Catégorie : Locations

Résiliation du bail par le locataire : droits, obligations et conseils

Auteur de l’article Par Levi BENSOUSSAN
Date de l’article 27 juillet 2020
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Résiliation du bail par le locataire : droits, obligations et conseils

Les informations que nous vous dispensons dans cet article s’appliquent uniquement aux baux régis par la loi du 6 juillet 1989, et consentis aux personnes physiques qui souhaitent louer un bien immobilier à usage d’habitation principale, ou mixte (c’est-à-dire qu’une partie est affectée à l’habitation, et l’autre à l’exercice d’une profession).

N’entrent donc pas en ligne de compte le bail de location de résidence secondaire, et le bail commercial.

Quand peut-on résilier son bail en tant que locataire ?

Si le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire – sauf dans certains cas bien précis – ce n’est pas le cas de ce dernier qui, lui, est libre de résilier son bail à tout moment, sans avoir à motiver son choix.

Bon à savoir : une fois le préavis envoyé, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision. S’il souhaite faire machine arrière, la seule possibilité qui lui reste est d’adresser une lettre d’annulation de préavis à son propriétaire. Attention, dans ce cas-ci, ce dernier est libre d’accepter ou de refuser la demande avec les conséquences qui en découlent.

Comment prendre congé de façon légale ?

En tant que locataire, deux options s’offrent à vous pour résilier votre bail de façon formelle et légale :

par envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, qui permet de prouver l’envoi et la réception de documents importants ;
par acte d’huissier : rédigé, signé et signifié par un huissier de justice, il offre une haute sécurité juridique puisque ce dernier le remet en main propre au propriétaire. Outre le fait d’être plus rapide que la voie postale, le destinataire ne peut pas faire retarder le délai de réception en décidant, par exemple, de ne pas se rendre à la poste.

Important : dans le cas où le logement est occupé par un couple marié ou pacsé, le préavis doit être donné par les deux conjoints.

Quels sont les délais de préavis à respecter dans le cadre d'une résiliation du bail par le locataire ?

Cas courants : un préavis de trois mois

Le locataire qui résilie le bail de location doit respecter un préavis de trois mois jour pour jour, à compter de la date de réception, par le propriétaire, de la lettre de congé.

Bon à savoir : les week-ends et les jours fériés sont intégrés dans le calcul du délai de préavis. Ce délai n’est donc pas fixé en jours ouvrés.

Cas spécifiques : un préavis d'un mois

Dans certains cas, le locataire bénéficie d’un préavis locatif réduit à un mois. Soit grâce à un accord à l’amiable entre le locataire et le propriétaire ; soit lorsque le locataire se trouve dans l’une des situations entrant dans la loi Alur de 2014 et de la loi Macron de 2015.

Le bien immobilier se trouve en zone tendue, c’est-à-dire, dans une zone où l’offre de logements est insuffisante (ce qui amène des difficultés d’accès au logement et des niveaux élevés de loyers). Pour savoir si votre logement en fait partie, n’hésitez pas à utiliser le simulateur de zone tendue.
Le locataire fait l’objet d’une perte involontaire d’emploi dans le cadre d’un licenciement, de la signature d’une rupture conventionnelle ou d’un CDD non renouvelé.
Le locataire fait l’objet d’une mutation professionnelle sans aucune condition d’éloignement géographique, qu’elle soit sollicitée par le salarié lui-même ou pas.
Le locataire désire changer de résidence principale pour suivre son entreprise.
Le locataire est embauché dans une nouvelle entreprise après avoir perdu son précédent emploi ou s’il entre dans la vie active et décroche son premier travail.
Le locataire bénéficie officiellement du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation aux adultes handicapés (AAH).
L’état de santé du locataire exige un déménagement rapide, sans condition d’âge minimal et sous présentation d’un certificat médical.
Le locataire se voit attribuer un logement social (HLM) ou il change de logement tout en restant dans le parc social, si et seulement si le nouveau logement appartient au même bailleur social.
Les couples mariés ou pacsés sont légalement co-titulaires du bail : mêmes droits.

Important : dans le cas du délai de préavis d’un mois, il faut impérativement joindre un justificatif dans la lettre de congé. En l’absence de dernier, c’est le préavis de trois mois qui s’applique.

Cas exceptionnels : pas de préavis

Dans le cas d’un logement insalubre ou indécent (forte humidité, installation électrique hors norme, plus d’accès à l’eau courante, etc.), les tribunaux peuvent accorder, au cas par cas, une dispense de préavis au locataire.

Ce dernier devra tout de même prévenir le propriétaire de façon légale et formelle, en veillant à rassembler un maximum de preuves sur l’état du logement, telles que constat d’huissier, certificat médical, état des lieux, copie des éventuelles demandes de travaux adressées au propriétaire, etc.

Quelles sont les obligations à respecter dans le cadre d'une résiliation du bail par le locataire ?

Accepter les visites du logement

Pour trouver un nouveau locataire, il est évident que le propriétaire du bien doit pouvoir y accéder afin de le faire visiter. Néanmoins, les conditions de cet accès sont fixées dans le bail et limitées à deux heures par jour, hors dimanches et jours fériés.

Bon à savoir : pour entrer dans le logement en l’absence du locataire, le propriétaire doit avoir reçu l’autorisation préalable.

Payer le loyer

Le locataire est tenu de payer l’intégralité du loyer et des charges locatives jusqu’au dernier jour du préavis, et ce, même s’il quitte les lieux avant cette date.

N’oubliez pas que les co-titulaires du bail – notamment les conjoints – sont tenus au paiement solidaire.

Important : la durée du préavis se calcule obligatoirement de date à date, ce qui veut dire que le bailleur ne peut pas réclamer le montant du loyer et des charges au-delà de ce délai. Le dernier loyer est calculé en fonction du nombre de jours restants dans le mois, à compter de la date de fin du préavis (même si cela doit tomber au milieu du mois). Il est illégal pour le propriétaire d’exiger le paiement du mois en entier.

Remettre le bien en en état

Le locataire doit veiller – avant l’état des lieux de sortie et la remise des clés – à effectuer toutes les réparations et les nettoyages nécessaires pour remettre le bien en état. Les dégradations éventuelles sont à sa charge (sauf si cela est une conséquence directe de vétusté).

Résiliation du bail par le locataire : les conseils à suivre pour que tout se passe bien

Afin d’éviter les erreurs et prévenir les litiges, nous vous conseillons de toujours veiller à :

respecter les délais légaux, aussi bien dans le cadre d’un préavis de trois mois que pour un préavis réduit ;
ne pas oublier de mentionner les co-titulaires du bail lorsque vous donnez congé au propriétaire ;
prévoir une marge de manœuvre lors de l’envoi recommandé (avec accusé de réception) de votre lettre de congé ;
payer le loyer jusqu’à la fin du préavis.

Pour aller plus loin

Locations

Résiliation du bail par le propriétaire : motifs, formalités et législation

Auteur de l’article Par Levi BENSOUSSAN
Date de l’article 27 juillet 2020
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Résiliation du bail par le propriétaire : motifs, formalités et législation

Si le locataire peut facilement résilier son bail, sans explications, ce n’est pas le cas du propriétaire. Il ne peut le faire que dans un cadre très restreint.

Nous abordons ici la résiliation du bail, par le propriétaire, pour un logement loué en habitation principale.

Vous êtes locataire d’un bien et vous vous demandez si la résiliation de votre bail par le propriétaire n’est pas abusive ? Vous êtes propriétaire et vous avez besoin de donner congé à votre locataire ?

Motifs valables, délai de préavis, formalités à accomplir : nous vous disons tout à ce sujet.

Quels sont les motifs valables de résiliation du bail par le propriétaire ?

Que vous soyez locataire ou bailleur, vous n’avez pas les mêmes devoirs d’information auprès de l’autre partie.

Du côté du locataire

Le locataire n’a pas à se justifier lorsqu’il souhaite quitter son logement actuel. Qu’il ait envie de voir plus grand, de changer de région, d’investir ou qu’il soit contraint de trouver une location moins chère suite à une perte d’emploi, le propriétaire n’a pas besoin de le savoir.

Du côté du propriétaire

Le propriétaire, quant à lui, doit se justifier lorsqu’il veut résilier son bail auprès de son locataire. Le motif doit être clairement énoncé et doit faire partie d’un de ces trois cas :

il souhaite récupérer le bien pour y habiter lui-même ou pour loger un proche ;
il met le logement en vente ;
il fait valoir un motif légitime et sérieux.

Parmi ces derniers, on trouve le fait que le locataire a régulièrement des retards de paiement du loyer, qu’il n’a pas souscrit de renouvellement d’assurance habitation obligatoire, qu’il est accusé de troubler la quiétude des voisins, qu’il sous-loue le bien, qu’il a effectué des transformations sans l’accord du propriétaire.

Quels types de biens sont concernés ?

La résiliation du bail par le propriétaire peut être effectuée uniquement sur les locations de biens non meublés, qui sont à usage de résidence principale et dont le bail arrive à échéance. Elle est donc possible une seule fois tous les trois ans pour un particulier.

Bon à savoir en cas de motif mensonger

Si le propriétaire ne respecte pas le motif pour lequel il souhaite résilier le bail, il sera susceptible de devoir payer une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 €. Le cas classique étant que le propriétaire cherche à se séparer d’un locataire en lui invoquant le motif qu’il récupère le bien pour y vivre, alors qu’il le remettra en location.

Les formalités à respecter par le propriétaire qui souhaite résilier le bail

Encadrées par la loi, les formalités doivent être strictement respectées, au risque sinon de voir la résiliation du bail invalidée.

Quel est le préavis légal pour une résiliation de bail par un propriétaire ?

Le locataire est soumis à un préavis de trois mois (réduction possible à un mois dans certains cas) pour informer son propriétaire de son souhait de quitter le logement. Le bailleur, quant à lui, doit notifier sa résiliation à son locataire six mois à l’avance.

Il est toutefois conseillé au propriétaire de résilier son bail bien avant ce préavis légal. Un délai de sept à huit mois avant la fin du bail est fortement recommandé. Cela vous permettra de pallier tout problème de réception de l’information par le locataire, ce qui vous laissera ainsi le temps d’envisager une autre méthode de notification.

De quelle manière le préavis doit-il parvenir au locataire ?

Le propriétaire a trois façons différentes de faire connaître sa décision de résilier son bail auprès de son locataire :

par lettre recommandée avec accusé de réception. À noter que la date qui fait foi est celle de la réception du courrier, et non pas la date de présentation. Ainsi, si le locataire ne réclame pas la lettre recommandée, le propriétaire se voit obligé de recommencer la démarche ;
par acte d’huissier ;
par courrier remis en main propre contre signature.

Le préavis envoyé doit comporter de nombreuses mentions légales, surtout si le bien est destiné à être vendu. Il serait risqué de faire l’impasse sur ces informations, car leur absence pourrait amener le locataire à contester le délai de congé en justice. De nombreux modèles de lettre de résiliation sont disponibles sur Internet. En cas de doute, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel.

Que dit la loi concernant la résiliation du bail par le propriétaire ?

Le propriétaire peut donner congé à un locataire, que cela soit un particulier ou une entreprise. La résiliation du bail ne pourra intervenir qu’à l’issue de son expiration, soit trois ans s’il s’agit d’un particulier et six ans s’il s’agit d’une société.

Le locataire en place est prioritaire pour l’achat du bien…

Dans le cadre d’une résiliation dans le but de vendre le bien, la lettre de congé doit stipuler cette information et doit contenir les conditions de la vente, la description du bien, ainsi que le prix auquel il est mis en vente. Le locataire en place au moment de l’envoi de la lettre de résiliation a la priorité pour acquérir le bien si l’offre lui convient. Il bénéficie des deux premiers mois du préavis pour accepter ou pas l’offre de vente. S’il ne donne pas suite, l’offre devient caduque au bout de ces deux mois. S’il l’accepte, il dispose d’un délai de deux mois après la date de son acceptation, pour signer cette offre.

… sauf s’il s’agit d’une vente destinée à un membre de la famille

Cependant, le propriétaire n’a aucune obligation de proposer au locataire en place l’offre de vente si le bien est destiné à être vendu à un parent proche tel que l’un de ses enfants, petits-enfants, frère, sœur, neveu, nièce, et ce jusqu’au 3ème degré de parenté.

Cas particuliers à connaître

Si un propriétaire souhaite donner congé à un locataire âgé de plus de 70 ans et disposant de faibles ressources (celles-ci doivent être inférieures au plafond indiqué pour prétendre à un logement HLM), la loi l’oblige à lui fournir un nouveau logement comparable en termes de superficie, de salubrité et de loyer.

Toutefois, cette obligation ne concerne pas les propriétaires âgés eux-mêmes de plus de 60 ans, dont les ressources sont en dessous d’un plafond fixé par la loi.

En résumé, la résiliation du bail par le propriétaire doit être menée en respectant scrupuleusement les règles légales. En cas de manquement, cette résiliation pourra être refusée par le locataire, qui renouvellera alors son bail pour trois ans.

Pour aller plus loin

Locations

Location meublée : régime juridique, réglementation, rédaction du bail

Auteur de l’article Par Levi BENSOUSSAN
Date de l’article 27 juillet 2020
4 commentaires sur Location meublée : régime juridique, réglementation, rédaction du bail

Location meublée : régime juridique, réglementation, rédaction du bail

La location meublée offre des prestations supplémentaires par rapport à la location d’un logement vide. L’appartement est prêt à habiter. Comme le dit l’adage : il n’y a plus qu’à poser ses valises. Cela justifie son prix de location, plus élevée que son équivalent vide.

Avec la loi Alur, mise en application depuis le 1er août 2015, la réglementation s’est précisée pour la location meublée. Contrat-type du bail, équipement du logement et autres dispositions forment aujourd’hui le régime juridique de la location meublée, auquel doivent se soumettre bailleurs et locataires.

La location meublée s’entend pour le meublé de tourisme et pour le meublé en résidence principale. Notez que nous parlerons ici du régime juridique de la location meublée en logement principal.

Détour historique du régime juridique de la location meublée : la loi Alur

Avant cette loi, la réglementation générale correspondait surtout à la location la plus courante : la location nue. Le bail était de trois ans minimum et rien ne légiférait ce que devait contenir un logement meublé.

Avec le manque de logements étudiants, la mobilité professionnelle et l’augmentation des divorces, le besoin en location meublée s’est accru. Sans cadre légal, les dérives ont commencé, ce qui a mené le législateur à éclaircir les détails juridiques de la location meublée.

C’est ainsi qu’a été votée la loi Alur, le 27 mars 2014.

Précisions : qu’est-ce qu’un logement en location meublée ?

Une location meublée met à disposition un logement meublé, équipé et décent. La liste de l’équipement minimal imposé par le décret de mai 2015 est le suivant [extrait de la loi] :

Literie avec couette ou couverture
Volets ou rideaux dans les chambres
Plaques de cuisson
Four ou un four à micro-onde
Réfrigérateur
Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° C
Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
Ustensiles de cuisine
Table
Sièges
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …

C’est donc au propriétaire d’acheter et fournir ces équipements. Il se doit de les changer lorsqu’ils ne sont plus en état de fonctionnement, dans le cadre d’un usage correct du locataire.

Important : en cas de plainte du locataire pour non-respect de l’ameublement requis, le juge peut requalifier la location meublée en logement nu.

Un bail adapté à la réglementation de la location meublée

Une base commune

Le bail doit respecter un contrat-type, comme énoncé dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Celui-ci concerne :

les locations meublées (annexe 2 du décret)
les locations nues (annexe 1)
la colocation à bail unique, meublée ou vide (dit également bail solidaire)

Les colocations à bail multiple et les locations de logements sociaux reposent sur un texte de loi différent.

Bail pour location meublée ou vide : les différences principales

Location meublée

Location nue

Mentions communes à préciser dans le bail

• dénomination des parties (locataire, bailleur) et du logement

• montant du loyer et son encadrement en zone tendue

• charges locatives

• dépôt de garantie

• frais d’agence, le cas échéant

• état des lieux

• diagnostiques obligatoires

• obligations du locataire et du propriétaire

• dispositions pour la colocation (le cas échéant)

• protection des locataires âgés (le cas échéant)

Différences importantes

-durée du bail : 1 an min.

-préavis locataire : 1 mois

-préavis bailleur : 3 mois

-caution : 2 mois maximum

-durée du bail : 3 ans min.

-préavis locataire : 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue)

-préavis bailleur : 6 mois

-caution : 1 mois maximum

À partir du moment où les mentions obligatoires apparaissent, des clauses particulières peuvent être ajoutées. Seules, sont interdites les clauses dites abusives.

Modèle de contrat pour location meublée

Si vous passez par une agence immobilière, celle-ci fournira un contrat-type et veillera à son bon remplissage.

Si vous n’avez pas d’intermédiaire, la solution la plus sécurisée est de copier l’Annexe 2 du décret Alur. Cependant, la présentation rend le contrat difficilement lisible.

Vous pouvez également demander à votre notaire ou votre expert-comptable s’il met un contrat-type à disposition.

Dernier recours : le téléchargement sur Internet. Attention, certains contrats ne sont pas à jour. Il vous appartient de vérifier que le cadre juridique pour location meublée est respecté, en le comparant à l’Annexe 2, mentionnée ci-dessus.

Régime juridique de la location meublée sur la durée du bail

Dans le cadre de la location meublée, la durée minimale est d’un an renouvelable.

Cependant, une exception est faite pour les logements étudiants. Pour correspondre à leurs besoins, un bail de 9 mois est possible. Contrairement aux autres baux, le locatif étudiant n’est pas reconduit tacitement. Bien sûr, cela n’empêche pas l’étudiant et son bailleur de signer un nouveau contrat.

Hors logement étudiant, le bail en location meublée est réglementairement reconduit tacitement d’une année sur l’autre. Si le propriétaire veut apporter des modifications, il doit envoyer un avenant au locataire 3 mois avant la date anniversaire.

C’est le cas, par exemple, de l’augmentation de loyer. Celle-ci doit bien sûr respecter la variation de l’IRL (indice de référence des loyers).

Encadrement du dépôt de garantie

Le montant de la caution ne doit pas dépasser 2 mois de loyer hors charges.
Il doit être restitué un mois maximum après la remise des clés par le locataire. Si l’état des lieux n’est pas conforme, le délai est allongé à 2 mois.
En cas de retard de restitution de la caution, le locataire envoie une lettre de mise en demeure au bailleur, en recommandé avec accusé de réception. Il peut prétendre à une demande de paiement d’intérêts.

Cas où un dépôt de garantie ne peut pas être exigé : lorsque le locataire paie au trimestre et par avance.

Si vous avez un logement en location meublée, le cadre juridique est modifié si vous le proposez à la location saisonnière. Vous devrez alors vous référer aux articles 1713 et suivants du Code civil.

Cependant, si vous louez votre meublé à un locataire permanent pour qui il s’agit d’une résidence secondaire, vous passez en location meublée libre. Le montant du loyer, la caution, le renouvellement, la durée du bail, etc. sont à conclure librement entre les deux parties.

Pour aller plus loin

Locations

Location de courte durée : location saisonnière et bail d’un an

Auteur de l’article Par Levi BENSOUSSAN
Date de l’article 27 juillet 2020
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Location de courte durée : location saisonnière et bail d’un an

Que vous soyez propriétaire ou locataire, la question du contrat de location se pose : location longue durée, location courte durée, location saisonnière ? Location nue ou bien meublée ?

En fonction du type de location, la loi à laquelle vous devrez vous référer n’est pas la même. Celle-ci réglemente les dispositions du contrat de location et impose des obligations au bailleur, comme au locataire.

Si le logement ne correspond pas au contrat établit, vous aurez du mal à faire valoir vos droits en cas de litige.

Nous parlons aujourd’hui des différentes locations de courte durée : saisonnière ou en résidence principale, meublée ou non.

Location de courte durée : qu’est-ce que c’est ?

D’un point de vue légal, lorsque la durée du bail est inférieure à trois ans, la location est dite de courte durée. On trouve dans ce cadre trois principaux types de location :

la location saisonnière : on retrouve les appartements ou maisons meublées, destinée principalement à une clientèle de tourisme ou à des personnes en déplacement professionnel ;
la location meublée à l’année : en résidence principale ;
la location nue, à titre exceptionnel, soumise à conditions.

Location de courte durée inférieure à 90 jours : location saisonnière

On parle de location saisonnière lorsque la durée du bail est inférieure à 90 jours. Elles sont souvent propices aux locations pour les vacances. Il peut s’agir de logements vides ou meublés.

Les règles qui régissent ce type de location sont spécifiques. Contrairement au bail classique qui est soumis à la loi du 6 juillet 1989, les locations d’une durée inférieure à 90 jours sont régies par le Code civil (article 1713 et suivants).

Que faire avant de réserver pour une location saisonnière ?

Pour réserver une location saisonnière, vous devrez signer un contrat. Nous vous conseillons de prendre le temps de lire l’ensemble de son contenu. Ce document doit décrire le logement lui-même, son environnement, le mobilier mais aussi toutes les conditions financières liées à la location.

Ces informations doivent être envoyées au futur locataire soit par le propriétaire lui-même, soit par l’agence immobilière qui gère le bien. Si vous passez par une plateforme de réservation, le contrat n’est pas nécessaire, mais vous aurez accès aux mêmes informations, dans la description commerciale.

Doit-on payer une avance pour une location de courte durée ?

Le bailleur est en droit de réclamer une avance au moment de la réservation. Toutefois, si le bien est loué par l’intermédiaire d’une agence immobilière, le montant de cette avance n’excédera pas le quart du prix total du bien loué et elle ne peut être exigée plus de six mois à l’avance.

La réservation directe auprès du propriétaire est tout aussi possible : le montant de l’avance et la date du paiement seront précisés dans le contrat.

Que doit comporter un contrat de location saisonnière ?

Le contrat doit spécifier entre autres :

le prix de la location et éventuellement les autres charges à payer ;
la superficie du logement ;
la durée de la location avec les dates d’arrivée et de départ ;
le montant qui constitue la garantie, encore appelé “caution” et ses conditions de restitution.

Le contrat peut également préciser un nombre limité d’occupants autorisés et interdire les animaux dans la location.

Le loueur peut signer et envoyer les deux exemplaires du contrat au locataire par la Poste. Ce dernier lui renvoie un exemplaire après signature.

Les nouvelles obligations des plateformes de réservation

Depuis le 1er janvier 2019, le secteur de la location saisonnière a connu de nombreux changements considérables sur le plan réglementaire. L’objectif est d’améliorer la gestion fiscale des bailleurs.

Les plateformes de location saisonnière sont désormais tenues de transmettre à l’administration fiscale les sommes payées par les hôtes ;
les informations générales concernant l’identité des utilisateurs de ces plateformes sont toutes renseignées.

Le saviez-vous ?

Vous mettez votre résidence principale en location de courte de durée ? Sachez que certaines villes, notamment celles situées en zone tendue, appliquent désormais une limite de 120 nuitées cumulées. Par contre, il n’y a aucune limite pour les résidences secondaires. C’est pour cela que les utilisateurs des plateformes sont tenus de préciser la catégorie du logement mis en location.

Location meublée de courte durée en résidence principale : bail d’un an

Si vous louez un appartement meublé à titre de résidence principale, c’est de la Loi Alur que vous dépendez.

Conclusion du contrat

Pour une résidence principale, la durée du bail ne peut être inférieure à un an, sauf dans le cas de la location étudiante – ramenée à 9 mois.

En outre, le contrat doit être obligatoirement écrit. Avant de procéder à sa signature, les deux parties doivent s’assurer que le logement dispose réellement de tous les éléments indispensables à la vie quotidienne. À défaut, le bailleur peut être amené à reconsidérer le type de location, en location nue.

Renouvellement du contrat d’une location meublée de courte durée

Le contrat est tacitement reconduit lorsque le bail initial expire, et ce pour une durée d’un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail est tenu d’en informer le locataire en respectant un préavis de trois mois.

En revanche, s’il souhaite modifier les conditions de location ou réviser le loyer, il doit également en informer le locataire, tout en respectant les mêmes délais de préavis. Le locataire est dans ce cas, en droit d’accepter ou de refuser. S’il accepte, le contrat est renouvelé pour un an.

Par contre, si c’est le locataire qui souhaite résilier le contrat, il peut le faire à tout moment en respectant un préavis d’un mois.

Bon à savoir

Il est conseillé de procéder à un état des lieux à l’arrivée du locataire dans le logement ;
en principe, le premier loyer est payable à l’entrée des lieux ;
à son départ, le locataire récupère le montant de sa caution, déduction faite du montant des charges supportées.

Location nue de courte de durée

La loi du 6 juillet 1989, précisée par la loi Alur, prévoit également la possibilité de louer un logement “nu” pour une courte durée. Il s’agit d’une location vide : seuls les murs sont loués. Le locataire apporte lui-même tout ce dont il aura besoin et le meuble à sa convenance.

Habituellement, le bail d’une location vide est de 3 ans. Il peut être ramené à un an si et seulement si certaines conditions sont respectées.

Les conditions liées au contrat

Pour pouvoir rédiger un contrat de location nue avec un bail d’un an, il faut avoir une bonne raison. Le motif de la location doit être spécifié et motivé de façon très précise dans le contrat. S’il s’agit par exemple de raisons professionnelles, le bailleur ne doit pas seulement mentionner “motif professionnel”, il se doit préciser de quel motif il s’agit exactement. Est-ce un prochain départ à la retraite ? Une mutation professionnelle ?

Seule une personne physique ou une société civile immobilière familiale peuvent consentir à louer un logement vide pour une courte durée.

Quelle que soit la raison, la durée du bail ne pourra pas être inférieure à un an.

Vous retrouverez les spécificités du contrat de location nue dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, de la loi Alur.

Les conditions liées au bailleur

Seule une personne physique ou une société civile immobilière familiale peuvent consentir à louer un logement vide pour une courte durée.

Le bailleur qui veut récupérer son logement avant la fin du contrat ne peut le faire que pour des raisons professionnelles ou familiales, et uniquement à des fins d’habitation. Il lui est impossible de donner congé à son locataire pour vendre l’appartement. Il est tenu d’en informer le locataire deux mois avant l’évènement prévu.

En résumé, vous remarquerez qu’un contrat de location de courte durée peut dépendre de trois textes législatifs différents :

le Code Civil pour la location saisonnière ;
la loi Alur pour le meublé en résidence principale (bail en Annexe 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) ;
la loi de 1989 pour la location nue, remise à jour par la loi Alur (bail en Annexe 1 du même décret).

Pour aller plus loin

Locations

Location et PACS : des subtilités légales trop méconnues

Auteur de l’article Par Alices
Date de l’article 13 mai 2020
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Location et PACS : ce que locataires et propriétaires doivent savoir

Le PACS est de plus en plus commun pour officialiser une union. L’INSEE recense actuellement presque autant de PACS que de mariages. La plupart du temps, ces couples, s’ils n’achètent pas leur propre logement, cherchent une location pour abriter leur foyer.

Les conditions de location avec un PACS sont-elles les mêmes qu’avec un mariage ? Quelles subtilités doivent prendre en considération les bailleurs et les futurs locataires ?

Nous vous informons.

Location et PACS : la co-titularité n’est pas de mise

Le Pacte civil de solidarité – plus communément connu sous le nom de PACS – est un contrat organisant la vie commune de deux personnes majeures vivant sous le même toit.

Si vous désirez louer un bien immobilier en étant pacsés, deux options s’offrent à vous :

soit le bail est au nom d’un seul des partenaires pacsés ;
soit le bail est au nom des deux partenaires pacsés.

En effet, si juridiquement parlant, les couples mariés sont automatiquement considérés comme étant co-titulaires du contrat de bail, les conditions ne sont pas exactement les mêmes pour les couples pacsés.

Selon l’article 1751 du code civil, le droit au bail de location appartient à l’un et à l’autre des partenaires liés par un PACS si et seulement si, ils en ont fait la demande conjointe.

Si vous louez en étant pacsés, la co-titularité du contrat n’est donc pas automatique.

Signature du bail au nom d'un seul des partenaires pacsés

En l’absence de demande conjointe, c’est uniquement le signataire du bail qui est considéré comme locataire du logement occupé par les partenaires de PACS.

Même si vous viviez déjà dans le logement avant votre union civile, le fait de vous être pacsés ne change rien : le contrat de location après le PACS reste au même nom si aucune démarche n’est faite pour ajouter celui de l’autre partenaire.

Si vous souhaitez devenir co-titulaires du contrat de location dans le cadre de votre PACS, vous devez donc en faire la demande conjointe au bailleur.

Bon à savoir : la demande de co-titularisation doit être adressée au bailleur de manière formelle. Pour cela, privilégiez l’envoi recommandé de votre courrier avec accusé de réception. Il permet de prouver – d’une manière légale – l’envoi et la réception de documents importants.

Signature du bail au nom des deux locataires pacsés

Le PACS n’offre pas le même degré de protection qu’un mariage.

C’est pour cette raison que signer le bail au nom des deux partenaires permet – en cas de séparation – d’éviter que l’un des deux ne se retrouve à la rue (dans le cas où le couple n’a pas d’enfant).

Location et PACS : le paiement des loyers est solidaire

Dans tous les cas, dès le moment où le PACS est acté, les personnes signataires sont solidairement tenues au paiement des dettes contractées par l’un ou par l’autre, en ce qui concerne les dépenses nécessaires aux besoins de la vie courante.

En d’autres termes, cela signifie que le propriétaire du bien peut exiger le paiement de l’intégralité du loyer et des charges telles que l’eau, l’électricité, le gaz, les taxes, etc. à l’un ou à l’autre des partenaires (même à celui qui n’est pas signataire du bail).

Cette solidarité – qui ne cesse qu’à la dissolution du PACS – résulte de l’article 515-4 du Code civil.

Important : cela signifie que même si le partenaire non-signataire du bail quitte le logement, il reste malgré tout tenu du paiement du loyer et des charges, jusqu’à la dissolution du PACS ou jusqu’à ce que l’autre donne congé au bailleur.

Bailleur de locataires pacsés : envoyez vos courriers aux deux noms

Les courriers doivent toujours être adressés aux deux partenaires.

En effet, même si vous êtes pacsés, les courriers adressés par le bailleur à l'un de vous n'ont aucune valeur envers l'autre.

Autrement dit, si le bailleur souhaite vous notifier un congé ou une augmentation de loyer par exemple, il doit adresser son courrier à chacun de vous - en vos noms propres - et ce, même si l'un de vous n'est pas locataire.

À noter : si le bailleur n'a pas connaissance du PACS au moment de l'envoi du courrier, ce dernier devient automatiquement opposable aux deux partenaires (même à celui qui n'était pas le destinataire).

Fin de location et PACS : une résiliation de bail en bonne et due forme

Les partenaires unis par un Pacs peuvent résilier le bail de deux façons :

soit en adressant chacun un congé au bailleur ;
soit en lui adressant un congé unique comportant vos deux noms et signatures.

Si le bail de location est signé au nom d’un seul des partenaires pacsés, ce dernier est le seul à devoir adresser un congé au bailleur.

Bien évidemment, son partenaire doit également quitter les lieux à la date prévue d’expiration du préavis sauf si le propriétaire accepte de lui établir un nouveau contrat de location.

Abandon du logement ou décès d’un locataire pacsé

Les partenaires unis par un Pacs peuvent résilier le bail de deux façons :

soit en adressant chacun un congé au bailleur ;
soit en lui adressant un congé unique comportant vos deux noms et signatures.

Si le bail de location est signé au nom d’un seul des partenaires pacsés, ce dernier est le seul à devoir adresser un congé au bailleur.

Bien évidemment, son partenaire doit également quitter les lieux à la date prévue d’expiration du préavis sauf si le propriétaire accepte de lui établir un nouveau contrat de location.

Pour aller plus loin

Locations

Montant du loyer : connaissez-vous les règles qui encadrent la location ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Comment fixer le montant du loyer : cadre légal et recommandations

Vous êtes propriétaire et avez pour ambition de mettre en location un logement dans un futur proche ? C’est à vous qu’il appartient de fixer le montant du loyer, en tenant compte d’un ensemble de données. Le montant du loyer va certes influer sur la rentabilité de votre investissement, mais il doit avant tout tenir compte de la légalité.

Afin de stabiliser des loyers excessifs dans plusieurs régions françaises, le décret Duflot, la loi Alur et la loi Elan imposent les règles à suivre. Un encadrement des loyers, préalablement appliqué à la région parisienne, s’étend aujourd’hui à tout le territoire français.

Déterminer un montant juste, pour vous comme pour le locataire, tout en respectant un cadre légal, c’est l’enjeu que vous devez relever. Nous vous proposons les clefs pour vous y aider.

Votre logement se situe en zone Duflot ? Le montant du loyer est encadré

« La fixation du loyer des logements mis en location est libre ». C’est l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 qui en fait foi. Vous êtes le propriétaire de votre logement, mais aussi celui qui définit le loyer de la location.

Cependant, la loi s’adapte aussi à l’évolution du marché de l’immobilier et de la politique logement. Plusieurs agglomérations françaises de plus de 50 000 habitants sont classées « zone tendue ». Dans ces dernières, la demande de logement est supérieure à l’offre. Les prix des loyers vont à la hausse et l’accès à la location n’est plus à la portée de tout le monde. Il a donc été nécessaire de réguler la situation.

Comment fixer le montant du loyer d’un logement à l'entrée d'un locataire ?

Le décret Duflot vient poser un cadre. Si vous mettez votre logement en location avec l’entrée d’un nouveau locataire dans le logement, vous n’êtes pas autorisé à augmenter à votre guise le loyer qui doit être celui appliqué précédemment. En revanche, si au cours des 12 derniers mois, le montant du loyer est resté le même, vous pouvez vous appuyer sur l’IRL (indice de référence de loyers), pour éventuellement le revaloriser.

Le saviez-vous ? L’indice de référence de loyer (IRL) plafonne l’augmentation des loyers que vous pouvez demander dans le cadre d’une nouvelle location. Cet indice est fixé chaque année par l’INSEE (institut national de la statistique et des études économiques). Il s’applique pour les logements nus, ainsi que les meublés en résidence principale. Il se calcule sur la moyenne des 12 derniers mois des prix à la consommation. Il figure sur le contrat de location.

Les situations qui vous permettent d’augmenter votre loyer

Dans une certaine mesure, vous pouvez déroger à la règle pour les raisons suivantes :

vous mettez votre logement en location pour la première fois ;
vous n’avez pas mis votre logement en location depuis les 18 derniers mois précédents la location ;
vous avez effectué des travaux dans le logement depuis moins de 6 mois et leur valeur de est égale ou supérieure au coût total des loyers de l’année précédente ;
après la signature du bail, vous avez entrepris des travaux de mise aux normes de décence ou d’amélioration, sur les parties privatives ou communes. Le montant total des travaux est estimé au moins à 6 mois de loyer de l’année antérieure ;
le montant du loyer précédent est sous-évalué. L’augmentation peut dépasser l’IRL, mais elle est limitée à 50 % de la différence entre le montant du loyer moyen du voisinage et l’ancien loyer.

Le montant du loyer de votre location est-il régi par la loi ELAN ?

L’article 140 de la loi Elan de novembre 2018, permet à plusieurs grandes agglomérations françaises de participer à un projet expérimental. Ce dernier vise à imposer une fourchette de prix de loyers, pour atteindre un équilibre entre l’offre et la demande. L’application du décret est proposée aux collectivités territoriales volontaires, pour une période de 5 ans. C’est la ville de Paris qui est la pionnière de l’expérience depuis le début du mois de juillet 2019. Les logements vides, meublés, et les baux mobilité sont les principaux concernés.

Comment est appliquée la mesure ?

Certaines conditions doivent être réunies pour la mise en place du projet, à savoir :

Il existe une différence importante entre les loyers des logements sociaux et des logements privés ;
Le montant du loyer médian est important ;
La construction de nouveaux logements est faible.

Comment sont calculés les loyers de référence ?

L’encadrement du niveau de loyer est appliqué sur la base des loyers de référence. Le loyer payé par un locataire doit être compris entre le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré. Dans chaque zone géographique concernée, un arrêté préfectoral fixe le montant des loyers, selon la catégorie de logement. L’on prendra donc en compte : le nombre de pièces, l’année de construction et l’ameublement ou non du logement.

Ces loyers de référence peuvent être :

Un loyer médian de référence
Un loyer majoré (+20 %)
Un loyer minoré (-30 %)

Plafonnement et sanction

Si c’est votre première mise en location ou s’il s’agit de l’installation d’un nouveau locataire, le loyer défini ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut être ajouté, en cas de présence d’éléments de confort supplémentaires ou de localisations spécifiques. Cependant, en cas de non-respect du plafonnement décrété, la loi Elan permet au préfet d’imposer des amendes de 5 000 euros, allant jusqu’à 15 000 euros pour les personnes morales.

Quelle est l’influence de l’état du logement et des travaux sur le montant du loyer ?

Le logement loué doit évidemment respecter les normes de décence et d’habitabilité. Cependant, lorsqu’il y a des rafraîchissements à prévoir, cela peut faire l’objet d’une négociation entre bailleur et locataire. Par exemple, vous pouvez convenir d’une baisse de loyer (voire une exonération temporaire), en échange de la prise en charge des travaux par le locataire.

À l’inverse, vous si vous envisagez des travaux d’amélioration qui apporteront de la plus-value au logement, vous pouvez en avertir votre futur locataire. Cela peut justifier une prochaine augmentation du montant du loyer, inscrite dans le contrat de bail, applicable après les travaux. Il est à noter que si le logement se situe dans une zone Duflot, ces dispositions doivent respecter les règles de l’encadrement des loyers mis en vigueur.

Bon à savoir : Le contrat de location doit contenir une clause qui comporte la nature des travaux, leur délai de réalisation, le montant de la réduction du loyer, et la durée de son application. En cas de départ anticipé, il est bon de prévoir au préalable la prise en compte de modalités financières.

Diminution du loyer

Le locataire peut toujours demander la baisse du montant du loyer au cours de la location du logement, si le marché dans le secteur le justifie. Ainsi, s’il trouve plusieurs appartements équivalents, à un loyer inférieur à celui qu’il occupe, cela peut le motiver à solliciter un geste de la part de son propriétaire.

Autre point : comme nous le disions auparavant, si des travaux sont à entreprendre et qu’ils sont à la charge du locataire, ce dernier peut demander une diminution de loyer en compensation.

Important : une différence entre la surface habitable réelle et celle indiquée dans le contrat de bail, est aussi un motif de demande de révision du montant du loyer.

Dans chacun des cas, le locataire fera sa demande par une lettre recommandée avec accusé de réception.

Pour aller plus loin

Locations

Location saisonnière : régime juridique et réglementation

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Location saisonnière : régime juridique et réglementation

Depuis quelques années, la location saisonnière fait de nombreux adeptes, aussi bien auprès des propriétaires que des locataires. Le meublé de tourisme, de particulier à particulier, séduit.

Aujourd’hui, la réglementation juridique de la location saisonnière est bien cadrée et sécurise la transaction. Elle établit les conditions, les droits et les devoirs de chaque partie.

Encore faut-il connaître le régime juridique de la location saisonnière, pour que locataires et propriétaires évitent les mauvaises surprises. C’est ce que nous vous proposons maintenant.

La location saisonnière : qu’est-ce que c’est ?

La location saisonnière concerne la location d’un bien à la nuitée, en courte durée. On l’appelle également le meublé de tourisme.

La location saisonnière peut concerner les professionnels, mais nous parlerons ici uniquement du régime juridique des particuliers, qu’ils fassent ou non appel à un intermédiaire.

La location saisonnière est soumise à la loi du Code Civil : article 1713 et suivants.

La gestion de la location saisonnière

La location saisonnière du parc privé peut être gérée :

– en direct ;

– via une plateforme (les plus connues étant Airbnb et Booking) ;

– par un intermédiaire professionnel, comme une agence immobilière ou une conciergerie.

Les types de biens

La location saisonnière concerne les appartements, les maisons, mais aussi les chambres chez l’habitant. On trouve également des lieux insolites, comme les yourtes, les roulottes, les tipis, des péniches ou autres bateaux amarrés.

Qui sont les locataires ?

Les vacanciers : ils louent une habitation pour une semaine ou plus, parfois une ou deux nuits lorsqu’ils font de l’itinérant ou un séjour d’un week-end.
Les commerciaux, cadres ou autres travailleurs, étudiants, stagiaires : pour un séminaire, une formation, un déplacement professionnel, etc.
Des couples ou des familles en visite chez leurs proches : ceux qui ne peuvent pas loger leur visiteurs cherchent un logement proche de chez eux, en courte durée.
Des personnes qui doivent se loger provisoirement, en attendant une location longue durée ou la signature définitive d’une vente.

Comment sécuriser la réservation ?

Pour ne pas prendre le risque d’une annulation, de la part du locataire ou du propriétaire, le régime juridique de la location saisonnière réglemente la réservation.

La signature du contrat de location saisonnière

Sans intermédiaire, la réservation du logement se fait via un contrat de location saisonnière. C’est à la signature de celui-ci que la réservation est effective. Généralement, le propriétaire envoie un contrat signé en deux exemplaires, par courrier postal. Le locataire contre-signe et renvoie un exemplaire au propriétaire. En signant, le locataire atteste avoir lu le descriptif complet du logement, ainsi que les formalités financières.

A savoir : passer par un contrat de location saisonnière est obligatoire, sauf si la transaction se fait via une plateforme de réservation.

Le versement d’arrhes ou d’un acompte

Il est classique de demander une avance sur le loyer pour acter la réservation. Le montant de l’avance n’est pas réglementée s’il s’agit d’un contrat entre particuliers.

Par contre, lorsqu’une agence immobilière agit en tant qu’intermédiaire :

l’avance ne doit pas dépasser 25 % du montant total ;
elle ne doit pas être réclamée plus de 6 mois à l’avance ;
le solde ne peut pas être exigé plus d’un mois avant l’arrivée dans le logement.

Le saviez-vous ?

Arrhes et acompte n’ont pas les mêmes significations juridiques. L’acompte vient sceller un contrat, contrairement aux arrhes, qui elles, laissent une marge de manoeuvre. Attention donc aux termes utilisés. Si rien n’est précisé dans le contrat ou si on parle simplement d’avance, il est sous-entendu qu’il s’agit d’arrhes.

	Annulation par le locataire	Annulation par le propriétaire
Arrhes	Il perd les arrhes avancées.	Il doit rembourser rembourser le double des arrhes avancées.
Acompte	Il doit payer la totalité de la location.	Il rembourse le locataire de l’acompte, mais celui-ci peut demander des dommages et intérêts pour préjudice moral (vacances gâchées).

Nota : ces conditions ne sont pas applicables s’il s’agit d’une annulation pour cas de force majeure.

Que doit contenir un contrat de location saisonnière pour protéger les deux parties ?

Le contrat (ou la lettre de confirmation) doit être conçu avec rigueur. S’il ne respecte pas toutes les recommandations du régime juridique de la location saisonnière, le propriétaire comme le locataire aura des difficultés à faire valoir ses droits, en cas de litige.

Un contrat de location saisonnière doit expliciter :

le montant de la location : le prix fixe total, la part d’arrhes exigées, les charges supplémentaires éventuelles au forfait ou au réel (eau, électricité, etc.), le montant de la taxe de séjour (déterminée par votre commune) ;
le montant de la caution ou dépôt de garantie et les conditions de restitution ;
la durée du séjour : préciser la date et l’heure d’entrée et de sortie ;
la superficie du logement ;
optionnel : le nombre d’occupants acceptés au maximum, animaux acceptés ou non.

En annexe, on trouve le descriptif complet du logement : nombre et disposition des pièces, le mobilier, l’équipement, l’environnement, les annexes éventuelles (piscine, jardin, etc.). Le descriptif n’est pas forcément imprimé, mais il doit être accessible par le locataire, par mail par exemple. Le propriétaire doit être le plus objectif et précis possible (distance de la mer, jardin non privatif, etc.), pour éviter les contentieux.

La loi détermine également ce qui relève des clauses abusives (BOCCRF du 27/10/1994, rectificatif du 9/12/1994).

Arrivée et départ : accueil du locataire et état des lieux

A son arrivée, le locataire règle le solde du loyer, si ce n’est déjà fait, ainsi que le dépôt de garantie. On procède également à l’état des lieux.

L’état des lieux

Cette étape, souvent jugée fastidieuse, est importante pour se protéger des contentieux, en s’appuyant sur le régime juridique de la location saisonnière.

L’idéal est de faire le tour ensemble, propriétaire (ou son intermédiaire) et locataire, avec un document à l’appui. Parfois, il est demandé aux locataires de faire eux-même l’état des lieux, en vérifiant la concordance avec celui qui a été rédigé par le propriétaire.

A la fin du séjour, l’état des lieux est repris ensemble sous la même forme.

Important : si aucun état des lieux n’a été signé, c’est au propriétaire de prouver les dégradations éventuelles.

Le dépôt de garantie

Souvent, une caution est demandée à l’arrivée. Elle sert à couvrir les frais en cas de dégradations constatées. Elle ne peut dépasser un mois de loyer, si la location dure plus d’un mois.

La caution est restituée soit au moment du départ, soit plus tard si le propriétaire n’a pas pu être présent au moment du départ, sans excéder 3 mois après la fin du séjour.

S’il y a des frais constatés et que la caution est toute ou partiellement retenue, le locataire est en droit d’exiger les factures inhérentes aux réparations.

Si vous êtes propriétaire, n’oubliez pas que vous devez également effectuer les diagnostics obligatoires, déclarer votre bien à la Mairie, entretenir votre bien et effectuer les réparations courantes, offrir un logement meublé, équipé et sécurisé (surtout si vous avez une piscine) et bien sûr, déclarer vos revenus aux impôts.

Pour aller plus loin

Locations

VISALE : garantie loyers impayés pour les étudiants et les jeunes salariés

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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VISALE : une garantie loyers impayés pour les étudiants et les jeunes salariés

En tant que jeune locataire, VISALE est une garantie fiable et gratuite, qui vous permet de renforcer votre dossier aux yeux du bailleur. Ce dernier est ainsi assuré de percevoir ses revenus locatifs durant toute la durée du contrat de location. VISALE vous offre la possibilité d’avoir une garantie fiable, tout en vous dispensant de tout autre forme de caution.

Voyons qui peut en bénéficier, quelles sont les conditions et comment l’obtenir.

La garantie de loyers impayés VISALE en détails

Le VISA pour le logement et l’emploi, plus connu sous le nom de VISALE, est un dispositif de sécurisation locative destiné aux jeunes de moins de 30 ans et aux jeunes salariés.

Vous êtes dans le cas de millions de jeunes en France qui ont besoin de louer un logement ? Mais n’ont pas de caution à apporter pour constituer leur dossier et convaincre le propriétaire du bien de leur faire confiance ? Alors, VISALE est fait pour vous.

Le dispositif est gratuit aussi bien pour vous, le locataire, que pour la personne qui vous loue le bien. En cas d’impayés de loyers de votre part, VISALE couvre les sommes non réglées, quelle que soit la cause, et ce, pendant toute la durée du bail. L’organisme gère le dossier de recouvrement du loyer avec le locataire en défaut de paiement.

Autre avantage pour le propriétaire : VISALE couvre le frais de remise en état en cas de dégradation, en fin de bail.

Voyons plus en détails qui sont les personnes qui peuvent en bénéficier.

Qui peut bénéficier de VISALE, la garantie de loyers impayés ?

Vous avez de 18 à 31 ans, quelle que soit votre situation (étudiant, demandeur d’emploi, salarié, non-salarié, fonctionnaire).
Vous avez plus de 30 ans et vous êtes salarié du secteur privé (y compris agricole) et vous entrez dans votre logement moins de six mois après la signature de votre contrat. Votre contrat peut être un apprentissage, CDD ou en intérim. S’il s’agit d’un CDI, VISALE pourra être mis en place au terme de votre période d’essai et jusqu’à 6 mois après votre mutation.
Vous louez votre logement via un organisme agréé d’intermédiation locative (ce qui signifie qu’une association se porte garant).
Vous pouvez bénéficier de VISALE si vous êtes éligible au bail mobilité.

Focus sur les conditions à remplir pour profiter du dispositif VISALE

Il est préférable de prévoir de l’électricité pour tester les différents interrupteurs, prises et équipements.

En cas de défaillance à posteriori il est possible dans les 14 jours de signaler l'anomalie et de l'annexer et l’état des lieux fait quelques jours plus tôt.

Nous conseillons de signaler par lettre recommandée avec accusé de réception les anomalies rencontrées une fois que l'appartement est en cours d'utilisation.

Le bail

Deux choses sont importantes à prendre en compte pour pouvoir bénéficier de VISALE.

Il n’est pas possible d’obtenir le VISA si le bail est signé entre membres d’une même famille.
Il ne faut pas que le bailleur ait déjà mis en place une autre solution contre le risque d’impayés, du type caution d’une personne physique ou assurance de loyers impayés.

Le logement

Vous ne pourrez pas profiter du dispositif si vous louez via un organisme HLM ou une société d’économie mixte.
Le logement peut être nu ou loué meublé.
Le logement doit être votre résidence principale et appartenir à un parc privé.

Plafond de garanties

La garantie de loyers impayés VISALE est plafonnée :

à 36 mensualités,
et dans la limite d’un loyer charges comprises de 1 500 € en Ile-de-France et 1 300 € en Province.

Conditions de revenus et de loyer

Les conditions diffèrent selon l’âge du bénéficiaire, mais il faut savoir que le loyer, charges comprises, ne peut dépasser 50 % de l’ensemble de vos revenus (ou des revenus du ménage).

Moins de 30 ans

Si vous êtes étudiant en Ile-de-France, votre loyer doit être en dessous de 800 € et 600 € en Province. Mais sachez que VISALE a la possibilité de garantir un loyer plus élevé si vos ressources mensuelles dépassent 1 600 € en Ile-de-France et 1 200 € en Province.
Si vous êtes fonctionnaire ou salarié en CDI (hors période d’essai), votre loyer doit être inférieur ou égal à 1300 €. Il représente entre 30 % et 50 % de vos ressources.
Si vous êtes dans un autre cas, votre loyer devra être inférieur ou égal à 1300 € par mois, charges comprises. Il représente moins de 50 % de vos ressources.

Plus de 30 ans

Votre loyer devra être en dessous ou égal à 1 500 € par mois charges comprises en Ile-de-France et 1300 € en Province. Il représentera moins de 50 % de vos ressources mensuelles.

Comment obtenir VISALE ?

Vous faites partie des personnes qui peuvent passer par le dispositif VISALE ? C’est parfait.

Voyons maintenant comment vous pouvez en faire la demande.

Sachez que c’est à vous, le locataire, de faire cette démarche en passant directement par le site : visale.fr. En effet, vous allez pouvoir effectuer toutes vos démarches en ligne via cette plateforme unique.

Pensez à faire votre demande avant la signature du bail. Une fois votre demande en ligne validée, vous obtiendrez votre VISA sous deux jours, en ligne. Il vous sera remis par Action Logement.

Il vous suffit ensuite de le transmettre à votre futur bailleur qui n’aura plus qu’à se connecter au site visale.fr pour y créer son espace personnel. Il devra renseigner les références du VISA pour recevoir le contrat de cautionnement.

Veillez à bien respecter la durée de validité de votre VISA :

Validité d'un mois :

Si vous êtes salarié de plus de 30 ans ou si vous avez une promesse d’embauche pour un contrat de travail d’une durée inférieur ou égale à un mois quand vous faites votre demande.

Validité de trois mois :

Vous êtes âgé de moins de 30 ans (sauf étudiant et alternant)
Vous êtes salarié avec un contrat dont la durée est supérieure à un mois au moment de votre demande (dans la limite de la fin de contrat et de 6 mois à compter de votre prise de fonction).
Vous avez décroché une promesse d’embauche, avec à la clef, un contrat de travail de plus d’un mois.
Vous êtes demandeur d’emploi ou salarié et avez plus de 30 ans, vous vivez un événement exceptionnel qui fragilise votre emploi et nécessite un nouveau logement ou le maintien via un avenant dans le logement actuel.

Pour aller plus loin

Locations

Sécurisez vos revenus fonciers : la GRL Garantie des Risques Locatifs

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Tout savoir sur la GRL : garantie des risques locatifs et loyers impayés

L’investissement dans l’immobilier est l’investissement préféré des Français. Leur rapport à la pierre en font une valeur sûre à long terme. L’achat locatif fait d’ailleurs de plus en plus d’adeptes.

Cependant, la situation de propriétaire-bailleur n’est pas sans risque. Se retrouver à rembourser son prêt immobilier, alors que les locataires ne paient pas leur loyer et qu’on ne peut pas les déloger… C’est la hantise de nombreux propriétaires.

Aujourd’hui efficiente sous forme de GLI (garantie loyers impayés) et de dispositif VISALE, la GRL (garantie des risques locatifs) est une solution rassurante, dans de nombreux cas. Qui peut souscrire à cette assurance ? Que couvre-t-elle réellement ? Permet-elle de louer sans risque ? Nous faisons le point pour vous.

Qu’est-ce que la GRL ?

La GRL est une assurance pour les propriétaires de recevoir le versement des loyers dus. La GRL permet, en outre, de financer la remise en état du bien mis en location, en cas de dégradation. En effet, la GRL intervient pour indemniser le propriétaire pour la réfection dudit logement. Afin de bénéficier des indemnités, le propriétaire doit souscrire, par ailleurs, à une assurance habitation et rédiger un contrat locatif en bonne et due forme.

La garantie des risques locatifs est également une solution pour faciliter l’accès au logement des personnes en situation précaire ou à revenus modestes, en particulier avec le nouveau dispositif Visale.

L'histoire de la GRL

En 2006, une première garantie universelle a vu le jour, gérée par les organismes d’État. L’aide prévue pour les propriétaires-bailleurs était gérée par les organismes gérant les sommes provenant du 1 % logement, une cotisation obligatoire versée par les employeurs, dans le cadre de l’effort national pour la construction.. Le but était de favoriser l’accès à un logement aux personnes démunies et à risques (du point de vue des bailleurs). Le locataire devait malgré tout remplir un certain nombre de conditions pour que le propriétaire bénéficie de cette garantie. Cette assurance prenait donc sous sa responsabilité les loyers impayés par les locataires.

La GRL fut instaurée en 2010, mais elle a été abandonnée en 2015, car elle ne correspondait pas aux besoins du marché.

Depuis, la GRL a subit de nombreux remaniements législatifs. Aujourd’hui, le bailleur peut prétendre à la Garantie des Loyers Impayés (GLI) ou, depuis 2016, au dispositif VISALE avec Action Logement.

Les avantages de la nouvelle GRL : la GLI

Ce nouveau contrat favorise l’accès au logement, encourage les bailleurs à mettre leur logement en location et renforce le traitement des impayés.

Ainsi, le propriétaire peut prétendre à une aide pour gérer les loyers non perçus, mais également à la prise en charge des frais de justice et d’huissier.

De plus, en cas de dégradations, la GRL prend en charge les travaux de réparation, dans une certaine mesure.

Côté locataire, la nouvelle GRL simplifie l’accès au logement, en le dispensant de toute caution physique ou morale. Cependant, pour les étudiants et les apprentis, les conditions de souscription de la GRL autorisent la mise en place d’une caution solidaire.

Conditions d’éligibilité à la GRL

Le locataire doit disposer d’un revenu au moins égal au double du prix du loyer.
Ce loyer doit être, pour le locataire, la résidence principale.
Le bien doit relever du parc immobilier privé : le propriétaire doit être une personne physique ou une SCI familiale.
Le loyer doit être proposé à un montant inférieur ou égal à 2 000 €, toutes charges comprises.
Le contrat de location et les procédures doivent être menés avec rigueur.

Combien coûte la GRL ?

Le coût de la GRL dépend de chaque compagnie d’assurance. Chacune est libre de fixer le montant de la prime à sa guise. Le fait qu’il soit vide ou meublé peut également faire varier le montant de la cotisation.

Les tarifs observés sont généralement compris entre 3 à 5 % TTC du montant des loyers et charges. Par contre, la prime d’assurance GRL est entièrement déductible des revenus locatifs, ce qui a pour conséquence un allègement du coût net de ces frais.

Quelles sont les garanties de l’assurance des loyers impayés ?

Les garanties généralement intégrées dans les contrats GRL sont :

La prise en charge par l’assurance des loyers impayés : lorsqu’un locataire se retrouve dans l’incapacité de payer son loyer, l’assurance prend le relais en s’acquittant des frais du loyer et des charges. Le contrat de la garantie de loyers impayés prévoit généralement une franchise, correspondant à un ou deux mois de loyer non perçu.
Les détériorations et dégradations : il s’agit ici essentiellement des dégâts qui ne peuvent être pris en charge par le dépôt de garantie, lorsqu’il existe. Ces indemnités sont soumises à un plafonnement : 7 700 € pour un logement nu, 3 500 € pour un meublé.
Les frais du contentieux dus à la situation d’impayés : il s’agit ici des frais de recouvrement, des frais de justice, des frais d’huissier…
Le départ prématuré du locataire: dans le cas où le locataire quitte le logement ou vient à décéder, la GRL indemnise le bailleur..

Chaque point doit au préalable être inscrit dans le contrat GRL de l’assurance, ce qui couvrira l’intervention de la GRL selon l’entente établie.

À savoir : si vous deviez solliciter votre assureur, celui-ci va commencer par vérifier que le contrat de location a été établi selon la législation en vigueur. N’hésitez pas à faire appel à une agence immobilière, à votre notaire ou votre expert-comptable pour ne pas payer une assurance qui n’interviendrait pas le moment voulu.

VISALE : un dispositif de garantie des risques locatifs spécifique

En 2016, la GRL a été remplacée par le dispositif Visale. Ce dispositif a été mis en place par Action Logement. Ce dispositif remplace la GLI pour la population la plus précaire : les étudiants et les personnes de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation.

En conclusion

La Garantie Risques Locatifs (GRL) ou Garantie de Loyers Impayés (GLI) ou encore le dispositif Visale est une réponse à une préoccupation majeure, liée à la difficulté de logement et à la question de loyers impayés. Souscrire à une assurance GRL est une solution à l’épineux problème des propriétaires-bailleurs et des locataires en situation précaire. Pour le bailleur comme pour le locataire, c’est la possibilité de voir leur situation améliorée et les tensions apaisées.

Pour aller plus loin

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Tout savoir sur les charges locatives : récupérables ou non ?

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Tout savoir sur les charges locatives : récupérables ou non ?

Savez-vous ce que sont les charges locatives ?

Ce sont les charges récupérables sur le locataire par le bailleur.

Un domaine qui est souvent source de conflits et de litiges entre propriétaire et locataire : Qui paie quoi ? Comment savoir ?

Certains textes officiels étant imprécis ou flous, il est indispensable de connaître les lois en vigueur. Vous serez ainsi plus à même d’agir selon la réglementation et de défendre vos droits.

Le domaine le plus litigieux est celui des provisions sur charges.

Avant d’aborder cet aspect, précisons tout de suite la différence qu’il existe entre les charges locatives et les travaux et réparations locatives :

Les charges locatives sont payées d’abord par le propriétaire (sur la base d’un calcul estimatif) et ensuite récupérables sur le locataire.
Les travaux et réparations locatives sont imputables au locataire.

Les provisions sur charges locatives

Le locataire paie tous les mois, avec son loyer, une provision pour charges. En général, il s’agit de la consommation de chauffage (gaz ou fioul) et de la consommation d’eau.

Comment sont calculées ces charges ?

Le montant est fixé en fonction de ceux de l’année précédente.

Le calcul étant annuel, le montant est réparti sur chaque mois.

Il s’agit donc d’une provision sur charges qui sera régularisée l’année suivante en fonction de la facture réelle.

Voici comment fonctionne la régularisation :

Tous les ans, le locataire reçoit par courrier le décompte de ses charges (de l’année précédente).

Il fait face alors à deux situations :

Le montant de ses charges payées est trop élevé (il a donc consommé moins que prévu). Dans ce cas, le propriétaire (ou le bailleur dans le cas par exemple d’une agence immobilière qui gère la location) doit lui rembourser le trop-perçu.

Il peut déduire du loyer suivant le montant du remboursement.

Le montant de ses charges est insuffisant (soit qu’il a consommé plus que l’estimation soit que les charges ont augmenté). Dans ce cas, le locataire doit payer le supplément au propriétaire (ou bailleur).

Il se peut qu’en cas de non-paiement, le propriétaire veuille contester.

Voici la situation de contestation : contestation du propriétaire pour oubli ou omission de la part du locataire.

Depuis la loi ALUR de 2014, le propriétaire a le droit de réclamer le paiement des charges pendant 3 ans (même durée de prescription que pour le paiement du loyer).

Les justificatifs de charges locatives

Le locataire peut obtenir les justificatifs de ses charges locatives (factures, contrats d’entretien, etc.)

Les pièces justifiant des dépenses sont à sa disposition pendant une durée de 6 mois (à partir de la date d’envoi du décompte).

Comment faire pour obtenir ces pièces ? Pour cela, le locataire doit adresser sa demande par courrier. Dans le cas où le propriétaire refuserait de les lui transmettre pour une quelconque raison, le locataire pourra faire sa demande par recommandé.

Cas particulier d’un logement dans une copropriété : les justificatifs doivent mentionner la part représentée par chaque lot de la copropriété puisque c’est la part qui sert dans le calcul des charges.

Plan juridique : cette partie concernant la copropriété est importante. En effet, la jurisprudence considère que le locataire n’est pas obligé de payer ses charges tant qu’il n’a pas reçu le détail des charges (répartition et comptes). Et si le locataire refuse de les payer, le propriétaire devra être en mesure de lui prouver qu’il lui a bien communiqué le détail des charges.

Les dépenses obligatoires du propriétaire

Si la plupart des charges sont imputées au locataire, il en existe qui doivent être engagées par le propriétaire et donc non récupérables sur le locataire.

Il peut s’agir de frais comme des réparations, des installations de nouveaux matériels ou du paiement au syndic en cas de gestion par une agence immobilière.

Voici la liste :

Dépenses en rapport avec l’amélioration ou à l’entretien normal du bien, tels que gros travaux, grosses réparations, toiture, ravalement de façades, remplacement d’équipement, espaces verts…
L’installation de nouveaux équipements, par exemple ceux liés à la sécurité (porte coupe-feu, porte blindée, etc.)
Tous les frais liés à l’administration et la gestion de l’immeuble: assurances, honoraires du syndic, etc.
Les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité (la locataire a droit à une jouissance paisible de son lieu d’habitation).
Toutes réparations suite à des actes de vandalisme.
Les frais de réparations dues à la vétusté des équipements ou à une malfaçon.
Les dépenses obligatoires des lois ou règlements (mise aux normes de l’ascenseur, équipement anti-incendie, etc.)

Les charges récupérables

Il existe aussi des charges récupérables par le propriétaire. Elles peuvent être entièrement ou partiellement reportées sur le locataire.

Voici la liste des charges locatives selon le décret 87-713 du 26 août 1987 :

Taxes locatives (balayage et enlèvement des ordures ménagères)
Dépenses des produits consommables tels que l’eau, le combustible, l’électricité, les produits d’entretien, les fournitures, les ampoules, les produits d’hygiène, les insecticides…
Dépenses d’entretien courant et de petites réparations des équipements collectifs et des parties communes.

Précision sur ce dernier point :

Selon les cas, les charges peuvent être récupérables sur le locataire entièrement ou partiellement :

Dans le cas d’un remplacement d’équipement moins coûteux que sa réparation, la dépense revient au locataire.
Dans le cas d’un contrat d’entretien incluant le remplacement de pièces, le coût n’est pas entièrement reporté sur le locataire :
1. Seulement 73 % du coût d’entretien de l’ascenseur (grosses réparations et changement de pièces) est répercuté sur le locataire.
2. 100 % du coût revient au locataire pour la robinetterie et les changements de petits matériels (joints, flexible de douche…)
3. En revanche, pour les robinets, le locataire n’est pas concerné.

Cas particulier de la chaudière : veuillez vous reporter à cet article.

Autre cas particulier du coût du personnel chargé de l’entretien et de la sortie des poubelles : les modalités de répartition sont complexes. Veuillez vous reporter à cet article.