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Le Conseil syndical : un plus dans la gestion d’une copropriété

Le Conseil syndical est à ne pas confondre avec le Syndic de copropriété. Les deux instances agissent en parallèle, mais n’ont pas le même rôle. 

Le Conseil syndical représente les copropriétaires. Le Syndic, obligatoire, est un organisme de gestion, souvent professionnel.

Le Conseil syndical, au coeur de la vie de l’immeuble, a pour objectif de faciliter la gestion de la copropriété.

Les différentes instances au sein d’une copropriété

Une copropriété existe dès lors qu’un immeuble appartient à au moins deux propriétaires différents. L’ensemble des copropriétaires constitue ce qu’on nomme le Syndicat des copropriétaires.

Si les copropriétaires sont nombreux, ils peuvent élire une instance pour les représenter : le Conseil syndical.

La gestion doit être administrée par le Syndic de copropriété, qui est soit bénévole (pour certaines petites copropriétés), soit professionnel. Le Syndic assure la gérance et l’administration, mais toutes les décisions et le budget doivent être votés en Assemblée Générale.

Maintenant que vous situez chaque instance, centrons-nous sur le Conseil syndical, objet de cet article.

Quel est le rôle du Conseil syndical ?

Cette instance fait le relais, la liaison entre les copropriétaires et le Syndic de gestion.  

Le rôle du Conseil syndical est de soutenir l’action du Syndic et de contrôler sa gestion. Côté copropriétaires, son rôle est de les représenter et de les conseiller. Le Conseil syndical a un rôle à la fois consultatif et actif. 

Le Conseil syndical est en droit de demander au Syndic toutes les pièces qui peuvent permettre de vérifier le budget, les devis demandés et les factures acquittées.

Il se doit de maîtriser la loi et peut se faire assister par un spécialiste, comme un expert-comptable pour vérifier le budget prévisionnel. Cela permettra au Conseil syndical d’informer les copropriétaires de façon éclairée et d’œuvrer dans leur intérêt.

Quel est le rôle du Syndicat des copropriétaires et son lien avec le Conseil syndical ?

Le Syndicat des copropriétaires existe de fait, dès la création de la copropriété. Il constitue la partie civile. Il doit assurer la conservation et l’amélioration de l’immeuble, ainsi que l’administration des parties privatives. À ce titre, il choisit un Syndic pour déléguer cette gestion. Le Syndicat des copropriétaires peut élire un Conseil le représentant, pour superviser l’action du Syndic.

Le Syndicat des copropriétaires, en tant que personne morale a la capacité d’acheter et revendre une partie privée ou acquérir et supprimer des parties communes. Le vote se fait en Assemblée Générale.

Le Syndicat des copropriétaires est également responsable des dommages causés aux copropriétaires. Par exemple, si le toit présente des défauts d’étanchéité et cause des dommages dans un appartement, le propriétaire a le droit de se retourner contre le Syndicat pour défaut d’entretien de l’immeuble.

Quel est lien entre le Conseil syndical et le Syndic ?

Le Syndic, professionnel ou bénévole, est élu par l’ensemble des copropriétaires, pour un mandat de trois ans maximum.

Cas d’un Syndic professionnel

tLe Syndic a bien souvent plusieurs immeubles en gestion. Il est donc plus en retrait de la vie de l’immeuble que les occupants eux-mêmes. Le Conseil syndical, dont les membres sont des copropriétaires, est au cœur des problématiques. Il peut donc informer le Syndic et le conseiller sur les propositions à mettre à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale suivante.

  • Informer et conseiller : en tant qu’organe représentatif des copropriétaires, il fait des propositions au Syndic (travaux, aménagement, gestion budgétaire, etc.).
  • Contrôler : le Conseil syndical effectue une veille des lignes budgétaires pour le compte des copropriétaires. Il vérifie également si les travaux votés en Assemblée Générale sont effectués dans les règles (comparaison de devis, suivi des travaux, etc.). Sur demande du Syndicat de copropriétaires, le Conseil peut porter en justice le Syndic pour défaillance. Les dommages et intérêts, le cas échéant, iront dans la comptabilité du Syndicat des copropriétaires.

Cas d’un Syndic bénévole

Si le règlement le permet, les copropriétaires peuvent choisir de fonctionner en coopérative. Cette décision est votée en Assemblée Générale.

Le Conseil syndical élit alors un Président qui assurera le rôle de Syndic. Attention, des abus de pouvoir ont été constatés. Les autres copropriétaires doivent exiger la transparence dans toute action. Il reste à leur charge de voter le budget ou les travaux – entre autres – et de veiller à leur application. Les copropriétaires doivent assurer leur rôle afin que toutes les décisions ne reposent sur le Président du Conseil.

Délégation de pouvoir

Depuis juin 2020, l’Assemblée Générale (AG) des copropriétaires peut, si cela est voté à la majorité, voter une somme qui le Conseil Syndical peut arbitrer au nom des copropriétaires, à condition que celui-ci soit constitué d’au moins trois membres.

Cependant, cette délégation de pouvoir exclue un certain nombre de prérogatives :

  • modification du règlement de copropriété
  • détermination du budget prévisionnel 
  • approbation des comptes

Dans les faits, cette délégation concerne essentiellement la gestion de travaux votés en AG.

Le Conseil syndical doit établir un rapport pour informer les copropriétaires sur les actions menées en délégation.

Qui peut être élu au Conseil syndical ?

Le nombre de membres du Conseil est choisi librement par le Syndicat des copropriétaires. Peuvent se présenter :

  • les copropriétaires
  • leur conjoint
  • leurs ascendants
  • leurs descendants

À noter : Les membres du Syndic, ainsi que leurs conjoints, ascendants et descendants jusqu’au second degré, ne peuvent pas être éligible au Conseil Syndical. Et ce, même s’ils sont copropriétaires. Cela permet de protéger la séparation des pouvoirs (contrôle et exécution).

Élire un Conseil syndical est-il obligatoire ?

Par défaut, un Conseil syndical doit être élu. Cependant, l’Assemblée Générale peut décider de ne pas créer cette instance. Le vote doit l’emporter aux deux tiers des copropriétaires présents ou absents.

Les petites copropriétés de moins de 5 lots, ou avec un budget prévisionnel inférieur 15 000 €, n’ont pas l’obligation d’élire un Conseil syndical.

En bref

Le Conseil syndical agit comme relais entre le Syndic et les copropriétaires. Il soutient l’administration de la copropriété.

Comme le Conseil syndical est constitué de copropriétaires (contrairement au Syndic, extérieur à l’immeuble), l’administration et la conservation de l’immeuble sont plus efficaces. Les Assemblées Générales, convoquées et gérées par le Syndic, vont directement au cœur des problématiques des copropriétaires, grâce à un ordre du jour étudié en concertation avec le Conseil syndical.

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