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Résiliation du bail par le propriétaire : motifs, formalités et législation

Si le locataire peut facilement résilier son bail, sans explications, ce n’est pas le cas du propriétaire. Il ne peut le faire que dans un cadre très restreint.

Nous abordons ici la résiliation du bail, par le propriétaire, pour un logement loué en habitation principale.

Vous êtes locataire d’un bien et vous vous demandez si la résiliation de votre bail par le propriétaire n’est pas abusive ? Vous êtes propriétaire et vous avez besoin de donner congé à votre locataire ?

Motifs valables, délai de préavis, formalités à accomplir : nous vous disons tout à ce sujet.

Quels sont les motifs valables de résiliation du bail par le propriétaire ?

Que vous soyez locataire ou bailleur, vous n’avez pas les mêmes devoirs d’information auprès de l’autre partie.

Du côté du locataire

Le locataire n’a pas à se justifier lorsqu’il souhaite quitter son logement actuel. Qu’il ait envie de voir plus grand, de changer de région, d’investir ou qu’il soit contraint de trouver une location moins chère suite à une perte d’emploi, le propriétaire n’a pas besoin de le savoir.

Du côté du propriétaire

Le propriétaire, quant à lui, doit se justifier lorsqu’il veut résilier son bail auprès de son locataire. Le motif doit être clairement énoncé et doit faire partie d’un de ces trois cas :

  • il souhaite récupérer le bien pour y habiter lui-même ou pour loger un proche ;
  • il met le logement en vente ;
  • il fait valoir un motif légitime et sérieux.

Parmi ces derniers, on trouve le fait que le locataire a régulièrement des retards de paiement du loyer, qu’il n’a pas souscrit de renouvellement d’assurance habitation obligatoire, qu’il est accusé de troubler la quiétude des voisins, qu’il sous-loue le bien, qu’il a effectué des transformations sans l’accord du propriétaire.

Quels types de biens sont concernés ?

La résiliation du bail par le propriétaire peut être effectuée uniquement sur les locations de biens non meublés, qui sont à usage de résidence principale et dont le bail arrive à échéance. Elle est donc possible une seule fois tous les trois ans pour un particulier.

Bon à savoir en cas de motif mensonger

Si le propriétaire ne respecte pas le motif pour lequel il souhaite résilier le bail, il sera susceptible de devoir payer une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 €. Le cas classique étant que le propriétaire cherche à se séparer d’un locataire en lui invoquant le motif qu’il récupère le bien pour y vivre, alors qu’il le remettra en location.

Les formalités à respecter par le propriétaire qui souhaite résilier le bail

Encadrées par la loi, les formalités doivent être strictement respectées, au risque sinon de voir la résiliation du bail invalidée.

Quel est le préavis légal pour une résiliation de bail par un propriétaire ?

Le locataire est soumis à un préavis de trois mois (réduction possible à un mois dans certains cas) pour informer son propriétaire de son souhait de quitter le logement. Le bailleur, quant à lui, doit notifier sa résiliation à son locataire six mois à l’avance. 

Il est toutefois conseillé au propriétaire de résilier son bail bien avant ce préavis légal. Un délai de sept à huit mois avant la fin du bail est fortement recommandé. Cela vous permettra de pallier tout problème de réception de l’information par le locataire, ce qui vous laissera ainsi le temps d’envisager une autre méthode de notification.

De quelle manière le préavis doit-il parvenir au locataire ?

Le propriétaire a trois façons différentes de faire connaître sa décision de résilier son bail auprès de son locataire :

  • par lettre recommandée avec accusé de réception. À noter que la date qui fait foi est celle de la réception du courrier, et non pas la date de présentation. Ainsi, si le locataire ne réclame pas la lettre recommandée, le propriétaire se voit obligé de recommencer la démarche ;
  • par acte d’huissier ;
  • par courrier remis en main propre contre signature.

Le préavis envoyé doit comporter de nombreuses mentions légales, surtout si le bien est destiné à être vendu. Il serait risqué de faire l’impasse sur ces informations, car leur absence pourrait amener le locataire à contester le délai de congé en justice. De nombreux modèles de lettre de résiliation sont disponibles sur Internet. En cas de doute, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel.

Que dit la loi concernant la résiliation du bail par le propriétaire ?

Le propriétaire peut donner congé à un locataire, que cela soit un particulier ou une entreprise. La résiliation du bail ne pourra intervenir qu’à l’issue de son expiration, soit trois ans s’il s’agit d’un particulier et six ans s’il s’agit d’une société.

Le locataire en place est prioritaire pour l’achat du bien…

Dans le cadre d’une résiliation dans le but de vendre le bien, la lettre de congé doit stipuler cette information et doit contenir les conditions de la vente, la description du bien, ainsi que le prix auquel il est mis en vente. Le locataire en place au moment de l’envoi de la lettre de résiliation a la priorité pour acquérir le bien si l’offre lui convient. Il bénéficie des deux premiers mois du préavis pour accepter ou pas l’offre de vente. S’il ne donne pas suite, l’offre devient caduque au bout de ces deux mois. S’il l’accepte, il dispose d’un délai de deux mois après la date de son acceptation, pour signer cette offre.

… sauf s’il s’agit d’une vente destinée à un membre de la famille

Cependant, le propriétaire n’a aucune obligation de proposer au locataire en place l’offre de vente si le bien est destiné à être vendu à un parent proche tel que l’un de ses enfants, petits-enfants, frère, sœur, neveu, nièce, et ce jusqu’au 3ème degré de parenté.

Cas particuliers à connaître

Si un propriétaire souhaite donner congé à un locataire âgé de plus de 70 ans et disposant de faibles ressources (celles-ci doivent être inférieures au plafond indiqué pour prétendre à un logement HLM), la loi l’oblige à lui fournir un nouveau logement comparable en termes de superficie, de salubrité et de loyer.

Toutefois, cette obligation ne concerne pas les propriétaires âgés eux-mêmes de plus de 60 ans, dont les ressources sont en dessous d’un plafond fixé par la loi.

En résumé, la résiliation du bail par le propriétaire doit être menée en respectant scrupuleusement les règles légales. En cas de manquement, cette résiliation pourra être refusée par le locataire, qui renouvellera alors son bail pour trois ans.

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