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Depuis plusieurs années, les taux des prêts immobiliers ont évolué à la baisse. C’est donc une bonne période pour faire un achat immobilier à crédit. Cependant, négocier son prêt pour obtenir les meilleures conditions reste très utile : vous pouvez gagner plusieurs milliers d’euros sur le coût total du crédit.
Nous vous livrons donc tous nos conseils pour bien négocier un prêt immobilier. Suivez notre guide.
Bien négocier son prêt immobilier, c’est avant tout bien négocier son taux d’emprunt. Vous devez donc connaître les facteurs qui joueront en votre faveur face à votre banquier pour obtenir le taux le plus bas possible.
Être en mesure de présenter un apport montre à l’établissement prêteur votre capacité d’épargne. C’est un argument important pour obtenir un prêt immobilier dans plusieurs banques et ainsi être en position de négocier.
Les banques ne demandent pas de somme précise, mais la plupart exigent de mettre au moins 10 % d’apport sur la table pour pouvoir emprunter. Cette somme vous permettra de couvrir les divers frais liés au crédit (frais de notaire notamment…). Il est donc primordial d’avoir constitué une épargne solide au cours des années.
Certaines banques acceptent de financer un achat immobilier sans apport. On parle de financement à 110 %, car le prêt couvre les frais de notaire. Pour obtenir un tel crédit, votre dossier doit être solide.
Bon à savoir : les prêts à taux zéro et les prêts d’épargne-logement peuvent également être pris en compte dans le montant de l’apport personnel.
Le calcul du taux varie avec la durée d’emprunt. Dans un même établissement de crédit, le taux sur 10 années est plus bas que le taux sur 25 ans, car cela diminue les risques. Donc, plus la durée de l’emprunt s’allonge plus le taux sera élevé.
Ainsi, le montant de l’apport joue sur la durée du crédit. Plus vous apportez d’argent, moins vous aurez à emprunter, plus la durée sera courte. Vous pourrez donc mieux négocier votre prêt immobilier.
Les banques vérifient également la qualité du dossier de l’emprunteur et, surtout, son niveau d’endettement lors de la négociation de l’emprunt. Il est rare qu’elles acceptent un endettement supérieur à 33 % des revenus, sauf dans le cas de clients relativement fortunés. Ceux-ci ont un reste à vivre confortable ; ils ont plus de marge de manoeuvre pour négocier. Les établissements bancaires peuvent d’ailleurs leur proposer des montages patrimoniaux intéressants. Elles sont ainsi prêtes à faire des concessions. Les clients peuvent également leur proposer de leur confier la gestion de leur patrimoine, car cela apporte des revenus à la banque.
Cela fonctionne même pour les patrimoines plus modestes, nous y reviendrons.
Pour négocier un meilleur taux d’emprunt, vous devez être en mesure de présenter un bon dossier. Il convient, entre autres, d’avoir une tenue de compte exemplaire et rassurante, car vous devrez présenter votre 3 derniers relevés bancaires. Veillez à ne pas vous retrouver en situation de découvert, même minime, à éviter les dépenses superflues, etc. Cela rassurera le banquier sur votre fiabilité et votre sérieux. Il considérera que vous avez des finances saines.
Nous vous conseillons également de clôturer tous vos crédits à la consommation en cours. Pour cela, vous pouvez demander un remboursement par anticipation.
Pour négocier avec votre prêteur, vous pouvez lui proposer des contreparties. Par exemple, vous pouvez lui proposer de souscrire à différents produits, tels qu’une assurance habitation, une assurance auto, une épargne automatique ou d’autres produits d’épargne. En effet, un banquier ne gagne presque rien à accepter un prêt immobilier, alors qu’il peut avoir à y consacrer beaucoup de temps. Par contre, ses commissions sont plus importantes sur tous les autres produits financiers qu’il est en capacité de vous faire souscrire. Le savoir vous donne un atout de négociation.
Par ailleurs, veillez à réunir, par avance, tous les documents nécessaires au montage du prêt. S’il constate que vous êtes organisé et qu’il n’aura pas à vous contacter trois fois pour obtenir un papier, il sera plus enclin à vous compter parmi ses clients.
Il y a deux taux dans la négociation d’un crédit immobilier. Le premier est le taux d’intérêt, le second est le TAEG (taux annuel effectif global). C’est ce dernier qui est important. Il correspond au taux réel qui comprend l’ensemble des frais applicables (tels que les frais de dossier, les frais fiscaux, les frais d’inscription ou les commissions).
Pour mieux négocier, il est important de consulter plusieurs établissements. Lorsque vous présentez votre demande de crédit, n’hésitez pas à comparer les conditions qui vous sont proposées avec celles des autres banques que vous avez consultées. Il est primordial de mettre en valeur votre profil financier lors de vos rendez-vous. Cela vous permettra certainement d’obtenir un meilleur taux ou, au moins quelques avantages.
Négocier des avantages vous permet de réduire le coût global de votre emprunt, sa durée ou les échéances de remboursement. Vous pouvez également négocier le montant des frais de dossier ou le coût de la prime d’assurance. Essayez également d’obtenir l’annulation des pénalités en cas de remboursement par anticipation.
Pour avoir les meilleures conditions d’emprunt, vous pouvez faire une demande d’assurance emprunteur dans un autre établissement que celui qui vous fait crédit. Les assurances habituelles ont souvent des conditions plus avantageuses, mais vous pouvez essayer d’obtenir un meilleur tarif auprès de votre banque. Pour que vous souscriviez, la banque améliorera peut-être ses conditions. Vous pouvez encore utiliser l’argument de l’assurance, sur laquelle le banquier gagne une commission, pour négocier d’autres éléments de votre prêt immobilier.
Pour que la banque soit plus intéressée par votre profil, vous pouvez également lui proposer de domicilier vos revenus et vos comptes chez elle. Cela permet souvent de faire pencher la balance de son côté (toujours grâce aux commissions). De toute façon, rien ne vous empêche de changer d’avis par la suite. En effet, depuis la Loi Pacte, au moment de négocier son prêt, les emprunteurs peuvent choisir librement la domiciliation de leurs comptes. Ils ne s’engagent pas à vie. Donc même après souscription, vous pouvez de nouveau changer de banque pour votre domiciliation bancaire. Gardez en tête, malgré tout, que changer de banque reste une charge administrative, même si le nouvel établissement gère un certain nombre de choses.
Enfin, un des meilleurs moyens de négocier son prêt immobilier, est de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Son rôle est d’obtenir les meilleures conditions de financement pour ses clients. Il saura mettre en valeur votre profil, comparer les propositions et obtenir les meilleurs avantages, que ce soit en terme de taux d’intérêt ou de frais et d’assurances. Certains frais de dossier peuvent être appliqués. Mais ce sont les établissements bancaires qui rémunèrent les courtiers par commission lorsqu’un prêt est souscrit chez eux, par leur intermédiaire.
Vous connaissez dorénavant les principaux facteurs examinés par la banque pour évaluer votre demande d’emprunt, ainsi que les leviers de négociations à utiliser.
