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Les parties communes d’une copropriété : définition et usages

Dans un immeuble en copropriété, on distingue les parties communes et les parties privatives. Les espaces qui appartiennent à chaque partie sont définis par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ou, plus précisément, par le règlement de copropriété. 

L’usage des parties communes est partagé avec d’autres copropriétaires. Le règlement et la loi sont là pour définir les droits et les devoirs de chacun, faciliter la cohabitation et administrer les éventuels litiges.

Si vous êtes propriétaire ou locataire d’un appartement en copropriété, voici, point par point, la réglementation à laquelle sont soumises les parties communes de l’immeuble.

Parties communes d’une copropriété : définition

Les parties communes sont les espaces destinés à l’usage de plusieurs ou de tous les copropriétaires. Il s’agit notamment des voies d’accès, des couloirs, des ascenseurs, etc.

Dans une copropriété, chaque copropriétaire détient un (ou plusieurs) lot(s). Chaque lot est constitué, de façon indissociable, d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. 

Les copropriétaires sont propriétaires des parties communes en indivision. Dans certains cas, seuls quelques copropriétaires ont la propriété indivise d’une zone des parties communes. C’est généralement le cas lorsque la copropriété se compose de plusieurs bâtiments.

Les parties communes sont rattachées à des droits accessoires. Ces derniers visent à légiférer les fouilles des sols et les éventuelles reconstructions ou constructions futures des parties communes.

Ce qui appartient aux parties communes

Sans mention précise dans le règlement de copropriété ou s’il y a une contradiction, la loi prévoit dans les parties communes :

  • le gros œuvre, y compris les parties de canalisations communes qui traversent les parties privatives ;
  • les cours, les jardins, le sol, les voies d’accès ;
  • les armoires et locaux de service d’équipement commun ;
  • les conduits et têtes de cheminées ;
  • les couloirs, passages et sas d’entrée ;
  • les éléments incorporés dans les parties communes (éclairage, etc.)

Droit de jouissance exclusif d’une partie commune

Le règlement de copropriété peut attribuer un droit de jouissance privatif et exclusif à l’un des copropriétaires, d’un espace des parties communes. Dans ce contexte, on trouve par exemple le cas des jardinets pour les appartements du rez-de-chaussée, des terrasses.

La copropriété en reste propriétaire. Cette partie et ce droit de jouissance ne peuvent pas être vendus séparément du lot auquel ils sont affectés.

Au niveau de l’entretien, sauf mention contraire, c’est la copropriété qui prévoit les fonds nécessaires, en particulier pour ce qui est du gros œuvre.

Répartition en quote-parts des parties communes

La notion de quote-part est importante pour répartir les frais d’entretien courant et de travaux. Ainsi, chaque copropriétaire est propriétaire d’une part des parties communes et doit s’acquitter des frais à la hauteur de la proportion qui a été attribuée au lot. Cette valeur est généralement calculée en fonction de la superficie, de l’étage, des annexes, etc.

Exemple : 

  • L’ensemble de la valeur des parties privatives de la copropriété = 1 000.
  • L’appartement de Mr Dupont a une valeur de 100.

-> Mr Dupont détient 100/1 000 (cent millièmes) des parties communes, soit 10 %.

Si des travaux sont votés à hauteur de 5 000 €, Mr Dupont devra débourser 10 % de cette somme, soit 500 €. 

Il en est de même pour l’entretien courant (électricité des parties communes, paysagiste, ménage, frais de Syndic, assurance, taxe foncière, etc.). Si la somme annuelle s’élève à 12 000 €, Mr Dupont recevra une facture de 1 200 €, soit 100 € par mois.

Remarque : il arrive que certaines parties communes soient réparties seulement entre certains copropriétaires. Si Mr Dupont habite dans le bâtiment B, il ne supportera que les charges d’entretien de son bâtiment, ainsi que celles inhérentes à l’ensemble de la copropriété, comme les voies d’accès.

Lorsque la quote-part à été attribuée à un lot, elle est enregistrée au registre des Hypothèques et ne peut être modifiée.

Entretien des parties communes

L’entretien des parties communes est voté en Assemblée Générale (AG) de copropriété. Cette assemblée, gérée par le Syndic, expose les comptes financiers. Chaque copropriétaire peut alors intervenir et demander à faire un appel d’offre auprès des paysagistes ou de l’entreprise de ménage. Chacun peut proposer une solution pour réduire les coûts ou espérer un service de meilleure qualité.

Il en est de même pour les travaux exceptionnels ou prévisibles. La plupart du temps, une somme est mensuellement prélevée dans les charges de copropriété, pour former une réserve d’argent, à destination de ces travaux.

Une fois votés, les frais sont répartis auprès de l’ensemble des copropriétaires, en fonction de leur quote-part. Il y a des frais fixes, prélevés mensuellement en général, et réévalués chaque année. Viennent s’ajouter ponctuellement les demandes de fonds pour les travaux exceptionnels votés en AG.

Peut-on acheter une partie commune ?

Le contexte

Un copropriétaire peut faire la demande pour acheter une partie commune. En général, il s’agit d’un espace qu’il utilise déjà de façon exclusive, que cela soit officiel ou non. 

Par exemple, un copropriétaire peut demander d’acheter un hall ou une partie de couloir qui ne dessert que son appartement, ou les combles qui sont situés au-dessus de chez lui.

Il pourrait ainsi entreprendre des aménagements qui amélioreraient son espace.

Faire la demande d’achat

Le propriétaire peut faire la demande d’achat auprès du Syndic de copropriété. Pour valider l’achat et son prix, il doit obtenir les deux tiers des voix en AG.

Fixer le prix

Le prix est à décider entre les copropriétaires. Il peut aller de l’euro symbolique à une estimation faite par une agence immobilière.

Si un géomètre est nécessaire pour réévaluer la répartition des quote-parts, la facture sera à honorer par l’acheteur. Il en est de même pour les frais lié à la modification du Règlement de copropriété.

Le montant de la vente est ensuite répartie entre les copropriétaires, l’acheteur recevant, lui aussi, sa part.

Règlement de copropriété et loi régissent l’usage des parties communes. Mais finalement, la majeure partie des règles tombent sous le sens du respect du voisinage : ne pas entreposer d’objets de façon gênante et durable dans les communs, ne pas entreprendre de travaux qui pourraient détériorer les parties communes, user paisiblement de ses parties privatives, et d’autres règles encore.

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