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Emprunt et prêt immobilier : les règles légales

Vous êtes à l’aube d’acquérir un bien immobilier et pour cela vous devez obtenir un prêt pour le financer. Afin d’éviter les mauvaises surprises, c’est important outre le fait de contacter différents organismes de prêts pour comparer leurs offres, de bien connaître les règles qui régissent le domaine du prêt immobilier. Vous vous engagez à le rembourser, et ce pendant plusieurs années, vos choix actuels sont donc très importants pour l’avenir. Le cadre législatif du crédit immobilier pouvant parfois paraître un peu complexe, nous faisons le point avec vous sur les principaux points à connaître.

Dans quels cas pouvez-vous prétendre à un emprunt immobilier ?

Règles légales du champ d'application de l'emprunt immobilier

Tout d’abord, sachez qu’un crédit immobilier a son propre domaine d’application. Vous pouvez donc faire une demande de prêt immobilier si l’achat du bien concerne :

  • l’achat d’un bien à usage privé, locatif ou mixte ;
  • la construction du bien.

Si vous souhaitez emprunter pour changer votre système de chauffage, installer des panneaux solaires, ou entretenir votre toiture, vous devez souscrire à un crédit à la consommation ou crédit travaux.

Le crédit immobilier et le crédit à la consommation

En effet, les règles légales d’emprunt dans le domaine immobilier ont été modifiées depuis le 1er juillet 2016. Depuis, toutes les opérations qui relèvent de la réparation, l’amélioration ou l’entretien ne sont plus accessibles dans le cadre d’un prêt immobilier. Si vous êtes dans l’un de ces cas, vous devez alors étudier auprès de votre banque les différents crédits à la consommation possibles.

Les règles légales du contenu d’une offre de prêt immobilier

Lorsqu’une banque établit une offre de prêt, celle-ci est valable 30 jours. Elle doit alors veiller à vous fournir dans cette offre un certain nombre d’éléments légaux. Dans le cas contraire, elle risque la nullité du contrat, une amende ainsi que la perte des droits aux intérêts.

Les mentions obligatoires d’une offre de prêt

Afin d’avoir toutes les cartes en main pour analyser l’offre de prêt et être certain que celle-ci corresponde à vos besoins et vos capacités de remboursement, vous devez pouvoir avoir accès à :

  • l’identité des parties (prêteur et emprunteur) ;
  • la nature du prêt (ici, prêt immobilier) ;
  • les modalités de remboursement et la mise à disposition des fonds (le montant des échéances, la durée, et la date où les fonds sont disponibles) ;
  • un tableau d’échéances (il détaillera les montants en distinguant le capital et les intérêts) ;
  • un rappel des obligations en matière d’assurance de prêt ;
  • les modalités de transfert de fonds (dans le cas où le capital serait versé à une tierce personne) ;
  • les frais pouvant être retenus si l’achat ne se concrétise pas.

Des règles légales européennes pour comparer les offres

Un nouveau document doit vous être fourni par votre banque dans le cadre d’une offre de prêt depuis le 1er octobre 2016. Il s’agit de la Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE).

Parmi les 15 domaines d’information que contient la FISE, la partie 4, « taux d’intérêt et autres frais » vous permet de comparer plusieurs offres, en toute connaissance de cause, et ainsi choisir l’emprunt immobilier qui correspondra le mieux à vos besoins.

Le saviez-vous : vous avez un délai obligatoire et légal de réflexion de 10 jours pour toute souscription à un contrat de prêt. Un avenant au contrat présente les mêmes modalités en termes de délais, sauf si vous souscrivez à un crédit à taux variable. Aucun versement ne peut être effectué avant, sous peine de nullité du contrat. Vous pouvez donc prendre le temps d’analyser point par point les offres de crédit, notamment grâce à la FISE.

La publicité des organismes bancaires en matière de crédit

Les supports publicitaires que vous propose votre banque sont également régis par un certain nombre de règles légales, pour sécuriser l’emprunt immobilier.

Tout d’abord, ils doivent vous prévenir de votre délai légal de réflexion de 10 jours. Ensuite, chacune des parties : identité du prêteur, modalités de financement, coût total du crédit, taux annuel effectif global et assurances souscrites, doivent être mentionnées sur les supports publicitaires.

Les modalités de remboursement d’un crédit immobilier

Cas général

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Si pour une raison injustifiée vous étiez dans l’incapacité de rembourser votre crédit, votre banque peut alors vous demander de rembourser le capital restant ainsi que les intérêts de la somme remboursée.

Le remboursement par anticipation

A contrario, si vous souhaitez rembourser votre prêt par anticipation, référez-vous au préalable à votre contrat. En effet, certains crédits ne peuvent être remboursés avant échéance seulement si le capital restant est supérieur à 10 % du montant total emprunté, sauf si vous êtes en mesure de rembourser dans son intégralité la somme restante.

Lorsque vous remboursez un prêt avant son terme, totalement ou partiellement, vous pouvez également être amené à payer des frais. Des règles légales s’appliquent à cette disposition de l’emprunt immobilier : un montant maximum est prévu, équivalant à un semestre d’intérêt et pas plus de 3 % de la somme restant due.

Le saviez-vous : ces différentes modalités de remboursement doivent être inscrites dans votre contrat. Les données ci-dessus sont mentionnées à titre d’exemple. Votre banque peut aussi proposer qu’aucuns frais ne soient demandés pour un remboursement anticipé, ou des modalités inférieures à celles évoquées. Vous pouvez donc négocier ces différents paramètres avec votre conseiller lors la proposition de l’emprunt immobilier.

Les cas particuliers de l'exonération de frais

La loi du 1er juillet 1999 prévoit cependant une exonération de ces frais si vous êtes dans l’un des cas suivants :

la vente du bien fait suite à un changement du lieu de travail (vous-même ou votre conjoint)

un décès

Vente suite à un licenciement ou toute autre cessation forcée de votre activité professionnelle

En cas de litige

Lorsque l’acquisition ou la construction devient problématique, un litige avec l’un des partenaires de la vente par exemple, une action au tribunal est parfois nécessaire. Dans ce cas, la justice peut aménager les règles légales de votre emprunt immobilier et vous accorder un report des versements à la banque. Vous rembourserez alors votre prêt lorsque la situation sera satisfaisante ou à une date fixée par le tribunal.

Vous n’obtenez pas le bien immobilier

Si en revanche l’acquisition de votre bien n’est pas effective dans les 4 mois suivant la co-signature du crédit, l’emprunt immobilier peut être résilié de plein droit. En effet, vous avez effectué un compromis ou une promesse de vente afin d’obtenir votre prêt. Pour différentes raisons, vous pouvez ne pas obtenir le bien pour lequel vous effectuez une demande de crédit. Le prêt est donc résilié et vous devez rembourser les sommes prêtées et leurs intérêts.

Autres cas prévus par les règles légales de l'emprunt immobilier

Si vous n’avez pas obtenu le capital dans le délai prévu par l’avant-contrat (dans le cadre de promesse ou compromis de vente) vous pouvez demander l’intégralité de l’acompte versé. Il est alors disponible après 45 jours en moyenne.

Si en raison de votre profil, votre assureur vous refuse son agrément, et dans la mesure où votre demande est effectuée dans les 30 jours suivants l’acception du crédit, vous pouvez demander l’annulation du prêt.

Règles légales du choix des assurances emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier

Les organismes de prêts vous demanderont de souscrire à une assurance emprunteur. Chaque banque a ses exigences propres. Malgré tout, elles demandent au minimum de prévenir des risques tels que : décès, invalidité totale ou partielle, chômage (dans certains cas).

Le saviez-vous : la banque ne doit en aucun cas vous obliger ni même vous inciter à souscrire un contrat d’assurance au sein de leur organisme bancaire ou leurs partenaires. Elle ne doit pas vous infliger par exemple une hausse du taux de crédit si vous souhaitez passer par un organisme externe à leur établissement.

Vous avez le choix de l’assureur et vous pouvez établir des comparatifs auprès de plusieurs offres d’assurance de prêt. Cependant, vous devez veiller à ce qu’elles répondent aux exigences établies par votre banque dans votre offre de prêt.

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