé pour vendre en tant qu’usufruitier

Un usufruitier a le droit de donner un congé pour habiter dans le logement, puisqu’il a la libre jouissance du bien et de ses revenus.

Toutefois, il ne peut le vendre qu’avec l’accord du nu-propriétaire qui doit signer pour vendre. Si ce dernier ne signe pas, le congé est nul et donc non recevable.

Erreur n°11 : Ne pas connaître la structure de la lettre de résiliation

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