Choisir une offre de prêt immobilier est un passage quasiment obligé du parcours d’acquisition.
Or, comparer les crédits immobiliers est loin d’être évident, car il faut pouvoir être en mesure de comprendre les chiffres. Chaque banquier ou commercial attirera votre attention sur les avantages que propose son établissement et non sur les véritables points de comparaison.
Nous vous proposons d’éclaircir le sujet pour que vous puissiez choisir votre prêt immobilier en connaissance de cause.
Vous entendrez beaucoup parler du taux d’intérêt, comme si celui-ci était la seule référence de comparaison. Il n’en est rien.
Certaines banques proposent des taux nominatifs alléchants, mais augmentent leurs frais annexes en contrepartie. Au final, le coût du crédit devient supérieur à une banque offrant un taux plus élevé.
Ce qu’il faut regarder pour bien comparer les prêts immobiliers, c’est :
Le coût du crédit a un vrai impact aujourd’hui, car l’inflation est faible. Ceux qui ont acheté il y a 30 ou 40 ans avait certes des intérêts très importants, mais ceux-ci ont été largement absorbés par la hausse de la valeur de leur bien. Actuellement, l’inflation immobilière est basse, voire nulle en période de crise.
Outre les chiffres, d’autres éléments peuvent faire la différence. Ils concernent généralement le remboursement anticipé du crédit, devenu très courant à notre époque où la mobilité est de mise.
Astuce :
Vous ne le saviez peut-être pas, mais un banquier ne gagne rien à vous octroyer un prêt, alors qu’il y passe beaucoup de temps. Par contre, il touche une commission sur les autres services souscrits, comme l’assurance ou l’ouverture d’un compte. Savoir cela vous permettra de négocier certains frais, en acceptant de souscrire leur assurance ou ouvrir une assurance vie – tant que cela reste dans votre intérêt, bien entendu. N’oubliez pas de venir avec tous les documents dont il aura besoin pour votre dossier : vous gagnerez ainsi sa confiance.
Voici un tableau comparatif pour mieux comprendre.
Taux fixe | Taux variable |
Le taux est stable et connu à la signature du contrat. | Le taux évolue avec l’indice fixé par l’Euribor (taux de l’argent en zone euro). |
Vous savez combien vous payez votre crédit. | Vous pouvez faire une bonne affaire, comme une mauvaise. |
Le taux est plus élevé. La commission est généralement plus faible. | Le taux nominatif est plus faible. Les frais de dossier sont plus élevés. |
| Des options payantes peuvent être proposées pour limiter les variations. |
Aujourd’hui, le taux variable n’est pas recommandé, car les taux sont très bas. La possibilité de hausse de taux est plus probable qu’une baisse. Cependant, cela vaut encore la peine d’étudier la question dans le cas d’un prêt court.
Pour les prêts classiques, les intérêts sont répartis tout au long du remboursement, mais de façon dégressive. Les premières années, les mensualités seront composées majoritairement d’intérêt et peu de capital. Les dernières années, c’est l’inverse. Si vous allez jusqu’à la fin de votre prêt, cela ne changera rien pour vous. Mais si vous remboursez par anticipation, la banque aura perçu beaucoup d’intérêts, proportionnellement à ce que vous aurez remboursé jusque-là.
Le prêt in fine répartit les intérêts différemment. Vous payez d’abord les intérêts les premières années, puis le capital dans un deuxième temps, in fine (à la fin). Vous trouverez des offres sensiblement mieux placées. Mais cela est surtout avantageux pour les investisseurs qui déclarent leur revenus au réel. Ils déduisent les intérêts de leurs revenus fonciers les premières années, baissant ainsi le montant imposable. Généralement, ils prévoient des travaux déductibles, lorsque les mensualités correspondent au remboursement du capital (non déductible).
Régulièrement, l’État et certains organismes proposent des prêts à 0 % ou avec des modalités avantageuses, pour une certaine catégorie de la population. Vous pouvez ainsi payer une partie de votre bien avec ce prêt et compléter la somme avec le prêt classique de la banque. Le coût global du crédit sera plus bas.
La banque que vous aurez choisie pour votre prêt immobilier, vous proposera un montage avec un échéancier optimisé.
Actuellement, les taux proposés par le Plan Épargne Logement ne sont pas compétitifs. Vous pouvez soit conserver vos droits pour une prochaine acquisition ou pour des travaux, soit utiliser la somme comme apport, sans pour autant bénéficier de son offre de prêt. Discutez de l’intérêt de conserver ce compte avec votre banquier.
Maintenant que vous avez compris comment comparer les offres de crédit, vous pouvez demander une simulation à différents organismes et savoir quel prêt choisir. Vous serez ainsi en mesure de négocier ce qui peut l’être. Si votre banque est moins compétitive qu’une autre, vous pouvez lui demander si elle peut s’aligner à son concurrent, pour ainsi vous conserver comme client.