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L’assemblée générale de copropriété : le guide

En tant que propriétaire d’un bien immobilier en copropriété, vous êtes convoqué à chaque assemblée générale de copropriété. Cette réunion est essentielle pour organiser la vie de l’immeuble. La tenue régulière d’assemblées générales (AG) se révèle capitale lorsqu’il s’agit de prendre des décisions se rapportant aux parties communes de l’immeuble.

Mais qui est à l’origine de ces réunions ? Comment sont-elles organisées ? Et surtout, quels sont vos droits et vos obligations en tant que copropriétaire ? Nous vous informons.

L'assemblée générale : une obligation légale

Chaque copropriété doit rédiger un règlement de copropriété. Si certaines clauses sont propres à chaque immeuble, l’assemblée générale, quant à elle, fait partie des obligations légales.

 

En effet, son fonctionnement ainsi que ses compétences sont clairement définis par les articles 22 à 26 de la loi du 10 juillet 1965.

 

L’AG représente l’unique moyen légal permettant aux copropriétaires de se réunir physiquement, et non pas par écrit.

Important : une règle d’ordre public est obligatoire et ne peut donc pas être contournée de quelque façon que ce soit. Les parties doivent obligatoirement la respecter et ne peuvent pas y déroger ou la modifier par une clause insérée dans leur règlement. Cette dernière serait automatiquement considérée comme nulle et non écrite.

Convocation de l'assemblée générale de copropriété

Qui est à l'initiative des réunions de copropriété ?

Une assemblée générale peut être demandée par :

  • le syndic ;
  • le conseil syndical ;
  • les copropriétaires s’ils réunissent au moins un quart des voix.

Bon à savoir : ce seuil minimal peut être réduit par le règlement de copropriété.

Cas particulier : si le syndic ne convoque pas l’assemblée dans les huit jours qui suivent la demande des copropriétaires ou du conseil syndical, le président de ce dernier doit lui adresser une convocation par envoi recommandé (en mentionnant les questions qu’ils souhaitent voir inscrites à l’ordre du jour). Si malgré tout, il reste sourd à la demande, tout copropriétaire a le droit de s’adresser au tribunal judiciaire pour demander la nomination d’un copropriétaire ou d’un mandataire de justice qui sera chargé de convoquer l’assemblée.

Quand ont lieu les réunions de copropriété ?

Le syndic a l’obligation de convoquer l’assemblée générale au moins une fois par an. Il peut également le faire à chaque fois qu’il l’estime nécessaire pour la bonne gestion de l’immeuble, ou dès qu’un ou plusieurs copropriétaires le lui demandent. Le syndic est alors tenu de convoquer une assemblée générale de copropriété dans les 30 jours.

Comment les convocations sont-elles adressées ?

Chaque copropriétaire est convoqué à l’assemblée générale de façon individuelle par le syndic. Cela doit se faire par lettre recommandée ou directement par remise en main propre contre récépissé.

Important : la convocation doit parvenir au moins 21 jours avant la date de la réunion. Le non-respect de ce délai entraîne automatiquement la nullité de l’assemblée. Néanmoins, ce délai n’est pas applicable en cas de travaux urgents ou s’il s’agit d’une seconde assemblée générale devant statuer à la majorité simple.

À noter : à partir du 1er juin 2020, n’importe quel copropriétaire a le droit de demander la tenue d’une assemblée générale à propos de ses propres droits et obligations. Dans ce cas, c’est à lui que revient le paiement de la totalité des frais de convocation et de tenue de l’AG.

Déroulement de l'assemblée générale de copropriété

Les personnes ayant le droit de participer aux réunions de copropriété sont :

  • les copropriétaires, même s’ils ne sont pas directement concernés par les questions à l’ordre du jour ;
  • les représentants des associations des locataires de l’immeuble, pour autant qu’ils soient affiliés à l’une des organisations agréées ou qu’ils représentent au moins 10 % des locataires ;
  • les personnes étrangères à la copropriété si cette dernière les y autorise ou si elles sont munies d’un mandat.

Cas particulier : si certains copropriétaires sont particulièrement concernés par l’une ou l’autre partie du bien immobilier, ils peuvent organiser une assemblée spéciale à laquelle ils seront les seuls à participer.

Organisation des votes

De combien de voix disposent les copropriétaires ?

Selon l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part – autrement dit à la fraction – des parties communes qu’il possède.

Si un copropriétaire possède plus de la moitié de la quote-part des parties communes, le nombre de voix dont il dispose se voit réduit au nombre total des voix de l’ensemble des autres copropriétaires.

Important : seules les voix possédées en propre par le copropriétaire sont prises en compte. Les voix supplémentaires résultant de lots dont le copropriétaire est usufruitier (c’est-à-dire qu’il jouit de l’utilisation ou des revenus d’un bien dont il n’est pas propriétaire) ou provenant d’éventuels pouvoirs confiés par d’autres copropriétaires sont nulles.

L'état des lieux « papier »

Comment sont prises les décisions ?

Les décisions se prennent à la majorité définie par les articles 24 à 26 de la loi.

Bon à savoir : il est possible, sous certaines conditions, de contester une décision prise lors d’une assemblée générale de copropriété.

Est-ce que le vote par correspondance est autorisé ?

Depuis la loi Elan, les copropriétaires ont le droit de voter par correspondance.

Si la résolution est amendée – c’est-à-dire corrigée – au cours de l’assemblée générale, le copropriétaire est alors considéré comme absent. Par ce statut, il conserve donc un droit de recours.

Comment désigner un mandataire ?

Si un copropriétaire ne peut pas être présent lors de l’assemblée générale de copropriété, il a le droit de nommer (obligatoirement par écrit) un mandataire pour le représenter et voter à sa place.

On ne peut pas donner ce pouvoir :

  • au syndic ;
  • à son conjoint ;
  • à un de ses employés.

Bon à savoir : un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants ne dépasse pas 10 % du total des voix de la copropriété.

Même si la participation aux AG de copropriété peut sembler fastidieuse, vous éviterez de nombreuses surprises et déconvenues en y participant. En effet, il n’est pas rare que plusieurs copropriétaires négligent ce devoir. Alors, le pouvoir est donné à un groupe restreint qui peut prendre des décisions qui ne vous conviennent pas. Il sera alors trop tard pour vous manifester.

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