L'état des lieux pour louer votre appartement, votre maison où votre local commercial

La définition d'un état des lieux

L’état des lieux est un document extrêmement important lorsque vous souhaitez louer un bien immobilier.

La différence entre l’état des lieux d’entrée et de sortie peut avoir des conséquences très importantes juridiquement et financièrement. Nous allons essayer de vous donner un maximum d’informations concernant l’état des lieux.

Comme le précise l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». D’après de cet article, le propriétaire peut se fonder sur ce qui est écrit dans l’état des lieux de sortie pour conserver le dépôt de garantie en prévision des travaux qu’il a prévu de réaliser dans son appartement pour le remettre en état.

Quelle forme doit avoir l'état des lieux ?

L'état des lieux « papier »

Depuis plusieurs décennies l’état des lieux à la main se fait, soit sur des Documents types que l’on trouve sur internet, soit chez des fournisseurs les documents juridiques.

Ces états des lieux bien qu’encore très courants sont quasiment impossible à comparer.

Tant qu’il n’y a pas de litige tout ira pour le mieux. Par contre, le jour ou le locataire et son propriétaire ne sont pas d’accord sur l’état d’un mur, d’un objet, d’un équipement… Comment vont-ils faire 5 ans après pour discuter d’un préjudice entre un « état d’usage » et un « état moyen » ?

L’appréciation étant trop subjective entre les différents états proposés, même devant un tribunal, le juge ne pourra pas trancher de manière cartésienne. La mauvaise qualité de l’état des lieux retombe aléatoirement sur le propriétaire ou sur le locataire.

L'état des lieux « d’huissier »

L’alternative et donc de faire un état des lieux par huissier qui a souvent été la parade pour les propriétaires aisés alors qui pouvait se permettre de payer pour faire un état des lieux.

L’état des lieux d’huissier est rendu par papier ou par mail et comporte généralement quelques photos. Les termes employés par l’huissier sont généralement plus précis qu’un état des lieux type.

L'état des lieux « numérique »

L’état des lieux numérique est de plus en plus à la mode chez les agences immobilières modernes.

Quelques logiciels sont sur le marché et sont très performants puisqu’ils sont capables de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie avec une grande simplicité.

Ces logiciels sont pensés pour faire un grand nombre de photos de chaque élément composant l’appartement. Il est possible d’écrire des remarques sur les photos puisque ces états des lieux sont réalisés sur les tablettes tactile.

Le document est ensuite transmis par mail à tous les interlocuteurs souhaités.

Cet état des lieux est de loin la manière la plus efficace de réaliser un état des lieux, loin devant l’état des lieux papier et loin devant l’état des lieux d’huissier.

C’est cette méthodologie que l’agence immobilière PERFIA fourni à ses clients.

Vous pouvez nous contacter pour que notre cabinet s’occupe de la location, de la rédaction du bail, de l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Quelles sont les mentions obligatoires qui doivent être présentes dans un état des lieux ?

Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent au minimum comporter les informations prévues par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (pris en application de la loi Alur).

Il est notamment obligatoire d’inscrire la description pièce par pièce, des sols, des murs, des plafonds, des équipements et des meubles de l’appartement. Il doit y avoir un inventaire des clés permettant d’accéder au logement et aux pièces annexes.

Avant l'état des lieux

Il est préférable de prévoir de l’électricité pour tester les différents interrupteurs, prises et équipements.

En cas de défaillance à posteriori il est possible dans les 14 jours de signaler l'anomalie et de l'annexer et l’état des lieux fait quelques jours plus tôt.

Nous conseillons de signaler par lettre recommandée avec accusé de réception les anomalies rencontrées une fois que l'appartement est en cours d'utilisation.

Pendant l'état des lieux

Il est important d’ausculter pièce par pièce l’appartement d’une manière méthodique dans les 4 directions en observant le sol, le mur et les plafonds. Il faut porter attention à chaque meuble laissé et n’inscrire que ce que le propriétaire souhaite récupérer à la sortie. Il est courant que certains meubles sans valeur soient laissés sur place à l’entrée. Le locataire peut lui-même décider du sort de ses accessoires.

Il est important de bien tester les fenêtres, les chasses d’eau, les serrures et les robinetteries.

N’oubliez pas de faire le relevé de compteur d’eau, d’électricité et de gaz. Si l’heure de l’état des lieux le permet il est fortement conseillé de procéder au changement de nom sur place pour éviter toute discussion par la suite.

L'état des lieux pour un local commercial

La loi Pinel du 1/9/2015 a rendu obligatoire la rédaction d’un état des lieux. Beaucoup se sont opposés à cette loi puisque la plupart des boutiques sont rénovées lors d’une location.

Cette démarche rajoute des frais pour une formalité qui perdra tout son sens une fois les travaux réalisés par le preneur.

Nous insistons très fortement pour que les états des lieux soient faits sous forme numérique comme nous l’avons expliqué plus haut.

La location d’un bail commercial est de 9 années. Il est d’autant plus difficile au bout d’une décennie de se souvenir de l’état précis du local tel qu’il était au début de la location.

Pour aller plus loin

Comment trouver un appartement à la location ?

Recherchez un appartement à la location

Rechercher un appartement par agence immobilière

Certaines agences, comme celle qu’a de PERFIA ont beaucoup de locations à vous proposer concernant des studios, des 2 pièces, 3 et 4 pièces. Ce type d’agence permet surtout d’avoir le choix, surtout dans la zone de chalandise du service location.

Cela permet par ailleurs d’être rappelé si jamais un nouvel appartement correspondant à vos critères se présente.

Votre interlocuteur privilégié pourra mettre en valeur votre dossier dans le but de faire accepter le dossier au gestionnaire ou au propriétaire.

Ce qu’il faut simplement, c’est de prévoir votre dossier complet donnant les moyens à l’agence de vous défendre.

Passer par un professionnel est aussi l’assurance d’avoir des documents parfaitement conformes que les particuliers négligent régulièrement. Cela évite, par exemple, les mauvaises surprises à la sortie du logement.

Rechercher un appartement par les petites annonces

Rien de plus simple que de trouver son appartement sur internet avec la panoplie de sites internet qui se partagent le marché. Vous y trouverez des annonces aussi bien chez les professionnels que c’est chez les particuliers.

Faut-il faire appelle une agence immobilière ?

Certains locataires et propriétaires ne veulent pas traiter par agence ce qui vous permettra d’économiser les frais d’agence qui sont devenus obligatoires depuis la loi ALUR du 1/8/2014.

L’avantage est vraiment l’économique de temps réalisée dans les visites, recherche et signature des actes.

Il est aussi plus facile de négocier avec un intermédiaire plutôt qu’avec le propriétaire en direct si le loyer vous trouve élevé, par exemple.

Les précautions à prendre pour louer un logement

Avant toute chose, il est très important de vérifier la cohérence du loyer et dés charges par rapport au marché et au type d’appartement.

Les charges sont souvent un piège déroutant pour les locataires qui se retrouve à payer parfois 15% de plus à cause de ce manque de contrôle, qu’il est difficile de rééquilibrer après la signature.

Un piège courant est de payer des charges incluant les charges énergétiques (D’après la déclaration du propriétaire) alors que l’eau chaude n’en fait pas partie. Cela vous créera des charges indirectes et il sera trop tard le jour où vous avez aménagé et pris conscience de cette nouvelle dépense.

N’oubliez pas que vous avez 14 jours pour annuler le bail si jamais une anomalie vous tracasse.

L'importance de faire un état des lieux numérique

Avec l’émergence des nouvelles technologies le cabinet PERFIA insiste fortement sur la rédaction d’état des lieux numérique qui, grâce aux tablettes, permet de prendre des photos de toutes les pièces, objets, équipements où défauts de la maison. Rien de plus parlant que d’avoir des photos pour attester de de l’état d’entrée ou de l’état de sortie.

Le dépôt de garantie pour louer un appartement

Certains propriétaires continuent de demander des dépôts de garantie plus élevés que ce que la loi prévoit. Le dépôt de garantie ne peut en effet en aucun cas dépasser un mois de loyer hors charges pour un appartement nu.

Quelles peuvent être les autres les autres garanties demandées par un propriétaire pour louer son appartement ?

La caution bancaire

Cette garantie est un moyen pour un bailleur de bénéficier, en cas d’impayés, d’une somme d’argent déposée sur le compte de votre banque. Le montant est généralement de 6 mois ou d’un an. Votre banque conservera l’argent pendant toute la durée du bail.

L'acte de cautionnement de votre garant

Pour faire accepter un dossier il est très courant de faire appel un garant qui peut être un parent, un enfant, un ami ou tout autre personne prête à vous faire confiance et permettant de faire pencher la balance pour que votre dossier soit accepté par le propriétaire.

Cette technique est fortement utilisée dans les secteurs où l’offre locative est très faible par rapport à la demande. Quand vous souhaitez faire appelle un garant, il faut aussi préparer un dossier complet le concernant pour évaluer sa solvabilité.