Location Meublée Professionnelle : le point fiscal 2020
La location meublée répond à une vraie demande du moment : un logement clé en main, totalement équipé et prêt à habiter. D’ailleurs, l’explosion de la location saisonnière et de la colocation en sont deux emblèmes représentatifs. Les opportunités sont énormes et la rentabilité très attrayante pour les propriétaires.
Par conséquent, les investisseurs cherchent comment profiter au mieux de leurs ressources. Le régime de la location meublée professionnelle (LMP) est une réponse spécifique à cette activité immobilière particulière.
Envie d’en savoir davantage sur le plan fiscal ? Découvrez alors notre guide sur le LMP.
Qu’est-ce qu’une location meublée ?
Avant même de parler du régime fiscal, bien saisir la notion de location meublée est indispensable.
En premier lieu, ceci concerne uniquement les biens immobiliers pour un usage en habitation. Les bureaux ou locaux commerciaux ne sont donc pas concernés.
Le principe de la location meublée est de pouvoir profiter de son logement dès son entrée dans l’habitation. Pour jouir immédiatement de ce logement, celui-ci doit être pourvu avec tout le mobilier et les équipements nécessaires pour y vivre, manger et dormir convenablement.
La fixation du loyer, le montant du dépôt de garantie et certaines des conditions du bail meublé sont plus souples, en comparaison à la location nue qui est, quant à elle, soumise à la loi du 6 juillet 1989. Le contrat de bail meublé est d’une durée de 12 mois et reconductible par tacite reconduction. Le délai de préavis est fixé à un mois.
La Location meublée Professionnelle - LMP : de quoi s’agit-il ?
Lorsque vous proposez un logement meublé en location, vous devez sélectionner obligatoirement un statut fiscal pour déclarer vos loyers aux finances publiques. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est l’une des possibilités. Il est destiné aux propriétaires dont le but est de tirer le revenu principal de cette activité locative.
Par conséquent, deux conditions principales sont à remplir pour obtenir le statut de LMP :
- Les revenus locatifs en meublé sur une année civile d’un foyer fiscal doivent excéder le plancher de 23 000 € ;
- Ces loyers tirés de la location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal : salaires et traitements, BIC, BNC, etc.
L’inscription au registre du commerce et des sociétés ne fait plus partie de ces conditions.
Par ailleurs, si les 2 conditions sont remplies, le statut LMP est automatiquement attribué par l’administration fiscale.
Enfin, le statut du loueur meublé non professionnel LMNP est attribué si les revenus de la location meublée ne répondent pas aux 2 critères d’éligibilité précédents.
un statut intéressant sur le plan fiscal
Bien que la location meublée relève du privé, celle-ci est considérée comme une activité commerciale au sens fiscal. Cette dernière particularité confère au statut LMP plusieurs atouts pour votre imposition.
Avantages fiscaux sur la fortune immobilière
En effet, les revenus en LMP ne rentre pas dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) comme les autres biens professionnels. Ainsi, le patrimoine immobilier en LMP est exclu pour le calcul de cette fiscalité.
Loueur meublé professionnel et imposition sur la plus-value
En cas de revente de vos biens, vous êtes exonéré de l’imposition sur la plus-value immobilière si vos recettes annuelles restent inférieures à 90 000 € sur les deux années précédentes. Cependant, une autre condition est à remplir : votre exploitation comme LMP doit avoir démarré plus de 5 ans auparavant.
Le régime au réel du LMP pour déduire les charges
Enfin, le loueur en meublé professionnel possède davantage de latitude pour déduire ses charges par rapport à la location nue. Entretien, grosses réparations, frais de notaires… Ces charges diminuent le montant des revenus locatifs à déclarer.
Mais ce n’est pas tout ! Il est possible d’imputer des amortissements comptables à l’image d’une entreprise avec le choix du régime réel. L’amortissement correspond à une charge pour prendre en compte l’altération de votre bien dans le temps. Ainsi, vous avez la capacité d’amortir la valeur totale de votre patrimoine immobilier dans le cadre du LMP. Certains montages gomment ainsi les revenus meublés pendant plus de 10 ans ! Les revenus locatifs sont alors nets de fiscalité…
Particularités fiscales et sociales
Tout d’abord, les activités professionnelles sont soumises à la contribution économique territoriale (CET). En conséquence, les activités de loueur en meublé professionnel sont également concernées par ce dispositif fiscal.
Ensuite sur le plan social, le Loueur meublé professionnel est redevable des charges sociales relevant du régime de la micro-entreprise ou du régime général. Bien sur, ces charges sont déductibles de vos charges avant imposition de votre résultat. Cela est souvent vu comme un désavantage. Pourtant, cela offre une solution de protection sociale pour des personnes qui en sont dépourvues (ex : sportif à la retraite).
Pour finir, le statut en LMP implique tout de même de payer la taxe foncière.
Une transmission successorale avantageuse
Vous souhaitez transmettre un capital important à vos héritiers ? La sécurité de l’immobilier est effectivement un choix pertinent.
Un abattement de 75 % sur les droits de succession d’un patrimoine immobilier en LMP est possible. Seulement pour profiter de cet avantage, les héritiers ont l’obligation de conserver les biens 6 ans de plus et de les exploiter pendant au moins 5 ans. De plus, une exploitation par le défunt pendant les 2 années précédentes est également exigée.
Pendant le règlement de la succession suite à un décès, le paiement des droits de successions est aménagé pour l’immobilier détenu en LMP. Ainsi, ces derniers sont exigibles après une période de 5 ans, comme les entreprises individuelles. Il est juste nécessaire de s’acquitter des intérêts à un taux minoré pendant cette période.
Ensuite, l’acquittement des droits de succession s’étale sur une durée de 10 ans.
Pour finir, ces droits sont considérés comme des frais d’acquisition. Les héritiers pourront alors les déduire du résultat imposable. Le statut LMP est bien sur à conserver pour bénéficier de cette disposition.
> Les limites de la location meublée professionnelle
Le statut en LMP est avantageux. Malgré tout, il présente quelques contraintes.
Tout d’abord, ce statut est d’ordre professionnel. Il implique donc un formalisme plus exigeant sur le plan comptable et fiscal. Ainsi, la collaboration d’un expert-comptable s’impose.
Par ailleurs, des charges supplémentaires dégradent la rentabilité. En effet, la contribution économique territoriale (CET) est exigée et le statut implique l’achat du mobilier.
Enfin, le seuil des 23 000 € est difficile à atteindre. En cas de vacance locative importante pendant une année, ce plancher risque de ne plus être respecté. Par conséquent, une marge de sécurité est nécessaire pour maintenir ce statut de loueur en meublé professionnel. En effet, la solution est de générer un revenu locatif significativement supérieur. Cette contrainte réserve donc ce statut aux investisseurs avec surface financière importante.
Pour aller plus loin
L'état des lieux pour louer votre appartement, votre maison où votre local commercial
Quelle forme doit avoir l'état des lieux ?
L'état des lieux « papier »
L'état des lieux « d’huissier »
L'état des lieux « numérique »
Quelles sont les mentions obligatoires qui doivent être présentes dans un état des lieux ?
Avant l'état des lieux
Pendant l'état des lieux
Il est important d’ausculter pièce par pièce l’appartement d’une manière méthodique dans les 4 directions en observant le sol, le mur et les plafonds. Il faut porter attention à chaque meuble laissé et n’inscrire que ce que le propriétaire souhaite récupérer à la sortie. Il est courant que certains meubles sans valeur soient laissés sur place à l’entrée. Le locataire peut lui-même décider du sort de ses accessoires.
Il est important de bien tester les fenêtres, les chasses d’eau, les serrures et les robinetteries.
N’oubliez pas de faire le relevé de compteur d’eau, d’électricité et de gaz. Si l’heure de l’état des lieux le permet il est fortement conseillé de procéder au changement de nom sur place pour éviter toute discussion par la suite.
L'état des lieux pour un local commercial
La loi Pinel du 1/9/2015 a rendu obligatoire la rédaction d’un état des lieux. Beaucoup se sont opposés à cette loi puisque la plupart des boutiques sont rénovées lors d’une location.
Cette démarche rajoute des frais pour une formalité qui perdra tout son sens une fois les travaux réalisés par le preneur.
Nous insistons très fortement pour que les états des lieux soient faits sous forme numérique comme nous l’avons expliqué plus haut.
La location d’un bail commercial est de 9 années. Il est d’autant plus difficile au bout d’une décennie de se souvenir de l’état précis du local tel qu’il était au début de la location.
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