Résiliation du bail par le locataire : droits, obligations et conseils

Les informations que nous vous dispensons dans cet article s’appliquent uniquement aux baux régis par la loi du 6 juillet 1989, et consentis aux personnes physiques qui souhaitent louer un bien immobilier à usage d’habitation principale, ou mixte (c’est-à-dire qu’une partie est affectée à l’habitation, et l’autre à l’exercice d’une profession).

N’entrent donc pas en ligne de compte le bail de location de résidence secondaire, et le bail commercial.

Quand peut-on résilier son bail en tant que locataire ?

Si le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire – sauf dans certains cas bien précis – ce n’est pas le cas de ce dernier qui, lui, est libre de résilier son bail à tout moment, sans avoir à motiver son choix.

Bon à savoir : une fois le préavis envoyé, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision. S’il souhaite faire machine arrière, la seule possibilité qui lui reste est d’adresser une lettre d’annulation de préavis à son propriétaire. Attention, dans ce cas-ci, ce dernier est libre d’accepter ou de refuser la demande avec les conséquences qui en découlent.

Comment prendre congé de façon légale ?

En tant que locataire, deux options s’offrent à vous pour résilier votre bail de façon formelle et légale :

par envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, qui permet de prouver l’envoi et la réception de documents importants ;
par acte d’huissier : rédigé, signé et signifié par un huissier de justice, il offre une haute sécurité juridique puisque ce dernier le remet en main propre au propriétaire. Outre le fait d’être plus rapide que la voie postale, le destinataire ne peut pas faire retarder le délai de réception en décidant, par exemple, de ne pas se rendre à la poste.

Important : dans le cas où le logement est occupé par un couple marié ou pacsé, le préavis doit être donné par les deux conjoints.

Quels sont les délais de préavis à respecter dans le cadre d'une résiliation du bail par le locataire ?

Cas courants : un préavis de trois mois

Le locataire qui résilie le bail de location doit respecter un préavis de trois mois jour pour jour, à compter de la date de réception, par le propriétaire, de la lettre de congé.

Bon à savoir : les week-ends et les jours fériés sont intégrés dans le calcul du délai de préavis. Ce délai n’est donc pas fixé en jours ouvrés.

Cas spécifiques : un préavis d'un mois

Dans certains cas, le locataire bénéficie d’un préavis locatif réduit à un mois. Soit grâce à un accord à l’amiable entre le locataire et le propriétaire ; soit lorsque le locataire se trouve dans l’une des situations entrant dans la loi Alur de 2014 et de la loi Macron de 2015.

Le bien immobilier se trouve en zone tendue, c’est-à-dire, dans une zone où l’offre de logements est insuffisante (ce qui amène des difficultés d’accès au logement et des niveaux élevés de loyers). Pour savoir si votre logement en fait partie, n’hésitez pas à utiliser le simulateur de zone tendue.
Le locataire fait l’objet d’une perte involontaire d’emploi dans le cadre d’un licenciement, de la signature d’une rupture conventionnelle ou d’un CDD non renouvelé.
Le locataire fait l’objet d’une mutation professionnelle sans aucune condition d’éloignement géographique, qu’elle soit sollicitée par le salarié lui-même ou pas.
Le locataire désire changer de résidence principale pour suivre son entreprise.
Le locataire est embauché dans une nouvelle entreprise après avoir perdu son précédent emploi ou s’il entre dans la vie active et décroche son premier travail.
Le locataire bénéficie officiellement du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation aux adultes handicapés (AAH).
L’état de santé du locataire exige un déménagement rapide, sans condition d’âge minimal et sous présentation d’un certificat médical.
Le locataire se voit attribuer un logement social (HLM) ou il change de logement tout en restant dans le parc social, si et seulement si le nouveau logement appartient au même bailleur social.
Les couples mariés ou pacsés sont légalement co-titulaires du bail : mêmes droits.

Important : dans le cas du délai de préavis d’un mois, il faut impérativement joindre un justificatif dans la lettre de congé. En l’absence de dernier, c’est le préavis de trois mois qui s’applique.

Cas exceptionnels : pas de préavis

Dans le cas d’un logement insalubre ou indécent (forte humidité, installation électrique hors norme, plus d’accès à l’eau courante, etc.), les tribunaux peuvent accorder, au cas par cas, une dispense de préavis au locataire.

Ce dernier devra tout de même prévenir le propriétaire de façon légale et formelle, en veillant à rassembler un maximum de preuves sur l’état du logement, telles que constat d’huissier, certificat médical, état des lieux, copie des éventuelles demandes de travaux adressées au propriétaire, etc.

Quelles sont les obligations à respecter dans le cadre d'une résiliation du bail par le locataire ?

Accepter les visites du logement

Pour trouver un nouveau locataire, il est évident que le propriétaire du bien doit pouvoir y accéder afin de le faire visiter. Néanmoins, les conditions de cet accès sont fixées dans le bail et limitées à deux heures par jour, hors dimanches et jours fériés.

Bon à savoir : pour entrer dans le logement en l’absence du locataire, le propriétaire doit avoir reçu l’autorisation préalable.

Payer le loyer

Le locataire est tenu de payer l’intégralité du loyer et des charges locatives jusqu’au dernier jour du préavis, et ce, même s’il quitte les lieux avant cette date.

N’oubliez pas que les co-titulaires du bail – notamment les conjoints – sont tenus au paiement solidaire.

Important : la durée du préavis se calcule obligatoirement de date à date, ce qui veut dire que le bailleur ne peut pas réclamer le montant du loyer et des charges au-delà de ce délai. Le dernier loyer est calculé en fonction du nombre de jours restants dans le mois, à compter de la date de fin du préavis (même si cela doit tomber au milieu du mois). Il est illégal pour le propriétaire d’exiger le paiement du mois en entier.

Remettre le bien en en état

Le locataire doit veiller – avant l’état des lieux de sortie et la remise des clés – à effectuer toutes les réparations et les nettoyages nécessaires pour remettre le bien en état. Les dégradations éventuelles sont à sa charge (sauf si cela est une conséquence directe de vétusté).

Résiliation du bail par le locataire : les conseils à suivre pour que tout se passe bien

Afin d’éviter les erreurs et prévenir les litiges, nous vous conseillons de toujours veiller à :

respecter les délais légaux, aussi bien dans le cadre d’un préavis de trois mois que pour un préavis réduit ;
ne pas oublier de mentionner les co-titulaires du bail lorsque vous donnez congé au propriétaire ;
prévoir une marge de manœuvre lors de l’envoi recommandé (avec accusé de réception) de votre lettre de congé ;
payer le loyer jusqu’à la fin du préavis.