Immobilier Perfia
Lien vers le bail d’habitation
Vendre un bien immobilier est une étape importante qui annonce souvent des changements constructifs. Mais c’est aussi une source de stress : tracasserie administrative, attente, réactivité, déménagement, changements…
Notre expérience professionnelle nous montre que plus la vente est rapide et fluide, plus le degré de satisfaction est élevé, chez le vendeur, comme chez l’acquéreur. Chacun peut aller de l’avant et réaliser ses projets.
C’est pour cela que nous vous dévoilons nos meilleurs conseils pour réussir à vendre votre bien immobilier rapidement, au meilleur prix et sans mauvaise surprise.
La première chose à connaître avant de vendre votre bien immobilier, c’est son prix sur le marché. Tout peut se vendre, à condition que le prix soit juste. Il n’est pas rare que le vendeur accorde plus de valeur à sa maison ou son appartement, parce qu’il l’a investi et l’a embelli. Cependant, pour bien vendre, l’objectivité est de mise.
L’intérêt de mettre votre bien en vente au bon prix est double :
• vous vendrez rapidement ;
• vous obtiendrez le plus d’argent possible de votre vente.
Saviez-vous qu’un bien affiché 5 à 10 % au-dessus du prix du marché se vend en 1 an, voire plus ? En plus, à force d’attendre, les vendeurs finissent par accepter une offre au prix du marché. C’est donc uniquement du temps de perdu et de l’argent dépensé pour l’assurance, les mensualités du crédit, la taxe foncière, etc.
Cependant, vendre un peu trop bas, c’est perdre de l’argent.
Lorsqu’on commence à réfléchir la possibilité de vendre, on a besoin d’avoir très rapidement une estimation du prix de son bien. Cela permet de valider ou non l’idée de vendre, d’anticiper les projets qui suivront la transaction, de savoir combien il nous restera une fois le prêt soldé, etc.
Vous pouvez faire une première estimation sur Meilleurs Agents pour avoir une fourchette de prix. C’est gratuit et plutôt fiable. Après un questionnaire pour cerner le bien à vendre, ils vous enverront par mail une fourchette de prix. Cela vous donne une première idée approximative de la valeur de votre bien, en fonction de prix pratiqués dans votre secteur.
Attention, c’est un algorithme qui calcule ce chiffre. Cela ne remplace en rien l’estimation d’un agent immobilier. Pour savoir si vous devez vendre plutôt en haut ou en bas de la fourchette annoncée, pour affiner le prix, vous aurez besoin d’une agence immobilière compétente.
Pour vous fournir un prix de vente parfaitement juste, l’agence immobilière Perfia a mis au point une stratégie d’estimation.
Nous visons l’objectivité. Or, un agent immobilier est un être humain, avec ses goûts propres : il va se sentir bien dans certains logements et moins accrocher avec d’autres. Cependant, ses goûts ne sont pas ceux des futurs visiteurs ! Pour éviter le biais de l’émotionnel, nous ne donnons jamais d’estimation à chaud.
Nous procédons en deux étapes.
• Nous prenons rendez-vous pour une visite sur place : un agent vient visiter et analyser votre bien sous toutes ses coutures, vous pose des questions et vous demande certains documents.
• Notre agent prend le temps d’analyser les documents et de réunir ses collègues pour présenter le bien : l’estimation est évaluée en équipe ! Ainsi, l’émotion liée à la visite, qu’elle soit positive ou négative, est retombée et l’objectivité prend le dessus. Nous avons remarqué que la prise de recul et la concertation sont un vrai plus pour nos clients.
Vous voulez vendre votre bien immobilier, rapidement et au meilleur prix possible. C’est ce que souhaite tout vendeur.
Une fois que vous avez obtenu un prix de vente juste, il faut concevoir et donner de la visibilité à votre annonce, pour attirer les acheteurs potentiels. Pour cela, vous avez la possibilité de mettre une belle annonce sur Le bon coin, attendre, répondre au téléphone et aux mails, vous rendre disponible pour enchaîner les visites, répondre aux offres éventuelles et négocier.
Ou alors, vous mettez en place une stratégie de commercialisation avec un professionnel, pour vendre plus vite et au meilleur prix.
Perfia ajuste sa stratégie de commercialisation en fonction du bien, du vendeur et du marché.
Dans certains cas, il est préférable d’anticiper une marge de négociation en gonflant légèrement le prix initial. C’est souvent le cas des maisons avec travaux. Les acheteurs potentiels viendront visiter parce qu’ils sont intéressés par l’emplacement ou la superficie. Mais ils savent déjà, que s’ils achètent, c’est en ayant négocié le prix pour pouvoir faire les travaux.
Il faut savoir que les acquéreurs aiment négocier : ils ont le sentiment de faire une meilleure affaire.
Cette stratégie est à prévoir également pour des biens difficiles à vendre. Une baisse de prix incite à s’engager dans un achat.
Un bon négociateur immobilier sait manier les chiffres pour conclure une vente, dans une stratégie gagnant-gagnant : acheteur comme vendeur est satisfait de la transaction.
La publicité d’un bien fait partie du nerf de la guerre. L’objectif est que tous les acheteurs potentiels de votre logement puissent être au courant qu’il existe un bien qui pourrait fortement les intéresser. Par contre, il n’est pas utile d’appâter les curieux non solvables, ni d’inonder de publicité superflue les personnes qui ne sont pas intéressées.
La publicité d’un bien immobilier à vendre peut se faire par différents canaux :
• le panneau à vendre sur la façade ;
• l’annonce sur la vitrine physique et web de l’agence immobilière ;
• la publication sur une plateforme d’annonces immobilières ;
• la publication sur les réseaux sociaux ;
• l’e-mailing ;
• le carnet d’adresses et le contact direct.
Tout cela est à adapter en fonction du bien. Par exemple, si la cible principale est une personne âgée, faire de la publicité sur les réseaux sociaux sera du temps de perdu.
En ce qui concerne la publicité web, il faut publier sur le meilleur site du moment : parfois Seloger est devant Le bon coin, quelque temps après, c’est l’inverse. Il faut donc être à l’affût pour optimiser la stratégie commerciale. Et c’est la même chose pour chaque canal de publicité.
Certains biens nécessitent une vente en sous-marin, avec une publicité très subtile. C’est le cas des locaux commerciaux occupés : la publicité d’une vente pourrait nuire au commerce en place. Autre exemple : certains propriétaires de beaux immeubles parisiens ne veulent pas être embêtés par les curieux ou déranger plus que nécessaire les occupants.
Dans ce cas, notre agence active son réseau, pour trouver un acheteur en direct. Nous avons créé une relation de confiance avec des investisseurs de niche. Nous sommes sûrs de leur solvabilité et nous connaissons leur stratégie d’investissement. C’est comme cela que nous concluons des ventes rapides, efficaces et confidentielles.
Pour optimiser la stratégie de commercialisation et bien vendre, il faut choisir un seul responsable pour la vente.
C’est pour cela que notre agence vous conseille un mandat d’exclusivité. Nous désignons ensuite l’agent immobilier le plus compétent pour vendre votre bien en fonction du secteur et du type de bien.
L’exclusivité pour un agent, cela signifie que tout le temps et l’argent qu’il investira dans la commercialisation du bien sera bénéfique. Il met donc toutes les chances de son côté, de votre côté !
Le pilotage de la vente est également bien plus efficace. L’agent immobilier sait exactement quels acquéreurs potentiels sont susceptibles de déposer une offre, ce qui permet d’ajuster la marge de négociation en temps réel.
L’agent sait également qu’il a le temps de vérifier la solvabilité d’un acheteur, sans prendre le risque de se faire doubler par une autre agence. Nous y reviendrons en détails plus loin, mais vérifier les capacités de financement de votre acheteur vous évitera bien des déconvenues !
À savoir : un bien visible sous deux annonces sur un site d’annonces immobilières (deux agences, par exemple) perd en crédibilité. Cela donne l’impression que le vendeur n’arrive pas à vendre. Les visiteurs en profitent pour négocier fortement.
Avez-vous testé la visite virtuelle d’un bien en vente sur notre site ? Vous serez bluffé par la qualité de l’image. C’est comme si vous y étiez !
Notre agence utilise le Matter Port, une machine qui scanne le logement en 4K. On obtient une image animée de votre logement réel. De plus, le Matter Port effectue les mesures en direct de chaque pièce, pour renseigner efficacement les visiteurs. Il est également possible d’ajouter des étiquettes pour mettre en valeur certains points non visibles, comme le double vitrage, la qualité d’un matériau, l’absence de nuisances sonores dans une pièce, etc.
Voilà pourquoi nous avons investi dans le Matter Port :
• les visiteurs peuvent se représenter votre bien, plus facilement qu’avec des photos ;
• ceux qui demandent à voir le bien après avoir visionné la visite virtuelle sont fortement intéressés (pas uniquement curieux) ;
• nous évitons beaucoup de déplacements et de temps perdu pour l’acheteur, l’occupant des lieux et l’agent ;
• votre bien se démarque des autres, qui ne dévoilent que quelques photos ;
• les acheteurs intéressés peuvent prendre le temps de revoir virtuellement le bien, se projeter avec leurs meubles et commencer à l’adopter ;
• avec la visite virtuelle, nous restons actifs même durant les périodes calmes pour l’immobilier, comme l’été (ou le confinement sanitaire).
Avant d’imaginer faire une offre d’achat, les acheteurs ont besoin d’avoir toutes les informations pour se positionner. Les documents relatifs au bien en font partie. Ils apportent des garanties et des informations. Plus vous aurez une documentation étoffée, plus les acheteurs seront en confiance. Cela prouve que vous avez bien entretenu votre logement, que vous avez géré assidûment l’administratif, que vous avez réalisé des travaux dans la légalité. En somme, ils comprennent qu’ils ne risquent pas une mauvaise découverte de dernière minute.
Pour ne rien gâcher, certains documents apportent une certaine plus-value à votre bien ; c’est le cas, par exemple, des garanties décennales encore en vigueur.
Sachez que tous ces documents sont à donner au notaire pour la rédaction du compromis. C’est à faire, autant que cela favorise la vente !
On le voit aujourd’hui dans notre activité, les acheteurs sont pressés. Lorsqu’ils sont décidés, il faut faire vite. Si vous prenez trois semaines à trouver et fournir les procès verbaux de copropriété, votre acheteur potentiel a le temps de visiter d’autres biens avec des vendeurs plus réactifs.
Pire encore, il ne vous avertira pas qu’il n’est plus intéressé. Mais vous, de votre côté, vous avez décliné quelques visites et été moins assidu à répondre aux mails – on le comprend, car c’est pesant à la longue -, puisque vous misiez tout sur l’autre acquéreur !
Nous vous conseillons donc vivement de réunir et conserver un dossier papier à portée de main et de le faire scanner par votre agent immobilier, pour renseigner précisément et rapidement les visiteurs.
Parmi les documents à prévoir, il y a les diagnostics immobiliers : énergie, plomb, amiante, électricité, termites, mesure de surface, contrôle d’assainissement individuel, etc. Ils ne sont pas tous obligatoires ; cela dépend du bien que vous vendez.
Sachez que les diagnostics sont désormais obligatoires dès la commercialisation d’un bien. C’est pourquoi votre agent immobilier devra attendre ces documents pour publier une annonce. Donc anticipez et prenez rendez-vous avec une entreprise de diagnostic immobilier. Ils vous diront lesquels sont obligatoires dans votre cas. Si vous avez un doute, vous pouvez également demander à votre agent immobilier ou votre notaire de vous informer, en toute neutralité.
• l’historique papier de la maison, notamment les travaux effectués ;
• les factures des travaux réalisés ;
• les garanties décennales le cas échéant ;
• le dernier avis de taxe foncière ;
• les différents permis de construire et accords écrits de la Mairie ;
• les factures d’énergie et de consommation d’eau.
• les règlements relatifs à l’immeuble et à la copropriété ;
• les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
• les charges et rappels de charges ;
• les factures des travaux et les autorisations, si nécessaire ;
• le dernier avis de taxe foncière ;
• les factures d’énergie et de consommation d’eau.
Sachez que, depuis la loi Alur du 1er août 2014, il est obligatoire pour les Syndics de créer un espace intranet. Vous trouverez alors toute la première partie des documents mentionnés ci-dessus. Munissez-vous de vos identifiants (et notez-les) dès votre décision de mise en vente, pour éviter de perdre du temps lorsqu’un visiteur voudra avoir accès à la documentation !
Trouver un acheteur, c’est bien. Mener la vente à terme, c’est beaucoup mieux.
Saviez-vous qu’une part importante des ventes entre particuliers n’aboutissait pas à cause d’un refus de prêt par la banque ? L’acheteur était trop gourmand et le prix d’achat était bien trop élevé par rapport à ses capacités financières.
Il est vrai qu’il est un peu délicat pour un particulier de demander les avis d’imposition et les fiches de salaire. Par contre, pour un professionnel, c’est normal. Un des rôles de l’agent immobilier est de vérifier un minimum la solvabilité des acheteurs potentiels.
Vérifier les capacités de financement de l’acheteur permet à tout le monde de gagner du temps. En effet, si vous signez un compromis avec un acheteur, la banque peut annoncer son refus deux mois plus tard. Tout est alors à recommencer : publicité, visites, négociations, rendez-vous chez le notaire, attente de l’accord de la banque…
Si vous déménagez parce que vous pensez la vente assurée, vous pouvez vous retrouver dans une situation extrêmement problématique et coûteuse.
Si vous vous engagez dans un autre projet d’achat, une des clauses suspensives sera la vente de votre logement. Votre propre achat sera donc en pause, entrainant dans la cascade infernale votre vendeur. Vous pourriez d’ailleurs être ce deuxième vendeur, si votre acheteur a lui-même signé un compromis pour vendre sa maison. Cela rend vraiment complexe le problème.
Pour éviter ces problématiques, vous pouvez essayer de demander un contrat de vente sans clause suspensive de crédit. C’est assez rare de trouver un acheteur en accord avec ce principe.
Si vous le trouvez, en général, il négociera un peu le prix. Par contre, cela signifie qu’il est certain de pouvoir payer, soit parce qu’il a l’argent disponible, soit parce qu’il est certain de ses capacités financières aux yeux d’une banque.
Si, malgré tout, il ne peut pas payer, vous conserverez le montant de la clause pénale, inscrite dans l’acte notarié.
Après plusieurs mésaventures liées à un refus de prêt, avec les conséquences que vous connaissez maintenant pour le vendeur, Perfia a décidé d’agir.
Nous vous proposons le contrat Garantie +, une exclusivité Perfia.
En signant ce contrat, nous nous engageons à faire en sorte que votre acheteur n’ait pas de refus de crédit. Si cela arrive malgré tout, nous, agence immobilière Perfia, vous verserons une pénalité.
Nous travaillons en collaboration avec un courtier et une banque. Avant toute visite, les acheteurs rencontrent le courtier pour analyser leurs capacités financières. Il cherche pour eux un moyen de financement. Il existe toujours une solution. Parfois il faut attendre de terminer un crédit à la consommation, parfois il faut revoir le prix d’achat à la baisse. Au final, nos clients visitent uniquement les biens qu’ils sont en capacité d’acheter. Pour finir, nous ne signons une offre d’achat qu’avec les acquéreurs validés par notre banque. Ils sont libres de choisir une autre banque, mais ils ne peuvent pas se rétracter pour non-obtention de prêt.
Ainsi, les vendeurs sont assurés de signer la vente définitive et recevoir leur argent, dans les mois qui suivent !
C’est un confort que nous offrons à nos clients vendeurs en mandat exclusif. Si vous voulez profiter de la Garantie + ou si vous avez des questions, contactez-nous directement.
Vérifier les capacités de financement de l’acheteur permet à tout le monde de gagner du temps. En effet, si vous signez un compromis avec un acheteur, la banque peut annoncer son refus deux mois plus tard. Tout est alors à recommencer : publicité, visites, négociations, rendez-vous chez le notaire, attente de l’accord de la banque…
Pour réaliser une vente immobilière, vous avez le choix de prendre un seul notaire ou un notaire chacun (acheteur et vendeur). Vous paierez le même prix, quelle que soit la solution choisie.
Les frais d’enregistrement, communément appelés frais de notaire, sont composés essentiellement de taxes et frais hypothécaires. Une petite partie seulement est reversée à l’étude notariale. S’il y a deux notaires, cette somme est divisée en deux et répartie équitablement. Or, la masse de travail n’est pas réellement divisée en deux, au contraire : beaucoup d’éléments sont doublement vérifiés. Ils prennent du temps à se mettre d’accord et à vérifier que toutes les informations sont présentes.
Conséquence : la rédaction du compromis est plus longue, ce qui ralentit la vente.
Un notaire a prêté serment et se doit d’être neutre.
Si vous avez deux notaires, chacun va vérifier les intérêts de son client. Mais si vous n’en avez qu’un seul, il va vérifier les intérêts de chacun et les croiser. C’est son devoir. Il en va de sa réputation et de son titre. Vos intérêts seront donc aussi bien défendus si vous avez un seul ou deux notaires, n’ayez aucune crainte à ce sujet.
Nous vous conseillons donc de prendre un seul notaire, lorsque vendeur et acheteur n’y voient pas d’inconvénient. Toutes les informations seront centralisées, ce qui permet de fluidifier et accélérer la transaction.
Vous connaissez maintenant les meilleurs conseils pour vendre vite et au meilleur prix votre bien immobilier. Il ne reste plus qu’à les mettre en application et réaliser bientôt vos futurs projets.
Vous êtes en quête d’un bien immobilier ? Vous souhaitez acheter votre résidence principale, un investissement locatif ou une résidence secondaire ?
Voici notre guide de l’achat immobilier : il s’adresse à tous les futurs acquéreurs.
Faire une bonne affaire ou même un bon achat, ce n’est pas seulement acheter au prix le plus bas ou négocier 2000 €. C’est surtout éviter les mauvaises surprises qui, elles, peuvent vous coûter bien plus cher !
Nos experts immobiliers ont recensé les pièges les plus courants. Évitez les déconvenues en prenant le temps de considérer les 5 points suivants.
Pour toutes les constructions antérieures aux années 1980, prenez le soin de vérifier l’isolation.
L’isolation impacte directement la performance énergétique et donc les dépenses liées au chauffage. Mais cela, vous le savez déjà.
Par contre, il y a un problème dont on ne parle pas assez et qui est pourtant bien plus grave : les conséquences liées à l’humidité.
L’isolation a une influence directe sur l’humidité dans la maison et plus particulièrement sur la condensation. À long terme, on observe des conséquences graves sur le bâti lui-même : moisissures, dégradation des revêtements (peintures, crépi, bois, papier peint, etc.).
En hiver, comme les murs sont froids et l’intérieur plus chaud, l’humidité ambiante condense sur les murs. Cette humidité détériore les murs et coule jusqu’au plancher, causant alors les mêmes dégâts.
Pour mieux comprendre
Lorsque vous sortez une bouteille de soda du réfrigérateur, vous observez rapidement de la condensation le long de la bouteille. Le liquide, froid, et les parois qui se réchauffent créent une différence de température qu’on appelle “point de rosée”.
A contrario, avec une bouteille thermos – donc isolée -, il n’y a pas de problème de condensation.
Les maisons récentes sont normalement toutes suffisamment isolées pour contrer les problèmes de condensation. Par contre, les maisons et immeubles construits avant les années 1980 ont souvent été conçus sans isolation ni double vitrage.
Pourquoi est-ce que ça n’était pas un problème à l’époque ?
Durant la première partie du siècle dernier, Madame passait généralement une grande partie de la journée à la maison et l’aérait régulièrement. Aujourd’hui, les logements restent fermés et chauffés durant toute la journée, créant ces fameux problèmes d’humidité.
Bien sûr que NON ! Au contraire, peut-être. Vous pouvez faire d’excellents investissements.
Les constructions anciennes sont particulièrement solides et les matériaux utilisés sont de bonne qualité.
D’autre part, les immeubles Haussmanniens et les maisons bourgeoises des années 1930 sont plein de cachet, fortement prisés, parfois même classés.
Gardez seulement en tête qu’il faut reprendre l’isolation et l’intégrer à votre budget.
Bon à savoir : les logements avec chauffage central ont souvent la tuyauterie qui passe le long des murs. Cela alourdira le devis travaux.
Tout d’abord, vérifiez s’il y a du double vitrage. Ensuite, pour installer une isolation, il faut faire un doublage par l’intérieur : soit avec du placoplâtre, soit avec du lambris. Donc si ça sonne creux lorsque vous tapez contre les murs, c’est qu’un doublage a été posé.
Une bonne VMC, qui traverse toutes les pièces, aide beaucoup à gérer l’humidité.
En cas de doute sur les travaux à entreprendre, demandez au vendeur de faire réaliser un diagnostic conseil humidité.
Les diagnostics immobiliers sont là pour aider les acquéreurs potentiels à connaître un peu mieux le bien qu’ils visitent. Cependant, les défauts indiqués ne doivent pas forcément vous faire renoncer à un bien. Les normes et les grilles d’évaluation évoluent très vite ; c’est pourquoi il est très rare de trouver des diagnostics sans aucune anomalie.
Voyons cela en détail.
Quasiment toute la France est en zone de glissement de terrain. Cela ne doit donc pas vous effrayer outre mesure.
Certains espaces sont maintenant classés en zone inondable. Ce peut être le cas le long de la Seine ou des autres rivières et canaux. Si le risque n’est pas très élevé et que vous restez intéressé par le logement, une décote de prix doit être appliquée.
De nombreuses personnes sont effrayées lorsque le diagnostic électrique présente des anomalies. Il est vrai que le terme “anomalie électrique” a de quoi faire peur. Tout de suite, on imagine des travaux aux montants faramineux.
Eh bien non, pas de panique !
Vous retrouverez un défaut électrique très commun : absence de différentiel 30 mA ou défaut de mise à la terre. Il s’agit tout simplement d’une sur-sécurité, à toutes celles déjà existantes. Pour y remédier, il faudra seulement ajouter un interrupteur différentiel, un boîtier d’environ 500 €.
Important : ce qui doit vous alerter dans un diagnostic électrique
Les installations électriques en porcelaine sont dangereuses. Si vous voyez cela sur le diagnostic, sachez qu’il faut complètement refaire l’installation.
L’amiante est un minéral dont les fibres, lorsqu’elles sont libérées, provoquent des dégâts irréversibles dans les poumons. Donc finalement, l’amiante est dangereux si le matériau qui la contient s’altère.
L’amiante a beaucoup été utilisé dans les constructions et les rénovations des années 60-70. On le trouve encore, associé au ciment, dans d’anciennes conduites d’eau ou sur les toitures en fibrociment.
2 possibilités :
On retrouve le plomb dans d’anciennes peintures sur les poutres ou les balustrades de balcon, car elles sont très résistantes. Elles étaient fortement utilisées, à une époque, dans les cabinets de radiologie ou de dentiste.
Il ne faut surtout pas poncer ces peintures sans un équipement spécial, car les particules sont cancérigènes.
Si vous ne pouvez pas condamner les zones contenant du plomb, dans un faux plafond par exemple, il est préférable de faire enlever ces peintures par un professionnel. Une fois encore, un devis vous aidera à savoir si l’habitation que vous convoitez reste dans votre budget.
Concernant les barrières de balcon : pour le moment, les peintures au plomb sont encore utilisées, en attendant de trouver une alternative. Nous vous conseillons fortement de faire réaliser leur entretien par un professionnel.
La proximité des transports en commun peut avoir un fort impact sur le prix de l’habitation.
Si vous cherchez un logement dans le centre de Paris, il y a fort à parier que vous souhaitiez utiliser les transports en commun. En effet, la densité du trafic et la difficulté pour se garer rendent vraiment dissuasifs l’utilisation de la voiture personnelle.
Un bien qui est à moins de 5 minutes à pied d’une bouche de métro ou d’une gare est très prisé ; cela a un impact direct sur le prix de vente. Vous aurez également une marge de négociation plus faible.
Gardez cela en tête, surtout si vous pensez revendre ultérieurement votre bien ou si vous investissez pour du locatif.
Si vous décidez d’habiter en banlieue, c’est que vous mettez les priorités sur d’autres aspects que la proximité des transports : espace, prix, proximité de la nature. Une gare accessible à pied devient donc secondaire.
Cependant, pour toutes les communes de la proche banlieue de la capitale ou des grandes villes, pouvoir se déplacer avec les transports en commun pour se rendre au travail reste un plus.
Les biens dont les prix sont les plus impactés sont ceux qui se situent entre 5 et 15 minutes de la gare.
Pourquoi 5 minutes minimum ?
Parce que les abords d’une gare sont bien souvent mal fréquentés et bruyants.
La proximité des transports n’impacte plus le prix d’un bien. Si vous souhaitez vivre loin des centres urbains, c’est que le temps que vous mettrez pour aller en ville ne vous gêne pas. Le prix sera donc influencé par d’autres critères.
Ajoutons une nuance cependant, si le logement est situé à proximité immédiate d’une gare routière ou ferroviaire mal famée, le prix baissera à cause de ces nuisances. Ce sera également un bien plus difficile à revendre.
Chaque commune a le devoir de faire construire des logements sociaux – minimum 25 % du parc immobilier – sous peine de payer des taxes. Vous trouverez la part de logements sociaux d’une commune sur Internet.
Les logements sociaux peuvent avoir mauvaise presse, mais, selon la façon dont ils ont été pensés et construits, ils ne posent pas forcément de problème.
La plupart du temps, vous trouverez le logo de l’organisme gérant, affiché soit sur la façade, soit dans le hall de l’immeuble. Les organismes courants sont Opievoy, VOH ou encore OPHLM.
Lorsque vous ferez le tour des abords du bien convoité, vous pourrez ainsi les reconnaître et apprécier l’ambiance qui s’en dégage.
Les petites copropriétés de logements sociaux peuvent être aussi calmes que les autres immeubles. C’est souvent le cas dans les villages et les petites communes. Le bâtiment est à taille humaine, harmonieux. Les logements récents sont généralement mieux pensés, répartis dans la ville pour favoriser la mixité et limiter les incivilités.
Dans les villes plus importantes, les logements sociaux sont trop souvent regroupés en quartiers, où il ne fait pas bon flâner le soir. Acheter un bien dans un tel secteur, c’est accepter l’impact au niveau visuel et sérénité. Il sera forcément moins cher, mais, comme dans les cas précédents, plus difficile à revendre.
Si vous ne connaissez pas bien le secteur de votre futur achat potentiel, nous vous conseillons de faire le tour du quartier et de vérifier où se situent les logements sociaux. En venant la journée, parfois le soir, vous vous rendrez compte de l’impact qu’ils peuvent avoir sur les environs
Il n’y a pas besoin de s’éloigner beaucoup d’un quartier “chaud” pour trouver un confort de vie agréable. La plupart du temps, 500 mètres à un kilomètre suffisent largement.
Les goûts et les couleurs, ça ne se discute pas. Mais notre travail d’agent immobilier, c’est aussi de vous donner les moyens de prendre du recul pour comparer les biens qui vous intéressent.
Une maison individuelle est une maison dont on peut faire complètement le tour. À prestations équivalentes, elle sera proposée plus cher qu’une maison mitoyenne. Dans ce dernier cas, une des façades est accolée à la maison voisine. Il y aura donc un côté borgne, sans fenêtre.
Une maison de ville n’a pas de terrain attenant. La porte d’entrée donne directement sur le trottoir. Une décote de prix est appliquée, par rapport à la maison individuelle. À surface équivalente, la maison de ville est donc moins chère.
Un sous-sol total est un sous-sol avec un accès direct à l’extérieur, pour y entrer la voiture. Dans les autres cas, on devrait parler de cave. Un sous-sol total apporte de la valeur à la maison. Il est plus pratique et généralement plus sain.
La surface en loi Carrez ne tient pas compte des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres. Il arrive souvent que les étages des maisons présentent une surface au sol plus grande que celle calculée en loi Carrez. Le prix ne varie guère, par contre vous aurez plus de zones de rangement, si vous savez optimiser ces mansardes. Ce sont toujours des mètres carrés supplémentaires, qui ne feront pas augmenter le montant de la taxe foncière.
Outre la surface (loi Carrez ou non, comme pour les maisons), l’exposition, la présence d’un balcon, l’étage, etc., nous voulons attirer votre attention sur la lecture des charges de copropriété.
Celles-ci peuvent vous apprendre beaucoup de choses et vous faire faire des économies (ou le contraire) sur le long terme.
Prenez le temps de vérifier ce qui est inclus dans les charges. Un montant brut ne veut rien dire. Si le chauffage et l’eau sont inclus, c’est complètement différent. Évaluez votre consommation actuelle pour la soustraire et avoir une estimation de ce qu’il vous reste à payer en charges réelles. Certaines copropriétés ne coûtent presque rien et l’appartement devient une belle opportunité. Par exemple, si vous avez 100 € de charges par mois à payer, mais que cela inclut les frais énergétiques, c’est en réalité bien peu !
A contrario, vous trouverez des mensualités de 150 € ou plus, ne comprenant que l’entretien des espaces verts, le ménage, l’électricité des communs et les frais de syndic. C’est confortable de bénéficier de tout cela, mais c’est un coût à bien prendre en compte dans votre budget.
Si la copropriété a été mal entretenue ou que les propriétaires ont été récalcitrants à payer des travaux, cela peut vous coûter cher d’ici deux ou trois ans.
Comment le savoir ?
En lisant les deux ou trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, vous connaîtrez l’ordre du jour. Ainsi, si le ravalement de façade a été proposé plusieurs fois, c’est qu’il ne va pas tarder à être voté et sera donc à la charge du futur acheteur. Au contraire, s’il a déjà été voté, ce sera le propriétaire actuel qui paiera ces frais (frais qui s’ajoutent aux charges courantes).
Autre indice : si les charges comprennent des frais de contentieux, c’est un signe que propriétaires ont eu des problèmes entre eux ou avec le syndic. Cela ne présage rien de bon.
Dernière chose, vérifiez les régularisations de charges. Si le propriétaire actuel ne paie pas, ce sera au prochain de régler la note…
Tous ces conseils sont là pour vous guider en toute impartialité et, surtout, à vous éviter les mauvaises surprises. Il est vrai que parfois, chercher le logement idéal durant des mois ou, à l’inverse, avoir un coup de cœur, peut vous faire perdre votre objectivité. Mais vous voilà armé pour faire un bon achat, celui qui vous satisfera pendant longtemps !
Vous avez un projet d’acquisition ? Peut-être envisagez-vous d’acquérir votre futur appartement ou maison dans le neuf.
S’il est vrai que les biens dans l’ancien sont plus compétitifs au niveau du prix de vente, l’achat d’un logement neuf présente des atouts indéniables. Cependant, vous achetez sur plans : cela nécessite de prendre quelques éléments en considération, au moment de signer le compromis. Nous vous expliquons tout ici.
Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), les travaux sont réalisés juste avant de pouvoir intégrer les lieux. Votre bien possédera donc d’équipements nouvelle génération et disposera des dernières normes de sécurité.
De plus, vous serez mieux insonorisés et mieux isolés thermiquement par rapport aux logements anciens. L’idéal en termes de confort de vie !
Les artisans s’occupent de tout. Vous n’aurez pas besoin de faire de travaux d’amélioration, à moins que vous ne demandiez au promoteur ou au constructeur de vous laisser faire les peintures ou aménager la cuisine.
Votre future propriété sera conçue selon les dernières exigences, en matière de performance énergétique. Vous ferez donc de belles économies sur ce plan.
Étant donné que le logement est neuf, vous n’aurez pas de travaux importants à prévoir, pendant les prochaines années. Cet élément est un vrai point positif quand on achète dans une copropriété : les frais de syndic annoncés seront stables pendant plusieurs années. Vous ne prenez pas le risque de voir des travaux de réparation, votés en assemblée générale dans l’année qui suit votre achat. Alors que vous ne pouvez avoir aucune certitude, sur ce plan, dans l’ancien.
Enfin, les frais de notaires sont moins élevés pour l’achat d’un logement neuf, par rapport à l’ancien. Il s’élèvent à 2 ou 3 % du prix de vente, contre 7 ou 8 % pour les logements anciens !
Cependant, le neuf n’offre pas que des avantages.
En premier lieu, à prestation équivalente, le prix d’achat dans le neuf est plus élevé. Et la tendance veut qu’en 2020, ils continuent d’augmenter : 5 à 6 % selon l’économiste de Crédit Agricole, et davantage sur Paris. La cause ? Une offre insuffisante et une hausse des coûts de construction.
De plus, vous commencez à payer avant d’habiter votre logement, par un système d’appel de fonds. Vous devrez donc, provisoirement, payer une votre prêt immobilier (avec des mensualités au prorata des avances versées), en plus de votre loyer actuel. N’hésitez pas à demander renseignement à votre banque, pour un remboursement différé. Cela a certes un coût, mais apporte un confort financier qui mérite d’être étudié.
Vous aurez beau avoir des plans 3D sous toutes les coutures, vous ne pourrez pas vous projeter de la même façon qu’en visitant un logement existant.
Y aura-t-il assez de luminosité dans votre salle de séjour ? Est-ce que la vue depuis votre chambre sera aussi belle que celle du plan ? Pas facile de savoir à quoi ressemblera votre logement neuf, tant que celui-ci n’est pas terminé. Vous verrez que tout cela occupe beaucoup l’esprit ! C’est le jeu de l’achat dans le neuf.
L’autre incertitude, c’est la date de livraison. Le premier trimestre deviendra peut-être premier semestre à la signature du compromis. Ajoutez là-dessus les aléas climatiques, très courant ces dernières années. Votre patience risque d’être mise à rude épreuve !
Dans le cadre d’une VEFA, vous aurez à signer un contrat de réservation. Il vous indiquera, entre autres, le prix et les conditions de paiement, la date limite à laquelle vous signerez le contrat définitif, la surface approximative, ainsi que les équipements et matériaux utilisés pour la construction. D’autres conditions peuvent être ajoutées selon les accords avec le vendeur. Nous vous conseillons de faire inscrire tous les engagements du promoteur/constructeur sur ce contrat de réservation : il sera ainsi obligé de les honorer ou de vous dédommager.
Au moment de la signature de ce contrat de réservation, vous aurez à payer un dépôt de garantie, une avance — sauf si votre bien met plus de deux ans à être achevé.
Vous avez déjà une idée précise de la cuisine de vos rêves et ce n’est pas du tout celle proposée par le promoteur ? Vous voulez faire des économies en réalisant vous-même une partie des travaux, comme les finitions ?
C’est maintenant possible avec la loi Elan du 28 novembre 2018. Vous pouvez acheter votre logement neuf « brut de béton ».
La flexibilité de la loi Elan est très encore plus avantageuse dans le cadre de l’achat d’une maison neuve. Elle vous permet d’avoir une demeure qui vous ressemble. Vous êtes alors responsable du bon déroulement de vos travaux et de la prise en charge financière de ceux-ci.
Le contrat de réservation doit alors préciser le coût du bien, sans compter les travaux à votre charge. Il doit indiquer également une date limite jusqu’à laquelle vous pouvez changer d’avis. Dans ce dernier cas, les travaux seront alors obligatoirement effectués par votre promoteur.
Le contrat de vente définitif doit vous être remis un mois avant la date prévue pour la signature. Ainsi vous aurez le temps de bien prendre en compte son contenu. En effet, une fois ce contrat signé, plus de retour en arrière possible !
Il doit mentionner le prix définitif du bien et les modalités du paiement de celui-ci. Vous aurez à débloquer des fonds au fur et à mesure des travaux : c’est le paiement échelonné.
Enfin, il doit mentionner la date de livraison, celle où vous pourrez vous installer définitivement dans votre nouveau chez vous.
Vous avez maintenant les clés en main pour acheter dans le neuf, en connaissance de cause ! C’est une solution qui est très intéressante sur le moyen et long terme : vous pourrez profiter d’un logement au confort moderne, aux dernières normes, sans avoir à faire de travaux. C’est donc un moyen de gérer sereinement son budget.
Un dernier conseil : prenez le temps de lire et faire compléter votre contrat de réservation, avant de le signer, et tout se passera pour le mieux !
La commune d’Aubervilliers, située à la porte de Paris, est fortement peuplée avec plus de 77 700 habitants (recensement de 2010) et a vu sa population augmenter de 26,7% depuis l’année 1999.
Aubervilliers est très bien desservie par les transports en commun :
ligne 7 et 12 du métro, RER B,
et un grand nombre de lignes d’autobus la reliant à Paris et aux villes voisines du département.
Elle se trouve à proximité de l’aéroport Charles de Gaulle.
Deux parkings de, respectivement, 172 et 56 places facilitent le stationnement.
12 espaces verts et plusieurs points de verdure apportent une respiration à la ville qui, de plus, se situe à proximité du grand Parc de La Villette.
« Villa Mais d’Ici » : lieu de création pluridisciplinaireLa vie sportive à Aubervilliers, c’est une cinquantaine d’associations et de clubs sportifs qui proposent un très large éventail de disciplines, dans des installations couvertes ou découvertes :
Le centre-ville accueille un marché traditionnel, de 140 exposants, 3 fois par semaine (mardi, jeudi, samedi).
Le centre commercial Millénaire qui a été inauguré en 2011 et qui comprend 140 magasins et des restaurants, dont certains avec terrasse.
Très facilement accessible par un large réseau d’axes routiers (à 10 minutes seulement de la porte de la Villette), elle est également très bien desservie par les transports en commun intra et extra muros : métro ligne 5, tramway T1 et nombreux bus. Elle est rejointe par une piste cyclable qui longe le Canal de l’Ourcq.
Bobigny est aussi proche de l’aéroport de Roissy.
Il est à noter que d’importants projets de développement sont prévus dans les années à venir.
-14 écoles maternelles
– 15 écoles élémentaires
– 3 lycées dont un qui propose 2 BTS ainsi qu’une classe préparatoire aux grandes écoles d’économie et de gestion.
– une école hôtelière
– un établissement privé
– un pôle universitaire important
De nombreuses associations sportives sont implantées dans la ville, avec une dizaine de complexes sportifs :
La ville accueille également en son sein un grand centre nautique : le Centre Jacques Brel. Il est équipé d’un grand bassin, d’une pataugeoire et d’un bassin ludique couverts, de 2 fosses de plongée et d’un bassin ludique de plein air.
La culture est au rendez-vous avec des structures et des équipements pour un large éventail de loisirs.
On y trouve 2 bibliothèques-médiathèques et une ludothèque pour des enfants à partir de 3 ans.
Le Magic cinéma, outre les films qu’il propose, organise régulièrement des événements, des soirées à thème, des festivals.
Le conservatoire Jean Wiener permet l’apprentissage du théâtre, du chant, de la danse et des pratiques instrumentales.
Le Canal 93 est un complexe qui rassemble 
tous les éléments techniques pour la pratique musicale contemporaine. C’est un lieu de rencontre et de convivialité. Il comprend une scène pour les concerts et diverses manifestations, une salle de spectacles, des studios, un bar et un restaurant, des chantiers artistiques.
La MC 93 est un lieu de création et de production
En ce qui concerne la vie quotidienne des habitants de Bobigny, 250 commerces avec une vingtaine d’activités y sont implantés.
Outre les commerces de proximité on y trouve 2 supermarchés, un hypermarché, un grand centre commercial Bobigny 2 qui est en projet de rénovation, ainsi que 2 marchés traditionnels couverts : le marché de la ferme en centre-ville les mercredi et samedi et le marché Edouard Vaillant les mardi, jeudi et dimanche.
Si vous envisagez d’habiter à Bobigny venez nous rendre visite en notre agence. Nous vous renseignerons sur le marché de l’immobilier à Bobigny.
Source images: wikimedia.org / Clicsouris
La Courneuve est une commune située à seulement 5 kms de Paris. Ville importante de Seine Saint-Denis, elle est entourée des villes d’Aubervilliers, du Bourget, de Drancy (consultez-nous pour une estimation immobilière à La Courneuve selon votre projet).
Sa population de plus de 40200 habitants au dernier recensement, connait une forte augmentation de 14,9% depuis 1999.
La Courneuve est soucieuse de son environnement et s’est vue attribuer 3 fleurs au concours départemental des villes fleuries.
Elle accueille plusieurs serres écologiques ainsi que le Parc Georges Valbon, communément appelé parc de La Courneuve, qui s’étend sur 400 hectares et sur 4 communes : La Courneuve, Saint-Denis, Dugny et Stains.
La Courneuve est très bien desservie par des axes routiers : autoroutes A86 et A1, et par des axes ferroviaires.
Le réseau de transports en commun y est bien développé, et on accède facilement aux villes avoisinantes ainsi qu’à la capitale :
Trois grands projets sont en cours de réalisation, dont la Tangentielle Nord, qui permettront soit de rejoindre la capitale soit les autres banlieues.
Plusieurs espaces et équipements accueillent les Courneuviens :
C’est en tout 6 espaces de jeunesse et 2 maisons pour tous qui proposent leurs activités.
De plus 10 centres de loisirs fonctionnent sur la commune.
La Courneuve dispose de nombreux équipements, dont plusieurs centres de proximité :
De plus l’EMEPS : École Municipale d’Éducation Physique et Sportive, propose aux enfants de 3 à 11 ans des activités sportives de qualité
C’est : 13 écoles maternelles et 13 écoles élémentaires, 3 lycées dont un d’enseignement professionnel, une école de la 2e chance.
On y trouve aussi 2 résidences étudiantes.
19 types de commerces sont répertoriés sur la ville. Outre les commerces de proximité, on y trouve 6 supermarchés et 2 stations-service.
Un marché traditionnel de 130 exposants vous accueille 3 fois par semaine : le mardi, le vendredi et le dimanche.
Lorsque l’on évoque la ville du Bourget, on pense immédiatement à l’aéroport qui l’a rendue célèbre.
Cet aéroport, qui a fêté ses 100 ans en 2014, est resté longtemps le seul aéroport de Paris avant la construction d’Orly. Il est aujourd’hui exclusivement dédié à l’aviation d’affaires, et occupe la première place européenne dans ce domaine.
Ce site comprend également un pôle industriel aéronautique de pointe avec une centaine d’entreprises, et génère plus de 3500 emplois directs.
De plus, le Parc des Expositions Paris-le Bourget accueille tous les 2 ans le salon international de l’aéronautique.
D’autre part, de nombreux réseaux de bus la relient aux villes avoisinantes : La Courneuve, Drancy, Dugny …
Elles sont bien développées, avec des installations qui permettent de pratiquer plus de 30 disciplines : un stade municipal, un terrain multi-sport en accès libre, 2 gymnases, un tennis club, une piscine avec divers activités proposées par des associations telles que plongée ou gymnastique aquatique douce.
La vie culturelle au Bourget, c’est plus de 15 disciplines accessibles à tous et pour tous les âges (archéologie, arts plastiques, école de cirque…).
En ce qui concerne les commerces, tous les besoins de la vie quotidienne sont couverts, y compris les plaisirs tels que les fleurs, les parfums et la restauration. Deux supermarchés sont implantés au Bourget ainsi qu’une station-service.
Le marché piétonnier, les mercredis et samedis, est desservi par une navette gratuite avec plusieurs points d’arrêt pour les personnes se déplaçant avec difficulté.
La commune de Dugny compte plus de 10550 habitants au dernier recensement.
Sa population est en forte augmentation de 22,3% par rapport à 1999.
Cette ville est située à 2 km du Bourget et est proche de l’aéroport Charles de Gaulle.
C’est une commune qui met l’accent sur l’environnement avec un fleurissement saisonnier tout au long de l’année.
Le Parc Georges Valbon est par ailleurs classé au 3e rang des espaces verts de la Région Parisienne, après le Bois de Boulogne et le Bois de Vincennes.
La ville est desservie par plusieurs bus qui la relient à des endroits névralgiques :
De grands projets sont en cours de réalisation avec la ligne 17 du métro, la construction de la Tangentielle Nord et l’ouverture prochaine de la gare de Dugny – La Courneuve, ainsi que le T11 express qui circulera dans tout le département de Seine Saint-Denis.
Dugny est également équipée d’une station Autolib
Plusieurs équipements permettent aux habitants de pratiquer une grande variété de disciplines :
Les Dugnysiens ont également la possibilité de profiter des piscines des villes voisines de Stains, du Bourget ou de Garges- lès-Gonesse qui ne sont qu’à 2 ou 3 km de Dugny.
Dugny accueille :
Les courses au quotidien dans la ville, c’est 10 types de commerces de proximité dont un supermarché et une station-service.
