Taux variable, taux fixe, in fine : quel prêt immobilier choisir ?

Choisir une offre de prêt immobilier est un passage quasiment obligé du parcours d’acquisition.

Or, comparer les crédits immobiliers est loin d’être évident, car il faut pouvoir être en mesure de comprendre les chiffres. Chaque banquier ou commercial attirera votre attention sur les avantages que propose son établissement et non sur les véritables points de comparaison.

Nous vous proposons d’éclaircir le sujet pour que vous puissiez choisir votre prêt immobilier en connaissance de cause.

Comment comparer les offres de prêt immobilier ?

Vous entendrez beaucoup parler du taux d’intérêt, comme si celui-ci était la seule référence de comparaison. Il n’en est rien.

Certaines banques proposent des taux nominatifs alléchants, mais augmentent leurs frais annexes en contrepartie. Au final, le coût du crédit devient supérieur à une banque offrant un taux plus élevé.

L'état des lieux « papier »

Ce qu’il faut regarder pour bien comparer les prêts immobiliers, c’est :

le coût total du crédit : somme du montant emprunté, des intérêts et des frais annexes ;
le taux effectif global (TEG) : le TEG prend en compte les éléments ci-dessus ; il se distingue du taux nominatif, qui lui ne sert qu’à calculer les intérêts.

Le coût du crédit a un vrai impact aujourd’hui, car l’inflation est faible. Ceux qui ont acheté il y a 30 ou 40 ans avait certes des intérêts très importants, mais ceux-ci ont été largement absorbés par la hausse de la valeur de leur bien. Actuellement, l’inflation immobilière est basse, voire nulle en période de crise.

Les conditions du crédit

Outre les chiffres, d’autres éléments peuvent faire la différence. Ils concernent généralement le remboursement anticipé du crédit, devenu très courant à notre époque où la mobilité est de mise.

La garantie : il y a la garantie réelle (ou hypothécaire) ou l’organisme de caution. Généralement, la caution est moins chère que la garantie réelle, car il y a des frais d’hypothèque et des frais de levée d’hypothèque à la clôture du prêt.
Les pénalités de remboursement anticipé.
L’assurance : certains organismes de crédit vous propose leur propre assurance. Sachez que vous n’êtes pas obligé de l’accepter. Prenez le temps de demander une estimation auprès d’une autre assurance.
La modularité du prêt : plus la durée d’emprunt est longue, plus il est important de prévoir l’éventualité de coups durs. Pour y faire face, vous serez soulagé de pouvoir allonger votre prêt pour diminuer les mensualités, de le suspendre quelques mois en cas de problème financier… Le tout, sans frais, ou le moins possible. L’enjeu est d’éviter la saisie de votre bien pour rembourser la banque !

Astuce :

Vous ne le saviez peut-être pas, mais un banquier ne gagne rien à vous octroyer un prêt, alors qu’il y passe beaucoup de temps. Par contre, il touche une commission sur les autres services souscrits, comme l’assurance ou l’ouverture d’un compte. Savoir cela vous permettra de négocier certains frais, en acceptant de souscrire leur assurance ou ouvrir une assurance vie – tant que cela reste dans votre intérêt, bien entendu. N’oubliez pas de venir avec tous les documents dont il aura besoin pour votre dossier : vous gagnerez ainsi sa confiance.

Choisir un prêt à taux fixe ou à taux variable ?

Voici un tableau comparatif pour mieux comprendre.

Taux fixe	Taux variable
Le taux est stable et connu à la signature du contrat.	Le taux évolue avec l’indice fixé par l’Euribor (taux de l’argent en zone euro).
Vous savez combien vous payez votre crédit.	Vous pouvez faire une bonne affaire, comme une mauvaise.
Le taux est plus élevé. La commission est généralement plus faible.	Le taux nominatif est plus faible. Les frais de dossier sont plus élevés.
	Des options payantes peuvent être proposées pour limiter les variations.

Aujourd’hui, le taux variable n’est pas recommandé, car les taux sont très bas. La possibilité de hausse de taux est plus probable qu’une baisse. Cependant, cela vaut encore la peine d’étudier la question dans le cas d’un prêt court.

Cas particulier pour les investisseurs : choisir le prêt in fine ?

Fonctionnement d’un prêt immobilier classique

Pour les prêts classiques, les intérêts sont répartis tout au long du remboursement, mais de façon dégressive. Les premières années, les mensualités seront composées majoritairement d’intérêt et peu de capital. Les dernières années, c’est l’inverse. Si vous allez jusqu’à la fin de votre prêt, cela ne changera rien pour vous. Mais si vous remboursez par anticipation, la banque aura perçu beaucoup d’intérêts, proportionnellement à ce que vous aurez remboursé jusque-là.

Spécificités du prêt in fine

Le prêt in fine répartit les intérêts différemment. Vous payez d’abord les intérêts les premières années, puis le capital dans un deuxième temps, in fine (à la fin). Vous trouverez des offres sensiblement mieux placées. Mais cela est surtout avantageux pour les investisseurs qui déclarent leur revenus au réel. Ils déduisent les intérêts de leurs revenus fonciers les premières années, baissant ainsi le montant imposable. Généralement, ils prévoient des travaux déductibles, lorsque les mensualités correspondent au remboursement du capital (non déductible).

Choisir différents prêts pour un taux global avantageux

Les prêts à 0 %

Régulièrement, l’État et certains organismes proposent des prêts à 0 % ou avec des modalités avantageuses, pour une certaine catégorie de la population. Vous pouvez ainsi payer une partie de votre bien avec ce prêt et compléter la somme avec le prêt classique de la banque. Le coût global du crédit sera plus bas.

La banque que vous aurez choisie pour votre prêt immobilier, vous proposera un montage avec un échéancier optimisé.

Le prêt immobilier à partir d’un PEL

Actuellement, les taux proposés par le Plan Épargne Logement ne sont pas compétitifs. Vous pouvez soit conserver vos droits pour une prochaine acquisition ou pour des travaux, soit utiliser la somme comme apport, sans pour autant bénéficier de son offre de prêt. Discutez de l’intérêt de conserver ce compte avec votre banquier.

Maintenant que vous avez compris comment comparer les offres de crédit, vous pouvez demander une simulation à différents organismes et savoir quel prêt choisir. Vous serez ainsi en mesure de négocier ce qui peut l’être. Si votre banque est moins compétitive qu’une autre, vous pouvez lui demander si elle peut s’aligner à son concurrent, pour ainsi vous conserver comme client.