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Tout savoir des diagnostics immobiliers obligatoires

Vous souhaitez acheter un bien immobilier en toute connaissance de cause ? Avez-vous épluché les diagnostics immobiliers obligatoires ? Ces diagnostics, regroupés dans le dossier de diagnostics techniques, doivent être réalisés par le vendeur et mis à votre disposition lors du compromis de vente.

Exécutés par un professionnel, ils vous offrent des informations et des garanties sur le bien mis en vente.

Les 9 diagnostics techniques immobiliers obligatoires

Le vendeur doit fournir à l’acquéreur l’ensemble des diagnostics immobiliers suivants :

1. Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE consiste en une analyse technique des matériaux du logement, de son isolation, de son système de chauffage et de production d’eau chaude. Il permet de calculer les besoins énergétiques de votre logement.

Diagnostic immobilier obligatoire depuis le 1er janvier 2011 dans toutes les annonces immobilières, le DPE est devenu un argument de vente de poids.

Cas particulier : En cas de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA), le DPE n’est pas obligatoire.

2. Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Ce constat ne concerne que les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.

S’il fait état d’une concentration en plomb inférieur au seuil réglementaire, ce diagnostic immobilier a une durée de vie illimitée.

Conseils : En cas de présence de plomb, il faut chercher à comprendre quelle est la situation, avant de partir en courant. Le plomb a été utilisé dans les peintures, notamment les peintures extérieures des balcons. Le risque sanitaire existe si la peinture s’abîme ou si vous poncez la peinture. Il est préférable alors de faire intervenir une entreprise spécialisée. Renseignez-vous du coût : cela vous coûtera certainement moins cher que la négociation que vous pourrez tirer de ce diagnostic.

3. État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante

Sont concernés les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, année d’interdiction de l’amiante.

Les diagnostics amiante réalisés depuis le 1er janvier 2013 ont une durée de validité illimitée. Une nouvelle analyse par un professionnel de l’amiante devra être faite en cas de date antérieure.

Conseils : l’amiante concerne généralement les tuyaux, les parements de sol ou la toiture. Comme pour le plomb, prenez le temps de faire chiffrer l’évacuation de la toiture en fibrociment, de chercher à condamner le tuyau ou de prendre les renseignements pour recouvrir le sol. Vous pouvez faire une bonne affaire, si tout rentre dans votre budget. Ce diagnostic immobilier n’est pas une sanction, mais bien la possibilité de faire un état des lieux précis et chiffré.

4. État de l'installation intérieure de l'électricité. Si l'installation a plus de 15 ans

L’expert vérifie les dispositifs de protection des installations et identifie les matériels éventuellement inadaptés ou présentant des risques. Cet état a une valeur déclarative et informative ; le vendeur  n’est pas obligé de remédier aux défauts ainsi constatés.Il est valable trois ans.

Conseils : les normes électriques évoluent vite. Il est tout-à-fait normal que le diagnostic présente des défauts. Ne vous inquiétez pas pour autant. Parfois, la simple installation d’un différentiel sur le tableau électrique (quelques dizaines d’euros) permet de revenir dans des normes totalement sécuritaires. Un agent immobilier sait lire les diagnostics immobiliers et devra vous dire s’il faut intégralement refaire l’installation électrique.

5. État de l'installation intérieure du gaz. Si l'installation a plus de 15 ans

Le diagnostic gaz atteste de la conformité de l’installation. Il est valable trois ans.

Conseils : Les installations au gaz doivent être surveillées. Comme d’habitude, demandez un devis pour corriger les défauts.

6. État de l'installation d'assainissement non-collectif

Obligatoire depuis le 1er janvier 2011, cet état concerne toutes les maisons qui ne sont pas raccordées au tout à l’égout. Il est valable trois ans.

Conseils : la mise aux normes est à la charge du vendeur. En cas d’installation non-conforme, il devra faire faire un devis, qui sera déduit du prix chez le notaire. Par contre, il vous reviendra à vous, nouveau propriétaire, de faire exécuter les travaux, dans l’année qui suit la vente.

7. État relatif à la présence de termites

Ce diagnostic immobilier permet de savoir si la maison est située dans une zone à risque

L’analyse de la présence de termites dans l’immeuble n’est pas obligatoire. En revanche, le vendeur a l’obligation de vous informer sur les risques de présence de termites en fonction de son secteur géographique. Les zones à risques sont déterminées par arrêté préfectoral.

Ce document a une durée de validité de trois mois.

8. État relatif à la présence de mérules

Ce diagnostic immobilier permet de savoir si la maison est située dans une zone à risque

Comme pour les termites, l’analyse de l’immeuble n’est pas obligatoire. Cependant, le vendeur doit vous informer si son bien se situe dans une zone à risque.

Aucune durée de validité n’est fixée.

9. État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques...)

Le diagnostic d’état des risques naturels permet d’informer l’acquéreur des risques encourus sur cette zone d’habitation (inondation, glissement de terrain…). Il est établi à partir des zonages réalisés par les organismes départementaux ou régionaux.Il est valable six mois.

Conseils : ce diagnostic immobilier vous sera fourni par le notaire avant la signature de l’avant-contrat, qui le demandera à la Mairie. Sachez que le risque de glissement de terrain est presque partout présent en France. Ne vous inquiétez donc pas outre-mesure.

Les diagnostics immobiliers dans le cas des copropriétés : comment ça marche ?

Les diagnostics communs à la partie privative

En cas d’achat de locaux situés dans une copropriété, en plus des diagnostics immobiliers concernant la partie privative du lot, le vendeur doit également vous informer de l’état des parties communes des propriétés.

Pour les parties communes, le propriétaire est tenu de vous fournir :

  • Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
  • Le diagnostic amiante
  • Le diagnostic de performance énergétique collectif ou audit énergétique

Les spécificités de la copropriété

À ces trois diagnostics s’ajoutent deux documents :

  • La mise en copropriété

Document obligatoire pour tout immeuble construit depuis plus de 15 ans.

Il s’agit d’un contrôle constatant l’état des murs, des huisseries, de la toiture, des conduites, des canalisations collectives et des équipements communs et de sécurité.

  • Le carnet d’entretien de votre copropriété

Une sorte de carnet de bord des travaux effectués au sein de la copropriété : réfection de toiture, remplacement de chaudière, ravalement des murs… Tous les travaux d’envergure doivent y figurer et la date de réalisation doit bien être précisée.

  • Le pré-état daté

Dans le cadre d’une vente, le propriétaire doit demander au Syndic de fournir un pré-état daté. Il contient, entre autres, les trois derniers procès verbaux des assemblées générales.

Conseils : si vous voyez apparaître des frais de contentieux ou des impayés dans ce pré-état daté, cela signifie qu’il y a des problèmes récurrents dans la gestion de l’immeuble. Cela sous-entend parfois des problèmes de voisinage. Il est important d’en avoir conscience.

Comment lire un diagnostic immobilier ?

Avoir les informations des diagnostics immobiliers c’est bien mais savoir les interpréter c’est mieux !

Certains défauts ressortant des diagnostics sont communs et ne doivent pas vous alarmer : les normes sont de plus en plus contraignantes et il est quasi-impossible d’avoir un diagnostic sans anomalie. En revanche, certains points méritent votre attention !

3 points à retenir :

  • Diagnostic installations électriques

Il est courant qu’un diagnostic électrique présente des anomalies, la plupart sont des manquements à des normes exigeantes de sécurité faciles à corriger.

Toutefois, si le diagnostic fait état d’installations électriques en porcelaines ou fil coton, sachez qu’elles sont dangereuses et que c’est toute l’installation qu’il faudra refaire !

  • Diagnostic amiante

L’amiante est un matériau dangereux qui peut avoir de très graves conséquences sur la santé si ses fibres sont respirées.

Si l’immeuble requiert un désamiantage, sachez que la note grimpe vite et peut s’élever facilement à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le savoir permet d’inclure ces frais dans vos prévisions budgétaires.

  • Diagnostic plomb

Opération moins coûteuse que la précédente, les peintures de plombs, si l’immeuble en contient, devront néanmoins être retirées par un professionnel. Faire un devis vous aidera à estimer les coûts.

Sachez que l’agent immobilier en charge de la vente a le devoir de vous informer. En comparant ces précisions avec celles données par les professionnels du métier, vous pourrez vous faire une idée précise du bien que vous envisager d’acheter.

Pour aller plus loin