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Eco-PTZ 2020 : financez vos travaux de rénovation énergétique

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Eco-PTZ 2020 : financez vos travaux de rénovation énergétique

Vous venez d’acquérir un logement ? Ou vous vivez dans le même appartement depuis de nombreuses années ? Vous envisagez des travaux d’isolation, d’amélioration de votre habitation ?

Pour soutenir la rénovation énergétique du parc immobilier privé, l’état propose l’éco-PTZ 2020 : un crédit à taux zéro pouvant aller jusqu’à 30 000 €.

Cette somme doit être consacrée à des travaux de rénovation énergétique pour votre résidence principale.

Qui peut bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro ?

Critères d'égibilité du logement

Les deux critères principaux concernent le logement :

  • il doit être bâti depuis plus de 2 ans ;
  • il doit être habité en résidence principale.

Si ces points sont validés, aucune condition de ressource n’est nécessaire pour obtenir un éco-PTZ.

Qualité du demandeur de l’éco-PTZ 2020

Pour demander ce crédit à 0 %, vous devez être :

  • le propriétaire occupant (ou futur occupant dans un délai de 6 mois) ;
  • le bailleur ;
  • un copropriétaire, occupant ou bailleur ;
  • un associé d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, dont au moins l’un des collaborateurs bénéficie du logement.

Dans tous les cas, l’habitation devra être la résidence principale de l’occupant.

Bon à savoir : sous certaines conditions, l’éco-PTZ 2020 peut être obtenu par le Syndic et bénéficiera aux propriétaires ou bailleurs d’une résidence principale.

Quels sont les travaux pris en charge par l’éco-prêt 2020 ?

Trois familles de travaux peuvent bénéficier de l’éco-PTZ. Vos prochains ouvrages sont-ils dans cette liste ?

Les travaux d’isolation ou d’installation d’équipements

Voici la liste validée par l’administration française, qui vous donnera droit au PTZ 2020 :

  • isoler thermiquement des murs donnant sur l’extérieur ;
  • isoler thermiquement le toit ;
  • isoler des planchers bas ;
  • isoler thermiquement les fenêtres (pose de double vitrage sur au moins la moitié des fenêtres) et les portes donnant sur l’extérieur (au moins la moitié de celles-ci) ;
  • mettre en place un équipement de chauffage usant d’une source d’énergie renouvelable ;
  • isoler, réguler ou remplacer un système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire ;
  • effectuer la pose d’équipements de production d’eau chaude sanitaire usant d’une source d’énergie renouvelable.

Petite astuce avant travaux : dans un souci d’efficacité, commencez par isoler votre logement avant de vous lancer dans de gros travaux de chauffage.

Les travaux d’amélioration du niveau de performance énergétique globale

Vous devez passer par un bureau d’étude qui déterminera l’issue des travaux.

Pour bénéficier de l’éco-PTZ, les travaux doivent permettre de considérablement réduire votre consommation annuelle de gaz ou d’électricité.

Globalement une baisse de 35 % avec une consommation annuelle inférieure à 331 Kwh/m². Plus de précisions sur le site officiel de l’administration française.

Les travaux de réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif

Ces travaux doivent modifier le système actuel par un nouveau, ne consommant pas d’énergie.

Montants et conditions de remboursement de l’éco-PTZ 2020

Vous avez la possibilité de rembourser votre prêt sur une période maximum de 15 ans.

En fonction de la nature des travaux, vous pouvez prétendre à un total allant de 7 000 € à 30 000 €.

Montants de l'éco-prêt à taux zéro

  • Pour des travaux simples sur vos parois vitrées, vous bénéficierez d’une somme maximale de 7000 €.
  • Pour des réalisations entrant dans la catégorie isolation et installation d’équipements, le montant maximal sera fonction du nombre d’items de travaux :
    • une seule réalisation : 15 000 € maximum ;
    • un cumul de deux réalisations : 25 000 € – par exemple, l’isolation des planchers bas avec l’isolation thermique de la toiture ;
    • un total de trois réalisations : 30 000 € au total.
  • En cas de travaux d’amélioration du niveau de performance énergétique, vous bénéficierez au mieux de 30 000 €.
  • Pour la réhabilitation d’un système d’assainissement, le montant maximal prêté à 0 % sera de 10 000 €.

Bon à savoir

La somme pourra être versée en une ou plusieurs fois sur la base des factures fournies, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Attention

Tant que vous n’avez pas fini de rembourser votre prêt à 0 %, vous ne pourrez pas transformer votre logement en résidence secondaire, le mettre en location saisonnière, ou le transformer en local commercial ou professionnel.

Démarches pour bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro

Informations importantes avant les travaux

En dehors de la réhabilitation d’un système d’assainissement, vous êtes obligés de vous tourner vers des entreprises bénéficiant de la certification Reconnu Garant de l’Environnement (RGE).

Pour l’obtention du prêt, vous devez vous orienter vers une banque qui a signé une convention avec l’État. C’est le cas de la majorité des grands établissements bancaires français.

Justificatifs à fournir pour l’éco-PTZ 2020

Un dossier sera à composer avant de se rendre dans la banque choisie. Plusieurs justificatifs sont à regrouper.

  • Un formulaire « emprunteur » et un formulaire « entreprise » seront à remplir, disponibles sur ce site.
  • L’attestation RGE, si nécessaire, de l’entreprise.
  • Vous devez prouver que le logement est votre résidence principale ou le sera dans les 6 mois suivant la fin des travaux.
  • Votre avis d’imposition, bien qu’aucune condition de ressources ne soit demandée.
  • Pour finir, un descriptif des travaux avec l’estimation du coût de ceux-ci. L’estimation sera validée par les diverses entreprises sollicitées et complétée par des devis détaillés.

A noter

Si jamais la somme des travaux d’un artisan diffère de celle initialement prévue, vous devrez remplir une nouvelle fois le formulaire « entreprise ». Il sera à retourner à votre banque.

Que faire lorsque les travaux sont terminés ?

Une fois les travaux réalisés, vous devrez fournir tous les justificatifs dans un délai de trois ans à la banque. Si ce n’est pas fait, la somme du prêt sera considérée comme due.

Cumulez d’autres aides avec l’éco-prêt à 0 %

Vous avez la possibilité de cumuler ce prêt avec :

  • un prêt à taux zéro pour l’acquisition de votre logement ;
  • le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), ou « Ma Prime Renov’ » ;
  • les aides de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et des collectivités territoriales ;
  • le certificat d’économie d’énergie.

Cumul de plusieurs éco-PTZ 2020

Sachez par ailleurs que vous avez le droit de cumuler ce type de prêt à taux zéro.

Simples conditions :

  • Le cumul des prêts ne pourra pas dépasser la somme de 30 000 €.
  • Le second éco-prêt à 0 % ne pourra être utilisé que pour des travaux d’isolation et d’installation d’équipements.
  • La demande devra être effectuée avant le 31 décembre 2021.

En bref

L’éco-PTZ 2020 vous aide à réaliser de nombreux travaux de rénovation énergétique et donc à faire des économies d’énergie.

Sous condition que ce soit un logement principal, bâti depuis plus de deux ans, un large éventail de possibilités s’offre à vous.

De l’isolation à l’installation d’équipements, des travaux de réhabilitation d’un système d’assainissement à l’amélioration de la performance énergétique globale, l’éco-prêt à taux zéro pourra participer à la réalisation de vos projets.

Pour aller plus loin

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Louer en colocation : contrat et droits des colocataires

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Louer en colocation : contrat et droits des colocataires

La colocation séduit de plus en plus. Auparavant répandu dans le milieu étudiant, aujourd’hui, la colocation intéresse les jeunes travailleurs ou les familles monoparentales cherchant à faire des économies. On trouve également des colocations de personnes souhaitant mettre en avant un style de vie particulier, comme le multi-générationnel ou la gestion de l’empreinte écologique individuelle.

Habiter en colocation exige de pouvoir vivre à plusieurs en permanence, mais permet aussi d’accéder à un logement de qualité, avec un loyer attractif.

Comment établir un contrat de colocation dans les règles ?

Les agences immobilières sont les plus à même de gérer ce type de contrat, aux subtilités particulières, mais le propriétaire peut décider de gérer seul son ou ses contrats de colocation.

Qu’est-ce qu’une colocation, d’un point de vue légal ?

Une colocation est la location partagée d’un logement à titre de résidence principale. Le contrat implique nécessairement trois personnes minimum : le propriétaire et deux colocataires.

La colocation dépend de la loi Alur.

Le contrat de colocation

La signature d’un contrat de colocation engage les locataires et le bailleur. 

La colocation peut être sous contrat unique ou contrats multiples. Le contrat unique suppose une clause de solidarité. Les contrats multiples lient indépendamment chaque colocataire au propriétaire.

Comme dans le cas d’une location simple, le contrat de bail réglemente les droits et les devoirs de chacun. Les colocataires s’engagent notamment à payer le loyer et les charges fixés, tandis que le propriétaire doit fournir un logement décent et entretenu.

En cas de contrat unique, le propriétaire peut définir une quote part pour chaque colocataire, si les parties privées ne sont pas équitables.

La base du contrat de colocation diffère selon qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée, mais dans un cas comme dans l’autre, le contrat-type doit être respecté pour garantir les droits de chacun.

Chaque colocataire doit signer le contrat de colocation. 

Cas particulier : Si durant la durée du bail, un colocataire se met en couple et que ce conjoint n’apparaît pas sur le contrat, il n’aura pas de droit sur le logement. Si les autres colocataires acceptent ledit concubin, il sera considéré comme occupant, mais pas comme colocataire, tant qu’il ne signera pas le contrat, même s’il participe au paiement du loyer.

Clause solidaire et caution

Pour garantir ses revenus locatifs, le bailleur peut demander une clause solidaire. Cela signifie que, dans le cas où un colocataire ne peut pas verser sa part du loyer, les autres colocataires doivent payer à sa place. Il est donc important de le savoir avant de signer.

Le bailleur peut également exiger un garant se portant caution pour chacun des colocataires. Il pourra ainsi demander les loyers impayés au garant de son choix, celui-ci se chargeant ensuite de récupérer l’argent auprès des autres garants ou locataires.

Dépôt de garantie

Le contrat peut prévoir une caution, appelée également dépôt de garantie. Si rien n’est précisé dans le contrat de colocation, cette somme sera rendue au dernier colocataire quittant le logement, après l’état des lieux de sortie.

Comment réussir une colocation ?

La colocation suppose une vie en communauté, avec des parties communes et des parties privatives à chaque colocataire. 

Le pacte de colocation

Rédiger ensemble un pacte de colocation permet de définir dès le départ les règles de vie en communauté :

  • répartition des tâches ménagères ;
  • l’usage des parties communes ;
  • règles de vie, horaires de silence ;
  • gestion des frais courants : électricité, alimentation, etc. ;
  • conditions d’hébergement d’un tiers ;
  • modalités de départ d’un colocataire…

Signer cette convention engage chaque colocataire. En cas de non-respect des règles fixées, les colocataires ont le droit de faire appel au tribunal civil.

L’assurance du logement

Le logement doit être assuré, au minimum par un colocataire. Mais il est fortement recommandé que chaque colocataire soit assuré contre les risques locatifs. En effet, en cas de sinistre, chacun devra payer au prorata de sa quote-part de loyer.

L’assurance peut être souscrite de façon commune ou chacun de son côté. Le propriétaire peut également proposer de gérer cette souscription et l’intégrer aux charges

Gestion des frais

Les banques proposent des comptes joints de colocation. Cela permet de gérer les factures communes et les achats groupés. C’est une possibilité de gestion financière qui n’a rien d’obligatoire.

Le compte joint peut devenir un compte indivis (comptes séparés) sur demande, au départ d’un colocataire par exemple.

APL et aides au logement

Dans le cas d’une colocation, chaque locataire gère sa propre demande d’APL. Les revenus et la situation des autres colocataires n’interfèrent pas.

Comment prévoir le départ d’un colocataire ?

Les modalités pour quitter une colocation doivent être prévues dans le contrat et précisées dans le Pacte de colocation.

le préavis

Une durée de préavis doit être inscrite au contrat de location : généralement un mois pour une location meublée, trois mois pour une location vide. Ce temps servira à rechercher un nouveau colocataire.

Le préavis de départ doit être annoncé au propriétaire en suivant les modalités (lettre recommandée ou en mains propres contre signature). Il en est de même si tous les colocataires partent.

Si c’est le propriétaire qui souhaite mettre fin au bail, il doit attendre la date de fin de bail et respecter la procédure qui lui incombe.

Paiement du loyer

S’il existe une clause solidaire au bail, le colocataire sortant peut être amené à payer sa part de loyer jusqu’à qu’un nouveau colocataire soit trouvé. Cette solidarité peut être exigée 6 mois maximum. 

Le propriétaire peut se retourner contre les garants durant ce laps de temps, si le loyer complet n’est pas versé.

Restitution de caution et état des lieux

La caution ne peut être restituée par le propriétaire qu’au départ du dernier colocataire. Ainsi, si un seul colocataire part, son dépôt de garantie ne lui sera pas rendu. 

Par contre, les colocataires peuvent décider d’aménager ce point dans le Pacte de colocation. Par exemple, le nouveau colocataire peut vérifier l’état du logement à son entrée et le comparer avec l’état des lieux du contrat ; il donne alors sa part de caution au colocataire sortant.

Les conjoints peuvent-ils être colocataires ?

Dans certains cas, notamment pour les demandes d’aides au logement et de pension, les conjoints préfèrent être désignés comme colocataires.

Cependant, cela n’est pas valable aux yeux de l’administration et de la CAF. En cas de mariage, de PACS ou de déclaration commune, il est donc inutile de s’établir en colocation.

Pour conclure

En colocation, propriétaires comme locataires y trouvent leur compte côté finances. En tant qu’expérience de vie, ce mode locatif particulier peut être formidable si la gestion est bien réfléchie en amont.

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Comment bien renégocier son prêt immobilier, même en 2020

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Comment bien renégocier son prêt immobilier, même en 2020

L’année dernière a été l’année du boom des renégociations des prêts immobiliers. Grâce aux taux bas, de nombreux Français ont profité de l’opportunité de modifier leur crédit. Bien que la crise soit proche, c’est toujours d’actualité.

Les taux n’ont pas encore flambé. Ils sont toujours plus bas qu’il y a quelques années. Donc, ne passez pas à côté de cette occasion favorable pour vos finances.

Retrouvez votre tableau d’amortissement. Il est caché sur le site de votre établissement bancaire ou dans la pochette « crédit immobilier ». Vous allez savoir si votre prêt peut être renégocié.

Votre banquier ne vous prendra pas par la main pour une telle opération. C’est à vous d’amorcer la procédure et de découvrir si c’est avantageux.

Différence entre le rachat et la renégociation de prêt immobilier

Si vous restez dans la même banque et que le taux baisse, on parle alors de renégociation. Celle-ci a un coût moindre qu’un rachat. Mais les établissements bancaires ne sont pas toujours conciliants. Si la vôtre accepte la modification, vous signerez un avenant de votre prêt précisant les nouvelles conditions

Le rachat de prêt immobilier consiste à faire un nouveau crédit immobilier dans une autre banque. Ce crédit rachètera et mettra fin au précédent prêt. Des frais supplémentaires par rapport à la renégociation s’appliquent, mais les taux bas peuvent compenser cette opération.

Petit conseil : sauf en cas de litige, restez dans votre banque. La relation est en place et vous n’avez aucune raison de changer. Toutefois, vous pouvez vous présenter à votre conseiller avec des offres de concurrents de rachat de crédit. Ainsi vous aurez du poids dans votre discussion.

Pourquoi vouloir renégocier son crédit immobilier ?

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à souhaiter renégocier votre prêt.

Voici les principales :

  • une modification de la durée de remboursement ;
  • une diminution des mensualités ;
  • une évolution de la somme à acquitter (si vous avez un apport supplémentaire pour rembourser une partie du capital) ;
  • un taux plus avantageux chez le concurrent. Pourquoi ne pas avoir le même dans votre banque ?

Bon à savoir : vous pouvez souhaiter négocier votre prêt immobilier si vous rencontrez des difficultés financières. Sachez que vous pouvez intégrer d’autres créances dans cette renégociation. Il important de bien faire les calculs pour que cela reste avantageux, mais un crédit à la consommation a toujours des taux importants. Donc, renseignez-vous.

Modalités et frais

Comme beaucoup de modifications de contrat, cela a un coût. Plusieurs frais viennent s’appliquer.

Les frais de dossiers

Que ce soit un rachat ou une renégociation de prêt immobilier, vous aurez toujours des frais de dossier. Ils peuvent être très variables en fonction de l’établissement financier.

Des frais de courtages

Vous avez la possibilité de passer par un courtier ou une société de courtage. Ils recherchent les meilleures opportunités. Ils peuvent vous proposer d’autres banques, mais également négocier un taux très avantageux auprès de la vôtre.

Le courtier prendra une commission qui s’ajoutera à la somme de votre nouveau prêt immobilier.

Les frais en cas de rachat de prêt immobilier

En cas de rachat de crédit par une nouvelle banque, d’autres dépenses s’ajoutent :

  • les frais de garantie. Ils permettent de lever une hypothèque ou d’obtenir une caution pour le prêt.
  • L’indemnité de remboursement anticipé (IRA). Elle correspond en général à 3 % du capital restant dû, sans dépasser 6 mois d’intérêts.

Bon à savoir :

Les frais anticipés peuvent être nuls en cas :

  • de changement de lieu de travail de l’emprunteur ou du conjoint ;
  • du décès de l’un d’eux ;
  • de cessation de travail non décidée pour les prêts octroyés après le 30 juin 1999 ;

Si vous aviez eu le nez lors de l’élaboration de votre crédit, vous avez pu demander que ces IRA soit à 0 %. Oui c’est possible !

Est-ce vraiment intéressant pour moi de renégocier mon prêt immobilier ?

Sachez que vous pouvez renégocier votre crédit immobilier autant de fois que vous le souhaitez. Vous n’avez pas de limitation officielle.

Avant de sortir la calculette

Voici quelques points qui pourraient vous éviter de vous perdre dans les chiffres :

  • votre crédit doit être dans sa première moitié de vie,
  • l’écart obtenu entre l’ancien taux et le nouveau doit être d’au moins 0,7 %,
  • le capital restant dû doit être de plus de 50 000 €.

Si vous cochez toutes les cases, calculez pour vérifier le bénéfice.

Faire des simulations de renégociation ou de rachat de crédit immobilier

À un moment ou un autre, il est requis de calculer le gain potentiel d’une renégociation.

Si vous êtes allergique aux calculs, un courtier peut vous aider et vous fournir tous les chiffres. Il pourra vous conseiller.

Mais vous pouvez le faire vous-même. Il est simple de comparer le coût total de votre crédit actuel sur la période restante (capital restant dû et intérêts) avec :

  • la somme du capital restant dû, des nouveaux intérêts et des frais de dossier en cas de renégociation ;
  • le montant des frais de dossier, de garanties, de courtier si impliqué, et le coût total du nouveau prêt pour le rachat.

Ainsi vous aurez le bénéfice possible d’une modification de votre prêt immobilier. Cela peut être une somme très importante.

Astuce :

En cas de gains, vous pourrez choisir :

  • de garder les mêmes mensualités et vous gagnerez en mois de crédit,
  • ou de conserver la durée du prêt pour diminuer les mensualités.

L’assurance du crédit immobilier peut se renégocier également

N’oubliez pas lors des échanges avec votre conseiller de demander également une modification de l’assurance.

Vous avez la possibilité de choisir un prestataire extérieur à votre banque qui pourrait vous permettre de diminuer encore vos mensualités.

Comparez une ou deux sociétés d’assurance avec celle proposée par votre banque.

Est-ce le bon moment pour renégocier son prêt immobilier ?

Dans cette période post-Covid, les banques sont devenues un peu plus frileuses. Vous pensez que c’est plus difficile de renégocier son crédit. Il faut quand même demander d’étudier votre dossier. Vous n’avez rien à perdre.

Si vous ne demandez pas de renégocation de crédit immobilier, vous ne saurez jamais si cela est possible.

En bref

À plusieurs reprises, dans la vie d’un prêt immobilier, il est essentiel de se poser la question de sa renégociation.

Quel que soit votre choix, rachat ou renégociation, vous aurez des frais qu’il faut prendre en compte dans vos calculs.

Vous pouvez souhaiter renégocier votre prêt pour modifier vos mensualités ou changer la durée de remboursement. Cela sera avantageux si vous n’avez pas dépassé la moitié de la durée de votre prêt immobilier et que la diminution du taux est d’au moins 0,7 point.

Pour calculer le gain possible, déterminez la différence entre le coût total de votre crédit, et la somme des frais additionnée au coût du nouveau prêt immobilier.

Vérifiez si c’est bénéfique d’après les taux en vigueur du moment et prenez rendez-vous. Votre banquier, même si vous êtes en très bons termes, ne vous le proposera pas de sa propre initiative.

Pour aller plus loin

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Résiliation du bail par le locataire : droits, obligations et conseils

Louer Banière

Résiliation du bail par le locataire : droits, obligations et conseils

Les informations que nous vous dispensons dans cet article s’appliquent uniquement aux baux régis par la loi du 6 juillet 1989, et consentis aux personnes physiques qui souhaitent louer un bien immobilier à usage d’habitation principale, ou mixte (c’est-à-dire qu’une partie est affectée à l’habitation, et l’autre à l’exercice d’une profession).

N’entrent donc pas en ligne de compte le bail de location de résidence secondaire, et le bail commercial.

Quand peut-on résilier son bail en tant que locataire ?

Si le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire – sauf dans certains cas bien précis – ce n’est pas le cas de ce dernier qui, lui, est libre de résilier son bail à tout moment, sans avoir à motiver son choix.

Bon à savoir : une fois le préavis envoyé, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision. S’il souhaite faire machine arrière, la seule possibilité qui lui reste est d’adresser une lettre d’annulation de préavis à son propriétaire. Attention, dans ce cas-ci, ce dernier est libre d’accepter ou de refuser la demande avec les conséquences qui en découlent.

Comment prendre congé de façon légale ?

En tant que locataire, deux options s’offrent à vous pour résilier votre bail de façon formelle et légale :

  • par envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, qui permet de prouver l’envoi et la réception de documents importants ;
  • par acte d’huissier : rédigé, signé et signifié par un huissier de justice, il offre une haute sécurité juridique puisque ce dernier le remet en main propre au propriétaire. Outre le fait d’être plus rapide que la voie postale, le destinataire ne peut pas faire retarder le délai de réception en décidant, par exemple, de ne pas se rendre à la poste.

Important : dans le cas où le logement est occupé par un couple marié ou pacsé, le préavis doit être donné par les deux conjoints.

Quels sont les délais de préavis à respecter dans le cadre d'une résiliation du bail par le locataire ?

Cas courants : un préavis de trois mois

Le locataire qui résilie le bail de location doit respecter un préavis de trois mois jour pour jour, à compter de la date de réception, par le propriétaire, de la lettre de congé.

Bon à savoir : les week-ends et les jours fériés sont intégrés dans le calcul du délai de préavis. Ce délai n’est donc pas fixé en jours ouvrés. 

Cas spécifiques : un préavis d'un mois

Dans certains cas, le locataire bénéficie d’un préavis locatif réduit à un mois. Soit grâce à un accord à l’amiable entre le locataire et le propriétaire ; soit lorsque le locataire se trouve dans l’une des situations entrant dans la loi Alur de 2014 et de la loi Macron de 2015.

  • Le bien immobilier se trouve en zone tendue, c’est-à-dire, dans une zone où l’offre de logements est insuffisante (ce qui amène des difficultés d’accès au logement et des niveaux élevés de loyers). Pour savoir si votre logement en fait partie, n’hésitez pas à utiliser le simulateur de zone tendue.
  • Le locataire fait l’objet d’une perte involontaire d’emploi dans le cadre d’un licenciement, de la signature d’une rupture conventionnelle ou d’un CDD non renouvelé.
  • Le locataire fait l’objet d’une mutation professionnelle sans aucune condition d’éloignement géographique, qu’elle soit sollicitée par le salarié lui-même ou pas.
  • Le locataire désire changer de résidence principale pour suivre son entreprise.
  • Le locataire est embauché dans une nouvelle entreprise après avoir perdu son précédent emploi ou s’il entre dans la vie active et décroche son premier travail.
  • Le locataire bénéficie officiellement du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation aux adultes handicapés (AAH).
  • L’état de santé du locataire exige un déménagement rapide, sans condition d’âge minimal et sous présentation d’un certificat médical.
  • Le locataire se voit attribuer un logement social (HLM) ou il change de logement tout en restant dans le parc social, si et seulement si le nouveau logement appartient au même bailleur social.
  • Les couples mariés ou pacsés sont légalement co-titulaires du bail : mêmes droits.

Important : dans le cas du délai de préavis d’un mois, il faut impérativement joindre un justificatif dans la lettre de congé. En l’absence de dernier, c’est le préavis de trois mois qui s’applique.

Cas exceptionnels : pas de préavis

Dans le cas d’un logement insalubre ou indécent (forte humidité, installation électrique hors norme, plus d’accès à l’eau courante, etc.), les tribunaux peuvent accorder, au cas par cas, une dispense de préavis au locataire.

Ce dernier devra tout de même prévenir le propriétaire de façon légale et formelle, en veillant à rassembler un maximum de preuves sur l’état du logement, telles que constat d’huissier, certificat médical, état des lieux, copie des éventuelles demandes de travaux adressées au propriétaire, etc.

Quelles sont les obligations à respecter dans le cadre d'une résiliation du bail par le locataire ?

Accepter les visites du logement

Pour trouver un nouveau locataire, il est évident que le propriétaire du bien doit pouvoir y accéder afin de le faire visiter. Néanmoins, les conditions de cet accès sont fixées dans le bail et limitées à deux heures par jour, hors dimanches et jours fériés.

Bon à savoir : pour entrer dans le logement en l’absence du locataire, le propriétaire doit avoir reçu l’autorisation préalable.

Payer le loyer

Le locataire est tenu de payer l’intégralité du loyer et des charges locatives jusqu’au dernier jour du préavis, et ce, même s’il quitte les lieux avant cette date.

N’oubliez pas que les co-titulaires du bail – notamment les conjoints – sont tenus au paiement solidaire.

Important : la durée du préavis se calcule obligatoirement de date à date, ce qui veut dire que le bailleur ne peut pas réclamer le montant du loyer et des charges au-delà de ce délai. Le dernier loyer est calculé en fonction du nombre de jours restants dans le mois, à compter de la date de fin du préavis (même si cela doit tomber au milieu du mois). Il est illégal pour le propriétaire d’exiger le paiement du mois en entier.

Remettre le bien en en état

Le locataire doit veiller – avant l’état des lieux de sortie et la remise des clés – à effectuer toutes les réparations et les nettoyages nécessaires pour remettre le bien en état. Les dégradations éventuelles sont à sa charge (sauf si cela est une conséquence directe de vétusté).

Résiliation du bail par le locataire : les conseils à suivre pour que tout se passe bien

Afin d’éviter les erreurs et prévenir les litiges, nous vous conseillons de toujours veiller à :

  • respecter les délais légaux, aussi bien dans le cadre d’un préavis de trois mois que pour un préavis réduit ;
  • ne pas oublier de mentionner les co-titulaires du bail lorsque vous donnez congé au propriétaire ;
  • prévoir une marge de manœuvre lors de l’envoi recommandé (avec accusé de réception) de votre lettre de congé ;
  • payer le loyer jusqu’à la fin du préavis.

Pour aller plus loin

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Résiliation du bail par le propriétaire : motifs, formalités et législation

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Résiliation du bail par le propriétaire : motifs, formalités et législation

Si le locataire peut facilement résilier son bail, sans explications, ce n’est pas le cas du propriétaire. Il ne peut le faire que dans un cadre très restreint.

Nous abordons ici la résiliation du bail, par le propriétaire, pour un logement loué en habitation principale.

Vous êtes locataire d’un bien et vous vous demandez si la résiliation de votre bail par le propriétaire n’est pas abusive ? Vous êtes propriétaire et vous avez besoin de donner congé à votre locataire ?

Motifs valables, délai de préavis, formalités à accomplir : nous vous disons tout à ce sujet.

Quels sont les motifs valables de résiliation du bail par le propriétaire ?

Que vous soyez locataire ou bailleur, vous n’avez pas les mêmes devoirs d’information auprès de l’autre partie.

Du côté du locataire

Le locataire n’a pas à se justifier lorsqu’il souhaite quitter son logement actuel. Qu’il ait envie de voir plus grand, de changer de région, d’investir ou qu’il soit contraint de trouver une location moins chère suite à une perte d’emploi, le propriétaire n’a pas besoin de le savoir.

Du côté du propriétaire

Le propriétaire, quant à lui, doit se justifier lorsqu’il veut résilier son bail auprès de son locataire. Le motif doit être clairement énoncé et doit faire partie d’un de ces trois cas :

  • il souhaite récupérer le bien pour y habiter lui-même ou pour loger un proche ;
  • il met le logement en vente ;
  • il fait valoir un motif légitime et sérieux.

Parmi ces derniers, on trouve le fait que le locataire a régulièrement des retards de paiement du loyer, qu’il n’a pas souscrit de renouvellement d’assurance habitation obligatoire, qu’il est accusé de troubler la quiétude des voisins, qu’il sous-loue le bien, qu’il a effectué des transformations sans l’accord du propriétaire.

Quels types de biens sont concernés ?

La résiliation du bail par le propriétaire peut être effectuée uniquement sur les locations de biens non meublés, qui sont à usage de résidence principale et dont le bail arrive à échéance. Elle est donc possible une seule fois tous les trois ans pour un particulier.

Bon à savoir en cas de motif mensonger

Si le propriétaire ne respecte pas le motif pour lequel il souhaite résilier le bail, il sera susceptible de devoir payer une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 €. Le cas classique étant que le propriétaire cherche à se séparer d’un locataire en lui invoquant le motif qu’il récupère le bien pour y vivre, alors qu’il le remettra en location.

Les formalités à respecter par le propriétaire qui souhaite résilier le bail

Encadrées par la loi, les formalités doivent être strictement respectées, au risque sinon de voir la résiliation du bail invalidée.

Quel est le préavis légal pour une résiliation de bail par un propriétaire ?

Le locataire est soumis à un préavis de trois mois (réduction possible à un mois dans certains cas) pour informer son propriétaire de son souhait de quitter le logement. Le bailleur, quant à lui, doit notifier sa résiliation à son locataire six mois à l’avance. 

Il est toutefois conseillé au propriétaire de résilier son bail bien avant ce préavis légal. Un délai de sept à huit mois avant la fin du bail est fortement recommandé. Cela vous permettra de pallier tout problème de réception de l’information par le locataire, ce qui vous laissera ainsi le temps d’envisager une autre méthode de notification.

De quelle manière le préavis doit-il parvenir au locataire ?

Le propriétaire a trois façons différentes de faire connaître sa décision de résilier son bail auprès de son locataire :

  • par lettre recommandée avec accusé de réception. À noter que la date qui fait foi est celle de la réception du courrier, et non pas la date de présentation. Ainsi, si le locataire ne réclame pas la lettre recommandée, le propriétaire se voit obligé de recommencer la démarche ;
  • par acte d’huissier ;
  • par courrier remis en main propre contre signature.

Le préavis envoyé doit comporter de nombreuses mentions légales, surtout si le bien est destiné à être vendu. Il serait risqué de faire l’impasse sur ces informations, car leur absence pourrait amener le locataire à contester le délai de congé en justice. De nombreux modèles de lettre de résiliation sont disponibles sur Internet. En cas de doute, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel.

Que dit la loi concernant la résiliation du bail par le propriétaire ?

Le propriétaire peut donner congé à un locataire, que cela soit un particulier ou une entreprise. La résiliation du bail ne pourra intervenir qu’à l’issue de son expiration, soit trois ans s’il s’agit d’un particulier et six ans s’il s’agit d’une société.

Le locataire en place est prioritaire pour l’achat du bien…

Dans le cadre d’une résiliation dans le but de vendre le bien, la lettre de congé doit stipuler cette information et doit contenir les conditions de la vente, la description du bien, ainsi que le prix auquel il est mis en vente. Le locataire en place au moment de l’envoi de la lettre de résiliation a la priorité pour acquérir le bien si l’offre lui convient. Il bénéficie des deux premiers mois du préavis pour accepter ou pas l’offre de vente. S’il ne donne pas suite, l’offre devient caduque au bout de ces deux mois. S’il l’accepte, il dispose d’un délai de deux mois après la date de son acceptation, pour signer cette offre.

… sauf s’il s’agit d’une vente destinée à un membre de la famille

Cependant, le propriétaire n’a aucune obligation de proposer au locataire en place l’offre de vente si le bien est destiné à être vendu à un parent proche tel que l’un de ses enfants, petits-enfants, frère, sœur, neveu, nièce, et ce jusqu’au 3ème degré de parenté.

Cas particuliers à connaître

Si un propriétaire souhaite donner congé à un locataire âgé de plus de 70 ans et disposant de faibles ressources (celles-ci doivent être inférieures au plafond indiqué pour prétendre à un logement HLM), la loi l’oblige à lui fournir un nouveau logement comparable en termes de superficie, de salubrité et de loyer.

Toutefois, cette obligation ne concerne pas les propriétaires âgés eux-mêmes de plus de 60 ans, dont les ressources sont en dessous d’un plafond fixé par la loi.

En résumé, la résiliation du bail par le propriétaire doit être menée en respectant scrupuleusement les règles légales. En cas de manquement, cette résiliation pourra être refusée par le locataire, qui renouvellera alors son bail pour trois ans.

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Location meublée : régime juridique, réglementation, rédaction du bail

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Location meublée : régime juridique, réglementation, rédaction du bail

La location meublée offre des prestations supplémentaires par rapport à la location d’un logement vide. L’appartement est prêt à habiter. Comme le dit l’adage : il n’y a plus qu’à poser ses valises. Cela justifie son prix de location, plus élevée que son équivalent vide.

Avec la loi Alur, mise en application depuis le 1er août 2015, la réglementation s’est précisée pour la location meublée. Contrat-type du bail, équipement du logement et autres dispositions forment aujourd’hui le régime juridique de la location meublée, auquel doivent se soumettre bailleurs et locataires.

La location meublée s’entend pour le meublé de tourisme et pour le meublé en résidence principale. Notez que nous parlerons ici du régime juridique de la location meublée en logement principal.

Détour historique du régime juridique de la location meublée : la loi Alur

Avant cette loi, la réglementation générale correspondait surtout à la location la plus courante : la location nue. Le bail était de trois ans minimum et rien ne légiférait ce que devait contenir un logement meublé. 

Avec le manque de logements étudiants, la mobilité professionnelle et l’augmentation des divorces, le besoin en location meublée s’est accru. Sans cadre légal, les dérives ont commencé, ce qui a mené le législateur à éclaircir les détails juridiques de la location meublée.

C’est ainsi qu’a été votée la loi Alur, le 27 mars 2014.

Précisions : qu’est-ce qu’un logement en location meublée ?

Une location meublée met à disposition un logement meublé, équipé et décent. La liste de l’équipement minimal imposé par le décret de mai 2015 est le suivant [extrait de la loi] :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° C
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …

C’est donc au propriétaire d’acheter et fournir ces équipements. Il se doit de les changer lorsqu’ils ne sont plus en état de fonctionnement, dans le cadre d’un usage correct du locataire.

Important : en cas de plainte du locataire pour non-respect de l’ameublement requis, le juge peut requalifier la location meublée en logement nu.

Un bail adapté à la réglementation de la location meublée

Une base commune

Le bail doit respecter un contrat-type, comme énoncé dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Celui-ci concerne : 

  • les locations meublées (annexe 2 du décret)
  • les locations nues (annexe 1)
  • la colocation à bail unique, meublée ou vide (dit également bail solidaire)

Les colocations à bail multiple et les locations de logements sociaux reposent sur un texte de loi différent.

Bail pour location meublée ou vide : les différences principales

 

Location meublée

Location nue

Mentions communes à préciser dans le bail

•   dénomination des parties (locataire, bailleur) et du logement

•   montant du loyer et son encadrement en zone tendue

•   charges locatives

•   dépôt de garantie

•   frais d’agence, le cas échéant

•   état des lieux

•   diagnostiques obligatoires

•   obligations du locataire et du propriétaire

•   dispositions pour la colocation (le cas échéant)

•   protection des locataires âgés (le cas échéant)

 

Différences importantes

-durée du bail : 1 an min.

-préavis locataire : 1 mois

 

-préavis bailleur : 3 mois

-caution : 2 mois maximum

 

-durée du bail : 3 ans min.

-préavis locataire : 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue)

-préavis bailleur : 6 mois

-caution : 1 mois maximum

 

À partir du moment où les mentions obligatoires apparaissent, des clauses particulières peuvent être ajoutées. Seules, sont interdites les clauses dites abusives.

Modèle de contrat pour location meublée

Si vous passez par une agence immobilière, celle-ci fournira un contrat-type et veillera à son bon remplissage.

Si vous n’avez pas d’intermédiaire, la solution la plus sécurisée est de copier l’Annexe 2 du décret Alur. Cependant, la présentation rend le contrat difficilement lisible. 

Vous pouvez également demander à votre notaire ou votre expert-comptable s’il met un contrat-type à disposition.

Dernier recours : le téléchargement sur Internet. Attention, certains contrats ne sont pas à jour. Il vous appartient de vérifier que le cadre juridique pour location meublée est respecté, en le comparant à l’Annexe 2, mentionnée ci-dessus.

Régime juridique de la location meublée sur la durée du bail

Dans le cadre de la location meublée, la durée minimale est d’un an renouvelable.

Cependant, une exception est faite pour les logements étudiants. Pour correspondre à leurs besoins, un bail de 9 mois est possible. Contrairement aux autres baux, le locatif étudiant n’est pas reconduit tacitement. Bien sûr, cela n’empêche pas l’étudiant et son bailleur de signer un nouveau contrat.

 

Hors logement étudiant, le bail en location meublée est réglementairement reconduit tacitement d’une année sur l’autre. Si le propriétaire veut apporter des modifications, il doit envoyer un avenant au locataire 3 mois avant la date anniversaire.

C’est le cas, par exemple, de l’augmentation de loyer. Celle-ci doit bien sûr respecter la variation de l’IRL (indice de référence des loyers).

 

Encadrement du dépôt de garantie

  • Le montant de la caution ne doit pas dépasser 2 mois de loyer hors charges.
  • Il doit être restitué un mois maximum après la remise des clés par le locataire. Si l’état des lieux n’est pas conforme, le délai est allongé à 2 mois.
  • En cas de retard de restitution de la caution, le locataire envoie une lettre de mise en demeure au bailleur, en recommandé avec accusé de réception. Il peut prétendre à une demande de paiement d’intérêts.

Cas où un dépôt de garantie ne peut pas être exigé : lorsque le locataire paie au trimestre et par avance.

Si vous avez un logement en location meublée, le cadre juridique est modifié si vous le proposez à la location saisonnière. Vous devrez alors vous référer aux articles 1713 et suivants du Code civil.

Cependant, si vous louez votre meublé à un locataire permanent pour qui il s’agit d’une résidence secondaire, vous passez en location meublée libre. Le montant du loyer, la caution, le renouvellement, la durée du bail, etc. sont à conclure librement entre les deux parties.

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Location de courte durée : location saisonnière et bail d’un an

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Location de courte durée : location saisonnière et bail d’un an

Que vous soyez propriétaire ou locataire, la question du contrat de location se pose : location longue durée, location courte durée, location saisonnière ? Location nue ou bien meublée ?

En fonction du type de location, la loi à laquelle vous devrez vous référer n’est pas la même. Celle-ci réglemente les dispositions du contrat de location et impose des obligations au bailleur, comme au locataire.

Si le logement ne correspond pas au contrat établit, vous aurez du mal à faire valoir vos droits en cas de litige.

Nous parlons aujourd’hui des différentes locations de courte durée : saisonnière ou en résidence principale, meublée ou non.

Location de courte durée : qu’est-ce que c’est ?

D’un point de vue légal, lorsque la durée du bail est inférieure à trois ans, la location est dite de courte durée. On trouve dans ce cadre trois principaux types de location :

  • la location saisonnière : on retrouve les appartements ou maisons meublées, destinée principalement à une clientèle de tourisme ou à des personnes en déplacement professionnel ;
  • la location meublée à l’année : en résidence principale ;
  • la location nue, à titre exceptionnel, soumise à conditions.

Location de courte durée inférieure à 90 jours : location saisonnière

On parle de location saisonnière lorsque la durée du bail est inférieure à 90 jours. Elles sont souvent propices aux locations pour les vacances. Il peut s’agir de logements vides ou meublés.

Les règles qui régissent ce type de location sont spécifiques. Contrairement au bail classique qui est soumis à la loi du 6 juillet 1989, les locations d’une durée inférieure à 90 jours sont régies par le Code civil (article 1713 et suivants).

Que faire avant de réserver pour une location saisonnière ?

Pour réserver une location saisonnière, vous devrez signer un contrat. Nous vous conseillons de prendre le temps de lire l’ensemble de son contenu. Ce document doit décrire le logement lui-même, son environnement, le mobilier mais aussi toutes les conditions financières liées à la location.

Ces informations doivent être envoyées au futur locataire soit par le propriétaire lui-même, soit par l’agence immobilière qui gère le bien. Si vous passez par une plateforme de réservation, le contrat n’est pas nécessaire, mais vous aurez accès aux mêmes informations, dans la description commerciale.

Doit-on payer une avance pour une location de courte durée ?

Le bailleur est en droit de réclamer une avance au moment de la réservation. Toutefois, si le bien est loué par l’intermédiaire d’une agence immobilière, le montant de cette avance n’excédera pas le quart du prix total du bien loué et elle ne peut être exigée plus de six mois à l’avance. 

La réservation directe auprès du propriétaire est tout aussi possible : le montant de l’avance et la date du paiement seront précisés dans le contrat.

Que doit comporter un contrat de location saisonnière ?

Le contrat doit spécifier entre autres : 

  • le prix de la location et éventuellement les autres charges à payer ;
  • la superficie du logement ;
  • la durée de la location avec les dates d’arrivée et de départ ;
  • le montant qui constitue la garantie, encore appelé “caution” et ses conditions de restitution.

Le contrat peut également préciser un nombre limité d’occupants autorisés et interdire les animaux dans la location.

Le loueur peut signer et envoyer les deux exemplaires du contrat au locataire par la Poste. Ce dernier lui renvoie un exemplaire après signature. 

Les nouvelles obligations des plateformes de réservation

Depuis le 1er janvier 2019, le secteur de la location saisonnière a connu de nombreux changements considérables sur le plan réglementaire. L’objectif est d’améliorer la gestion fiscale des bailleurs.

  • Les plateformes de location saisonnière sont désormais tenues de transmettre à l’administration fiscale les sommes payées par les hôtes ;
  • les informations générales concernant l’identité des utilisateurs de ces plateformes sont toutes renseignées.

Le saviez-vous ?

Vous mettez votre résidence principale en location de courte de durée ? Sachez que certaines villes, notamment celles situées en zone tendue, appliquent désormais une limite  de 120 nuitées cumulées. Par contre, il n’y a aucune limite pour les résidences secondaires. C’est pour cela que les utilisateurs des plateformes sont tenus de préciser la catégorie du logement mis en location.

Location meublée de courte durée en résidence principale : bail d’un an

Si vous louez un appartement meublé à titre de résidence principale, c’est de la Loi Alur que vous dépendez.

Conclusion du contrat

Pour une résidence principale, la durée du bail ne peut être inférieure à un an, sauf dans le cas de la location étudiante – ramenée à 9 mois. 

En outre, le contrat doit être obligatoirement écrit. Avant de procéder à sa signature, les deux parties doivent s’assurer que le logement dispose réellement de tous les éléments indispensables à la vie quotidienne. À défaut, le bailleur peut être amené à reconsidérer le type de location, en location nue.

Renouvellement du contrat d’une location meublée de courte durée

Le contrat est tacitement reconduit lorsque le bail initial expire, et ce pour une durée d’un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail est tenu d’en informer le locataire en respectant un préavis de trois mois.

En revanche, s’il souhaite modifier les conditions de location ou réviser le loyer, il doit également en informer le locataire, tout en respectant les mêmes délais de préavis. Le locataire est dans ce cas, en droit d’accepter ou de refuser. S’il accepte, le contrat est renouvelé pour un an.

Par contre, si c’est le locataire qui souhaite résilier le contrat, il peut le faire à tout moment en respectant un préavis d’un mois.

Bon à savoir 

  • Il est conseillé de procéder à un état des lieux à l’arrivée du locataire dans le logement ;
  • en principe, le premier loyer est payable à l’entrée des lieux ;
  • à son départ, le locataire récupère le montant de sa caution, déduction faite du montant des charges supportées.

Location nue de courte de durée

La loi du 6 juillet 1989, précisée par la loi Alur, prévoit également la possibilité de louer un logement “nu” pour une courte durée. Il s’agit d’une location vide : seuls les murs sont loués. Le locataire apporte lui-même tout ce dont il aura besoin et le meuble à sa convenance. 

Habituellement, le bail d’une location vide est de 3 ans. Il peut être ramené à un an si et seulement si certaines conditions sont respectées. 

Les conditions liées au contrat

Pour pouvoir rédiger un contrat de location nue avec un bail d’un an, il faut avoir une bonne raison. Le motif de la location doit être spécifié et motivé de façon très précise dans le contrat. S’il s’agit par exemple de raisons professionnelles, le bailleur ne doit pas seulement mentionner “motif professionnel”, il se doit préciser de quel motif il s’agit exactement. Est-ce un prochain départ à la retraite ? Une mutation professionnelle ?

Seule une personne physique ou une société civile immobilière familiale peuvent consentir à louer un logement vide pour une courte durée. 

Quelle que soit la raison, la durée du bail ne pourra pas être inférieure à un an.

Vous retrouverez les spécificités du contrat de location nue dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, de la loi Alur.

Les conditions liées au bailleur

Seule une personne physique ou une société civile immobilière familiale peuvent consentir à louer un logement vide pour une courte durée. 

Le bailleur qui veut récupérer son logement avant la fin du contrat ne peut le faire que pour des raisons professionnelles ou familiales, et uniquement à des fins d’habitation. Il lui est impossible de donner congé à son locataire pour vendre l’appartement. Il est tenu d’en informer le locataire deux mois avant l’évènement prévu.

En résumé, vous remarquerez qu’un contrat de location de courte durée peut dépendre de trois textes législatifs différents : 

  • le Code Civil pour la location saisonnière ;
  • la loi Alur pour le meublé en résidence principale (bail en Annexe 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) ;
  • la loi de 1989 pour la location nue, remise à jour par la loi Alur (bail en Annexe 1 du même décret).

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Taux variable, taux fixe, in fine : quel prêt immobilier choisir ?

Taux variable, taux fixe, in fine : quel prêt immobilier choisir ?

Choisir une offre de prêt immobilier est un passage quasiment obligé du parcours d’acquisition. 

Or, comparer les crédits immobiliers est loin d’être évident, car il faut pouvoir être en mesure de comprendre les chiffres. Chaque banquier ou commercial attirera votre attention sur les avantages que propose son établissement et non sur les véritables points de comparaison.

Nous vous proposons d’éclaircir le sujet pour que vous puissiez choisir votre prêt immobilier en connaissance de cause.

Comment comparer les offres de prêt immobilier ?

Vous entendrez beaucoup parler du taux d’intérêt, comme si celui-ci était la seule référence de comparaison. Il n’en est rien.

Certaines banques proposent des taux nominatifs alléchants, mais augmentent leurs frais annexes en contrepartie. Au final, le coût du crédit devient supérieur à une banque offrant un taux plus élevé.

L'état des lieux « papier »

Ce qu’il faut regarder pour bien comparer les prêts immobiliers, c’est :

  • le coût total du crédit : somme du montant emprunté, des intérêts et des frais annexes ;
  • le taux effectif global (TEG) : le TEG prend en compte les éléments ci-dessus ; il se distingue du taux nominatif, qui lui ne sert qu’à calculer les intérêts.

Le coût du crédit a un vrai impact aujourd’hui, car l’inflation est faible. Ceux qui ont acheté il y a 30 ou 40 ans avait certes des intérêts très importants, mais ceux-ci ont été largement absorbés par la hausse de la valeur de leur bien. Actuellement, l’inflation immobilière est basse, voire nulle en période de crise.

Les conditions du crédit

Outre les chiffres, d’autres éléments peuvent faire la différence. Ils concernent généralement le remboursement anticipé du crédit, devenu très courant à notre époque où la mobilité est de mise.

  • La garantie : il y a la garantie réelle (ou hypothécaire) ou l’organisme de caution. Généralement, la caution est moins chère que la garantie réelle, car il y a des frais d’hypothèque et des frais de levée d’hypothèque à la clôture du prêt.
  • Les pénalités de remboursement anticipé.
  • L’assurance : certains organismes de crédit vous propose leur propre assurance. Sachez que vous n’êtes pas obligé de l’accepter. Prenez le temps de demander une estimation auprès d’une autre assurance.
  • La modularité du prêt : plus la durée d’emprunt est longue, plus il est important de prévoir l’éventualité de coups durs. Pour y faire face, vous serez soulagé de pouvoir allonger votre prêt pour diminuer les mensualités, de le suspendre quelques mois en cas de problème financier… Le tout, sans frais, ou le moins possible. L’enjeu est d’éviter la saisie de votre bien pour rembourser la banque !

Astuce :

Vous ne le saviez peut-être pas, mais un banquier ne gagne rien à vous octroyer un prêt, alors qu’il y passe beaucoup de temps. Par contre, il touche une commission sur les autres services souscrits, comme l’assurance ou l’ouverture d’un compte. Savoir cela vous permettra de négocier certains frais, en acceptant de souscrire leur assurance ou ouvrir une assurance vie – tant que cela reste dans votre intérêt, bien entendu. N’oubliez pas de venir avec tous les documents dont il aura besoin pour votre dossier : vous gagnerez ainsi sa confiance.

Choisir un prêt à taux fixe ou à taux variable ?

Voici un tableau comparatif pour mieux comprendre.

 

Taux fixe

Taux variable

Le taux est stable et connu à la signature du contrat.

Le taux évolue avec l’indice fixé par l’Euribor (taux de l’argent en zone euro).

Vous savez combien vous payez votre crédit.

Vous pouvez faire une bonne affaire, comme une mauvaise.

Le taux est plus élevé. La commission est généralement plus faible.

Le taux nominatif est plus faible. Les frais de dossier sont plus élevés.

 

Des options payantes peuvent être proposées pour limiter les variations. 

 

Aujourd’hui, le taux variable n’est pas recommandé, car les taux sont très bas. La possibilité de hausse de taux est plus probable qu’une baisse. Cependant, cela vaut encore la peine d’étudier la question dans le cas d’un prêt court.

Cas particulier pour les investisseurs : choisir le prêt in fine ?

Fonctionnement d’un prêt immobilier classique

Pour les prêts classiques, les intérêts sont répartis tout au long du remboursement, mais de façon dégressive. Les premières années, les mensualités seront composées majoritairement d’intérêt et peu de capital. Les dernières années, c’est l’inverse. Si vous allez jusqu’à la fin de votre prêt, cela ne changera rien pour vous. Mais si vous remboursez par anticipation, la banque aura perçu beaucoup d’intérêts, proportionnellement à ce que vous aurez remboursé jusque-là.

Spécificités du prêt in fine

Le prêt in fine répartit les intérêts différemment. Vous payez d’abord les intérêts les premières années, puis le capital dans un deuxième temps, in fine (à la fin). Vous trouverez des offres sensiblement mieux placées. Mais cela est surtout avantageux pour les investisseurs qui déclarent leur revenus au réel. Ils déduisent les intérêts de leurs revenus fonciers les premières années, baissant ainsi le montant imposable. Généralement, ils prévoient des travaux déductibles, lorsque les mensualités correspondent au remboursement du capital (non déductible).

Choisir différents prêts pour un taux global avantageux

Les prêts à 0 %

Régulièrement, l’État et certains organismes proposent des prêts à 0 % ou avec des modalités avantageuses, pour une certaine catégorie de la population. Vous pouvez ainsi payer une partie de votre bien avec ce prêt et compléter la somme avec le prêt classique de la banque. Le coût global du crédit sera plus bas.

La banque que vous aurez choisie pour votre prêt immobilier, vous proposera un montage avec un échéancier optimisé.

Le prêt immobilier à partir d’un PEL

Actuellement, les taux proposés par le Plan Épargne Logement ne sont pas compétitifs. Vous pouvez soit conserver vos droits pour une prochaine acquisition ou pour des travaux, soit utiliser la somme comme apport, sans pour autant bénéficier de son offre de prêt. Discutez de l’intérêt de conserver ce compte avec votre banquier.

 

Maintenant que vous avez compris comment comparer les offres de crédit, vous pouvez demander une simulation à différents organismes et savoir quel prêt choisir. Vous serez ainsi en mesure de négocier ce qui peut l’être. Si votre banque est moins compétitive qu’une autre, vous pouvez lui demander si elle peut s’aligner à son concurrent, pour ainsi vous conserver comme client.

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Prêt à taux zéro 2020 : pouvez-vous en bénéficier

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Prêt à taux zéro 2020 : pouvez-vous en bénéficier

Vous avez décidé de vous lancer dans l’achat de votre résidence principale.

Vous avez peut-être entendu parler du prêt à taux zéro 2020, connu sous son acronyme PTZ. Vous voulez savoir si vous pouvez en bénéficier ? Quelles sont ses conditions d’attributions ? Les particularités en 2020 ?

Nous allons vous aider à en savoir plus sur ce prêt et ainsi comprendre certaines spécificités.

Qu’est ce qu’un prêt à taux zéro ?

Le prêt à taux zéro ou PTZ permet d’augmenter votre pouvoir d’achat lors de l’acquisition de votre résidence principale.

En effet, il est complémentaire à un prêt immobilier classique. Vous pouvez emprunter une partie du montant de votre prêt à 0%. Ainsi, vous n’aurez pas d’intérêts à rembourser sur cette somme, ce qui vous permet de réaliser des économies.

Le PTZ est réglementé par l’état, vous devez donc respecter certaines conditions pour en bénéficier.

Dans quelles conditions pouvez-vous bénéficier du prêt à taux zéro 2020 ?

Le prêt à taux zéro est attribué aux personnes qui désirent acheter un logement neuf ou ancien.

  • Ce prêt est réservé aux personnes qui désirent acquérir leur résidence principale: il n’est pas valable pour l’achat une résidence secondaire ou d’un logement pour du locatif.
  • Il est accordé en fonction de vos revenus: vous ne devez pas dépasser le plafond, qui est défini en fonction de la composition de votre famille et de la localisation de votre bien.
  • Vous devez être primo-accédant: c’est-à-dire, ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 ans précédant votre demande.

Cas particulier : si vous bénéficiez d’une carte d’invalidité ou d’une pension d’adulte handicapé vous n’êtes pas obligé d’attendre ce délai.

Quelles sont les conditions de ressources pour un PTZ en 2020 ?

L’attribution du PTZ 2020 est soumis à certaines conditions de ressources.

Selon votre secteur géographique et le nombre de personnes présentes dans votre foyer, le montant du prêt qui vous sera attribué sera différent :

Le tableau ci-dessous indique le barème des montants des ressources annuelles à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier du prêt à taux zéro :

Taille du foyer

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

1

37 000 €

30 000 €

27 000 €

24 000 €

2

51 800 €

42 000 €

37 800 €

33 600 €

3

62 900 €

51 000 €

45 900 €

40 800 €

4

74 000 €

60 000 €

54 000 €

48 000 €

5

85 100 €

69 000 €

62 100 €

55 200 €

 

Pour calculer si vous êtes éligible au prêt à 0% en 2020, vous devez prendre en compte votre revenu fiscal de référence N-2.

Par exemple : si vous achetez votre résidence principale en 2020, ce sont vos revenus de l’année 2018 qui seront pris en compte pour le calcul.

Important : si vous avez des revenus provenant de l’étranger, vous devez les prendre en compte dans vos ressources.

Pour vérifier votre éligibilité en fonction de votre secteur, suivez ce lien.

Quelle est la durée de remboursement du prêt à taux zéro ?

La durée de remboursement de votre prêt à taux zéro en 2020 dépend de vos revenus, mais aussi du secteur dans lequel vous achetez. Plus vos revenus seront élevés, plus la durée de votre prêt sera courte.

Le remboursement s’effectue en 2 temps.

  • Durant la 1ère période, qui va durer entre 5 et 15 ans, vous allez rembourser votre prêt immobilier classique.
  • Après cette période, vous commencerez à rembourser votre PTZ. La durée est variable entre 10 et 15 ans.

Votre banque vous fera une proposition d’échéancier incluant les deux prêts.

PTZ 2020 : Comment faire en cas de revente ou de location ?

Il est tout à fait possible de vendre ou louer votre bien avec un prêt à 0%, mais vous devrez respecter certaines conditions :

  • Concernant la location : vous ne pouvez pas louer votre bien pendant les 6 premières années de votre prêt. Toutefois, si vous vous trouvez dans une situation particulière, vous pourrez le louer en respectant un loyer plafonné et pour une durée limitée.
  • Si vous vendez votre bien avant la fin de votre Prêt à 0 %, vous devez rembourser votre capital. Sous certaines conditions, vous pouvez demander de transférer le capital restant dû de votre PTZ. Toutefois, la banque peut refuser si votre capacité de remboursement est insuffisante.

Prêt à taux zéro : nouveauté 2020

Que vous ayez décidé d’acheter un logement neuf ou ancien en 2020, vous pourrez noter certaines nouveautés dans les conditions d’attribution du prêt à taux zéro.

Quelles sont les nouveautés du PTZ en 2020 pour les logements neufs ?

Pour une acquisition dans un logement neuf : vous pouvez bénéficier du PTZ en respectant une de ces conditions :

  • vous achetez un logement qui n’a jamais été occupé ;
  • vous faites construire votre logement neuf sur un terrain à bâtir ;
  • vous transformez un local existant en logement neuf.

Par exemple : vous décidez d’aménager un local commercial en habitation.

Qu’en est-il des nouveautés du PTZ 2020 pour les logements anciens ?

En 2020, le PTZ peut financer l’achat des biens immobiliers dans l’ancien. Vous devez cependant respecter certains critères :

  • Des travaux doivent être réalisés à hauteur de 25 % du montant total de l’achat.

Par exemple : si le montant de votre résidence principale s’élève à 200 000 € (tous frais confondu, y compris les frais d’agence) vous devrez réaliser des travaux à hauteur de 50 000 €. Des devis vous seront demandés, ainsi que des factures à l’achèvement des travaux.

  • Votre logement doit être situé dans les zones B2 et C.
  • Vous avez un délai de 3 ans maximum pour réaliser ces travaux.

Comme vous avez pu vous en rendre compte, le Prêt à taux zéro en 2020 est soumis à de nombreuses conditions d’attributions. Cependant, si vous y êtes éligible, ce prêt conventionné par l’état peut vous permettre d’augmenter l’enveloppe de votre budget pour l’achat de votre résidence principale. N’hésitez pas à faire une simulation auprès de votre banque ou votre courtier.

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Démembrement d’un bien immobilier : quelle fiscalité pour la plus-value ?