Catégorie : Copropriété

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Conseil syndical : pour une gestion efficace de la copropriété

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Le Conseil syndical : un plus dans la gestion d’une copropriété

Le Conseil syndical est à ne pas confondre avec le Syndic de copropriété. Les deux instances agissent en parallèle, mais n’ont pas le même rôle. 

Le Conseil syndical représente les copropriétaires. Le Syndic, obligatoire, est un organisme de gestion, souvent professionnel.

Le Conseil syndical, au coeur de la vie de l’immeuble, a pour objectif de faciliter la gestion de la copropriété.

Les différentes instances au sein d’une copropriété

Une copropriété existe dès lors qu’un immeuble appartient à au moins deux propriétaires différents. L’ensemble des copropriétaires constitue ce qu’on nomme le Syndicat des copropriétaires.

Si les copropriétaires sont nombreux, ils peuvent élire une instance pour les représenter : le Conseil syndical.

La gestion doit être administrée par le Syndic de copropriété, qui est soit bénévole (pour certaines petites copropriétés), soit professionnel. Le Syndic assure la gérance et l’administration, mais toutes les décisions et le budget doivent être votés en Assemblée Générale.

Maintenant que vous situez chaque instance, centrons-nous sur le Conseil syndical, objet de cet article.

Quel est le rôle du Conseil syndical ?

Cette instance fait le relais, la liaison entre les copropriétaires et le Syndic de gestion.  

Le rôle du Conseil syndical est de soutenir l’action du Syndic et de contrôler sa gestion. Côté copropriétaires, son rôle est de les représenter et de les conseiller. Le Conseil syndical a un rôle à la fois consultatif et actif. 

Le Conseil syndical est en droit de demander au Syndic toutes les pièces qui peuvent permettre de vérifier le budget, les devis demandés et les factures acquittées.

Il se doit de maîtriser la loi et peut se faire assister par un spécialiste, comme un expert-comptable pour vérifier le budget prévisionnel. Cela permettra au Conseil syndical d’informer les copropriétaires de façon éclairée et d’œuvrer dans leur intérêt.

Quel est le rôle du Syndicat des copropriétaires et son lien avec le Conseil syndical ?

Le Syndicat des copropriétaires existe de fait, dès la création de la copropriété. Il constitue la partie civile. Il doit assurer la conservation et l’amélioration de l’immeuble, ainsi que l’administration des parties privatives. À ce titre, il choisit un Syndic pour déléguer cette gestion. Le Syndicat des copropriétaires peut élire un Conseil le représentant, pour superviser l’action du Syndic.

Le Syndicat des copropriétaires, en tant que personne morale a la capacité d’acheter et revendre une partie privée ou acquérir et supprimer des parties communes. Le vote se fait en Assemblée Générale.

Le Syndicat des copropriétaires est également responsable des dommages causés aux copropriétaires. Par exemple, si le toit présente des défauts d’étanchéité et cause des dommages dans un appartement, le propriétaire a le droit de se retourner contre le Syndicat pour défaut d’entretien de l’immeuble.

Quel est lien entre le Conseil syndical et le Syndic ?

Le Syndic, professionnel ou bénévole, est élu par l’ensemble des copropriétaires, pour un mandat de trois ans maximum.

Cas d’un Syndic professionnel

tLe Syndic a bien souvent plusieurs immeubles en gestion. Il est donc plus en retrait de la vie de l’immeuble que les occupants eux-mêmes. Le Conseil syndical, dont les membres sont des copropriétaires, est au cœur des problématiques. Il peut donc informer le Syndic et le conseiller sur les propositions à mettre à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale suivante.

  • Informer et conseiller : en tant qu’organe représentatif des copropriétaires, il fait des propositions au Syndic (travaux, aménagement, gestion budgétaire, etc.).
  • Contrôler : le Conseil syndical effectue une veille des lignes budgétaires pour le compte des copropriétaires. Il vérifie également si les travaux votés en Assemblée Générale sont effectués dans les règles (comparaison de devis, suivi des travaux, etc.). Sur demande du Syndicat de copropriétaires, le Conseil peut porter en justice le Syndic pour défaillance. Les dommages et intérêts, le cas échéant, iront dans la comptabilité du Syndicat des copropriétaires.

Cas d’un Syndic bénévole

Si le règlement le permet, les copropriétaires peuvent choisir de fonctionner en coopérative. Cette décision est votée en Assemblée Générale.

Le Conseil syndical élit alors un Président qui assurera le rôle de Syndic. Attention, des abus de pouvoir ont été constatés. Les autres copropriétaires doivent exiger la transparence dans toute action. Il reste à leur charge de voter le budget ou les travaux – entre autres – et de veiller à leur application. Les copropriétaires doivent assurer leur rôle afin que toutes les décisions ne reposent sur le Président du Conseil.

Délégation de pouvoir

Depuis juin 2020, l’Assemblée Générale (AG) des copropriétaires peut, si cela est voté à la majorité, voter une somme qui le Conseil Syndical peut arbitrer au nom des copropriétaires, à condition que celui-ci soit constitué d’au moins trois membres.

Cependant, cette délégation de pouvoir exclue un certain nombre de prérogatives :

  • modification du règlement de copropriété
  • détermination du budget prévisionnel 
  • approbation des comptes

Dans les faits, cette délégation concerne essentiellement la gestion de travaux votés en AG.

Le Conseil syndical doit établir un rapport pour informer les copropriétaires sur les actions menées en délégation.

Qui peut être élu au Conseil syndical ?

Le nombre de membres du Conseil est choisi librement par le Syndicat des copropriétaires. Peuvent se présenter :

  • les copropriétaires
  • leur conjoint
  • leurs ascendants
  • leurs descendants

À noter : Les membres du Syndic, ainsi que leurs conjoints, ascendants et descendants jusqu’au second degré, ne peuvent pas être éligible au Conseil Syndical. Et ce, même s’ils sont copropriétaires. Cela permet de protéger la séparation des pouvoirs (contrôle et exécution).

Élire un Conseil syndical est-il obligatoire ?

Par défaut, un Conseil syndical doit être élu. Cependant, l’Assemblée Générale peut décider de ne pas créer cette instance. Le vote doit l’emporter aux deux tiers des copropriétaires présents ou absents.

Les petites copropriétés de moins de 5 lots, ou avec un budget prévisionnel inférieur 15 000 €, n’ont pas l’obligation d’élire un Conseil syndical.

En bref

Le Conseil syndical agit comme relais entre le Syndic et les copropriétaires. Il soutient l’administration de la copropriété.

Comme le Conseil syndical est constitué de copropriétaires (contrairement au Syndic, extérieur à l’immeuble), l’administration et la conservation de l’immeuble sont plus efficaces. Les Assemblées Générales, convoquées et gérées par le Syndic, vont directement au cœur des problématiques des copropriétaires, grâce à un ordre du jour étudié en concertation avec le Conseil syndical.

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L’assemblée générale de copropriété : le guide

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L’assemblée générale de copropriété : le guide

En tant que propriétaire d’un bien immobilier en copropriété, vous êtes convoqué à chaque assemblée générale de copropriété. Cette réunion est essentielle pour organiser la vie de l’immeuble. La tenue régulière d’assemblées générales (AG) se révèle capitale lorsqu’il s’agit de prendre des décisions se rapportant aux parties communes de l’immeuble.

Mais qui est à l’origine de ces réunions ? Comment sont-elles organisées ? Et surtout, quels sont vos droits et vos obligations en tant que copropriétaire ? Nous vous informons.

L'assemblée générale : une obligation légale

Chaque copropriété doit rédiger un règlement de copropriété. Si certaines clauses sont propres à chaque immeuble, l’assemblée générale, quant à elle, fait partie des obligations légales.

 

En effet, son fonctionnement ainsi que ses compétences sont clairement définis par les articles 22 à 26 de la loi du 10 juillet 1965.

 

L’AG représente l’unique moyen légal permettant aux copropriétaires de se réunir physiquement, et non pas par écrit.

Important : une règle d’ordre public est obligatoire et ne peut donc pas être contournée de quelque façon que ce soit. Les parties doivent obligatoirement la respecter et ne peuvent pas y déroger ou la modifier par une clause insérée dans leur règlement. Cette dernière serait automatiquement considérée comme nulle et non écrite.

Convocation de l'assemblée générale de copropriété

Qui est à l'initiative des réunions de copropriété ?

Une assemblée générale peut être demandée par :

  • le syndic ;
  • le conseil syndical ;
  • les copropriétaires s’ils réunissent au moins un quart des voix.

Bon à savoir : ce seuil minimal peut être réduit par le règlement de copropriété.

Cas particulier : si le syndic ne convoque pas l’assemblée dans les huit jours qui suivent la demande des copropriétaires ou du conseil syndical, le président de ce dernier doit lui adresser une convocation par envoi recommandé (en mentionnant les questions qu’ils souhaitent voir inscrites à l’ordre du jour). Si malgré tout, il reste sourd à la demande, tout copropriétaire a le droit de s’adresser au tribunal judiciaire pour demander la nomination d’un copropriétaire ou d’un mandataire de justice qui sera chargé de convoquer l’assemblée.

Quand ont lieu les réunions de copropriété ?

Le syndic a l’obligation de convoquer l’assemblée générale au moins une fois par an. Il peut également le faire à chaque fois qu’il l’estime nécessaire pour la bonne gestion de l’immeuble, ou dès qu’un ou plusieurs copropriétaires le lui demandent. Le syndic est alors tenu de convoquer une assemblée générale de copropriété dans les 30 jours.

Comment les convocations sont-elles adressées ?

Chaque copropriétaire est convoqué à l’assemblée générale de façon individuelle par le syndic. Cela doit se faire par lettre recommandée ou directement par remise en main propre contre récépissé.

Important : la convocation doit parvenir au moins 21 jours avant la date de la réunion. Le non-respect de ce délai entraîne automatiquement la nullité de l’assemblée. Néanmoins, ce délai n’est pas applicable en cas de travaux urgents ou s’il s’agit d’une seconde assemblée générale devant statuer à la majorité simple.

À noter : à partir du 1er juin 2020, n’importe quel copropriétaire a le droit de demander la tenue d’une assemblée générale à propos de ses propres droits et obligations. Dans ce cas, c’est à lui que revient le paiement de la totalité des frais de convocation et de tenue de l’AG.

Déroulement de l'assemblée générale de copropriété

Les personnes ayant le droit de participer aux réunions de copropriété sont :

  • les copropriétaires, même s’ils ne sont pas directement concernés par les questions à l’ordre du jour ;
  • les représentants des associations des locataires de l’immeuble, pour autant qu’ils soient affiliés à l’une des organisations agréées ou qu’ils représentent au moins 10 % des locataires ;
  • les personnes étrangères à la copropriété si cette dernière les y autorise ou si elles sont munies d’un mandat.

Cas particulier : si certains copropriétaires sont particulièrement concernés par l’une ou l’autre partie du bien immobilier, ils peuvent organiser une assemblée spéciale à laquelle ils seront les seuls à participer.

Organisation des votes

De combien de voix disposent les copropriétaires ?

Selon l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part – autrement dit à la fraction – des parties communes qu’il possède.

Si un copropriétaire possède plus de la moitié de la quote-part des parties communes, le nombre de voix dont il dispose se voit réduit au nombre total des voix de l’ensemble des autres copropriétaires.

Important : seules les voix possédées en propre par le copropriétaire sont prises en compte. Les voix supplémentaires résultant de lots dont le copropriétaire est usufruitier (c’est-à-dire qu’il jouit de l’utilisation ou des revenus d’un bien dont il n’est pas propriétaire) ou provenant d’éventuels pouvoirs confiés par d’autres copropriétaires sont nulles.

L'état des lieux « papier »

Comment sont prises les décisions ?

Les décisions se prennent à la majorité définie par les articles 24 à 26 de la loi.

Bon à savoir : il est possible, sous certaines conditions, de contester une décision prise lors d’une assemblée générale de copropriété.

Est-ce que le vote par correspondance est autorisé ?

Depuis la loi Elan, les copropriétaires ont le droit de voter par correspondance.

Si la résolution est amendée – c’est-à-dire corrigée – au cours de l’assemblée générale, le copropriétaire est alors considéré comme absent. Par ce statut, il conserve donc un droit de recours.

Comment désigner un mandataire ?

Si un copropriétaire ne peut pas être présent lors de l’assemblée générale de copropriété, il a le droit de nommer (obligatoirement par écrit) un mandataire pour le représenter et voter à sa place.

On ne peut pas donner ce pouvoir :

  • au syndic ;
  • à son conjoint ;
  • à un de ses employés.

Bon à savoir : un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants ne dépasse pas 10 % du total des voix de la copropriété.

Même si la participation aux AG de copropriété peut sembler fastidieuse, vous éviterez de nombreuses surprises et déconvenues en y participant. En effet, il n’est pas rare que plusieurs copropriétaires négligent ce devoir. Alors, le pouvoir est donné à un groupe restreint qui peut prendre des décisions qui ne vous conviennent pas. Il sera alors trop tard pour vous manifester.

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Parties communes de copropriété : loi, usage et définition

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Les parties communes d’une copropriété : définition et usages

Dans un immeuble en copropriété, on distingue les parties communes et les parties privatives. Les espaces qui appartiennent à chaque partie sont définis par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ou, plus précisément, par le règlement de copropriété. 

L’usage des parties communes est partagé avec d’autres copropriétaires. Le règlement et la loi sont là pour définir les droits et les devoirs de chacun, faciliter la cohabitation et administrer les éventuels litiges.

Si vous êtes propriétaire ou locataire d’un appartement en copropriété, voici, point par point, la réglementation à laquelle sont soumises les parties communes de l’immeuble.

Parties communes d’une copropriété : définition

Les parties communes sont les espaces destinés à l’usage de plusieurs ou de tous les copropriétaires. Il s’agit notamment des voies d’accès, des couloirs, des ascenseurs, etc.

Dans une copropriété, chaque copropriétaire détient un (ou plusieurs) lot(s). Chaque lot est constitué, de façon indissociable, d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. 

Les copropriétaires sont propriétaires des parties communes en indivision. Dans certains cas, seuls quelques copropriétaires ont la propriété indivise d’une zone des parties communes. C’est généralement le cas lorsque la copropriété se compose de plusieurs bâtiments.

Les parties communes sont rattachées à des droits accessoires. Ces derniers visent à légiférer les fouilles des sols et les éventuelles reconstructions ou constructions futures des parties communes.

Ce qui appartient aux parties communes

Sans mention précise dans le règlement de copropriété ou s’il y a une contradiction, la loi prévoit dans les parties communes :

  • le gros œuvre, y compris les parties de canalisations communes qui traversent les parties privatives ;
  • les cours, les jardins, le sol, les voies d’accès ;
  • les armoires et locaux de service d’équipement commun ;
  • les conduits et têtes de cheminées ;
  • les couloirs, passages et sas d’entrée ;
  • les éléments incorporés dans les parties communes (éclairage, etc.)

Droit de jouissance exclusif d’une partie commune

Le règlement de copropriété peut attribuer un droit de jouissance privatif et exclusif à l’un des copropriétaires, d’un espace des parties communes. Dans ce contexte, on trouve par exemple le cas des jardinets pour les appartements du rez-de-chaussée, des terrasses.

La copropriété en reste propriétaire. Cette partie et ce droit de jouissance ne peuvent pas être vendus séparément du lot auquel ils sont affectés.

Au niveau de l’entretien, sauf mention contraire, c’est la copropriété qui prévoit les fonds nécessaires, en particulier pour ce qui est du gros œuvre.

Répartition en quote-parts des parties communes

La notion de quote-part est importante pour répartir les frais d’entretien courant et de travaux. Ainsi, chaque copropriétaire est propriétaire d’une part des parties communes et doit s’acquitter des frais à la hauteur de la proportion qui a été attribuée au lot. Cette valeur est généralement calculée en fonction de la superficie, de l’étage, des annexes, etc.

Exemple : 

  • L’ensemble de la valeur des parties privatives de la copropriété = 1 000.
  • L’appartement de Mr Dupont a une valeur de 100.

-> Mr Dupont détient 100/1 000 (cent millièmes) des parties communes, soit 10 %.

Si des travaux sont votés à hauteur de 5 000 €, Mr Dupont devra débourser 10 % de cette somme, soit 500 €. 

Il en est de même pour l’entretien courant (électricité des parties communes, paysagiste, ménage, frais de Syndic, assurance, taxe foncière, etc.). Si la somme annuelle s’élève à 12 000 €, Mr Dupont recevra une facture de 1 200 €, soit 100 € par mois.

Remarque : il arrive que certaines parties communes soient réparties seulement entre certains copropriétaires. Si Mr Dupont habite dans le bâtiment B, il ne supportera que les charges d’entretien de son bâtiment, ainsi que celles inhérentes à l’ensemble de la copropriété, comme les voies d’accès.

Lorsque la quote-part à été attribuée à un lot, elle est enregistrée au registre des Hypothèques et ne peut être modifiée.

Entretien des parties communes

L’entretien des parties communes est voté en Assemblée Générale (AG) de copropriété. Cette assemblée, gérée par le Syndic, expose les comptes financiers. Chaque copropriétaire peut alors intervenir et demander à faire un appel d’offre auprès des paysagistes ou de l’entreprise de ménage. Chacun peut proposer une solution pour réduire les coûts ou espérer un service de meilleure qualité.

Il en est de même pour les travaux exceptionnels ou prévisibles. La plupart du temps, une somme est mensuellement prélevée dans les charges de copropriété, pour former une réserve d’argent, à destination de ces travaux.

Une fois votés, les frais sont répartis auprès de l’ensemble des copropriétaires, en fonction de leur quote-part. Il y a des frais fixes, prélevés mensuellement en général, et réévalués chaque année. Viennent s’ajouter ponctuellement les demandes de fonds pour les travaux exceptionnels votés en AG.

Peut-on acheter une partie commune ?

Le contexte

Un copropriétaire peut faire la demande pour acheter une partie commune. En général, il s’agit d’un espace qu’il utilise déjà de façon exclusive, que cela soit officiel ou non. 

Par exemple, un copropriétaire peut demander d’acheter un hall ou une partie de couloir qui ne dessert que son appartement, ou les combles qui sont situés au-dessus de chez lui.

Il pourrait ainsi entreprendre des aménagements qui amélioreraient son espace.

Faire la demande d’achat

Le propriétaire peut faire la demande d’achat auprès du Syndic de copropriété. Pour valider l’achat et son prix, il doit obtenir les deux tiers des voix en AG.

Fixer le prix

Le prix est à décider entre les copropriétaires. Il peut aller de l’euro symbolique à une estimation faite par une agence immobilière.

Si un géomètre est nécessaire pour réévaluer la répartition des quote-parts, la facture sera à honorer par l’acheteur. Il en est de même pour les frais lié à la modification du Règlement de copropriété.

Le montant de la vente est ensuite répartie entre les copropriétaires, l’acheteur recevant, lui aussi, sa part.

Règlement de copropriété et loi régissent l’usage des parties communes. Mais finalement, la majeure partie des règles tombent sous le sens du respect du voisinage : ne pas entreposer d’objets de façon gênante et durable dans les communs, ne pas entreprendre de travaux qui pourraient détériorer les parties communes, user paisiblement de ses parties privatives, et d’autres règles encore.

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Parties privatives d’une copropriété : définition et usages

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Parties privatives d’une copropriété : définition et usages

Dans une copropriété, on distingue les parties privatives des parties communes. En tant que propriétaire, il est important de connaître avec précision ce qui définit chacune de ces parties. En effet, ces espaces sont soumis à des droits et des devoirs différents, concernant leur usage, l’entretien courant et les travaux. 

Si vous souhaitez acheter ou si vous possédez déjà un appartement en copropriété, voici un petit rappel des points à connaître sur les parties privatives.

A quoi correspondent exactement les parties privatives ? Quels sont vos droits ? Quels questionnements pourront se poser ?

Parties privatives d’une copropriété : définition

Les parties privatives correspondent aux parties dont un copropriétaire possède la propriété et la jouissance exclusives. Selon la loi du 10 juillet 1965 (article 2), elles se distinguent des parties communes, qui elles, sont utilisées et détenues par l’ensemble des copropriétaires.

Les parties privatives correspondent donc aux appartements, jardins privatifs, garages et caves, par opposition aux couloirs, ascenseurs, parking, etc.

Entrons maintenant dans les détails.

Qu’est-ce qui constitue les parties privatives ?

Cas général

Chaque copropriété peut ajouter des mentions spécifiques dans son règlement. Mais si rien n’est précisé, voici ce qui est compris dans les parties privatives, par défaut :

Les appartements, des locaux commerciaux ou bureaux :

  • l’intérieur, y compris les fenêtres, stores, persiennes et volets ;
  • les balcons et terrasses : les revêtements de surface uniquement, sans la partie gros œuvre ;
  • les portes et autres menuiseries intérieures ;
  • la porte d’entrée ;
  • les cloisons non porteuses ;
  • les revêtements muraux, ceux des plafonds et des sols (enduits, parquet, carrelage, faïences, tapisseries…), hors gros œuvre ;
  • mobilier et installations de cuisine, salle de bain, toilettes ;
  • canalisations intérieures, installations de chauffage, cheminée (mais pas le conduit).

Composent également les parties privatives, dans les mêmes termes que ci-dessus :

  • les annexes, telles que les combles et greniers ;
  • les dépendances, comme les caves et garages.

On trouve, par ailleurs, les accessoires des parties privatives, situés dans les parties communes, comme les boîtes aux lettres (considérées par défaut comme partie commune), les plaques professionnelles, les enseignes.

Spécificités

Dans certaines copropriétés, une partie du gros œuvre peut être intégrée aux parties privatives. C’est le cas par exemple des petites copropriétés de 2 ou 3 grands appartements : si un propriétaire possède la moitié du bâtiment sur plusieurs étages, les dalles et les murs porteurs de cet espace pourront être définis comme parties privatives. 

Il est important de bien définir les parties privatives et communes dans le règlement, pour éviter tout malentendu en cas de travaux de réparation.

Les murs et cloisons, hors gros œuvre, qui séparent deux parties privatives sont considérées comme mitoyens. Sauf si le règlement indique le contraire. Cela signifie que, en cas de travaux, les deux copropriétaires impliqués les financent à parts égales.

Les parties communes à usage privatif

Les parties communes à usage privatif ont un fonctionnement à part. Ces espaces appartiennent à la copropriété, mais l’usage en est réservé à un copropriétaire. Généralement, les jardins privatifs du rez-de-chaussée sont sous cette identification. Dans certaines copropriétés, les terrasses peuvent avoir ce même statut.

Cas concret : si votre jardinet s’ouvre sur les espaces verts communs, l’entretien sera certainement effectué par le paysagiste en charge de l’immeuble et financé par les frais de copropriété. Bien sûr, vous êtes en droit de délimiter votre espace et refuser l’accès à l’artisan, si vous entretenez vous-même votre jardin à usage privatif.

L’usage des parties privatives : droits et devoirs

Le propriétaire a le droit de disposer librement de ses parties privatives et de les aménager à son goût. Il peut effectuer des travaux dans son appartement ou son garage, tant qu’il ne touche pas au gros œuvre. Les deux limites du droit de libre usage sont :

  • ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ;
  • user de son bien en respectant la destination de l’immeuble.

Ainsi, un propriétaire ne peut pas aménager un appartement d’habitation en un cabinet professionnel ou des bureaux, sans autorisation express. Il faut pour cela faire la demande auprès des services concernés et de l’Assemblée Générale (AG) de copropriété.

Par contre, un copropriétaire peut tout-à-fait abattre et créer des cloisons au sein de son appartement, changer son revêtement de sol, remplacer sa cuisine…

Le règlement de copropriété peut-il statuer sur l’usage des parties privatives ?

Le règlement de copropriété ne peut pas limiter le droit de libre usage des parties privatives.

Exemple : l’Assemblée Générale ne peut pas s’opposer à la construction d’une mezzanine ou du cloisonnage d’une pièce. Cependant, si un propriétaire de deux appartements souhaite les réunir en créant une ouverture touchant le gros œuvre, l’AG peut émettre un avis négatif.

Cas particulier : Peut-on diviser un bien privatif pour vendre une chambre de service ?

Dans les immeubles anciens de standing, dont certains appartements possèdent une “chambre de bonne” en annexe, il n’est pas autorisé de vendre séparément cette partie privative sous les toits. Cela est tacitement valable, à moins que le règlement ait apporté une précision explicite à ce sujet.

Un copropriétaire peut-il s’opposer à des travaux de copropriété sur sa partie privative ?

Dans le cadre de travaux missionnés par la copropriété, un propriétaire ne peut pas refuser l’accès à ses parties privatives, ni même l’exécution d’une prestation au sein-même de son espace privé, si les travaux respectent ces trois points :

  • les travaux ne modifient pas l’usage, l’affectation et la consistance des parties privées, de façon durable ;
  • les travaux ont été votés par l’AG de façon conforme ;
  • le propriétaire est averti au moins 8 jours avant le début des travaux.

Ce délai de 8 jours ne s’applique pas pour les travaux d’urgence, qui mettent en péril l’immeuble ou les conditions de vie de ses habitants.

Cela signifie, par exemple, qu’un artisan a le droit d’intervenir sur le réseau électrique, en passant dans votre appartement ou votre garage, si cela est nécessaire.

Peut-on faire de la location saisonnière dans un appartement en copropriété ?

Il y a quelques années, rien ne s’opposait à cela. Mais, dans certains secteurs, l’explosion du nombre de particuliers proposant leur appartement à la location saisonnière fut source de nuisances. En effet, bien souvent, les vacanciers n’ont pas le même usage d’un bien que les résidents.

A la demande des copropriétaires, les Syndics ont commencé à proposer au vote un avenant au règlement de copropriété, visant à interdire la location meublée saisonnière, à la nuitée, de type Airbnb. Cette mention parle généralement d’un usage résidentiel des parties privatives.

Les parties privatives d’un immeuble vous assurent donc un usage libre, mais est restreint par la législation et le règlement de la copropriété. L’intérêt est de faciliter la cohabitation, la promiscuité et l’entretien de l’immeuble.

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Statut de la copropriété : définition, règles et fonctionnement

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Le statut de la copropriété : principe, règles, droits et devoirs

La copropriété est un mode d’organisation de la propriété. Ce statut régit le fonctionnement d’un immeuble lorsque les appartements qui le composent appartiennent à différents propriétaires. Le règlement d’une copropriété permet à chacun de jouir de son bien, de bénéficier de certains droits, mais impose également certains devoirs. Avant d’acheter votre appartement, découvrez comment fonctionne le statut de la copropriété. 

Principe de la copropriété

Définition du statut de la copropriété

Le statut de la copropriété est défini par la loi du 10 juillet 1965. Il s’applique à tous les bâtiments ou ensembles d’immeubles, dont la construction est achevée, et dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs propriétaires, même si ces lots ne sont pas encore construits. Chacun de ces lots comprend une partie privative et une quote-part des parties communes. 

Les charges de copropriété

La quote-part des parties communes est à payer même si tous les immeubles ne sont pas encore totalement achevés. Les charges courantes qui permettent de faire fonctionner l’immeuble (électricité, honoraires du syndic, etc.) sont à payer à hauteur de la part représentée par le lot. 

Les charges spéciales pour les services collectifs et équipements (maintenance de l’ascenseur, travaux, etc.) sont à payer en fonction de leur utilité pour chaque copropriétaire. La personne au rez-de-chaussée participe rarement au budget de maintenance de l’ascenseur, par exemple, sauf si elle a accès à une annexe en sous-sol. 

Les charges liées au budget prévisionnel sont appelées trimestriellement, sauf pour les dépenses exceptionnelles. En cas de non-paiement, des pénalités financières, voire la saisie du logement, seront appliquées. 

Immeubles, ensemble d’immeubles et terrains régis par le statut de copropriété

Pour qu’un immeuble soit considéré comme une copropriété, les lots doivent être répartis entre au moins deux personnes. Les propriétés en indivision, par exemple, sont exclus du statut de la copropriété. Idem pour les biens qui font seulement l’objet d’un droit de jouissance. Les immeubles composés uniquement de parties privatives ou uniquement de parties communes sont également exclus. 

Le statut de la copropriété est interdit lorsqu’elle crée des lots dont la surface habitable est inférieure à 14m². 

Pour les plus grands ensembles immobiliers, le fonctionnement peut différer de la copropriété, comme l’indique la loi du 10 juillet 1965. Ces ensembles, «outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ». Cela peut se produire lorsque au sein d’un groupe d’immeubles, un des bâtiments n’appartient qu’à un seul propriétaire et contient lui-même des parties communes tels qu’une piscine, un garage, etc.

Définition et usage des parties communes et parties privatives dans le statut de la copropriété

Dans le statut de la copropriété, les parties communes et les parties privatives sont définies dans le règlement de copropriété. Si elles n’y sont pas inscrites, il faut se référer à la loi du 10 juillet 1965. Si vous achetez en copropriété, ce règlement vous est automatiquement remis lors de votre acquisition. Sachez qu’outre la définition des parties communes et privatives, ce règlement précise vos droits et vos devoirs en tant que copropriétaire.

Le règlement de la copropriété indique les conditions d’usage des différentes parties. Ainsi, l’usage et la jouissance des parties communes et privatives ne doit pas porter atteinte aux droits et au confort des autres copropriétaires. 

  • Parties privatives

Les parties privatives, tels qu’un appartement, un balcon, mais aussi la cave ou encore une place de parking, font l’objet d’un usage exclusif qui ne doit pas nuire aux autres habitants. Certains règlements interdisent le fait d’étendre son linge au balcon, de faire des travaux à certaines heures de la journée ou le dimanche, par exemple, afin de ne pas gêner les voisins.

  • Parties communes

Les parties communes qui comprennent les escaliers, les couloirs, l’ascenseur, le hall d’entrée, un éventuel jardin, le toit, le chauffage central, etc., font l’objet d’un usage collectif. Chaque copropriétaire a l’obligation de ne pas en empêcher l’usage par les autres membres de la copropriété. Encombrer un passage avec des meubles et des cartons est bien souvent interdit dans le règlement. 

Il est bon de savoir que dans un appartement, donc privatif, les murs porteurs et les canalisations font partie des parties communes. Vous ne pourrez pas réaliser de travaux sur ces éléments sans l’accord des copropriétaires, tout du moins si vous touchez au gros oeuvre des murs.

Enfin, les locataires doivent appliquer les mêmes règles qui incombent aux copropriétaires. Le propriétaire de l’appartement a l’obligation de lui en faire prendre connaissance. 

Comment est administrée la copropriété ?

Syndicat de copropriétaires

Le statut de la copropriété donne lieu à une organisation très spécifique. Les copropriétaires créent un syndicat de copropriétaires pour gérer tout ce qui concerne l’entretien et la conservation de l’immeuble. 

  • Assemblées générales

Pour toute décision qui concerne la copropriété, le syndicat doit se réunir lors d’une assemblée générale. La loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové), votée le 24 mars 2014, a réduit la majorité applicable afin de faciliter les travaux et prises de décisions. L’unanimité n’est pas nécessaire.

Par ailleurs, la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) autorise les copropriétaires à assister aux assemblées à distance via des dispositifs numériques (visioconférence) afin de réduire l’absentéisme (article 203 à 214).

  • Budget prévisionnel

Le syndicat de copropriétaires dispose d’un budget prévisionnel. Avec la loi Alur, si le financement de travaux ne pas pas être pris en charge par ce budget, ils pourront être financés par un fond de travaux approvisionné grâce à une cotisation annuelle qui doit être au moins égale à 5 % du budget prévisionnel votée par chaque année. La loi Elan a élargit  le dispositif de lutte contre les impayés de charges courantes qui doivent servir au financement de travaux (article 203 à 214). 

Syndic

  • Définition et rôle 

Le syndic est choisi par le syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale pour le représenter. Un conseil syndical, composé de copropriétaires élus, est chargé d’assister et de contrôler la gestion du syndic. 

Le syndic correspond à l’organe exécutif du syndicat des copropriétaires. Il peut être non professionnel bénévole ou professionnel. C’est lui qui est en charge de la gestion administrative et financière. Il assure le respect du règlement, applique les décisions prises en assemblée générale. Il s’occupe également de gérer l’entretien, le personnel et il assure une fonction de représentant du syndicat devant les tiers (employés, fournisseurs), mais aussi devant la justice, le cas échéant. 

Le syndic professionnel détient une carte professionnelle mentionnant sa capacité en gestion immobilière, et dispose d’une garantie financière. Il doit également avoir un contrat d’assurance pour couvrir les frais engagés en conséquence de sa responsabilité civile professionnelle. 

Le syndic non professionnel bénévole gère des petites copropriétés, mais a les mêmes responsabilités qu’un syndic professionnel.

  • Responsabilités et obligations

La loi Alur impose aux syndics de faire immatriculer l’immeuble au registre des copropriétés.

En outre, ses missions doivent être précisées dans un contrat type. Celui-ci définit les actes de gestion courante qui sont soumis à un paiement forfaitaire, les actes spéciaux faisant l’objet d’une rétribution supplémentaire à part. Par ailleurs, il doit obligatoirement ouvrir un compte bancaire ou postal séparé pour le syndicat. 

La loi Elan (article 203 à 214) permet également au conseil syndical d’exiger au syndic la transmission des pièces et documents dans un délai d’un mois maximum après la demande. En cas de non-respect, le syndic devra payer des pénalités financières sur ses honoraires de base.

Accessibilité au statut de la copropriété

Afin de permettre au gouvernement d’améliorer l’accessibilité au statut de la copropriété, la loi Elan 2018 prévoit notamment dans l’article 15, que :

  • le gouvernement pourra réunir et aménager les règles concernant le droit de la copropriété dans un code spécifique à la copropriété des immeubles bâtis. Celui-ci pourra être créé dans un délai de deux ans à partir du 23 novembre 2018.
  • il aura la possibilité de procéder à la réforme des règles applicables à partir du 1er juin 2020 afin de faciliter la gestion et prévenir les contentieux. 

Ces directives ont pour finalité de rendre plus lisible et plus simple le droit à la copropriété mais aussi d’en faciliter l’accès.

L'état des lieux pour un local commercial

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