vendre banière

Transaction immobilière : les obligations du vendeur en 4 points

Dans le cadre d’une transaction immobilière, vendeur et acheteur ont certaines obligations légales. L’intérêt est de sécuriser la transaction et éviter les mauvaises surprises, comme les vices cachés ou un déménagement retardé.

Nous nous intéressons ici aux obligations du vendeur. 

Vous verrez que la loi prévoit des aménagements, en défaveur de l’acheteur, si la transaction s’effectue sans expert immobilier. Si vous êtes acquéreurs, il est important de le savoir. Il faudra mener vous-même l’enquête que ferait un agent immobilier, poser les bonnes questions, vous faire conseiller par des artisans et votre notaire, ce dernier ayant un devoir de conseil impartial.

Si vous êtes vendeur, vous ne le saviez peut-être pas, mais votre responsabilité continue au-delà de la signature définitive. Alors, voici ce que vous devez savoir sur les obligations du vendeur.

Obligation du vendeur n°1 : informer l’acquéreur sur le bien immobilier

Le propriétaire du bien mis en vente se doit de collecter et fournir les informations concernant le logement à l’acheteur. Cela doit se faire avant la signature du compromis. La plupart de ces données sont demandées et vérifiées par le notaire, qui suit une liste officielle.

De quelles informations parle-t-on ?

  • bornage et limites des parcelles ;
  • servitudes ;
  • procédures en cours ;
  • bail de location en cours ;
  • composition exacte du lot, procès verbaux des trois dernières assemblées générales de la copropriété ;

Conseil : pour éviter tout refus de signature le jour du compromis, prenez le temps de donner toutes les informations utiles au visiteur qui souhaite vous faire une proposition d’achat. Cela évitera aux deux parties de perdre du temps.

Obligations de l’agent immobilier : il a le devoir de recueillir et transmettre toutes ces informations. De part son statut professionnel, il ne peut prétexter l’ignorance en cas de litige. 

Obligation du vendeur n°2 : délivrance du bien à la signature de l'acte authentique

À la signature définitive de la vente, le vendeur doit avoir libéré les lieux. C’est de son devoir de s’organiser pour déménager et faire les réparations éventuellement notées sur le compromis de vente.

Il doit également fournir ce jour toutes les clés, les documents nécessaires, comme le titre de propriété et les certificats exigés.

Le bien doit être conforme à son descriptif donné le jour de la signature du compromis. Nous y reviendrons.

En cas de manquement à cette obligation, le vendeur devra verser des pénalités de retard, c’est ce qui est généralement exigé par le tribunal et notifié dans l’acte de vente. L’acheteur peut également demander des dommages et intérêts pour rembourser les frais de déménagement et de location temporaire. Exceptionnellement, en cas de force majeure, l’obligation de délivrance de la part du vendeur peut être révisée au cas par cas, par un tribunal.

Obligation du vendeur n°3 : la conformité du bien immobilier

À la signature de l’acte authentique, le vendeur doit livrer le bien dans l’état dans lequel il était au moment de la signature.

Cela signifie que le vendeur a une obligation de surveillance et d’entretien du logement, jusqu’à que le propriétaire suivant intègre les lieux.

Ainsi, si durant le déménagement il abîme des peintures, il devra faire les retouches nécessaires. Ou encore, si le chauffage et la VMC ont été coupés plusieurs mois et que des moisissures se sont installées, le vendeur doit remettre en état les murs et éléments impactés.

Si le nouveau propriétaire remarque des problèmes à l’entrée dans les lieux, il est en droit d’exiger des pénalités par jour de retard, jusqu’à que le problème soit traité.

La conformité réglemente également la superficie. Si l’acquéreur remarque une différence supérieure à 5 % en sa défaveur, il peut réclamer une baisse de prix, surtout si un agent immobilier s’est occupé de la transaction (les particuliers sont rarement poursuivis).

Obligation du vendeur n° 4 : les garanties liées au bien immobilier

Le notaire demande un certain nombre de documents au vendeur et à la mairie. Il rédige ensuite le compromis de vente en mentionnant les garanties obligatoires du vendeur.

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

Les certificats qui constituent ce dossier ont pour objectif d’informer l’acheteur sur les éventuels problèmes qui sont difficilement visibles sans appareils spécifiques. Certaines attestations sont récupérées par le notaire auprès de la commune. Pour le reste, le vendeur a pour obligation de faire appel à un professionnel :

  • le diagnostic amiante ;
  • le constat de risque d’exposition au plomb ;
  • l’état de risque de présence de termites ;
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • l’état de l’installation électrique ;
  • l’état des risques et des pollutions : naturel, sismique, radon, mérule, etc. ;
  • l’état de l’installation gaz (le cas échéant) ;
  • l’état de l’assainissement non collectif (en cas d’assainissement individuel).

Ces diagnostics sont obligatoires en fonction de l’année de construction de la maison. Le notaire en fera la liste au propriétaire.

La garantie contre l’éviction

Conformément au Code civil, le vendeur a pour obligation de garantir une prise de possession paisible des lieux.

Ainsi, si un voisin se manifeste pour faire valoir un droit de passage non spécifié au moment de la vente, le vendeur est tenu pour responsable, en cas de litige. S’il n’était pas au courant, le tribunal jugera de sa bonne foi. Par contre, si un problème menaçant l’occupation paisible est causé par un tiers, le vendeur ne peut être mis en défaut. Par exemple, si le voisin décide de monter une construction, de façon réglementaire, qui gêne la vue au nouveau propriétaire, le vendeur ne sera pas inquiété.

À savoir : si un agent immobilier gère la transaction, il prendra soin de vérifier les points susceptibles de générer un contentieux, car sa responsabilité peut être engagée.

La garantie contre les vices cachés

Le vendeur a tout intérêt à signaler, explicitement et devant notaire, les éventuels problèmes pouvant être jugés comme vices cachés. En effet, si l’acheteur se retourne contre lui, cela peut lui coûter plus cher et entraîner des démarches pénibles.

Évidemment, un vendeur n’a pas envie de mettre en avant tous les problèmes liés à son logement. Mais il y a une manière de présenter les choses, qui permet d’être honnête, sans pour autant décourager les visiteurs ; les agents immobiliers le savent bien. Souvent, ces défauts font l’objet d’une compensation financière.

Un vice caché, c’est quoi ?

  • Un vice caché est un défaut qui rend le logement impropre à son usage ou aurait induit une baisse de prix si l’acheteur en avait eu connaissance. Par exemple, un problème grave d’étanchéité menaçant la structure d’une maison, rend le logement impropre à l’habitation. 
  • Le défaut ne doit pas être visible ou ne doit pas avoir été notifié par le vendeur. Ainsi, des moisissures importantes dans un placard ne sont pas un vice caché, car l’acheteur a le droit d’ouvrir les placards pour vérifier l’état intérieur.
  • Le problème doit être antérieur à la signature du compromis. Si la fuite du toit est découverte un an après la vente, c’est à l’acheteur de chercher la preuve que ce défaut existait avant.
  • Le défaut doit être signalé dans les 6 à 12 mois suivants son constat.

À savoir : un agent immobilier a, là encore, une responsabilité plus importante qu’un particulier, aux yeux d’un juge. Un bon professionnel prend donc le temps de vérifier les défauts non-apparents.

Pour conclure, vous noterez qu’il est dans l’intérêt du vendeur d’honorer ses obligations. Cela lui permettra d’être complètement libéré de ses responsabilités vis-à-vis du bien vendu.

Pour aller plus loin