Catégorie : Emprunter

Assurance prêt immobilier : les maladies

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 octobre 2020
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Avez-vous besoin d'un financement pour mener à bien votre projet immobilier ? Recourir à un prêt auprès d'une banque est une solution idéale pour y parvenir. Cependant, personne n'est à l'abri de la survenue d'un événement tragique et dans ce cas, son remboursement pourrait se compliquer. Pour vous protéger ainsi que vos enfants de la lourde responsabilité de rembourser votre prêt en cas de sinistre, contracter une assurance prêt immobilier est une bonne option.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier de la banque ?

Plusieurs conditions doivent être réunies pour qu'une banque accepte de vous prêter de l'argent. Le premier paramètre incontournable est la capacité à rembourser ce prêt. Encore appelé règle des 33 % d'endettement, il peut être contourné dans certains cas. La banque demande également qu'il y ait une garantie. Comme son nom l'indique, celle-ci sert à sécuriser le banquier en cas de problème d'incapacité de remboursement.

Cette dernière peut prendre la forme d'une caution, d'une hypothèque ou d'un privilège prêteur de deniers. Pour finir, la banque exige que le client souscrive une assurance emprunteur. Il s'agit d'une protection pour le prêteur en cas de décès prématuré ou de problème de santé qui réduirait la capacité de travail de son client et donc ses revenus.

Ainsi, le banquier a besoin d'une marge de sécurité importante avant d'accorder un prêt. L'assurance emprunteur qui n'est légalement pas obligatoire pour demander un prêt immobilier, devient donc une exigence dans la pratique. En effet, il s'agit finalement d'une garantie sine qua non pour le banquier.

Pour des individus présentant des cas de maladie grave, les assurances de crédit pour maladie grave ou chronique ont toute leur importance. Puisque la banque exige une garantie, celles-ci peuvent vous permettre de bénéficier de votre prêt. Dans ce cas, votre assureur est en droit de vous appliquer une surprime ou une majoration sur votre contrat. Il est aussi en droit de refuser de vous couvrir.

En quoi consiste la convention AÉRAS ?

L'assurance emprunteur est un élément indispensable pour obtenir un crédit immobilier. Très souvent, elle sert de protection pour l'emprunteur et ses héritiers. En cas de risque, l'assurance vient remplacer l'assuré pour prendre en charge les mensualités. Elle vient rembourser la totalité ou une partie du solde du prêt selon la convention de contrat. Cependant, lorsque vous présentez des cas de maladie très grave, les assureurs peuvent refuser de vous couvrir.

Si vous vous retrouvez dans une telle situation, au lieu de vous tourner vers un courtier d'assurance en risque aggravé, nous vous recommandons la convention AÉRAS. Vous y êtes éligibles lorsque vous avez moins de 70 ans à la fin de votre crédit et que la somme de votre emprunt n'excède pas 320 000 euros.

Pour ce qui est de la comparaison, les banques militent pour que vous optiez pour une assurance groupe tandis qu'avec une assurance crédit, le tarif est unique et négociable. De même, un contrat de groupe ne couvre pas tous les événements pouvant survenir au cours de la durée de votre crédit. C'est pourquoi nous vous recommandons le contrat individuel qui est sur mesure et vous offre des niveaux tarifaires plus attractifs.

Comment fonctionnent les assurances prêt immobilier ?

Le montant d'un prêt immobilier est fonction de l'évaluation de risques que le client présente. Cette évaluation de risques passe par les réponses données à un questionnaire de santé. En fonction du contenu de ce questionnaire, l'assureur peut refuser de vous couvrir, accepter ou demander d'autres éléments pour la prise de décision. Vous pourriez être sans surprime et/ou sans exclusion.

Par contre, si l'assureur estime que vous présentez un risque aggravé ou très aggravé de santé, votre dossier sera envoyé à un deuxième ou troisième niveau. Les compagnies d'assurance considèrent comme présentant un risque aggravé les problèmes de santé suivants :

les affections de longue durée (ALD) ;
les maladies chroniques ;
les pathologies spécifiques ;
les antécédents médicaux ou chirurgicaux.

Pour le troisième niveau, votre dossier sera examiné par le BCAC (bureau commun des assurances collectives) pour trouver l'issue la plus adaptée pour vous. Après étude de votre dossier, vous recevrez la décision de l'assureur et ses justifications. Les limitations et exclusions de garanties vous seront également communiquées.

Par ailleurs, qu'il s'agisse d'une fausse déclaration intentionnelle ou volontaire, mentir sur le questionnaire de santé est une faute grave qui aura des répercussions importantes. En effet, l'assureur pourra réduire votre indemnisation voire l'annuler en invoquant à juste titre qu'il n'avait pas connaissance du sinistre que vous déclarez. De plus, vous transgresseriez l'article L113-9 du code des assureurs qui peut vous coûter 375 000 euros d'amende et 5 ans d'emprisonnement.

Pour ce qui est des informations sur l'état de santé de l'assuré qui relève de l'ordre du privé, l'assureur est tenu de garder le secret professionnel. Ceci en raison de l'article 9 alinéa 1 du Code civil, de l'article 12 de la Déclaration universelle des droits de l'homme affirmant le droit au respect de la vie privée, et de l'article 2 de la déclaration universelle de l'homme et du citoyen.

Si ces sensibles informations sensibles venaient à être divulguées, l'article 226-13 du Code pénal le punirait d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende.

Ainsi, le client se doit de fournir sans réserve toutes les informations nécessaires à son assureur. Ce dernier, quant à lui, a l'obligation de garder le secret sur l'état de santé de son client.

Que faire en cas de refus d'assurance emprunteur pour cause de maladie ?

Si un assureur vous refuse sa couverture, vous devrez vous tourner vers un autre, car l'évaluation de risque peut varier d'un assureur à un autre. Nous vous conseillons de faire appel gratuitement aux services des courtiers spécialisés dans le risque aggravé. Ils vous serviront de guide de prêt selon votre pathologie.

Comme précédemment mentionné, vous avez toujours la solution de la convention AÉRAS. Vous pouvez en cas d'acceptation d'assurance accompagnée d'exclusions sur maladie qui ne vous conviennent pas, demander un nouvel examen de dossier.

En conclusion, l'assurance prêt immobilier n'est pas obligatoire. Cependant, elle est importante pour l'obtention d'un crédit immobilier. En cas de maladie grave, l'assureur pourrait vous couvrir avec surprime et exclusions, le cas échéant, il est conseillé d'opter pour la convention AÉRAS si vous présentez un risque aggravé de santé.

Pour aller plus loin

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Prêt Paris logement à 0% : un prêt à taux zéro pour les Parisiens

Auteur de l’article Par Levi BENSOUSSAN
Date de l’article 27 juillet 2020
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Prêt Paris logement à 0% : un prêt à taux zéro pour les Parisiens

Les logements à Paris étant chers, la Ville de Paris a mis en place un prêt à taux zéro pour aider les Parisiens à devenir propriétaires. Le prêt Paris Logement à 0 % (PPL 0 %) permet de financer l’achat d’un logement dans la capitale. Les personnes qui en font la demande doivent justifier d’au moins 1 an de résidence dans Paris. Il existe un autre dispositif destiné aux habitants de logements sociaux, le prêt parcours résidentiel.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de ces crédits à taux zéro ?

Qu’est-ce que le prêt Paris logement à 0 %

Le PPL à 0 % fonctionne comme un prêt à taux zéro classique. Il s’agit d’un emprunt sans intérêt dont le montant peut aller jusqu’à 39 600 €, qui vient compléter un prêt immobilier classique. Vous pouvez faire la demande de ce prêt à n’importe quel établissement bancaire ayant signé une convention avec la Ville de Paris, pour aider les ménages parisiens à faire l’acquisition d’un logement. Le prêt est accordé en fonction des revenus des ménages. Par ailleurs, le prêt Paris Logement à 0 % peut se cumuler avec le prêt à taux zéro de l’État.

Les banques qui participent au dispositif PPL à 0 %

Les banques signataires de la convention concernant le Prêt Paris Logement en 2020 sont :

Arkéa
Banques Populaires (Bred, Banque Populaire Rives de Paris, Banque Populaire Val de France, Banque Populaire du Massif Central et la SBE)
Banque Postale
BNP-Paribas
Caisse d’Épargne Ile-de-France-Paris
Chalus
Crédit Agricole
Crédit Coopératif
Crédit Foncier
Crédit Industriel et Commercial (C.I.C.) + Iberbanco
Compagnie de Financement Foncier
LCL (Le Crédit Lyonnais)
Crédit Mutuel
Crédit du Nord
Société Générale
Société financière pour l’accession à la propriété (S.O.F.I.A.P.).

Vous pouvez faire votre demande de PPL auprès de n’importe laquelle de ces banques si vous répondez aux conditions de ressources requises.

À qui s’adresse-t-il ?

Le prêt s’adresse aux ménages parisiens de une, deux, trois, quatre, cinq personnes ou plus souhaitant faire l’acquisition d’un logement au titre de leur résidence principale. Pour être éligibles, ils doivent justifier de plus d’un an de résidence dans la capitale. Les ressources des ménages emprunteurs ne doivent pas dépasser les plafonds spécifiés.

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Pour bénéficier du Prêt Paris Logement à 0 %, vous devez répondre aux conditions suivantes :

Le logement dont vous voulez faire l’acquisition doit être situé dans la capitale (75) et être conforme aux normes de décence et de salubrité. Lisez le guide d’évaluation pour savoir si le logement correspond aux critères.
Le logement doit être acquis au titre de résidence principale au moins pour l’année qui suit l’achat.
Les emprunteurs ne doivent pas être propriétaires de leur résidence principale et ne pas l’avoir été au cours des deux années civiles précédant la demande de crédit.
Ils doivent justifier d’un an de résidence dans la capitale.
L’apport personnel doit être inférieur à 10 % du montant de l’achat (hors frais de notaire et de travaux). Autrement dit, il faut emprunter plus de 90 % du montant du prix d’achat du logement, PPL à 0 % inclus.
Il faut justifier de ressources inférieures aux plafonds demandés.

Certaines personnes répondant à ces critères restent exclus du dispositif :

les agents de la Ville de Paris et du Centre d’action sociale de la Ville de Paris (CASVP) ;
les policiers de la préfecture de police, sapeurs-pompiers de Paris, personnel soignant de la fonction publique hospitalière dans les hôpitaux parisiens de l’Assistance publique-Hôpitaux de Paris (APHP) ;
les personnes achetant un logement adapté, en vue de son occupation à titre de résidence principale par une personne en situation de handicap physique.

À savoir : Au moment du diagnostic de performance énergétique, le logement convoité doit présenter une étiquette de catégorie A, B ou C uniquement.

Les plafonds de ressources

Les plafonds de ressources exigés pour le Prêt Paris Logement à 0 % sont basés sur le revenu fiscal de référence de la dernière année.

Pour une personne seule, il faut justifier de revenus inférieur à 37 967 euros par an, de moins de 53 565 euros pour un ménage de deux personnes, de moins de 70 215 euros par an pour trois personnes, de 83 831 euros maximum pour quatre personnes, et enfin de 99 740 euros pour cinq personnes et plus.

Quel est le montant du prêt ?

Le prêt Paris Logement à 0 % s’élève à 24 200 euros pour une personne seule et à 39 600 euros pour un ménage de plus de deux personnes.

Le prêt parcours résidentiel

Le Prêt Parcours Résidentiel à taux zéro est un autre type d’emprunt destiné aux résidents du parc social parisien. Celui-ci leur permet d’accéder à la propriété afin de libérer des places dans les logements sociaux de la capitale, type HLM, pour lesquels il y a beaucoup de demande. Cela permet de désengorger le parc social. Les personnes éligibles sont les Parisiens locataires d’un logement social qui veulent acheter un logement du parc privé, neuf ou ancien, rénové ou non.

Déjà plus d’une centaine de ménages ont bénéficié de ce dispositif. Ce Prêt Parcours Résidentiel est, tout comme le Prêt Paris Logement, accordé par les banques qui ont signé une convention avec la Ville de Paris. Il est également cumulable avec le Prêt à Taux Zéro + de l’État, mais pas avec le PPL à 0 %.

Les montants du prêt parcours résidentiel vont de 27 500 euros pour une personne seule à 80 000 euros pour un ménage composé de cinq personnes et plus. Le prêt sera de 45 000 euros pour un ménage de 2 personnes, de 60 000 euros pour 3 personnes et de 70 000 pour 4 personnes.

Quelles sont les conditions pour accéder au PPR à 0 % ?

Les conditions d’accès à ce prêt sont presque les mêmes que pour le Prêt Paris Logement. La différence est qu’il faut vivre dans un logement social de la ville de Paris au moment de la demande, et le quitter pour vivre dans le logement privé acheté. Il faut également avoir des revenus inférieurs à :

38 434 euros par an pour une personne seule
54 224 euros par an pour deux personnes
71 079 euros pour trois personnes
84 862 euros pour quatre personnes
100 000 967 euros pour cinq personnes et plus

Pour aller plus loin

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Louer en colocation : contrat et droits des colocataires

Auteur de l’article Par Levi BENSOUSSAN
Date de l’article 27 juillet 2020
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Louer en colocation : contrat et droits des colocataires

La colocation séduit de plus en plus. Auparavant répandu dans le milieu étudiant, aujourd’hui, la colocation intéresse les jeunes travailleurs ou les familles monoparentales cherchant à faire des économies. On trouve également des colocations de personnes souhaitant mettre en avant un style de vie particulier, comme le multi-générationnel ou la gestion de l’empreinte écologique individuelle.

Habiter en colocation exige de pouvoir vivre à plusieurs en permanence, mais permet aussi d’accéder à un logement de qualité, avec un loyer attractif.

Comment établir un contrat de colocation dans les règles ?

Les agences immobilières sont les plus à même de gérer ce type de contrat, aux subtilités particulières, mais le propriétaire peut décider de gérer seul son ou ses contrats de colocation.

Qu’est-ce qu’une colocation, d’un point de vue légal ?

Une colocation est la location partagée d’un logement à titre de résidence principale. Le contrat implique nécessairement trois personnes minimum : le propriétaire et deux colocataires.

La colocation dépend de la loi Alur.

Le contrat de colocation

La signature d’un contrat de colocation engage les locataires et le bailleur.

La colocation peut être sous contrat unique ou contrats multiples. Le contrat unique suppose une clause de solidarité. Les contrats multiples lient indépendamment chaque colocataire au propriétaire.

Comme dans le cas d’une location simple, le contrat de bail réglemente les droits et les devoirs de chacun. Les colocataires s’engagent notamment à payer le loyer et les charges fixés, tandis que le propriétaire doit fournir un logement décent et entretenu.

En cas de contrat unique, le propriétaire peut définir une quote part pour chaque colocataire, si les parties privées ne sont pas équitables.

La base du contrat de colocation diffère selon qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée, mais dans un cas comme dans l’autre, le contrat-type doit être respecté pour garantir les droits de chacun.

Chaque colocataire doit signer le contrat de colocation.

Cas particulier : Si durant la durée du bail, un colocataire se met en couple et que ce conjoint n’apparaît pas sur le contrat, il n’aura pas de droit sur le logement. Si les autres colocataires acceptent ledit concubin, il sera considéré comme occupant, mais pas comme colocataire, tant qu’il ne signera pas le contrat, même s’il participe au paiement du loyer.

Clause solidaire et caution

Pour garantir ses revenus locatifs, le bailleur peut demander une clause solidaire. Cela signifie que, dans le cas où un colocataire ne peut pas verser sa part du loyer, les autres colocataires doivent payer à sa place. Il est donc important de le savoir avant de signer.

Le bailleur peut également exiger un garant se portant caution pour chacun des colocataires. Il pourra ainsi demander les loyers impayés au garant de son choix, celui-ci se chargeant ensuite de récupérer l’argent auprès des autres garants ou locataires.

Dépôt de garantie

Le contrat peut prévoir une caution, appelée également dépôt de garantie. Si rien n’est précisé dans le contrat de colocation, cette somme sera rendue au dernier colocataire quittant le logement, après l’état des lieux de sortie.

Comment réussir une colocation ?

La colocation suppose une vie en communauté, avec des parties communes et des parties privatives à chaque colocataire.

Le pacte de colocation

Rédiger ensemble un pacte de colocation permet de définir dès le départ les règles de vie en communauté :

répartition des tâches ménagères ;
l’usage des parties communes ;
règles de vie, horaires de silence ;
gestion des frais courants : électricité, alimentation, etc. ;
conditions d’hébergement d’un tiers ;
modalités de départ d’un colocataire…

Signer cette convention engage chaque colocataire. En cas de non-respect des règles fixées, les colocataires ont le droit de faire appel au tribunal civil.

L’assurance du logement

Le logement doit être assuré, au minimum par un colocataire. Mais il est fortement recommandé que chaque colocataire soit assuré contre les risques locatifs. En effet, en cas de sinistre, chacun devra payer au prorata de sa quote-part de loyer.

L’assurance peut être souscrite de façon commune ou chacun de son côté. Le propriétaire peut également proposer de gérer cette souscription et l’intégrer aux charges.

Gestion des frais

Les banques proposent des comptes joints de colocation. Cela permet de gérer les factures communes et les achats groupés. C’est une possibilité de gestion financière qui n’a rien d’obligatoire.

Le compte joint peut devenir un compte indivis (comptes séparés) sur demande, au départ d’un colocataire par exemple.

APL et aides au logement

Dans le cas d’une colocation, chaque locataire gère sa propre demande d’APL. Les revenus et la situation des autres colocataires n’interfèrent pas.

Comment prévoir le départ d’un colocataire ?

Les modalités pour quitter une colocation doivent être prévues dans le contrat et précisées dans le Pacte de colocation.

le préavis

Une durée de préavis doit être inscrite au contrat de location : généralement un mois pour une location meublée, trois mois pour une location vide. Ce temps servira à rechercher un nouveau colocataire.

Le préavis de départ doit être annoncé au propriétaire en suivant les modalités (lettre recommandée ou en mains propres contre signature). Il en est de même si tous les colocataires partent.

Si c’est le propriétaire qui souhaite mettre fin au bail, il doit attendre la date de fin de bail et respecter la procédure qui lui incombe.

Paiement du loyer

S’il existe une clause solidaire au bail, le colocataire sortant peut être amené à payer sa part de loyer jusqu’à qu’un nouveau colocataire soit trouvé. Cette solidarité peut être exigée 6 mois maximum.

Le propriétaire peut se retourner contre les garants durant ce laps de temps, si le loyer complet n’est pas versé.

Restitution de caution et état des lieux

La caution ne peut être restituée par le propriétaire qu’au départ du dernier colocataire. Ainsi, si un seul colocataire part, son dépôt de garantie ne lui sera pas rendu.

Par contre, les colocataires peuvent décider d’aménager ce point dans le Pacte de colocation. Par exemple, le nouveau colocataire peut vérifier l’état du logement à son entrée et le comparer avec l’état des lieux du contrat ; il donne alors sa part de caution au colocataire sortant.

Les conjoints peuvent-ils être colocataires ?

Dans certains cas, notamment pour les demandes d’aides au logement et de pension, les conjoints préfèrent être désignés comme colocataires.

Cependant, cela n’est pas valable aux yeux de l’administration et de la CAF. En cas de mariage, de PACS ou de déclaration commune, il est donc inutile de s’établir en colocation.

Pour conclure

En colocation, propriétaires comme locataires y trouvent leur compte côté finances. En tant qu’expérience de vie, ce mode locatif particulier peut être formidable si la gestion est bien réfléchie en amont.

Pour aller plus loin

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Comment bien renégocier son prêt immobilier, même en 2020

Auteur de l’article Par Levi BENSOUSSAN
Date de l’article 27 juillet 2020
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Comment bien renégocier son prêt immobilier, même en 2020

L’année dernière a été l’année du boom des renégociations des prêts immobiliers. Grâce aux taux bas, de nombreux Français ont profité de l’opportunité de modifier leur crédit. Bien que la crise soit proche, c’est toujours d’actualité.

Les taux n’ont pas encore flambé. Ils sont toujours plus bas qu’il y a quelques années. Donc, ne passez pas à côté de cette occasion favorable pour vos finances.

Retrouvez votre tableau d’amortissement. Il est caché sur le site de votre établissement bancaire ou dans la pochette « crédit immobilier ». Vous allez savoir si votre prêt peut être renégocié.

Votre banquier ne vous prendra pas par la main pour une telle opération. C’est à vous d’amorcer la procédure et de découvrir si c’est avantageux.

Différence entre le rachat et la renégociation de prêt immobilier

Si vous restez dans la même banque et que le taux baisse, on parle alors de renégociation. Celle-ci a un coût moindre qu’un rachat. Mais les établissements bancaires ne sont pas toujours conciliants. Si la vôtre accepte la modification, vous signerez un avenant de votre prêt précisant les nouvelles conditions

Le rachat de prêt immobilier consiste à faire un nouveau crédit immobilier dans une autre banque. Ce crédit rachètera et mettra fin au précédent prêt. Des frais supplémentaires par rapport à la renégociation s’appliquent, mais les taux bas peuvent compenser cette opération.

Petit conseil : sauf en cas de litige, restez dans votre banque. La relation est en place et vous n’avez aucune raison de changer. Toutefois, vous pouvez vous présenter à votre conseiller avec des offres de concurrents de rachat de crédit. Ainsi vous aurez du poids dans votre discussion.

Pourquoi vouloir renégocier son crédit immobilier ?

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à souhaiter renégocier votre prêt.

Voici les principales :

une modification de la durée de remboursement ;
une diminution des mensualités ;
une évolution de la somme à acquitter (si vous avez un apport supplémentaire pour rembourser une partie du capital) ;
un taux plus avantageux chez le concurrent. Pourquoi ne pas avoir le même dans votre banque ?

Bon à savoir : vous pouvez souhaiter négocier votre prêt immobilier si vous rencontrez des difficultés financières. Sachez que vous pouvez intégrer d’autres créances dans cette renégociation. Il important de bien faire les calculs pour que cela reste avantageux, mais un crédit à la consommation a toujours des taux importants. Donc, renseignez-vous.

Modalités et frais

Comme beaucoup de modifications de contrat, cela a un coût. Plusieurs frais viennent s’appliquer.

Les frais de dossiers

Que ce soit un rachat ou une renégociation de prêt immobilier, vous aurez toujours des frais de dossier. Ils peuvent être très variables en fonction de l’établissement financier.

Des frais de courtages

Vous avez la possibilité de passer par un courtier ou une société de courtage. Ils recherchent les meilleures opportunités. Ils peuvent vous proposer d’autres banques, mais également négocier un taux très avantageux auprès de la vôtre.

Le courtier prendra une commission qui s’ajoutera à la somme de votre nouveau prêt immobilier.

Les frais en cas de rachat de prêt immobilier

En cas de rachat de crédit par une nouvelle banque, d’autres dépenses s’ajoutent :

les frais de garantie. Ils permettent de lever une hypothèque ou d’obtenir une caution pour le prêt.
L’indemnité de remboursement anticipé (IRA). Elle correspond en général à 3 % du capital restant dû, sans dépasser 6 mois d’intérêts.

Bon à savoir :

Les frais anticipés peuvent être nuls en cas :

de changement de lieu de travail de l’emprunteur ou du conjoint ;
du décès de l’un d’eux ;
de cessation de travail non décidée pour les prêts octroyés après le 30 juin 1999 ;

Si vous aviez eu le nez lors de l’élaboration de votre crédit, vous avez pu demander que ces IRA soit à 0 %. Oui c’est possible !

Est-ce vraiment intéressant pour moi de renégocier mon prêt immobilier ?

Sachez que vous pouvez renégocier votre crédit immobilier autant de fois que vous le souhaitez. Vous n’avez pas de limitation officielle.

Avant de sortir la calculette

Voici quelques points qui pourraient vous éviter de vous perdre dans les chiffres :

votre crédit doit être dans sa première moitié de vie,
l’écart obtenu entre l’ancien taux et le nouveau doit être d’au moins 0,7 %,
le capital restant dû doit être de plus de 50 000 €.

Si vous cochez toutes les cases, calculez pour vérifier le bénéfice.

Faire des simulations de renégociation ou de rachat de crédit immobilier

À un moment ou un autre, il est requis de calculer le gain potentiel d’une renégociation.

Si vous êtes allergique aux calculs, un courtier peut vous aider et vous fournir tous les chiffres. Il pourra vous conseiller.

Mais vous pouvez le faire vous-même. Il est simple de comparer le coût total de votre crédit actuel sur la période restante (capital restant dû et intérêts) avec :

la somme du capital restant dû, des nouveaux intérêts et des frais de dossier en cas de renégociation ;
le montant des frais de dossier, de garanties, de courtier si impliqué, et le coût total du nouveau prêt pour le rachat.

Ainsi vous aurez le bénéfice possible d’une modification de votre prêt immobilier. Cela peut être une somme très importante.

Astuce :

En cas de gains, vous pourrez choisir :

de garder les mêmes mensualités et vous gagnerez en mois de crédit,
ou de conserver la durée du prêt pour diminuer les mensualités.

L’assurance du crédit immobilier peut se renégocier également

N’oubliez pas lors des échanges avec votre conseiller de demander également une modification de l’assurance.

Vous avez la possibilité de choisir un prestataire extérieur à votre banque qui pourrait vous permettre de diminuer encore vos mensualités.

Comparez une ou deux sociétés d’assurance avec celle proposée par votre banque.

Est-ce le bon moment pour renégocier son prêt immobilier ?

Dans cette période post-Covid, les banques sont devenues un peu plus frileuses. Vous pensez que c’est plus difficile de renégocier son crédit. Il faut quand même demander d’étudier votre dossier. Vous n’avez rien à perdre.

Si vous ne demandez pas de renégocation de crédit immobilier, vous ne saurez jamais si cela est possible.

En bref

À plusieurs reprises, dans la vie d’un prêt immobilier, il est essentiel de se poser la question de sa renégociation.

Quel que soit votre choix, rachat ou renégociation, vous aurez des frais qu’il faut prendre en compte dans vos calculs.

Vous pouvez souhaiter renégocier votre prêt pour modifier vos mensualités ou changer la durée de remboursement. Cela sera avantageux si vous n’avez pas dépassé la moitié de la durée de votre prêt immobilier et que la diminution du taux est d’au moins 0,7 point.

Pour calculer le gain possible, déterminez la différence entre le coût total de votre crédit, et la somme des frais additionnée au coût du nouveau prêt immobilier.

Vérifiez si c’est bénéfique d’après les taux en vigueur du moment et prenez rendez-vous. Votre banquier, même si vous êtes en très bons termes, ne vous le proposera pas de sa propre initiative.

Pour aller plus loin

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Taux variable, taux fixe, in fine : quel prêt immobilier choisir ?

Auteur de l’article Par Levi BENSOUSSAN
Date de l’article 24 juillet 2020
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Taux variable, taux fixe, in fine : quel prêt immobilier choisir ?

Choisir une offre de prêt immobilier est un passage quasiment obligé du parcours d’acquisition.

Or, comparer les crédits immobiliers est loin d’être évident, car il faut pouvoir être en mesure de comprendre les chiffres. Chaque banquier ou commercial attirera votre attention sur les avantages que propose son établissement et non sur les véritables points de comparaison.

Nous vous proposons d’éclaircir le sujet pour que vous puissiez choisir votre prêt immobilier en connaissance de cause.

Comment comparer les offres de prêt immobilier ?

Vous entendrez beaucoup parler du taux d’intérêt, comme si celui-ci était la seule référence de comparaison. Il n’en est rien.

Certaines banques proposent des taux nominatifs alléchants, mais augmentent leurs frais annexes en contrepartie. Au final, le coût du crédit devient supérieur à une banque offrant un taux plus élevé.

L'état des lieux « papier »

Ce qu’il faut regarder pour bien comparer les prêts immobiliers, c’est :

le coût total du crédit : somme du montant emprunté, des intérêts et des frais annexes ;
le taux effectif global (TEG) : le TEG prend en compte les éléments ci-dessus ; il se distingue du taux nominatif, qui lui ne sert qu’à calculer les intérêts.

Le coût du crédit a un vrai impact aujourd’hui, car l’inflation est faible. Ceux qui ont acheté il y a 30 ou 40 ans avait certes des intérêts très importants, mais ceux-ci ont été largement absorbés par la hausse de la valeur de leur bien. Actuellement, l’inflation immobilière est basse, voire nulle en période de crise.

Les conditions du crédit

Outre les chiffres, d’autres éléments peuvent faire la différence. Ils concernent généralement le remboursement anticipé du crédit, devenu très courant à notre époque où la mobilité est de mise.

La garantie : il y a la garantie réelle (ou hypothécaire) ou l’organisme de caution. Généralement, la caution est moins chère que la garantie réelle, car il y a des frais d’hypothèque et des frais de levée d’hypothèque à la clôture du prêt.
Les pénalités de remboursement anticipé.
L’assurance : certains organismes de crédit vous propose leur propre assurance. Sachez que vous n’êtes pas obligé de l’accepter. Prenez le temps de demander une estimation auprès d’une autre assurance.
La modularité du prêt : plus la durée d’emprunt est longue, plus il est important de prévoir l’éventualité de coups durs. Pour y faire face, vous serez soulagé de pouvoir allonger votre prêt pour diminuer les mensualités, de le suspendre quelques mois en cas de problème financier… Le tout, sans frais, ou le moins possible. L’enjeu est d’éviter la saisie de votre bien pour rembourser la banque !

Astuce :

Vous ne le saviez peut-être pas, mais un banquier ne gagne rien à vous octroyer un prêt, alors qu’il y passe beaucoup de temps. Par contre, il touche une commission sur les autres services souscrits, comme l’assurance ou l’ouverture d’un compte. Savoir cela vous permettra de négocier certains frais, en acceptant de souscrire leur assurance ou ouvrir une assurance vie – tant que cela reste dans votre intérêt, bien entendu. N’oubliez pas de venir avec tous les documents dont il aura besoin pour votre dossier : vous gagnerez ainsi sa confiance.

Choisir un prêt à taux fixe ou à taux variable ?

Voici un tableau comparatif pour mieux comprendre.

Taux fixe	Taux variable
Le taux est stable et connu à la signature du contrat.	Le taux évolue avec l’indice fixé par l’Euribor (taux de l’argent en zone euro).
Vous savez combien vous payez votre crédit.	Vous pouvez faire une bonne affaire, comme une mauvaise.
Le taux est plus élevé. La commission est généralement plus faible.	Le taux nominatif est plus faible. Les frais de dossier sont plus élevés.
	Des options payantes peuvent être proposées pour limiter les variations.

Aujourd’hui, le taux variable n’est pas recommandé, car les taux sont très bas. La possibilité de hausse de taux est plus probable qu’une baisse. Cependant, cela vaut encore la peine d’étudier la question dans le cas d’un prêt court.

Cas particulier pour les investisseurs : choisir le prêt in fine ?

Fonctionnement d’un prêt immobilier classique

Pour les prêts classiques, les intérêts sont répartis tout au long du remboursement, mais de façon dégressive. Les premières années, les mensualités seront composées majoritairement d’intérêt et peu de capital. Les dernières années, c’est l’inverse. Si vous allez jusqu’à la fin de votre prêt, cela ne changera rien pour vous. Mais si vous remboursez par anticipation, la banque aura perçu beaucoup d’intérêts, proportionnellement à ce que vous aurez remboursé jusque-là.

Spécificités du prêt in fine

Le prêt in fine répartit les intérêts différemment. Vous payez d’abord les intérêts les premières années, puis le capital dans un deuxième temps, in fine (à la fin). Vous trouverez des offres sensiblement mieux placées. Mais cela est surtout avantageux pour les investisseurs qui déclarent leur revenus au réel. Ils déduisent les intérêts de leurs revenus fonciers les premières années, baissant ainsi le montant imposable. Généralement, ils prévoient des travaux déductibles, lorsque les mensualités correspondent au remboursement du capital (non déductible).

Choisir différents prêts pour un taux global avantageux

Les prêts à 0 %

Régulièrement, l’État et certains organismes proposent des prêts à 0 % ou avec des modalités avantageuses, pour une certaine catégorie de la population. Vous pouvez ainsi payer une partie de votre bien avec ce prêt et compléter la somme avec le prêt classique de la banque. Le coût global du crédit sera plus bas.

La banque que vous aurez choisie pour votre prêt immobilier, vous proposera un montage avec un échéancier optimisé.

Le prêt immobilier à partir d’un PEL

Actuellement, les taux proposés par le Plan Épargne Logement ne sont pas compétitifs. Vous pouvez soit conserver vos droits pour une prochaine acquisition ou pour des travaux, soit utiliser la somme comme apport, sans pour autant bénéficier de son offre de prêt. Discutez de l’intérêt de conserver ce compte avec votre banquier.

Maintenant que vous avez compris comment comparer les offres de crédit, vous pouvez demander une simulation à différents organismes et savoir quel prêt choisir. Vous serez ainsi en mesure de négocier ce qui peut l’être. Si votre banque est moins compétitive qu’une autre, vous pouvez lui demander si elle peut s’aligner à son concurrent, pour ainsi vous conserver comme client.

Pour aller plus loin

Emprunter

Prêt à taux zéro 2020 : pouvez-vous en bénéficier

Auteur de l’article Par Levi BENSOUSSAN
Date de l’article 24 juillet 2020
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Prêt à taux zéro 2020 : pouvez-vous en bénéficier

Vous avez décidé de vous lancer dans l’achat de votre résidence principale.

Vous avez peut-être entendu parler du prêt à taux zéro 2020, connu sous son acronyme PTZ. Vous voulez savoir si vous pouvez en bénéficier ? Quelles sont ses conditions d’attributions ? Les particularités en 2020 ?

Nous allons vous aider à en savoir plus sur ce prêt et ainsi comprendre certaines spécificités.

Qu’est ce qu’un prêt à taux zéro ?

Le prêt à taux zéro ou PTZ permet d’augmenter votre pouvoir d’achat lors de l’acquisition de votre résidence principale.

En effet, il est complémentaire à un prêt immobilier classique. Vous pouvez emprunter une partie du montant de votre prêt à 0%. Ainsi, vous n’aurez pas d’intérêts à rembourser sur cette somme, ce qui vous permet de réaliser des économies.

Le PTZ est réglementé par l’état, vous devez donc respecter certaines conditions pour en bénéficier.

Dans quelles conditions pouvez-vous bénéficier du prêt à taux zéro 2020 ?

Le prêt à taux zéro est attribué aux personnes qui désirent acheter un logement neuf ou ancien.

Ce prêt est réservé aux personnes qui désirent acquérir leur résidence principale: il n’est pas valable pour l’achat une résidence secondaire ou d’un logement pour du locatif.
Il est accordé en fonction de vos revenus: vous ne devez pas dépasser le plafond, qui est défini en fonction de la composition de votre famille et de la localisation de votre bien.
Vous devez être primo-accédant: c’est-à-dire, ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 ans précédant votre demande.

Cas particulier : si vous bénéficiez d’une carte d’invalidité ou d’une pension d’adulte handicapé vous n’êtes pas obligé d’attendre ce délai.

Quelles sont les conditions de ressources pour un PTZ en 2020 ?

L’attribution du PTZ 2020 est soumis à certaines conditions de ressources.

Selon votre secteur géographique et le nombre de personnes présentes dans votre foyer, le montant du prêt qui vous sera attribué sera différent :

Le tableau ci-dessous indique le barème des montants des ressources annuelles à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier du prêt à taux zéro :

Taille du foyer	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	37 000 €	30 000 €	27 000 €	24 000 €
2	51 800 €	42 000 €	37 800 €	33 600 €
3	62 900 €	51 000 €	45 900 €	40 800 €
4	74 000 €	60 000 €	54 000 €	48 000 €
5	85 100 €	69 000 €	62 100 €	55 200 €

Pour calculer si vous êtes éligible au prêt à 0% en 2020, vous devez prendre en compte votre revenu fiscal de référence N-2.

Par exemple : si vous achetez votre résidence principale en 2020, ce sont vos revenus de l’année 2018 qui seront pris en compte pour le calcul.

Important : si vous avez des revenus provenant de l’étranger, vous devez les prendre en compte dans vos ressources.

Pour vérifier votre éligibilité en fonction de votre secteur, suivez ce lien.

Quelle est la durée de remboursement du prêt à taux zéro ?

La durée de remboursement de votre prêt à taux zéro en 2020 dépend de vos revenus, mais aussi du secteur dans lequel vous achetez. Plus vos revenus seront élevés, plus la durée de votre prêt sera courte.

Le remboursement s’effectue en 2 temps.

Durant la 1^ère période, qui va durer entre 5 et 15 ans, vous allez rembourser votre prêt immobilier classique.
Après cette période, vous commencerez à rembourser votre PTZ. La durée est variable entre 10 et 15 ans.

Votre banque vous fera une proposition d’échéancier incluant les deux prêts.

PTZ 2020 : Comment faire en cas de revente ou de location ?

Il est tout à fait possible de vendre ou louer votre bien avec un prêt à 0%, mais vous devrez respecter certaines conditions :

Concernant la location : vous ne pouvez pas louer votre bien pendant les 6 premières années de votre prêt. Toutefois, si vous vous trouvez dans une situation particulière, vous pourrez le louer en respectant un loyer plafonné et pour une durée limitée.
Si vous vendez votre bien avant la fin de votre Prêt à 0 %, vous devez rembourser votre capital. Sous certaines conditions, vous pouvez demander de transférer le capital restant dû de votre PTZ. Toutefois, la banque peut refuser si votre capacité de remboursement est insuffisante.

Prêt à taux zéro : nouveauté 2020

Que vous ayez décidé d’acheter un logement neuf ou ancien en 2020, vous pourrez noter certaines nouveautés dans les conditions d’attribution du prêt à taux zéro.

Quelles sont les nouveautés du PTZ en 2020 pour les logements neufs ?

Pour une acquisition dans un logement neuf : vous pouvez bénéficier du PTZ en respectant une de ces conditions :

vous achetez un logement qui n’a jamais été occupé ;
vous faites construire votre logement neuf sur un terrain à bâtir ;
vous transformez un local existant en logement neuf.

Par exemple : vous décidez d’aménager un local commercial en habitation.

Qu’en est-il des nouveautés du PTZ 2020 pour les logements anciens ?

En 2020, le PTZ peut financer l’achat des biens immobiliers dans l’ancien. Vous devez cependant respecter certains critères :

Des travaux doivent être réalisés à hauteur de 25 % du montant total de l’achat.

Par exemple : si le montant de votre résidence principale s’élève à 200 000 € (tous frais confondu, y compris les frais d’agence) vous devrez réaliser des travaux à hauteur de 50 000 €. Des devis vous seront demandés, ainsi que des factures à l’achèvement des travaux.

Votre logement doit être situé dans les zones B2 et C.
Vous avez un délai de 3 ans maximum pour réaliser ces travaux.

Comme vous avez pu vous en rendre compte, le Prêt à taux zéro en 2020 est soumis à de nombreuses conditions d’attributions. Cependant, si vous y êtes éligible, ce prêt conventionné par l’état peut vous permettre d’augmenter l’enveloppe de votre budget pour l’achat de votre résidence principale. N’hésitez pas à faire une simulation auprès de votre banque ou votre courtier.

Pour aller plus loin

Emprunter

Négocier son prêt immobilier efficacement : conseils et astuces

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Nos conseils pour bien négocier un prêt immobilier

Depuis plusieurs années, les taux des prêts immobiliers ont évolué à la baisse. C’est donc une bonne période pour faire un achat immobilier à crédit. Cependant, négocier son prêt pour obtenir les meilleures conditions reste très utile : vous pouvez gagner plusieurs milliers d’euros sur le coût total du crédit.

Nous vous livrons donc tous nos conseils pour bien négocier un prêt immobilier. Suivez notre guide.

Les facteurs à prendre en compte dans la négociation du taux

Bien négocier son prêt immobilier, c’est avant tout bien négocier son taux d’emprunt. Vous devez donc connaître les facteurs qui joueront en votre faveur face à votre banquier pour obtenir le taux le plus bas possible.

Le montant de l’apport

Être en mesure de présenter un apport montre à l’établissement prêteur votre capacité d’épargne. C’est un argument important pour obtenir un prêt immobilier dans plusieurs banques et ainsi être en position de négocier.

Les banques ne demandent pas de somme précise, mais la plupart exigent de mettre au moins 10 % d’apport sur la table pour pouvoir emprunter. Cette somme vous permettra de couvrir les divers frais liés au crédit (frais de notaire notamment…). Il est donc primordial d’avoir constitué une épargne solide au cours des années.

Certaines banques acceptent de financer un achat immobilier sans apport. On parle de financement à 110 %, car le prêt couvre les frais de notaire. Pour obtenir un tel crédit, votre dossier doit être solide.

Bon à savoir : les prêts à taux zéro et les prêts d’épargne-logement peuvent également être pris en compte dans le montant de l’apport personnel.

La durée du prêt immobilier

Le calcul du taux varie avec la durée d’emprunt. Dans un même établissement de crédit, le taux sur 10 années est plus bas que le taux sur 25 ans, car cela diminue les risques. Donc, plus la durée de l’emprunt s’allonge plus le taux sera élevé.

Ainsi, le montant de l’apport joue sur la durée du crédit. Plus vous apportez d’argent, moins vous aurez à emprunter, plus la durée sera courte. Vous pourrez donc mieux négocier votre prêt immobilier.

Le niveau d’endettement

Les banques vérifient également la qualité du dossier de l’emprunteur et, surtout, son niveau d’endettement lors de la négociation de l’emprunt. Il est rare qu’elles acceptent un endettement supérieur à 33 % des revenus, sauf dans le cas de clients relativement fortunés. Ceux-ci ont un reste à vivre confortable ; ils ont plus de marge de manoeuvre pour négocier. Les établissements bancaires peuvent d’ailleurs leur proposer des montages patrimoniaux intéressants. Elles sont ainsi prêtes à faire des concessions. Les clients peuvent également leur proposer de leur confier la gestion de leur patrimoine, car cela apporte des revenus à la banque.

Cela fonctionne même pour les patrimoines plus modestes, nous y reviendrons.

Le dossier de l’emprunteur

Pour négocier un meilleur taux d’emprunt, vous devez être en mesure de présenter un bon dossier. Il convient, entre autres, d’avoir une tenue de compte exemplaire et rassurante, car vous devrez présenter votre 3 derniers relevés bancaires. Veillez à ne pas vous retrouver en situation de découvert, même minime, à éviter les dépenses superflues, etc. Cela rassurera le banquier sur votre fiabilité et votre sérieux. Il considérera que vous avez des finances saines.

Nous vous conseillons également de clôturer tous vos crédits à la consommation en cours. Pour cela, vous pouvez demander un remboursement par anticipation.

Les contreparties possibles

Pour négocier avec votre prêteur, vous pouvez lui proposer des contreparties. Par exemple, vous pouvez lui proposer de souscrire à différents produits, tels qu’une assurance habitation, une assurance auto, une épargne automatique ou d’autres produits d’épargne. En effet, un banquier ne gagne presque rien à accepter un prêt immobilier, alors qu’il peut avoir à y consacrer beaucoup de temps. Par contre, ses commissions sont plus importantes sur tous les autres produits financiers qu’il est en capacité de vous faire souscrire. Le savoir vous donne un atout de négociation.

Par ailleurs, veillez à réunir, par avance, tous les documents nécessaires au montage du prêt. S’il constate que vous êtes organisé et qu’il n’aura pas à vous contacter trois fois pour obtenir un papier, il sera plus enclin à vous compter parmi ses clients.

Le TAEG : calcul des frais annexes

Il y a deux taux dans la négociation d’un crédit immobilier. Le premier est le taux d’intérêt, le second est le TAEG (taux annuel effectif global). C’est ce dernier qui est important. Il correspond au taux réel qui comprend l’ensemble des frais applicables (tels que les frais de dossier, les frais fiscaux, les frais d’inscription ou les commissions).

Conseils pour mieux négocier votre prêt immobilier

Faire jouer la concurrence

Pour mieux négocier, il est important de consulter plusieurs établissements. Lorsque vous présentez votre demande de crédit, n’hésitez pas à comparer les conditions qui vous sont proposées avec celles des autres banques que vous avez consultées. Il est primordial de mettre en valeur votre profil financier lors de vos rendez-vous. Cela vous permettra certainement d’obtenir un meilleur taux ou, au moins quelques avantages.

Les avantages à négocier

Négocier des avantages vous permet de réduire le coût global de votre emprunt, sa durée ou les échéances de remboursement. Vous pouvez également négocier le montant des frais de dossier ou le coût de la prime d’assurance. Essayez également d’obtenir l’annulation des pénalités en cas de remboursement par anticipation.

L’assurance emprunteur

Pour avoir les meilleures conditions d’emprunt, vous pouvez faire une demande d’assurance emprunteur dans un autre établissement que celui qui vous fait crédit. Les assurances habituelles ont souvent des conditions plus avantageuses, mais vous pouvez essayer d’obtenir un meilleur tarif auprès de votre banque. Pour que vous souscriviez, la banque améliorera peut-être ses conditions. Vous pouvez encore utiliser l’argument de l’assurance, sur laquelle le banquier gagne une commission, pour négocier d’autres éléments de votre prêt immobilier.

Souscrire à la banque

Pour que la banque soit plus intéressée par votre profil, vous pouvez également lui proposer de domicilier vos revenus et vos comptes chez elle. Cela permet souvent de faire pencher la balance de son côté (toujours grâce aux commissions). De toute façon, rien ne vous empêche de changer d’avis par la suite. En effet, depuis la Loi Pacte, au moment de négocier son prêt, les emprunteurs peuvent choisir librement la domiciliation de leurs comptes. Ils ne s’engagent pas à vie. Donc même après souscription, vous pouvez de nouveau changer de banque pour votre domiciliation bancaire. Gardez en tête, malgré tout, que changer de banque reste une charge administrative, même si le nouvel établissement gère un certain nombre de choses.

Faire appel à un courtier en crédit immobilier

Enfin, un des meilleurs moyens de négocier son prêt immobilier, est de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Son rôle est d’obtenir les meilleures conditions de financement pour ses clients. Il saura mettre en valeur votre profil, comparer les propositions et obtenir les meilleurs avantages, que ce soit en terme de taux d’intérêt ou de frais et d’assurances. Certains frais de dossier peuvent être appliqués. Mais ce sont les établissements bancaires qui rémunèrent les courtiers par commission lorsqu’un prêt est souscrit chez eux, par leur intermédiaire.

Vous connaissez dorénavant les principaux facteurs examinés par la banque pour évaluer votre demande d’emprunt, ainsi que les leviers de négociations à utiliser.

Pour aller plus loin

Emprunter

emprunt immobilier : les règles légales

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Emprunt et prêt immobilier : les règles légales

Vous êtes à l’aube d’acquérir un bien immobilier et pour cela vous devez obtenir un prêt pour le financer. Afin d’éviter les mauvaises surprises, c’est important outre le fait de contacter différents organismes de prêts pour comparer leurs offres, de bien connaître les règles qui régissent le domaine du prêt immobilier. Vous vous engagez à le rembourser, et ce pendant plusieurs années, vos choix actuels sont donc très importants pour l’avenir. Le cadre législatif du crédit immobilier pouvant parfois paraître un peu complexe, nous faisons le point avec vous sur les principaux points à connaître.

Dans quels cas pouvez-vous prétendre à un emprunt immobilier ?

Règles légales du champ d'application de l'emprunt immobilier

Tout d’abord, sachez qu’un crédit immobilier a son propre domaine d’application. Vous pouvez donc faire une demande de prêt immobilier si l’achat du bien concerne :

l’achat d’un bien à usage privé, locatif ou mixte ;
la construction du bien.

Si vous souhaitez emprunter pour changer votre système de chauffage, installer des panneaux solaires, ou entretenir votre toiture, vous devez souscrire à un crédit à la consommation ou crédit travaux.

Le crédit immobilier et le crédit à la consommation

En effet, les règles légales d’emprunt dans le domaine immobilier ont été modifiées depuis le 1er juillet 2016. Depuis, toutes les opérations qui relèvent de la réparation, l’amélioration ou l’entretien ne sont plus accessibles dans le cadre d’un prêt immobilier. Si vous êtes dans l’un de ces cas, vous devez alors étudier auprès de votre banque les différents crédits à la consommation possibles.

Les règles légales du contenu d’une offre de prêt immobilier

Lorsqu’une banque établit une offre de prêt, celle-ci est valable 30 jours. Elle doit alors veiller à vous fournir dans cette offre un certain nombre d’éléments légaux. Dans le cas contraire, elle risque la nullité du contrat, une amende ainsi que la perte des droits aux intérêts.

Les mentions obligatoires d’une offre de prêt

Afin d’avoir toutes les cartes en main pour analyser l’offre de prêt et être certain que celle-ci corresponde à vos besoins et vos capacités de remboursement, vous devez pouvoir avoir accès à :

l’identité des parties (prêteur et emprunteur) ;
la nature du prêt (ici, prêt immobilier) ;
les modalités de remboursement et la mise à disposition des fonds (le montant des échéances, la durée, et la date où les fonds sont disponibles) ;
un tableau d’échéances (il détaillera les montants en distinguant le capital et les intérêts) ;
un rappel des obligations en matière d’assurance de prêt ;
les modalités de transfert de fonds (dans le cas où le capital serait versé à une tierce personne) ;
les frais pouvant être retenus si l’achat ne se concrétise pas.

Des règles légales européennes pour comparer les offres

Un nouveau document doit vous être fourni par votre banque dans le cadre d’une offre de prêt depuis le 1er octobre 2016. Il s’agit de la Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE).

Parmi les 15 domaines d’information que contient la FISE, la partie 4, « taux d’intérêt et autres frais » vous permet de comparer plusieurs offres, en toute connaissance de cause, et ainsi choisir l’emprunt immobilier qui correspondra le mieux à vos besoins.

Le saviez-vous : vous avez un délai obligatoire et légal de réflexion de 10 jours pour toute souscription à un contrat de prêt. Un avenant au contrat présente les mêmes modalités en termes de délais, sauf si vous souscrivez à un crédit à taux variable. Aucun versement ne peut être effectué avant, sous peine de nullité du contrat. Vous pouvez donc prendre le temps d’analyser point par point les offres de crédit, notamment grâce à la FISE.

La publicité des organismes bancaires en matière de crédit

Les supports publicitaires que vous propose votre banque sont également régis par un certain nombre de règles légales, pour sécuriser l’emprunt immobilier.

Tout d’abord, ils doivent vous prévenir de votre délai légal de réflexion de 10 jours. Ensuite, chacune des parties : identité du prêteur, modalités de financement, coût total du crédit, taux annuel effectif global et assurances souscrites, doivent être mentionnées sur les supports publicitaires.

Les modalités de remboursement d’un crédit immobilier

Cas général

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Si pour une raison injustifiée vous étiez dans l’incapacité de rembourser votre crédit, votre banque peut alors vous demander de rembourser le capital restant ainsi que les intérêts de la somme remboursée.

Le remboursement par anticipation

A contrario, si vous souhaitez rembourser votre prêt par anticipation, référez-vous au préalable à votre contrat. En effet, certains crédits ne peuvent être remboursés avant échéance seulement si le capital restant est supérieur à 10 % du montant total emprunté, sauf si vous êtes en mesure de rembourser dans son intégralité la somme restante.

Lorsque vous remboursez un prêt avant son terme, totalement ou partiellement, vous pouvez également être amené à payer des frais. Des règles légales s’appliquent à cette disposition de l’emprunt immobilier : un montant maximum est prévu, équivalant à un semestre d’intérêt et pas plus de 3 % de la somme restant due.

Le saviez-vous : ces différentes modalités de remboursement doivent être inscrites dans votre contrat. Les données ci-dessus sont mentionnées à titre d’exemple. Votre banque peut aussi proposer qu’aucuns frais ne soient demandés pour un remboursement anticipé, ou des modalités inférieures à celles évoquées. Vous pouvez donc négocier ces différents paramètres avec votre conseiller lors la proposition de l’emprunt immobilier.

Les cas particuliers de l'exonération de frais

La loi du 1er juillet 1999 prévoit cependant une exonération de ces frais si vous êtes dans l’un des cas suivants :

✓	la vente du bien fait suite à un changement du lieu de travail (vous-même ou votre conjoint)
✓	un décès
✓	Vente suite à un licenciement ou toute autre cessation forcée de votre activité professionnelle

En cas de litige

Lorsque l’acquisition ou la construction devient problématique, un litige avec l’un des partenaires de la vente par exemple, une action au tribunal est parfois nécessaire. Dans ce cas, la justice peut aménager les règles légales de votre emprunt immobilier et vous accorder un report des versements à la banque. Vous rembourserez alors votre prêt lorsque la situation sera satisfaisante ou à une date fixée par le tribunal.

Vous n’obtenez pas le bien immobilier

Si en revanche l’acquisition de votre bien n’est pas effective dans les 4 mois suivant la co-signature du crédit, l’emprunt immobilier peut être résilié de plein droit. En effet, vous avez effectué un compromis ou une promesse de vente afin d’obtenir votre prêt. Pour différentes raisons, vous pouvez ne pas obtenir le bien pour lequel vous effectuez une demande de crédit. Le prêt est donc résilié et vous devez rembourser les sommes prêtées et leurs intérêts.

Autres cas prévus par les règles légales de l'emprunt immobilier

Si vous n’avez pas obtenu le capital dans le délai prévu par l’avant-contrat (dans le cadre de promesse ou compromis de vente) vous pouvez demander l’intégralité de l’acompte versé. Il est alors disponible après 45 jours en moyenne.

Si en raison de votre profil, votre assureur vous refuse son agrément, et dans la mesure où votre demande est effectuée dans les 30 jours suivants l’acception du crédit, vous pouvez demander l’annulation du prêt.

Règles légales du choix des assurances emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier

Les organismes de prêts vous demanderont de souscrire à une assurance emprunteur. Chaque banque a ses exigences propres. Malgré tout, elles demandent au minimum de prévenir des risques tels que : décès, invalidité totale ou partielle, chômage (dans certains cas).

Le saviez-vous : la banque ne doit en aucun cas vous obliger ni même vous inciter à souscrire un contrat d’assurance au sein de leur organisme bancaire ou leurs partenaires. Elle ne doit pas vous infliger par exemple une hausse du taux de crédit si vous souhaitez passer par un organisme externe à leur établissement.

Vous avez le choix de l’assureur et vous pouvez établir des comparatifs auprès de plusieurs offres d’assurance de prêt. Cependant, vous devez veiller à ce qu’elles répondent aux exigences établies par votre banque dans votre offre de prêt.

Pour aller plus loin

Emprunter

Remboursement d’un prêt par anticipation : tout ce qu’il faut savoir

Auteur de l’article Par Anthonyco2
Date de l’article 5 mai 2020
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Rembourser son prêt par anticipation : ce qu’il faut savoir

En cours de remboursement d’un prêt immobilier, vous venez d’avoir une rentrée d’argent exceptionnelle. Qu’il s’agisse d’un héritage ou autre, vous songez probablement à demander un remboursement du prêt par anticipation afin de ne plus payer de mensualités ou d’en réduire le nombre. Sachez que le remboursement anticipé est encadré par la loi : il peut entraîner certains frais et pénalités en fonction de votre situation et du montant à rembourser. Faisons le point sur vos droits, les risques financiers et la réglementation entourant les versements anticipés pour rembourser un crédit immobilier.

Remboursement anticipé : principes et avantages

Le remboursement par anticipation est tout simplement le fait de rembourser partiellement ou en totalité votre prêt avant sa date d’échéance. Exemple : vous avez emprunté 100 000 euros sur 25 ans et vous avez remboursé la moitié de votre capital. Il vous reste donc 50 000 euros à rembourser sur les années restantes. Mais, suite à une succession par exemple, vous venez de recevoir les fonds nécessaires pour payer le solde restant avant le terme de votre contrat. Vous pouvez donc demander un remboursement anticipé et vous libérer de votre crédit. Cela vous permettra, d’une part, de ne plus avoir d’intérêts à payer, et d’autre part, d’augmenter votre pouvoir d’achat car votre budget mensuel sera allégé.

Pourquoi peut-il y avoir des frais et dans quel cas ?

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, vous vous engagez à rembourser la somme empruntée avec ses intérêts. Si vous remboursez votre crédit par anticipation, il y a donc un manque à gagner pour l’établissement prêteur qui ne perçoit plus les intérêts. La plupart des contrats prévoient donc des indemnités, aussi appelées frais de remboursement, qui ne s’appliquent que dans certains cas. En effet, la loi encadre le montant des pénalités et réglemente les situations où celles-ci peuvent être exigées.

Y a-t-il un montant minimal pour rembourser son prêt par anticipation ?

Avant de faire une demande de remboursement anticipé, vous devez vous renseigner sur la réglementation et les modalités de votre contrat de prêt. La plupart des établissements prévoient cette éventualité et exigent que le montant du versement soit équivalent à une somme minimum. Cependant, selon l’article L313-47 du Code de la consommation, le seuil exigé ne peut pas dépasser l’équivalent de 10 % du montant initial du prêt immobilier. Le calcul se fait sur la somme initialement empruntée, sans les intérêts.

Bon à savoir : le seuil minimal ne s’applique pas si le montant remboursé avec anticipation vous permet de solder entièrement votre prêt.

Quels frais sont à prévoir lors d’un remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

Certaines banques demandent des indemnités pour un remboursement par anticipation. Ces frais sont présents dans le contrat de prêt. Cependant, les indemnités prévues ne peuvent pas dépasser certains seuils, comme l’indique le Code de la consommation. En effet, elles ne peuvent « excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret. ». Certains cas de figure se prêtent également à une exonération des indemnités de remboursement par anticipation.

Plafond d’indemnité

La loi prévoit un double-plafonnement pour que les pénalités de remboursement n’excèdent pas une certaine part du capital restant à rembourser. Deux éléments sont pris en compte dans le calcul de l’indemnité à verser à la banque :

Le solde restant dû

Le montant des frais ne peuvent pas dépasser 3 % de la somme qu’il vous reste à rembourser. Par exemple, vous avez fait un emprunt de 500 000 euros et il ne reste plus que 60 000 euros à rembourser. L’indemnité s’élèvera donc à 1 800 euros maximum, ce qui équivaut à 3 % de 60 000.

Le taux d’intérêt du prêt

Dans le cadre d’un remboursement par anticipation, l’indemnité doit être calculée au taux moyen du prêt et sur le montant remboursé, sans être supérieur à 6 mois d’intérêt.

Si vous remboursez 60 000 euros et que votre taux d’emprunt est de 3,5 %, les frais d’indemnités équivalent à 60 000 x 3,4/100 x 6/12 = 1020 euros.

Exonérations des frais de remboursement de prêt par anticipation

L’article L. 313-48 du Code de la consommation prévoit des exceptions à l’application des frais et indemnités liés à un versement anticipé, cela pour tout prêt contracté après le 1er juillet 1999.

Ainsi, si le remboursement par anticipation est lié à l’une des situations suivantes, vous serez exonéré :

la vente du bien est dû à un changement du lieu de travail de l’emprunteur ou de son ou sa conjoint(e) ;
en cas de décès du ou des emprunteurs ;
la vente est due à la cessation forcée de l’activité professionnelle, après un licenciement, par exemple.

La plupart des contrats incluent des pénalités

Les frais engendrés par un remboursement anticipé ne sont applicables que s’ils ont été initialement prévus dans le contrat de prêt. Certains contrats n’incluent pas ces indemnités. Des montants inférieurs aux plafonds légaux peuvent également figurer. Quoiqu’il en soit, ces sommes et les plafonds sont sujets à discussion avec votre prêteur, lors de la négociation de votre crédit immobilier. Renseignez-vous bien sur les taux et plafonds légaux applicables dans les différentes situations.

Vous trouverez toutes les informations nécessaires sur le site du gouvernement.

Comment rédiger une lettre de demande de remboursement par anticipation ?

Pour faire votre demande de remboursement par anticipation, vous devez adresser un courrier au prêteur. Ce dernier doit ensuite vous fournir toutes les informations liées au montant et notamment chiffrer les éventuelles pénalités. Pour écrire votre demande, vous pouvez prendre exemple sur le modèle suivant :

Modèle de lettre pour demander un remboursement de son prêt par anticipation

Lieu, date
Nom Prénom expéditeur (vous)
N° Rue
Code Postal Ville

Nom Prénom destinataire
Etablissement de crédit
N° Rue
Code Postal Ville

Objet : demande de remboursement de mon prêt immobilier par anticipation

En vertu de l’article L. 313-47 du Code de la consommation, je souhaite rembourser mon prêt immobilier d’un montant initial de (x euros), contracté auprès de votre établissement le (préciser la date).

Pour ce faire, je vous prie de bien vouloir me communiquer au plus vite le montant exact de la somme dont je devrai m’acquitter, ainsi que celui des pénalités auxquelles m’expose éventuellement cette anticipation de remboursement.

Je vous prie de recevoir mes sincères salutations