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Location meublée : régime juridique, réglementation, rédaction du bail

La location meublée offre des prestations supplémentaires par rapport à la location d’un logement vide. L’appartement est prêt à habiter. Comme le dit l’adage : il n’y a plus qu’à poser ses valises. Cela justifie son prix de location, plus élevée que son équivalent vide.

Avec la loi Alur, mise en application depuis le 1er août 2015, la réglementation s’est précisée pour la location meublée. Contrat-type du bail, équipement du logement et autres dispositions forment aujourd’hui le régime juridique de la location meublée, auquel doivent se soumettre bailleurs et locataires.

La location meublée s’entend pour le meublé de tourisme et pour le meublé en résidence principale. Notez que nous parlerons ici du régime juridique de la location meublée en logement principal.

Détour historique du régime juridique de la location meublée : la loi Alur

Avant cette loi, la réglementation générale correspondait surtout à la location la plus courante : la location nue. Le bail était de trois ans minimum et rien ne légiférait ce que devait contenir un logement meublé. 

Avec le manque de logements étudiants, la mobilité professionnelle et l’augmentation des divorces, le besoin en location meublée s’est accru. Sans cadre légal, les dérives ont commencé, ce qui a mené le législateur à éclaircir les détails juridiques de la location meublée.

C’est ainsi qu’a été votée la loi Alur, le 27 mars 2014.

Précisions : qu’est-ce qu’un logement en location meublée ?

Une location meublée met à disposition un logement meublé, équipé et décent. La liste de l’équipement minimal imposé par le décret de mai 2015 est le suivant [extrait de la loi] :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° C
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …

C’est donc au propriétaire d’acheter et fournir ces équipements. Il se doit de les changer lorsqu’ils ne sont plus en état de fonctionnement, dans le cadre d’un usage correct du locataire.

Important : en cas de plainte du locataire pour non-respect de l’ameublement requis, le juge peut requalifier la location meublée en logement nu.

Un bail adapté à la réglementation de la location meublée

Une base commune

Le bail doit respecter un contrat-type, comme énoncé dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Celui-ci concerne : 

  • les locations meublées (annexe 2 du décret)
  • les locations nues (annexe 1)
  • la colocation à bail unique, meublée ou vide (dit également bail solidaire)

Les colocations à bail multiple et les locations de logements sociaux reposent sur un texte de loi différent.

Bail pour location meublée ou vide : les différences principales

 

Location meublée

Location nue

Mentions communes à préciser dans le bail

•   dénomination des parties (locataire, bailleur) et du logement

•   montant du loyer et son encadrement en zone tendue

•   charges locatives

•   dépôt de garantie

•   frais d’agence, le cas échéant

•   état des lieux

•   diagnostiques obligatoires

•   obligations du locataire et du propriétaire

•   dispositions pour la colocation (le cas échéant)

•   protection des locataires âgés (le cas échéant)

 

Différences importantes

-durée du bail : 1 an min.

-préavis locataire : 1 mois

 

-préavis bailleur : 3 mois

-caution : 2 mois maximum

 

-durée du bail : 3 ans min.

-préavis locataire : 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue)

-préavis bailleur : 6 mois

-caution : 1 mois maximum

 

À partir du moment où les mentions obligatoires apparaissent, des clauses particulières peuvent être ajoutées. Seules, sont interdites les clauses dites abusives.

Modèle de contrat pour location meublée

Si vous passez par une agence immobilière, celle-ci fournira un contrat-type et veillera à son bon remplissage.

Si vous n’avez pas d’intermédiaire, la solution la plus sécurisée est de copier l’Annexe 2 du décret Alur. Cependant, la présentation rend le contrat difficilement lisible. 

Vous pouvez également demander à votre notaire ou votre expert-comptable s’il met un contrat-type à disposition.

Dernier recours : le téléchargement sur Internet. Attention, certains contrats ne sont pas à jour. Il vous appartient de vérifier que le cadre juridique pour location meublée est respecté, en le comparant à l’Annexe 2, mentionnée ci-dessus.

Régime juridique de la location meublée sur la durée du bail

Dans le cadre de la location meublée, la durée minimale est d’un an renouvelable.

Cependant, une exception est faite pour les logements étudiants. Pour correspondre à leurs besoins, un bail de 9 mois est possible. Contrairement aux autres baux, le locatif étudiant n’est pas reconduit tacitement. Bien sûr, cela n’empêche pas l’étudiant et son bailleur de signer un nouveau contrat.

 

Hors logement étudiant, le bail en location meublée est réglementairement reconduit tacitement d’une année sur l’autre. Si le propriétaire veut apporter des modifications, il doit envoyer un avenant au locataire 3 mois avant la date anniversaire.

C’est le cas, par exemple, de l’augmentation de loyer. Celle-ci doit bien sûr respecter la variation de l’IRL (indice de référence des loyers).

 

Encadrement du dépôt de garantie

  • Le montant de la caution ne doit pas dépasser 2 mois de loyer hors charges.
  • Il doit être restitué un mois maximum après la remise des clés par le locataire. Si l’état des lieux n’est pas conforme, le délai est allongé à 2 mois.
  • En cas de retard de restitution de la caution, le locataire envoie une lettre de mise en demeure au bailleur, en recommandé avec accusé de réception. Il peut prétendre à une demande de paiement d’intérêts.

Cas où un dépôt de garantie ne peut pas être exigé : lorsque le locataire paie au trimestre et par avance.

Si vous avez un logement en location meublée, le cadre juridique est modifié si vous le proposez à la location saisonnière. Vous devrez alors vous référer aux articles 1713 et suivants du Code civil.

Cependant, si vous louez votre meublé à un locataire permanent pour qui il s’agit d’une résidence secondaire, vous passez en location meublée libre. Le montant du loyer, la caution, le renouvellement, la durée du bail, etc. sont à conclure librement entre les deux parties.

Pour aller plus loin