Comment estimer le prix d’un appartement ?

Vous êtes sur le point de mettre votre appartement en vente ? Ce qui vous intéresse le plus est certainement le prix que vous allez en tirer. Estimer le prix de votre appartement sur le marché est donc la première chose à réaliser.

Vous avez certainement des projets par la suite, qui sont conditionnés par la somme qui vous reviendra l’issue de cette transaction. Mais attention, si vous ne voulez pas ne pas être bloqué de longs mois, ou pire, vous retrouver dans une situation délicate avec un prêt relai, l’estimation doit être juste. Le prix doit correspondre à ce que les acheteurs sont prêts à en donner et non pas à ce que vous avez besoin comme argent, ni la valeur sentimentale que vous accordez à votre appartement.

Pour partir sur de bonnes bases et tirer le meilleur profit de votre bien, nous vous livrons tous les conseils que vous, particulier, avez les moyens de mettre en œuvre, pour estimer seul votre appartement. Cela commence par une solide analyse comparative du marché.

Comment faire une étude marché complète pour estimer son appartement ?

La plupart des particuliers qui estiment par eux-mêmes le prix de leur appartement, se contentent d’une vague lecture des annonces du marché immobilier local. C’est un bon départ, mais cette étude doit être suffisamment complète pour éviter les déconvenues.

Analyser les prix des biens à la vente

La première chose à faire (et la plupart des vendeurs le font), c’est de regarder les prix des petites annonces des sites comme Se Loger ou Le Bon Coin. Vous trouverez certainement des appartements similaires, de même taille ou situés dans le même secteur. Ce sont effectivement des biens en concurrence. Pour vous placer judicieusement, vous devez proposer un prix similaire et cohérent avec votre bien.

Vous allez donc chercher le prix moyen des appartements en vente. Ne prenez en considération que les annonces présentant des appartements comparables : laissez de côté les biens luxueux ou ceux ayant visiblement des problèmes importants que vous ne rencontrez pas.

Vous avez maintenant un prix moyen qui comptera pour votre estimation. Attention, il ne s’agit pas du tout du prix auquel vous vendrez. N’oubliez pas que ces prix sont presque toujours négociés de 5 à 15 %. Il s’agit bien d’un prix de mise en vente et non un prix d’achat.

Se baser sur les prix des appartements vendus

Une autre méthode, plus juste, consiste à se baser sur le prix des biens déjà vendus. Cela demande un peu plus de recherches, mais votre valeur d’estimation sera plus juste.

Comment connaître ces chiffres ?

Vous avez trois solutions :

Le site DVF est une base de données des transactions immobilières, rendue publique depuis 2014. Cependant, une partie seulement des ventes sont enregistrées. Si votre secteur est très actif au niveau de la vente immobilière, cela peut vous donner un ordre d’idée pour votre estimation. Attention, les prix affichés peuvent contenir les honoraires d’agence, lorsque ceux-ci sont facturés à l’acheteur, ce qui n’est pas toujours le cas. Cela fait varier le prix de 5 à 10 %, ce qui n’est pas négligeable.
Les notaires ont ces chiffres, mais donnent plus volontiers un prix au mètre carré, ce qui n’est pas du tout fiable, nous allons y revenir plus loin.
Les agences immobilières ont accès à toutes les transactions, avec le détail des chiffres. Cela leur permet de retirer les frais d’agence, pour ne conserver que le prix réellement perçu par le vendeur. Les agents immobiliers ne donnent pas ces chiffres, mais en tiennent compte dans le cadre d’une estimation professionnelle.

Ne pas oublier de prendre en compte les appartements non vendus

Cela vous surprendra peut-être, mais les biens invendus doivent intervenir dans le calcul de l’estimation de votre appartement.

En effet, si vous vous basez sur le prix d’un appartement qui ne se vend pas, il y a de fortes chances qu’il vous arrive la même chose. Il faut donc retirer de votre étude de marché tous les biens qui sont en vente depuis plus de 6 mois.

Si vous aimez passer du temps sur les sites d’annonces immobilières ou lire celles des vitrines des agences de votre ville, vous aurez peut-être repéré les appartements qui ne se vendent pas.

Si ce n’est pas le cas, il est fort probable que vous preniez ces chiffres pour calculer votre estimation et donc l’induire en erreur.

Les agences immobilières disposent d’un logiciel de suivi des transactions. Tout est traçable, de la première mise en vente, aux fluctuations de prix et agences (ou non) en charge de la publicité du bien. Les agents immobiliers ont donc un réel avantage pour proposer un prix qui évite à leur client de subir le sort des invendus.

Certains disent qu’ils ne sont pas pressés pour vendre. Malheureusement, si votre appartement reste trop longtemps sur le marché, les vendeurs, eux vont s’en rendre compte. Cela n’inspire pas confiance : un bien que personne ne semble vouloir est un bien qui a un problème ou qui doit être négocié. Finalement, le prix de vente sera le même : plus bas que celui affiché.

Critères à prendre en compte pour préciser l’estimation du prix de votre appartement

Important : se baser uniquement sur un prix au mètre carré donne une estimation fausse.

C’est assez logique. Deux appartements de 50 m2, dans la même ville, ne se vendront pas du tout au même prix, si l’un se situe dans une copropriété de logements sociaux et l’autre dans un immeuble bourgeois donnant sur cour avec accès à la rue la plus réputée de la ville.

Sans parler uniquement des extrêmes, de nombreux points viennent gonfler ou déprécier le prix de vente. Voici les plus importants.

L’étage : dans le centre-ville, les étages les plus hauts sont les plus cotés – s’il y a un ascenseur bien sûr. Le dernier étage est le plus cher, puisqu’il bénéficie généralement d’une vue plus dégagée et, surtout, il n’y a pas le bruit des voisins du dessus. Dans certaines zones résidentielles ou en montagne, ce n’est pas toujours vrai : les rez-de-jardin sont tout aussi prisés que les balcons. L’étage a un impact négatif sur l’estimation, surtout si cela entraine des nuisances, comme les risques de cambriolage, le vis-à-vis de la rue et la manque de luminosité.
Isolation des immeubles anciens : les immeubles construits avant les années 1950 n’avaient pas une bonne isolation. Certains ont bénéficié de travaux, ce qui leur apporte un meilleur confort, tout en conservant leur charme. Le prix sera donc vu à la hausse. Par contre, les propriétaires des appartements mal isolés ont une facture d’énergie plus élevée, avec des risques d’humidité et de moisissure, surtout si la ventilation est mauvaise. Cela a forcément un impact sur le prix de vente. Par contre, le charme et la robustesse d’un immeuble ancien est un atout précieux.
Les charges de copropriété : si votre appartement se situe dans une copropriété saine, bien gérée, récente ou déjà rénovée, avec des charges raisonnables voire attractives, c’est un bon atout pour la vente. Vous devrez fournir aux futurs acheteurs le pré-état daté, qui renseigne sur les charges, les PV d’assemblée générale, les impayés, les éventuels contentieux, etc. Ce document aide à affiner l’estimation du prix de votre appartement.
L’emplacement : si votre immeuble se situe en plein centre-ville, à deux pas du métro, l’estimation de votre appartement grimpera. Par contre, s’il est proche d’une grande ville, mais qu’il faut prendre la voiture pour tout faire, cela fera automatiquement baisser le prix. Dans les villages de Province, cela n’a plus trop d’importance. Ce qui compte alors, c’est l’environnement.

Cas particulier : estimer un appartement vendu loué

Si l’appartement que vous souhaitez vendre est déjà loué, l’estimation doit en tenir compte. Cela fait baisser un peu le prix, par rapport à une vente vide.

Pourquoi vendre loué ?

Il est toujours préférable de vendre votre appartement libre, mais ce n’est pas toujours évident.

Peut-être qu’il vous est impossible ou compliqué de donner congé à votre locataire ; cela arrive plus souvent qu’on ne le pense.

Lorsqu’un locataire décide de chercher un autre appartement, il fait en sorte d’avoir un dossier solide pour mettre toutes les chances de son côté.

Par contre, lorsque c’est le propriétaire qui décide de leur départ, ce n’est pas forcément le cas. Au moment où le propriétaire a besoin de vendre, certains locataires sont dans des situations de précarité ou de grand changement (âge avancé, arrivée d’un enfant, baisse de revenus). Ils auraient alors un dossier difficile à défendre auprès d’un bailleur. La loi les protège et vous ne pouvez pas exiger leur départ.

C’est peut-être ce qui vous oblige à vendre votre appartement loué.

Vos acheteurs : des investisseurs

En vendant un appartement loué, vous vous adressez à une toute autre cible. Ce ne sont pas des personnes qui cherchent un appartement agréable pour y loger leur famille, mais des investisseurs, qui regardent avant tout au côté financier.

On parle d’achat à la rentabilité ou à la capitalisation.

Il faut donc penser chiffres et calculs. Pour estimer votre appartement occupé, vous devez comprendre comment calculent les investisseurs.

Quel rendement attendent les investisseurs ?

Selon la région, vous n’aurez pas les mêmes attentes. Paris-centre, saturé, n’est pas très rentable, mais intéresse les investisseurs pour la sécurité de l’investissement. La région parisienne affiche de meilleurs rendements, actuellement. Quant à la province, tout dépend de la région et de la ville.

Voici un tableau reprenant les chiffres observés aujourd’hui.

À noter : Le rendement est plus élevé si on prend des risques ; nous vous indiquons leur nature ci-dessous.

Secteur	Rendement visé	Nature des risques d’investissement*
Paris	2 à 5 %	Mini-surfaces
Région parisienne	6 à 8 %	Grosses rénovations à prévoir
Province	8 à 20 %	Très faible demande locatif

*Si votre appartement présente ces caractéristiques, vous devrez faire vos calculs d’estimation à partir des chiffres les plus hauts.

Exemple :

Si vous vendez un appartement loué de 12 m2, en plein Paris, vous vous baserez sur un rendement de 5 %. Par contre, s’il fait 35 m2, vous pouvez vous contenter d’une base de 2 ou 3 % pour intéresser des investisseurs.

Calcul de l’estimation de votre appartement vendu loué

Vous savez maintenant quels chiffres utiliser. Vous les avez tous : rendement, loyer et taxe foncière. Alors, allons-y pour les calculs.

Calcul Prix d’estimation = (loyer annuel HC – taxe foncière) : rentabilité moyenne

NB : Le chiffre “rentabilité” doit être exprimé sous forme décimale (5 % = 0,05)

Exemple :

Votre petit 12 m2 au centre de la capitale est loué 600 € hors charges à un jeune homme qui a perdu son emploi avec la crise post-Covid. Il ne veut pas partir, mais vous, il vous faut vendre absolument pour relancer votre business.

Taxe foncière 300 €.

Partons sur une rentabilité de 5 % pour vraiment intéresser les investisseurs.

Calcul du prix de l’estimation : (600 x 12 – 300) : 0,05 = 138 000

Une estimation assez correcte serait donc de 138 000 € de mise en vente.

Cependant, pour être sûr de ne pas sous-évaluer votre bien, tout en vendant vite, un professionnel de l’immobilier qui connaît votre secteur est le meilleur allié.

Avez-vous besoin d’une agence immobilière pour estimer et vendre votre appartement ?

Un agent immobilier est un professionnel qui passe son temps à étudier le marché. Il est au plus près de la conjoncture et aux aguets des moindres variations des tendances. Tous les jours, des acheteurs potentiels le contactent et lui font part de leurs besoins. Rien de mieux que le terrain et d’une vue d’ensemble pour maîtriser son secteur et ainsi donner une estimation précise.

Chez Perfia, nous mettons l’accent sur la formation de nos agents. Suite à leur recrutement, nous leur proposons une formation interne de 3 mois, ciblée sur notre secteur d’Ile-de-France. Puis, tout au long de leur carrière, ils assistent à un meeting hebdomadaire, pour avoir connaissance de l’actualité de l’immobilier et, surtout, de l’évolution de la législation (très changeante dans notre pays !).

Ce n’est pas tout ! Nous nous sommes équipés du MatterPort, une caméra 4K puissante, assistée par un logiciel, qui nous donne accès à des outils inédits :

scan 4K de l’appartement
génération de plans métrés, en 2D et 3D
visite virtuelle haute qualité
projection d’aménagement et rénovation

Cet outil nous permet de vendre mieux et donc de conserver la valeur la plus haute de l’estimation.

Si vous voulez bénéficier des atouts Perfia pour vendre votre appartement du Nord-Est de l’Ile-de-France, contactez-nous !