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Location de courte durée : location saisonnière et bail d’un an

Que vous soyez propriétaire ou locataire, la question du contrat de location se pose : location longue durée, location courte durée, location saisonnière ? Location nue ou bien meublée ?

En fonction du type de location, la loi à laquelle vous devrez vous référer n’est pas la même. Celle-ci réglemente les dispositions du contrat de location et impose des obligations au bailleur, comme au locataire.

Si le logement ne correspond pas au contrat établit, vous aurez du mal à faire valoir vos droits en cas de litige.

Nous parlons aujourd’hui des différentes locations de courte durée : saisonnière ou en résidence principale, meublée ou non.

Location de courte durée : qu’est-ce que c’est ?

D’un point de vue légal, lorsque la durée du bail est inférieure à trois ans, la location est dite de courte durée. On trouve dans ce cadre trois principaux types de location :

  • la location saisonnière : on retrouve les appartements ou maisons meublées, destinée principalement à une clientèle de tourisme ou à des personnes en déplacement professionnel ;
  • la location meublée à l’année : en résidence principale ;
  • la location nue, à titre exceptionnel, soumise à conditions.

Location de courte durée inférieure à 90 jours : location saisonnière

On parle de location saisonnière lorsque la durée du bail est inférieure à 90 jours. Elles sont souvent propices aux locations pour les vacances. Il peut s’agir de logements vides ou meublés.

Les règles qui régissent ce type de location sont spécifiques. Contrairement au bail classique qui est soumis à la loi du 6 juillet 1989, les locations d’une durée inférieure à 90 jours sont régies par le Code civil (article 1713 et suivants).

Que faire avant de réserver pour une location saisonnière ?

Pour réserver une location saisonnière, vous devrez signer un contrat. Nous vous conseillons de prendre le temps de lire l’ensemble de son contenu. Ce document doit décrire le logement lui-même, son environnement, le mobilier mais aussi toutes les conditions financières liées à la location.

Ces informations doivent être envoyées au futur locataire soit par le propriétaire lui-même, soit par l’agence immobilière qui gère le bien. Si vous passez par une plateforme de réservation, le contrat n’est pas nécessaire, mais vous aurez accès aux mêmes informations, dans la description commerciale.

Doit-on payer une avance pour une location de courte durée ?

Le bailleur est en droit de réclamer une avance au moment de la réservation. Toutefois, si le bien est loué par l’intermédiaire d’une agence immobilière, le montant de cette avance n’excédera pas le quart du prix total du bien loué et elle ne peut être exigée plus de six mois à l’avance. 

La réservation directe auprès du propriétaire est tout aussi possible : le montant de l’avance et la date du paiement seront précisés dans le contrat.

Que doit comporter un contrat de location saisonnière ?

Le contrat doit spécifier entre autres : 

  • le prix de la location et éventuellement les autres charges à payer ;
  • la superficie du logement ;
  • la durée de la location avec les dates d’arrivée et de départ ;
  • le montant qui constitue la garantie, encore appelé “caution” et ses conditions de restitution.

Le contrat peut également préciser un nombre limité d’occupants autorisés et interdire les animaux dans la location.

Le loueur peut signer et envoyer les deux exemplaires du contrat au locataire par la Poste. Ce dernier lui renvoie un exemplaire après signature. 

Les nouvelles obligations des plateformes de réservation

Depuis le 1er janvier 2019, le secteur de la location saisonnière a connu de nombreux changements considérables sur le plan réglementaire. L’objectif est d’améliorer la gestion fiscale des bailleurs.

  • Les plateformes de location saisonnière sont désormais tenues de transmettre à l’administration fiscale les sommes payées par les hôtes ;
  • les informations générales concernant l’identité des utilisateurs de ces plateformes sont toutes renseignées.

Le saviez-vous ?

Vous mettez votre résidence principale en location de courte de durée ? Sachez que certaines villes, notamment celles situées en zone tendue, appliquent désormais une limite  de 120 nuitées cumulées. Par contre, il n’y a aucune limite pour les résidences secondaires. C’est pour cela que les utilisateurs des plateformes sont tenus de préciser la catégorie du logement mis en location.

Location meublée de courte durée en résidence principale : bail d’un an

Si vous louez un appartement meublé à titre de résidence principale, c’est de la Loi Alur que vous dépendez.

Conclusion du contrat

Pour une résidence principale, la durée du bail ne peut être inférieure à un an, sauf dans le cas de la location étudiante – ramenée à 9 mois. 

En outre, le contrat doit être obligatoirement écrit. Avant de procéder à sa signature, les deux parties doivent s’assurer que le logement dispose réellement de tous les éléments indispensables à la vie quotidienne. À défaut, le bailleur peut être amené à reconsidérer le type de location, en location nue.

Renouvellement du contrat d’une location meublée de courte durée

Le contrat est tacitement reconduit lorsque le bail initial expire, et ce pour une durée d’un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail est tenu d’en informer le locataire en respectant un préavis de trois mois.

En revanche, s’il souhaite modifier les conditions de location ou réviser le loyer, il doit également en informer le locataire, tout en respectant les mêmes délais de préavis. Le locataire est dans ce cas, en droit d’accepter ou de refuser. S’il accepte, le contrat est renouvelé pour un an.

Par contre, si c’est le locataire qui souhaite résilier le contrat, il peut le faire à tout moment en respectant un préavis d’un mois.

Bon à savoir 

  • Il est conseillé de procéder à un état des lieux à l’arrivée du locataire dans le logement ;
  • en principe, le premier loyer est payable à l’entrée des lieux ;
  • à son départ, le locataire récupère le montant de sa caution, déduction faite du montant des charges supportées.

Location nue de courte de durée

La loi du 6 juillet 1989, précisée par la loi Alur, prévoit également la possibilité de louer un logement “nu” pour une courte durée. Il s’agit d’une location vide : seuls les murs sont loués. Le locataire apporte lui-même tout ce dont il aura besoin et le meuble à sa convenance. 

Habituellement, le bail d’une location vide est de 3 ans. Il peut être ramené à un an si et seulement si certaines conditions sont respectées. 

Les conditions liées au contrat

Pour pouvoir rédiger un contrat de location nue avec un bail d’un an, il faut avoir une bonne raison. Le motif de la location doit être spécifié et motivé de façon très précise dans le contrat. S’il s’agit par exemple de raisons professionnelles, le bailleur ne doit pas seulement mentionner “motif professionnel”, il se doit préciser de quel motif il s’agit exactement. Est-ce un prochain départ à la retraite ? Une mutation professionnelle ?

Seule une personne physique ou une société civile immobilière familiale peuvent consentir à louer un logement vide pour une courte durée. 

Quelle que soit la raison, la durée du bail ne pourra pas être inférieure à un an.

Vous retrouverez les spécificités du contrat de location nue dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, de la loi Alur.

Les conditions liées au bailleur

Seule une personne physique ou une société civile immobilière familiale peuvent consentir à louer un logement vide pour une courte durée. 

Le bailleur qui veut récupérer son logement avant la fin du contrat ne peut le faire que pour des raisons professionnelles ou familiales, et uniquement à des fins d’habitation. Il lui est impossible de donner congé à son locataire pour vendre l’appartement. Il est tenu d’en informer le locataire deux mois avant l’évènement prévu.

En résumé, vous remarquerez qu’un contrat de location de courte durée peut dépendre de trois textes législatifs différents : 

  • le Code Civil pour la location saisonnière ;
  • la loi Alur pour le meublé en résidence principale (bail en Annexe 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) ;
  • la loi de 1989 pour la location nue, remise à jour par la loi Alur (bail en Annexe 1 du même décret).

Pour aller plus loin