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Comment estimer le prix d’une maison ?

Un nouveau projet ? Un déménagement ? Des changements dans votre vie ? Vous vous séparez de votre maison ?

La première étape consiste à évaluer son prix.

En mettant votre maison en vente à sa juste valeur, vous la vendrez rapidement, en tirant le plus d’argent possible de cette transaction. C’est pour cela qu’il est important de se baser sur la bonne méthode et sur les bons critères, pour estimer le prix de votre maison.

La majorité des particuliers se base uniquement sur les biens affichés à la vente, pour apprécier le montant de leur bien. Vous allez comprendre que c’est un leurre, qui peut vous coûter du temps, de l’énergie et de l’argent.

Estimer le prix de sa maison avec l’analyse comparative de marché

L’analyse comparative de marché est le terme employé par les professionnels de l’immobilier ; cela s’apparente à une étude de la concurrence.

Les particuliers utilisent tous cette méthode pour avoir une première estimation approximative de leur maison. C’est un bon départ, mais le problème, c’est qu’ils mènent leur étude sur un mauvais postulat.

Comparer les prix doit absolument se baser sur 3 points corrélés : les biens en vente, les biens vendus, les biens non vendus.

Les biens en vente

Dans une ville, les maisons présentent souvent des ressemblances. Vous trouverez donc des logements de la même typologie que votre bien, ce qui vous aidera à estimer votre maison.

Pour étudier les prix des maisons à la vente, rendez-vous sur les sites d’annonces immobilières et les agences. 

Calculez le prix médian. Pour cela, commencez par exclure les extrêmes :

  • les maisons les moins chères : certains sont pressés de vendre, d’autres présentent une problématique envahissante, comme un accès impossible en voiture ou le chemin de fer en bordure de jardin ;
  • les plus chères : ne comparez pas votre maison avec celles ayant un terrain de tennis, une piscine intérieure, ou la signature d’un architecte historiquement renommé (à moins que ce soit le cas).

Vous obtiendrez ainsi une médiane des prix.

Attention ! Sachez que cette valeur correspond à un prix élevé. En effet, les biens en vente affichent un prix avant négociation. Ne vous fiez donc pas à cette somme, sinon vous ne vendrez jamais ! C’est d’autant plus vrai si vous gonflez le prix pour prévoir une marge de négociation, ou si vous ajoutez 5 000 € parce que votre cuisine est mieux agencée que celle des voisins vendeurs.

Nous avons pu vérifier que les prix affichés sur les petites annonces de vente de maison se situaient 5 à 15 % au-dessus des prix du marché. Il est donc important d’inclure cette marge dans votre estimation. Vous pouvez vous aligner sur ces montants pour la mise en vente, mais ne comptez pas sur la totalité de la somme pour penser vos projets futurs.

Les biens vendus

Les biens vendus apportent les chiffres exacts de prix de vente, donc après négociation. Mais là encore, il y a des écueils que vous devez éviter.

Vous pouvez avoir accès aux chiffres des maisons vendues dans votre secteur. Les agences immobilières les ont, les notaires peuvent vous renseigner sur les prix moyens. Il existe même une application publique depuis 2014 qui vous indique le prix effectivement payé par les acheteurs, la nature du bien et la superficie (à noter : toutes les ventes ne sont pas mises à jour dans cette base de données).

Cependant, si ces montants sont exacts et renseignent sur le montant versé par l’acheteur, ils ne précisent pas si cela comprend ou non des frais d’agence

Le saviez-vous : les frais d’agence sont soit inclus dans la somme payée par l’acheteur, soit versés à part par le vendeur. Les agences immobilières fonctionnent comme elles le souhaitent, à partir du moment où elles le précisent dans leur mandat et dans leurs publicités (honoraires à la charge du vendeur ou de l’acheteur).

Finalement, vous avez accès aux prix de vente, mais pas aux montants effectivement perçus par le vendeur. Cela peut donc biaiser l’estimation du prix de votre maison. Contrairement aux particuliers, les agences immobilières ont accès aux détails des chiffres.

Dernière précision concernant le prix des biens vendus : les agences connaissent les tendances dans votre secteur, qui peuvent changer en 6 mois. Par exemple, avec le Covid-19, on a vu un attrait grandissant pour les maisons avec terrain ou situées en campagne.

Les biens non vendus

L’estimation du prix de votre maison doit également prendre en considération les biens non vendus.

Parmi les annonces immobilières que vous voyez, il y a des maisons en vente depuis 2 ans. Mais cela, vous ne le savez pas forcément. Son prix n’est donc pas adapté. Pourtant, si vous n’êtes pas averti, vous n’exclurez pas les biens invendus de votre analyse comparative. Et cela nuira encore à votre estimation.

Les agences immobilières ont des logiciels de suivi des biens à la vente. Les agents peuvent avoir accès à l’itinéraire de la vente d’une maison précise. Ils savent à qui appartient le logement, ils connaissent la date de première parution, les sites de publication, la ou les agences en charge du bien, les évolutions (baisses et hausses de prix), etc. 

À savoir :

Les professionnels considèrent un bien comme invendu, passé le délai de 6 mois de mise en vente. Au-delà, on peut dire qu’il y a un problème. Cela peut avoir trait à trois critères : le prix, les prestations du bien, la communication sur la vente. Si l’annonce est de qualité et suffisamment diffusée, si le vendeur ne peut pas entreprendre de travaux pour améliorer son bien, alors c’est sur le prix que tout va se jouer.

Méthode par le rendement ou la capitalisation : estimer le prix d’une maison vendue louée

Pourquoi vendre une maison occupée

Si vous louez votre maison, vous n’êtes pas sans savoir que la loi protège les locataires. Même si vous, propriétaire, avez le droit de demander à votre locataire de vider les lieux – avec un préavis de 6 mois – pour mettre la maison en vente, ce n’est pas toujours si simple. 

Dans certains cas, le locataire peut refuser : par exemple, s’il a plus de 70 ans avec une petite retraite, si un bébé vient de naître, si l’un des membres du foyer a perdu son emploi, etc. Cela se comprend : il sera compliqué pour eux de trouver une autre location, leur dossier étant devenu fragile.

Expulser les locataires peut devenir plus long et plus coûteux que de vendre la maison louée.

Incidences sur l’estimation du prix de la maison

L’estimation de la maison doit en tenir compte. Vous n’allez pas toucher la même cible d’acheteurs. Effectivement, acheter une maison occupée, c’est acheter au rendement ou à la capitalisation. Vous vous adressez donc à des investisseurs, qui s’intéressent davantage au rendement théorique du bien, qu’à sa superficie ou des détails qui vous avaient valu le coup de cœur, lorsque vous avez acheté cette maison.

Vos futurs acheteurs vont donc faire des calculs qui les amèneront, oui ou non, à faire une offre.

Sur quels chiffres de rentabilité faut-il se baser pour les calculs

Le rendement moyen observé en France en 2016 est de 3,38 %. Il faut néanmoins savoir que ce chiffre est assez bas et ne correspond pas à ce qu’espèrent les investisseurs aujourd’hui. En 2016, il y a eu beaucoup de projets impulsés par les dispositifs Duflot et Pinel, qui offraient d’autres avantages que le simple rendement net.

Voici un petit tour d’horizon des rendements attendus en 2020 par les investisseurs :

  • Paris : entre 2 et 5 %. La fourchette la plus haute (et au-delà) représente des investissements plus à risque, comme les micro-logements.
  • Région parisienne : entre 6 et 8 %. Au-delà, c’est qu’il y a de grosses rénovations à faire, du découpage de logements, une création de copropriété, etc.
  • Province : c’est extrêmement varié, en fonction des régions et de la proximité des villes. La rentabilité varie de 8 à 20 %, l’extrême correspondant à des zones à très faible demande locative.

Calcul de la rentabilité d’un bien :

Rendement = (loyer annuel HC – taxe foncière) : prix d’achat

Exemple :

Maison louée 1000 € hors charges (soit 12 000 € annuels), taxe foncière de 600 €, achetée 300 000 €.

-> (12 000 – 600) : 300 000 = 0,038

La rentabilité est de 3,8 %.

Calculer l’estimation du prix d’une maison louée

Pour calculer l’estimation de votre maison, voici comment procéder.

Il faut partir d’une rentabilité cohérente avec votre secteur et poser le calcul suivant :

Calcul Prix d’estimation = (loyer HC – taxe foncière) : rentabilité moyenne

NB : La rentabilité doit être exprimée en nombre décimal (3 % = 0,03).

Cas concret :

Vous vendez une petite maison en région parisienne, louée actuellement à 1 200 € hors charges. Votre taxe foncière est de 1 000 €. La rentabilité attendue est au moins de 6 %.

Calcul : (1 200 x 12 – 1000) : 0,06 = 223 333 €

Vous pouvez donc proposer votre maison avec locataires en place à 224 000 €.

Vendue vide, elle intéresserait des acheteurs à un prix plus élevé. Mais dans votre cas, vous vous adressez à des investisseurs, qui prennent, eux, le risque de ne pas maitriser le locataire en place. D’ailleurs, certains propriétaires vendent parce qu’ils rencontrent des problèmes avec les occupants actuels ! Et ça, les investisseurs le savent.

Les pièges à éviter

Pour affiner votre prix de mise en vente de votre maison, voici quelques derniers conseils, tirés de notre expérience.

On n’estime jamais une maison au mètre carré

On voit souvent des chiffres de prix au mètre carré, associés à un secteur. D’ailleurs, vous trouverez ces montants par ville, sur notre site Perfia. Si cela donne certaines indications pour évaluer les différences à l’échelle d’un pays ou d’une région, vous ne pourrez pas utiliser simplement ce chiffre pour estimer votre maison.

Si vous avez une maison de 120 m2, mais avec beaucoup de place perdue, qu’elle est mal agencée, qu’elle est mitoyenne avec des difficultés à garer une voiture, la valeur au mètre carré sera complètement différente que celle d’un voisin qui n’a pas ces problématiques.

C’est pour cela qu’on retrouve des fourchettes qui varient de 1 000 et 3 000 €/m2, dans la même zone pavillonnaire. Cela ne vous est donc d’aucune utilité dans le cadre de votre analyse, pour estimer votre maison.

Liste des critères importants qui impactent le prix du bien

Une estimation tient compte de nombreux critères, dont voici les plus importants.

  • L’emplacement : proximité des commodités, des transports, la vue, l’environnement, etc. 
  • La mitoyenneté : la mitoyenneté, par un ou deux côtés impacte fortement le prix. Lorsque la mitoyenneté est gênante (accès, orientation au nord), le prix baisse encore. Au contraire, une maison individuelle (dont on peut faire le tour), avec de la place et la possibilité de rentrer la voiture, est très recherchée en ville.
  • Sous-sol : on parle de garage lorsqu’il y a un accès depuis l’extérieur, pour entrer une ou deux voitures ; un garage augmente la valeur du bien. On parle de cave lorsqu’on accède depuis l’intérieur de la maison. S’il n’y a qu’un vide sanitaire (donc pas de sous-sol), le prix est plus bas, à moins que le garage soit adjacent et non enterré bien sûr.
  • Mansardes : lorsque les chambres à l’étage sont sous mansarde, elles perdent en valeur par rapport aux chambres cubiques. 
  • Un grenier : si le grenier est en combles perdues ou, au contraire, s’il est accessible et facilement aménageable, cela aura une incidence sur le prix de vente.
  • Fenêtres : les fenêtres sont un poste de travaux important. Le plus recherché, qui donne donc plus de valeur au bien, ce sont les fenêtres en PVC double vitrage, surtout en ville. En effet, le PVC apporte une isolation thermique, mais aussi phonique.
  • Électricité, plomberie : s’il y a des travaux de rénovation à faire sur ces postes, ou si les installations datent et ne correspondent plus au mode de vie actuel, l’estimation doit en tenir compte.
  • Type de chauffage : certains modes de chauffage sont très chers à la consommation et sont destinés à être changés dans les prochaines années. Là encore, une bonne estimation en tient compte.

Pourquoi faire estimer votre maison d’Ile-de-France avec Perfia ?

Perfia maitrise parfaitement toutes les problématiques exposées ci-dessus, mais bien plus encore. Nous sommes d’ailleurs experts en estimation judiciaire des biens immobiliers.

Des agents immobiliers formés en continu

Chacun de nos agents commence par une formation d’entrée de 3 mois. Il apprend les subtilités du métier, les connaissances théoriques et pratiques. Il sait donc réaliser l’estimation exacte d’une maison. Tout au long de son activité avec Perfia, il reçoit une formation hebdomadaire, pour se tenir informé des évolutions : changements des lois, nouveautés en construction, priorités d’urbanisme des communes, etc. 

Immersion constante et connaissance du secteur

Avec des milliers de transactions à notre actif, l’agence immobilière Perfia est constamment plongée dans la vente immobilière. Chaque jour, nos agents sont en lien avec des acheteurs qui expriment leurs besoins ; ils visitent et estiment des dizaines de biens chaque semaine.

Chaque agent maîtrise donc parfaitement son secteur.

Visite virtuelle 4K : le coup de pouce pour mieux vendre votre maison

Nous sommes équipés de la caméra et du logiciel de visite virtuelle MatterPort. Cet outil scanne votre maison en 4K et offre une visite aux futurs acheteurs comme s’ils y étaient. Cet outil fabuleux possède également une caméra infrarouge qui effectue des mesures. Le logiciel édite ainsi des plans en 2D et 3D. On peut mesurer les ouvertures et les espaces, réaliser virtuellement l’aménagement des pièces, répondre à la moindre question des acheteurs, sans avoir à sortir le mètre. C’est donc un outil très puissant pour aider à la vente.

Si vous souhaitez, comme nos clients actuels, profiter des meilleures conditions d’estimation et de vente de votre maison, contactez votre agence Perfia pour un premier rendez-vous et une estimation gratuite.

Pour aller plus loin

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