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La copropriété est un mode d’organisation de la propriété. Ce statut régit le fonctionnement d’un immeuble lorsque les appartements qui le composent appartiennent à différents propriétaires. Le règlement d’une copropriété permet à chacun de jouir de son bien, de bénéficier de certains droits, mais impose également certains devoirs. Avant d’acheter votre appartement, découvrez comment fonctionne le statut de la copropriété.
Le statut de la copropriété est défini par la loi du 10 juillet 1965. Il s’applique à tous les bâtiments ou ensembles d’immeubles, dont la construction est achevée, et dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs propriétaires, même si ces lots ne sont pas encore construits. Chacun de ces lots comprend une partie privative et une quote-part des parties communes.
La quote-part des parties communes est à payer même si tous les immeubles ne sont pas encore totalement achevés. Les charges courantes qui permettent de faire fonctionner l’immeuble (électricité, honoraires du syndic, etc.) sont à payer à hauteur de la part représentée par le lot.
Les charges spéciales pour les services collectifs et équipements (maintenance de l’ascenseur, travaux, etc.) sont à payer en fonction de leur utilité pour chaque copropriétaire. La personne au rez-de-chaussée participe rarement au budget de maintenance de l’ascenseur, par exemple, sauf si elle a accès à une annexe en sous-sol.
Les charges liées au budget prévisionnel sont appelées trimestriellement, sauf pour les dépenses exceptionnelles. En cas de non-paiement, des pénalités financières, voire la saisie du logement, seront appliquées.
Pour qu’un immeuble soit considéré comme une copropriété, les lots doivent être répartis entre au moins deux personnes. Les propriétés en indivision, par exemple, sont exclus du statut de la copropriété. Idem pour les biens qui font seulement l’objet d’un droit de jouissance. Les immeubles composés uniquement de parties privatives ou uniquement de parties communes sont également exclus.
Le statut de la copropriété est interdit lorsqu’elle crée des lots dont la surface habitable est inférieure à 14m².
Pour les plus grands ensembles immobiliers, le fonctionnement peut différer de la copropriété, comme l’indique la loi du 10 juillet 1965. Ces ensembles, «outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ». Cela peut se produire lorsque au sein d’un groupe d’immeubles, un des bâtiments n’appartient qu’à un seul propriétaire et contient lui-même des parties communes tels qu’une piscine, un garage, etc.
Dans le statut de la copropriété, les parties communes et les parties privatives sont définies dans le règlement de copropriété. Si elles n’y sont pas inscrites, il faut se référer à la loi du 10 juillet 1965. Si vous achetez en copropriété, ce règlement vous est automatiquement remis lors de votre acquisition. Sachez qu’outre la définition des parties communes et privatives, ce règlement précise vos droits et vos devoirs en tant que copropriétaire.
Le règlement de la copropriété indique les conditions d’usage des différentes parties. Ainsi, l’usage et la jouissance des parties communes et privatives ne doit pas porter atteinte aux droits et au confort des autres copropriétaires.
Les parties privatives, tels qu’un appartement, un balcon, mais aussi la cave ou encore une place de parking, font l’objet d’un usage exclusif qui ne doit pas nuire aux autres habitants. Certains règlements interdisent le fait d’étendre son linge au balcon, de faire des travaux à certaines heures de la journée ou le dimanche, par exemple, afin de ne pas gêner les voisins.
Les parties communes qui comprennent les escaliers, les couloirs, l’ascenseur, le hall d’entrée, un éventuel jardin, le toit, le chauffage central, etc., font l’objet d’un usage collectif. Chaque copropriétaire a l’obligation de ne pas en empêcher l’usage par les autres membres de la copropriété. Encombrer un passage avec des meubles et des cartons est bien souvent interdit dans le règlement.
Il est bon de savoir que dans un appartement, donc privatif, les murs porteurs et les canalisations font partie des parties communes. Vous ne pourrez pas réaliser de travaux sur ces éléments sans l’accord des copropriétaires, tout du moins si vous touchez au gros oeuvre des murs.
Enfin, les locataires doivent appliquer les mêmes règles qui incombent aux copropriétaires. Le propriétaire de l’appartement a l’obligation de lui en faire prendre connaissance.
Le statut de la copropriété donne lieu à une organisation très spécifique. Les copropriétaires créent un syndicat de copropriétaires pour gérer tout ce qui concerne l’entretien et la conservation de l’immeuble.
Pour toute décision qui concerne la copropriété, le syndicat doit se réunir lors d’une assemblée générale. La loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové), votée le 24 mars 2014, a réduit la majorité applicable afin de faciliter les travaux et prises de décisions. L’unanimité n’est pas nécessaire.
Par ailleurs, la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) autorise les copropriétaires à assister aux assemblées à distance via des dispositifs numériques (visioconférence) afin de réduire l’absentéisme (article 203 à 214).
Le syndicat de copropriétaires dispose d’un budget prévisionnel. Avec la loi Alur, si le financement de travaux ne pas pas être pris en charge par ce budget, ils pourront être financés par un fond de travaux approvisionné grâce à une cotisation annuelle qui doit être au moins égale à 5 % du budget prévisionnel votée par chaque année. La loi Elan a élargit le dispositif de lutte contre les impayés de charges courantes qui doivent servir au financement de travaux (article 203 à 214).
Le syndic est choisi par le syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale pour le représenter. Un conseil syndical, composé de copropriétaires élus, est chargé d’assister et de contrôler la gestion du syndic.
Le syndic correspond à l’organe exécutif du syndicat des copropriétaires. Il peut être non professionnel bénévole ou professionnel. C’est lui qui est en charge de la gestion administrative et financière. Il assure le respect du règlement, applique les décisions prises en assemblée générale. Il s’occupe également de gérer l’entretien, le personnel et il assure une fonction de représentant du syndicat devant les tiers (employés, fournisseurs), mais aussi devant la justice, le cas échéant.
Le syndic professionnel détient une carte professionnelle mentionnant sa capacité en gestion immobilière, et dispose d’une garantie financière. Il doit également avoir un contrat d’assurance pour couvrir les frais engagés en conséquence de sa responsabilité civile professionnelle.
Le syndic non professionnel bénévole gère des petites copropriétés, mais a les mêmes responsabilités qu’un syndic professionnel.
La loi Alur impose aux syndics de faire immatriculer l’immeuble au registre des copropriétés.
En outre, ses missions doivent être précisées dans un contrat type. Celui-ci définit les actes de gestion courante qui sont soumis à un paiement forfaitaire, les actes spéciaux faisant l’objet d’une rétribution supplémentaire à part. Par ailleurs, il doit obligatoirement ouvrir un compte bancaire ou postal séparé pour le syndicat.
La loi Elan (article 203 à 214) permet également au conseil syndical d’exiger au syndic la transmission des pièces et documents dans un délai d’un mois maximum après la demande. En cas de non-respect, le syndic devra payer des pénalités financières sur ses honoraires de base.
Afin de permettre au gouvernement d’améliorer l’accessibilité au statut de la copropriété, la loi Elan 2018 prévoit notamment dans l’article 15, que :
Ces directives ont pour finalité de rendre plus lisible et plus simple le droit à la copropriété mais aussi d’en faciliter l’accès.
