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Immobilier locatif : comprendre les différents régimes fiscaux

La fiscalité de l’immobilier locatif vous effraie ? Pourtant, c’est un domaine à ne pas négliger quand on est propriétaire-bailleur.

Rechercher un bien, choisir ses locataires, tout cela devrait venir, idéalement, après avoir réfléchi à la situation fiscale adaptée à votre situation et vos objectifs. Rassurez-vous, rien n’est irrévocable.

Les régimes fiscaux de l’immobilier locatif représentent un sujet très complexe, avec des plafonds, des engagements à moyen terme et des répercussions à long terme.

Alors, essayons ensemble d’éclaircir les points essentiels, pour mieux comprendre les régimes fiscaux de l’investissement immobilier et ainsi, améliorer la rentabilité nette de vos biens.

Quels sont les impacts du régime fiscal quand on a un revenu locatif à déclarer ?

Pour bien comprendre l’intérêt de la fiscalité immobilière, voici les répercussions que le choix d’un régime fiscal entraînera.

Le montant imposable retenu

Le montant retenu varie d’un régime fiscal à un autre. Certaines catégories prévoient un abattement forfaitaire, d’autres non.

Bon à savoir : Sachez que, même si vous n’êtes pas imposable (sur vos salaires…), vous serez imposé sur vos loyers perçus. Et ce, même si ces loyers couvrent tout juste le prêt engagé.

Certains régimes fiscaux vous permettent de déduire vos frais et donc de n’être imposé que sur votre bénéfice réel.

L’engagement dans un choix de régime fiscal sur 2 ou 3 ans

Si vous faites le choix d’une déclaration au réel (nous y reviendrons), vous devrez déclarer vos bénéfices locatifs sur ce régime fiscal durant 2 ou 3 ans. Bien que ce régime présente des avantages financiers, il faut prendre le temps d’étudier votre situation comptable sur un exercice de cette durée.

La taxe sur la plus-value

Un particulier peut décider de monter une société pour gérer son parc locatif. Cela donne accès à certains avantages. Cependant, en cas de revente de votre bien immobilier, la taxe sur l’éventuelle plus-value ne sera pas calculée de la même façon : le régime fiscal pour particuliers et pour les sociétés présente des différences à ce niveau. La taxe sur la plus-value sur les sociétés est moins avantageuse.

Deux systèmes d’imposition : pour les particuliers (IR) et pour les sociétés (IS)

La fiscalité de l’immobilier locatif peut prétendre aux deux systèmes de calcul des impôts qui existent en France : les impôts sur les revenus (IR) et les impôts sur les sociétés (IS).

Voici un tableau pour vous permettre de vous y retrouver. 

fiscalité immobilière

Si vous lisez ces lignes, vous êtes certainement concernés par le régime des particuliers. Mais certains opteront pour une SCI à l’IS, dans le cadre d’une succession, par exemple ; c’est donc important de savoir que ce système existe.

 

Le régime des sociétés devient intéressant si vous décidez de développer considérablement votre activité d’investisseur. Pour devenir loueur professionnel, vos revenus locatifs doivent être la principale source de revenus de votre foyer.

 

A noter que des charges sociales peuvent s’ajouter, dans le cas des loueurs professionnels et des locations de locaux équipés.

Régimes fiscaux pour la location nue : revenus fonciers

La location nue s’entend pour les biens d’habitation, les locaux commerciaux ou industriels, loués sans mobilier. La location nue dépend des revenus fonciers.

Vous pourrez déclarer vos revenus aux frais réels ou en micro-foncier. Dans les deux cas, votre impôt sera soumis à un barème progressif.

• Micro-foncier - location nue

-> Condition : vous ne dépassez pas 15 000 € annuels de revenus locatifs. 

=> Vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30 %. Cela correspond à une estimation fiscale de vos charges et frais de propriétaire-bailleur. Cela rend la gestion très simple : vous notez la somme de vos loyers dans la case 4BE de la déclaration. La déduction sera calculée automatiquement.

• Régime réel - location nue

-> Condition : ouvert à tout niveau de revenu locatif, obligatoire pour ceux dépassant 15 000 € annuels.

-> Engagement : 3 ans sans possibilité de revenir sur un régime micro-foncier.

=> Vous pouvez déduire de votre revenu locatif les frais suivants :

  • les impôts et taxes
  • les frais de gestion
  • le montant des assurances liées à votre bien
  • les intérêts d’emprunt (prêt bancaire) le cas échéant
  • le coût des travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation

Pour savoir si vous devez choisir le micro ou le réel, deux éléments sont à prendre en compte :

  • le montant de vos frais : s’ils font inférieurs à 30 % de vos recettes, le régime micro est suffisant
  • le temps que vous pouvez consacrer à vos comptes : le régime réel tient compte de nombreux barèmes d’amortissement, ce qui prend plus de temps en calculs. Même si vous faites appel à un comptable, il vous faudra réunir tous les documents, ce qui demande un minimum d’organisation.

Régimes fiscaux en location meublée et locaux commerciaux équipés : BIC

La location meublée correspond aux logements à usage d’habitation et aux locaux commerciaux équipés. Les frais quotidiens sont plus importants, car il faut prévoir l’achat et le renouvellement du mobilier et des équipements. Cependant, les barèmes de location sont plus élevés et le régime fiscal BIC tient compte de ces frais dans ses calculs.

Vous serez assimilé à une entreprise individuelle, c’est la raison pour laquelle vous devez faire la demande d’un numéro SIRET (enregistrement en tant qu’entreprise individuelle de loueur meublé non professionnel).

Comme pour les revenus fonciers, vous pourrez opter pour le micro-BIC ou le réel.

▪ Location meublée - micro-BIC

-> Condition : 32 600 € (charges comprises) de recettes au maximum

=> Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % qui correspond à une estimation fiscale de vos frais. La loi vous demande de tenir un livre des recettes et achats.

▪ Location meublée au réel (LMNP au réel)

-> Condition : ouvert à tous, obligatoire pour ceux dont les recettes dépassent le seuil des 32 600 € annuels.

-> Engagement : 2 ans

=> Vous pouvez déduire les mêmes frais que pour la location nue, et déduire également :

– l’amortissement immobilier de votre bien (environ 2 à 3 % de la valeur estimée du bien hors terrain, 5 % pour les locaux commerciaux)

– l’amortissement du mobilier (environ 10 % de leur valeur d’achat)

– les frais de mutation (qui correspondent à environ 6 %, montant précisé dans les frais de notaire)

Attention, ces calculs ne s’improvisent pas et de nombreux barèmes sont appliqués.

Conseil d’expert : faire appel à un expert-comptable spécialiste de l’immobilier peut vous faire réaliser des économies, dans le cas d’une gestion au réel. Il calcule l’amortissement de l’immeuble lui-même et prend en compte tous les frais (dont les frais comptables). Il vous délivre une liasse fiscale professionnelle, ce qui est rassurant dans le cas d’un contrôle des impôts. 

Chaque situation personnelle est unique. De nombreux éléments entrent en jeu. Nous vous conseillons de vous renseigner suffisamment ou de demander les conseils d’un agent immobilier, d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un expert-comptable spécialisé.

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