Louer Banière

Parties privatives d’une copropriété : définition et usages

Dans une copropriété, on distingue les parties privatives des parties communes. En tant que propriétaire, il est important de connaître avec précision ce qui définit chacune de ces parties. En effet, ces espaces sont soumis à des droits et des devoirs différents, concernant leur usage, l’entretien courant et les travaux. 

Si vous souhaitez acheter ou si vous possédez déjà un appartement en copropriété, voici un petit rappel des points à connaître sur les parties privatives.

A quoi correspondent exactement les parties privatives ? Quels sont vos droits ? Quels questionnements pourront se poser ?

Parties privatives d’une copropriété : définition

Les parties privatives correspondent aux parties dont un copropriétaire possède la propriété et la jouissance exclusives. Selon la loi du 10 juillet 1965 (article 2), elles se distinguent des parties communes, qui elles, sont utilisées et détenues par l’ensemble des copropriétaires.

Les parties privatives correspondent donc aux appartements, jardins privatifs, garages et caves, par opposition aux couloirs, ascenseurs, parking, etc.

Entrons maintenant dans les détails.

Qu’est-ce qui constitue les parties privatives ?

Cas général

Chaque copropriété peut ajouter des mentions spécifiques dans son règlement. Mais si rien n’est précisé, voici ce qui est compris dans les parties privatives, par défaut :

Les appartements, des locaux commerciaux ou bureaux :

  • l’intérieur, y compris les fenêtres, stores, persiennes et volets ;
  • les balcons et terrasses : les revêtements de surface uniquement, sans la partie gros œuvre ;
  • les portes et autres menuiseries intérieures ;
  • la porte d’entrée ;
  • les cloisons non porteuses ;
  • les revêtements muraux, ceux des plafonds et des sols (enduits, parquet, carrelage, faïences, tapisseries…), hors gros œuvre ;
  • mobilier et installations de cuisine, salle de bain, toilettes ;
  • canalisations intérieures, installations de chauffage, cheminée (mais pas le conduit).

Composent également les parties privatives, dans les mêmes termes que ci-dessus :

  • les annexes, telles que les combles et greniers ;
  • les dépendances, comme les caves et garages.

On trouve, par ailleurs, les accessoires des parties privatives, situés dans les parties communes, comme les boîtes aux lettres (considérées par défaut comme partie commune), les plaques professionnelles, les enseignes.

Spécificités

Dans certaines copropriétés, une partie du gros œuvre peut être intégrée aux parties privatives. C’est le cas par exemple des petites copropriétés de 2 ou 3 grands appartements : si un propriétaire possède la moitié du bâtiment sur plusieurs étages, les dalles et les murs porteurs de cet espace pourront être définis comme parties privatives. 

Il est important de bien définir les parties privatives et communes dans le règlement, pour éviter tout malentendu en cas de travaux de réparation.

Les murs et cloisons, hors gros œuvre, qui séparent deux parties privatives sont considérées comme mitoyens. Sauf si le règlement indique le contraire. Cela signifie que, en cas de travaux, les deux copropriétaires impliqués les financent à parts égales.

Les parties communes à usage privatif

Les parties communes à usage privatif ont un fonctionnement à part. Ces espaces appartiennent à la copropriété, mais l’usage en est réservé à un copropriétaire. Généralement, les jardins privatifs du rez-de-chaussée sont sous cette identification. Dans certaines copropriétés, les terrasses peuvent avoir ce même statut.

Cas concret : si votre jardinet s’ouvre sur les espaces verts communs, l’entretien sera certainement effectué par le paysagiste en charge de l’immeuble et financé par les frais de copropriété. Bien sûr, vous êtes en droit de délimiter votre espace et refuser l’accès à l’artisan, si vous entretenez vous-même votre jardin à usage privatif.

L’usage des parties privatives : droits et devoirs

Le propriétaire a le droit de disposer librement de ses parties privatives et de les aménager à son goût. Il peut effectuer des travaux dans son appartement ou son garage, tant qu’il ne touche pas au gros œuvre. Les deux limites du droit de libre usage sont :

  • ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ;
  • user de son bien en respectant la destination de l’immeuble.

Ainsi, un propriétaire ne peut pas aménager un appartement d’habitation en un cabinet professionnel ou des bureaux, sans autorisation express. Il faut pour cela faire la demande auprès des services concernés et de l’Assemblée Générale (AG) de copropriété.

Par contre, un copropriétaire peut tout-à-fait abattre et créer des cloisons au sein de son appartement, changer son revêtement de sol, remplacer sa cuisine…

Le règlement de copropriété peut-il statuer sur l’usage des parties privatives ?

Le règlement de copropriété ne peut pas limiter le droit de libre usage des parties privatives.

Exemple : l’Assemblée Générale ne peut pas s’opposer à la construction d’une mezzanine ou du cloisonnage d’une pièce. Cependant, si un propriétaire de deux appartements souhaite les réunir en créant une ouverture touchant le gros œuvre, l’AG peut émettre un avis négatif.

Cas particulier : Peut-on diviser un bien privatif pour vendre une chambre de service ?

Dans les immeubles anciens de standing, dont certains appartements possèdent une “chambre de bonne” en annexe, il n’est pas autorisé de vendre séparément cette partie privative sous les toits. Cela est tacitement valable, à moins que le règlement ait apporté une précision explicite à ce sujet.

Un copropriétaire peut-il s’opposer à des travaux de copropriété sur sa partie privative ?

Dans le cadre de travaux missionnés par la copropriété, un propriétaire ne peut pas refuser l’accès à ses parties privatives, ni même l’exécution d’une prestation au sein-même de son espace privé, si les travaux respectent ces trois points :

  • les travaux ne modifient pas l’usage, l’affectation et la consistance des parties privées, de façon durable ;
  • les travaux ont été votés par l’AG de façon conforme ;
  • le propriétaire est averti au moins 8 jours avant le début des travaux.

Ce délai de 8 jours ne s’applique pas pour les travaux d’urgence, qui mettent en péril l’immeuble ou les conditions de vie de ses habitants.

Cela signifie, par exemple, qu’un artisan a le droit d’intervenir sur le réseau électrique, en passant dans votre appartement ou votre garage, si cela est nécessaire.

Peut-on faire de la location saisonnière dans un appartement en copropriété ?

Il y a quelques années, rien ne s’opposait à cela. Mais, dans certains secteurs, l’explosion du nombre de particuliers proposant leur appartement à la location saisonnière fut source de nuisances. En effet, bien souvent, les vacanciers n’ont pas le même usage d’un bien que les résidents.

A la demande des copropriétaires, les Syndics ont commencé à proposer au vote un avenant au règlement de copropriété, visant à interdire la location meublée saisonnière, à la nuitée, de type Airbnb. Cette mention parle généralement d’un usage résidentiel des parties privatives.

Les parties privatives d’un immeuble vous assurent donc un usage libre, mais est restreint par la législation et le règlement de la copropriété. L’intérêt est de faciliter la cohabitation, la promiscuité et l’entretien de l’immeuble.

Pour aller plus loin